Grundschuld

Report
WuV-Kurs Sachen- und
Zivilprozessrecht, 23.06.2014
PD Dr. Sebastian A.E. Martens, M.Jur. (Oxon.)
Nachtragsbeispiel zur Hypothek:
Die B-Bank besitzt eine Hypothek an dem
Grundstück des Unternehmens U, auf dem auch die
Firmengarage steht. In der Garage sind die Lkw
untergebracht, die U für seine Unternehmungen
benötigt. Fünf dieser Wagen hat U kürzlich von V
unter Eigentumsvorbehalt gekauft. In der Folge
zahlt U den Kaufpreis in Raten an V zurück. Vor der
Zahlung der letzten Rate heben U und V einvernehmlich das Anwartschaftsrecht des U auf. V
überträgt dann das Eigentum an den fünf Lkw an
seine Bank X. Als U später insolvent wird und B die
Lkw verwerten will, erhebt X eine Drittwiderspruchsklage. Ist diese Klage begründet?
Grundschuld
Wesentlicher Unterschied zur Hypothek:
Die Grundschuld ist nicht akzessorisch zur
gesicherten Forderung (meist aber durch
Sicherungsabrede verknüpft).
• Nicht anwendbar sind §§ 1137, 1138, 1153, 1163
Abs. 1, 1177 BGB.
• Die Grundschuld ist flexibler als die Hypothek:
– Forderung kann leichter ausgetauscht werden;
– Grundschuld kann leichter „wieder aufgeladen“
werden;
– Bestimmbarkeit der gesicherten Forderung genügt
(z.B. „alle“ Forderungen aus einer
Geschäftsbeziehung).
– Übertragung ist unabhängig von der Forderung.
II. Bestellung der Grundschuld
1. Bestellung der Buchgrundschuld
• Einigung über die Bestellung der Grundschuld
(§ 873 I)
• Ausschluss der Erteilung eines
Grundschuldbriefs (§§ 1192 I, 1116 II)
• Berechtigung des Bestellers
• Eintragung in das Grundbuch (§§ 1192 I,
1115).
• Zur Wahrung einer Rangstelle kann der
Eigentümer sich auch selbst eine
Eigentümergrundschuld bestellen (§ 1196 I).
2. Bestellung einer Briefgrundschuld
• Einigung über die Bestellung einer
Briefgrundschuld (§ 873 I)
• Ausstellung des Grundschuldbriefs (§§ 1192 I,
1116 I);
• Übergabe des Grundschuldbriefs gem.
§§ 1192 I, 1117 I 1, 2 iVm 929 S. 2, 930, 931 oder
Aushändigungsabrede nach § 1117 II;
• Eintragung in das Grundbuch (§§ 1192 I, 873 I,
1115 I);
• Berechtigung des Bestellers bzw. gutgl. Erwerb.
Achtung: Vor Aushändigung des Briefs besteht
eine gesetzliche Eigentümergrundschuld nach
§ 1192 I, 1163 II. § 1163 I gilt dagegen nicht.
III. Übertragung der Grundschuld
• Die §§ 1191 ff. enthalten keine speziellen Vorschriften zur Übertragung von Grundschulden.
• § 1192 verweist nur auf die Vorschriften des Hypothekenrechts, die keine Forderung voraussetzen.
• Die Übertragung einer Buchgrundschuld erfolgt
daher nach § 873 I 3. Fall (Einigung und
Eintragung).
• Die Übertragung einer Briefgrundschuld erfordert
gemäß §§ 1192 Abs. 1, 1154 Abs. 1 S. 1 BGB eine
schriftliche Abtretungserklärung und die Übergabe
des Grundschuldbriefs.
• Gutgläubiger Erwerb nach §§ (1155), 892 BGB!
Fall 1 (zu § 1192, 1155):
E bestellt seinem unerkannt geschäftsunfähigen
Kumpel K als Sicherheit für eine Darlehensforderung in Höhe von 10.000 € eine Briefgrundschuld. K tritt die Grundschuld mit
notariell beglaubigter Erklärung unter Übergabe
des Briefs an A ab, der sich vor lauter Freude
verschluckt und prompt verstirbt. Sein Alleinerbe B tritt die Grundschuld handschriftlich und
unter Übergabe des Briefs an C ab. Kann C aus
der Grundschuld vorgehen?
Fall 2 (zum gutgläubigen Erwerb eines Rangs):
E ist Eigentümer eines Grundstücks, an dem eine
Grundschuld über 100.000 € für die B im 1. Rang, eine
Grundschuld über 50.000 € für A im 2. Rang und eine
Eigentümerbuch grundschuld (EGS) über 50.000 € für E
im 3. Rang eingetragen ist. Zur Finanzierung eines
neuen Kredits von der C-GmbH will E seine EGS nutzen.
Da C eine erstrangige Sicherheit will, wendet sich E an A
und B. Aber nur A ist zum Rangtausch bereit.
Gleichwohl trägt das Grundbuchamt versehentlich die
EGS im 1. Rang um. E tritt der C, vertreten durch ihren
Alleingeschäftsführer G, die Grundschuld in notariell
beurkundeter Form ab. Noch vor Stellung des
Eintragungsantrags erhält G einen Brief der B, die auf
ihrem ersten Rang besteht. G kümmert sich aber nicht
darum.
In der Folgezeit bekommt die D-GmbH Appetit und
will die C-GmbH übernehmen. Man einigt sich auf
einen sogenannten „asset-deal“ und G wird zum
Geschäftsführer der D bestellt, der für Werbung
zuständig ist. H ist der für das übrige Geschäft der D
zuständige zweite Geschäftsführer. Mit dem Vollzug
der Übernahme wird der Angestellte F der D
beauftragt, der die entsprechenden Vollmachten
von C und D erhält. G informiert niemanden von
dem Brief der B hinsichtlich des Rangs der
Grundschuld. In der Folgezeit tritt F als Vertreter
der C die Grundschuld formgerecht an die D,
ebenfalls vertreten durch ihn, ab. Im Grundbuch
wird nun die Grundschuld der D im 1. Rang
eingetragen.
Als B von den Vorgängen erfährt, ist sie empört. Sie
wendet sich an die D
IV. Zahlungen bei bestehender Grundschuld
Bei Zahlungen des Eigentümer/Schuldners an den
Gläubiger kommt es darauf an, worauf er leistet:
• Grds. freies Bestimmungsrecht des Schuldners
(§ 366 Abs. 1);
• Wille zur Doppeltilgung wird vermutet:
– Forderung erlischt (§ 362 Abs. 1);
– Grundschuld wird zur Eigentümergrundschuld
(unstrittig), aber wie? §§ 1163 Abs. 1, 1177
Abs. 1 S. 1 nicht direkt anwendbar; analog? Oder
§§ 1142, 1143 analog? Oder §§ 1168, 1170 f.
analog?
• Meist vereinbart: Zahlung nur auf Forderung.
Dann Anspruch auf Rückübertragung aus
Sicherungsabrede.
V. Ausgleich der Sicherungsgeber
Fall: S hat ein Darlehen bei der X-Bank über 150.000 €
aufgenommen. Zur Sicherheit stellt sein Freund F eine
Buchgrundschuld über 200.000 € für die X und der
Freund B verbürgt sich ihr gegenüber. Beide Formularverträge enthalten eine Klausel, nach der die Sicherheiten der „Sicherung aller gegenwärtigen und künftigen
Ansprüche“ der X dienen. F und B vereinbaren, dass F
mit 80% haften soll. Später veräußert F sein Grundstück
an D und tritt ihm alle Rechte aus dem Sicherungsvertrag mit X ab. Als S nicht mehr zahlt, nimmt X den B in
Anspruch. Er zahlt 150.000 € wegen des Darlehens und
50.000 € wegen einer neuen Schuld des S. Die X tritt
daraufhin die Grundschuld an B ab.
Was kann B von D verlangen?
VI. Die Sicherungsgrundschuld
Legaldefinition in § 1192 Abs. 1a:
Eine Grundschuld, die zur Sicherung eines
Anspruchs verschafft worden ist.
• Auch die Sicherungsgrundschuld ist bei
Entstehung, Bestand und Übertragung
grundsätzlich unabhängig von der Forderung.
• Dingliche und schuldrechtliche Ebene werden
nur durch die Sicherungsabrede verknüpft.
• Der Grundschuldgläubiger kann jederzeit die
Zwangsvollstreckung in das Grundstück
betreiben.
• Der Sicherungsvertrag regelt, was er darf.
Beispiel:
S hat ein Grundstück von V gekauft und zur
Finanzierung ein Darlehen über 200.000 € bei
der B-Bank aufgenommen. Als Sicherheit
bestellt S der B eine Grundschuld in Höhe von
200.000 €. Im Sicherungsvertrag vereinbaren S
und B, dass die B die Grundschuld verwerten
darf, wenn S mit mehr als zwei Raten in Verzug
ist.
Welche Rechte hat S, wenn die B-Bank die
Zwangsvollstreckung in sein Grundstück
betreibt, obwohl er pflichtgemäß zahlt?
• Der Sicherungsvertrag geht grundsätzlich nicht
mit der Grundschuld über.
• Grundsätzlich ist bei einer Übertragung der
Grundschuld nur der alte Gläubiger an den
Sicherungsvertrag gebunden und muss auf die
Einhaltung der Sicherungsabrede achten.
Fall:
S hat der B-Bank zur Sicherheit für ein Darlehen
über 200.000 € eine Briefgrundschuld in derselben
Höhe bestellt. Die B-Bank tritt ihre Darlehensforderung und die Grundschuld dann schriftlich und
unter Übergabe des Grundschuldbriefs an den X ab.
Welche Einreden/Einwendungen kann S dem X nun
entgegenhalten?
• Einreden und Einwendungen gegen die Forderung
nach § 404 BGB.
• Keine forderungsbezogenen
Einreden/Einwendungen gegen die Grundschuld
• Einreden „gegen die Grundschuld“ nach § 1157:
– Dingliche Einreden/Einwendungen
– nach h.M. auch bei Übertragung bestehende (!)
Einreden aus dem Sicherungsvertrag, die ebenfalls
„gegen die Grundschuld“ gerichtet sein sollen.
– Für Einreden nach Abtretung gilt § 1156.
• § 1192 Abs. 1a überlagert nun § 1157:
– Kein gutgläubiger einredefreier Erwerb mehr
möglich.
– § 1156 wird durch § 1192 Abs. 1a verdrängt („die
sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben“).
Fall 1:
S hat der B-Bank zur Sicherheit für ein Darlehen
über 200.000 € eine Briefgrundschuld in derselben Höhe bestellt. Die B-Bank tritt ihre Darlehensforderung und die Grundschuld dann
schriftlich und unter Übergabe des Grundschuldbriefs an den X ab. S, der davon nichts mitbekommen hat, zahlt seine Raten weiter an die BBank, die ihn auch nicht aufklärt. Erst als das
ganze Darlehen getilgt ist, meldet sich X und
verlangt nunmehr Zahlung an sich. Die B-Bank
ist in einer neuen Finanzkrise insolvent
geworden. S ist nun ganz verzweifelt und
wendet sich an Sie. Wie ist die Rechtslage?
Fall 2:
Der Kaufmann K benötigte dringend neues Kapital und
wandte sich zu diesem Zweck an seine Bank B. In ihren
allgemeinen Kreditbedingungen sah die B vor, dass ihre
Kreditnehmer zur Sicherheit Grundschulden bestellen
müssten, auf die sie dann nach Belieben jederzeit zur
Befriedigung ihrer Ansprüche zurückgreifen könne. K
muss diese Bedingungen akzeptieren und bestellt der B
zur Sicherheit für ein Darlehen über 100.000 € eine
Briefgrundschuld an seinem Grundstück. Die
Grundschuld wird eingetragen, und K übergibt den
Brief an B. Später tritt B die Grundschuld an C ab, der
nichts von der Sicherungsabrede weiß.
Problem: Einrede des § 821 BGB bei Anspruch auf
Rückgewähr wegen nichtigem Sicherungsvertrag aus §
812 BGB von § 1192 Abs. 1a BGB erfasst?
Abschlussfall (bayerische Examensklausur 2011-II ZR II):
Der Tischler T betreibt seine Werkstatt auf seinem
Grundstück. Zum Inventar gehören auch einige Sägemaschinen. Zur Finanzierung hat T einen Darlehensvertrag
mit B abgeschlossen. Die Details soll T‘s Angestellter A
aushandeln, den T zur Bestellung von Sicherheiten bis
maximal 200.000 € bevollmächtigt. Im Namen des T einigt
sich A mit B über eine Briefhypothek über 300.000 €, die
auch in dieser Höhe im Grundbuch eingetragen wird. Das
Darlehen wird dann in Höhe von 200.000 € ausgezahlt. Anschließend tritt B die Hypothek als Sicherheit in schriftlicher
Form unter Übergabe des Hypothekenbriefs an die C-Bank
ab. Nachdem T alles erfährt, erklärt er dem B, dass er so eine
hohe Hypothek nicht akzeptiere.
Kann T von B Zustimmung zur Löschung der Hypothek und
von der C-Bank Herausgabe des Briefes verlangen?
T braucht weiter Geld und nimmt deshalb bei der GGbR (bestehend aus A und B) ein Darlehen über
100.000 € auf. Zur Sicherheit bestellt T an seinem
Hausgrundstück eine Briefgrundschuld, die über
100.000 € ins Grundbuch eingetragen wird.
Da T ausnahmsweise Glück hat und 50.000 € im Lotto
gewinnt, vereinbaren T und die G-GbR, dass nur 50.000
€ ausgezahlt werden sollen. Später tritt C in die G-GbR
ein, ohne dass dies im Grundbuch eingetragen wird.
Die G-GbR, vertreten durch A und B, tritt dann die
Grundschuld schriftlich unter Übergabe des Briefs an
die X-Bank ab, ohne auf die Vereinbarung mit T
hinzuweisen. Als T die 50.000 € an die G-GbR
zurückgezahlt hat und den Brief verlangt, erfährt er
alles und ist empört. Wie ist die Rechtslage?
Was änderte sich, wenn T eine Hypothek bestellt hätte?
Literaturhinweise:
• Goertz/Roloff, Die Anwendung des
Hypothekenrechts auf die Grundschuld, JuS 2000,
762 ff.
• Klose, Leistungen an den (Alt-)Gläubiger von
Hypothek oder Sicherungsgrundschuld, JA 2013,
568 ff.
• Maurer, Die Übertragung der Grundschuld nach
§ 873 I Fall 3 BGB: Schlichte Gesetzesanwendung
und praktische Konsequenzen für § 399 Alt.2
BGB, JuS 2004, 1045 ff.
• Meyer, Einwendungen und Einreden des
Grundstückeigentümers gegen den
Grundschuldgläubiger nach neuem Recht, Jura
2009, 561 ff.
• Weller, Die Sicherungsgrundschuld, JuS 2009, 969
ff.

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