برنامه ریزی کاربری ارضی دکتر زیاری

Report
‫خالصه کتاب‬
‫برنامه ریزی کاربری اراض ی شهری‬
‫تألیف‪:‬‬
‫دکتر کرامت هللا زیاری‬
‫استاد دانشگاه تهران‬
‫فصل اول‬
‫تعاریف و مفاهیم‪ ،‬نظریه ها و کلیات برنامه‬
‫ریزی کاربری اراض ی شهری‬
‫تعاریف و مفاهیم‪:‬‬
‫برنامه ریزی کاربری زمین‪ ،‬به چگونگی استفاده‪ ،‬توزیع و حفاظت اراض ی‪ ،‬اطالق می شود‪.‬‬
‫ساماندهی مکانی و فضایی فعالیت ها و عملکردهای شهری براساس خواست ها و نیازهای جامعه‬
‫شهری ‪ ،‬هسته اصلی برنامه ریزی شهری است که انواع استفاده از زمین را طبقه بندی و مکان یابی‬
‫می کند‪.‬‬
‫برنامه ریزی کاربری زمین شهری باید چارچوبی را برای طرح کاربری بهینه زمین به وجود‬
‫آورد‪ ،‬تا اساس طرح کالبدی و تفصیلی هر بخش شهری مشخص شود‪ .‬براساس این چارچوب باید‬
‫از استفاده نامناسب زمین جلوگیری شود و اهداف اقتصادی‪ ،‬اجتماعی‪ ،‬محدودیت های فیزیکی و‬
‫سیاست های زیست محیطی رعایت گردد‪.‬‬
‫کاربری اراض ی شهری امروزه در نظام های پیشرفته برنامه ریزی جهان‪ ،‬در راستای‬
‫استفاده بهینه از زمین‪ ،‬به صورت امایش سرزمین و برنامه ریزی فضائی و طرح ریزی کالبد ملی‬
‫و منطقه ای و محلی تبدیل شده است‪.‬‬
‫موفقیت در عرصه برنامه ریزی کاربری زمین به عوامل زیر بستگی دارد ‪:‬‬
‫الف) وجود قوانین و سیاست های کالن مناسب در زمینه نحوه استفاده از زمین‪.‬‬
‫ب) استفاده از روش های کارآمد در تهیه و اجرای طرح های شهری و برنامه کاربری زمین‪.‬‬
‫در مجموع برنامه ریزی کاربری اراض ی شهری عبارتست از‪« :‬ساماندهی مکانی و فضائی فعالیت ها‬
‫و عملکردهای شهری براساس نیازها و خواست های مردم شهر»‪.‬‬
‫اهداف کاربری زمین‬
‫‪ -1‬اهداف محیطی‬
‫اهداف محیطی را در راستای جلوگیری از تخریب زمین‪ ،‬برقراری ارتباط و پیوند میان شهر و‬
‫طبیعت‪ ،‬حفظ منابع پایدار و تجدیدناپذیر‪ ،‬حفظ مواریث تاریخی و فرهنگی‪ ،‬توسعه فضاهای‬
‫سبز و درختی‪ ،‬مکان یابی بهینه خدمات می توان مطرح نمود‪.‬‬
‫‪ -2‬اهداف اجتماعی‬
‫اهداف اجتماعی کاربری زمین در راستای افزایش تسهیالت و خدمات عمومی‪ ،‬کاهش نابرابری در‬
‫بهره برداری زمین‪ ،‬بهسازی بافت های تاریخی و قدیمی‪ ،‬تقویت هویت محله ای‪ ،‬ارتقاء کیفیت‬
‫کاربری های مسکونی و اوقات فراغت‪ ،‬زیباسازی محیط محلی و ناحیه شهری و لبه شهری مطرح می‬
‫گردد‪.‬‬
‫‪ -3‬اهداف اقتصادی‬
‫اهداف اقتصادی کاربری زمین را در راستای جلوگیری از سوداگری زمین‪ ،‬بهره برداری بهینه‬
‫اقتصادی از ایمنی‪ ،‬تعدیل حقوق مالکیت‪ ،‬بهره گیری از اضافه ارزش زمین در جهت منافع عمومی‬
‫میتوان برشمرد‪.‬‬
‫‪ -4‬اهداف کالبدی‬
‫اهداف کالبدی زمین عبارت است از راستای جلوگیری از تداخل کاربری های ناسازگار‪ ،‬حفظ‬
‫تناسب میان توسعه عمودی و افقی‪ ،‬تشویق به تنوع کاربری ها‪ ،‬تدوین معیار و ضوابط و‬
‫استانداردهای کاربری‪.‬‬
‫نظریه های کاربری اراض ی شهری‬
‫نظریه نقش اجتماعی زمین‬
‫زمین از نظر ارزش و نقش اجتماعی در آسایش‪ ،‬امنیت‪ ،‬زیبایی‪ ،‬رفاه و کیفیت زندگی بشری‬
‫تأثیری اساس ی دارد‪.‬‬
‫هنری جورج ‪ )1810-1897( :‬معتقد است محدود کردن مالکیت خصوص ی و بهره برداری از‬
‫اراض ی در راستای منافع عمومی مردم در شهرهاست‪.‬‬
‫اسکات‪ ،)1819-1895( :‬اعتقاد دارد که سیستم برنامه ریزی شهرها و شهرک ها و کاربری زمین‬
‫باید مبتنی بر حفظ اراض ی کشاورزی اطراف شهرها وحومه های شهری باشد و بایستی مصلحت‬
‫عموم در کاربری ها در نظر گرفته شود‪.‬‬
‫دوور‪ :‬معتقد است باید درکاربری های زمین نظارت کامل برقرار باشد‪ .‬دوور و هوب هوس بر‬
‫اجرای مقررات خاص برای کاربری های اطراف شهرها به خصوص پارک ها تأکید دارند‪.‬‬
‫نظریه اتو واگنر‪ )1841-1918( :‬شهرساز اتریش ی مبتنی بر نظارت بر توسعه و گسترش شهرها‬
‫قرار دارد‪ .‬از نظر وی اراض ی اطراف شهرها بایستی به مالکیت عمومی درآید‪ ،‬تا قیمت اراض ی‬
‫شهری کنترل شده و به سودجویی مالکان نیانجامد‪.‬‬
‫نظریه نقش اقتصادی زمین‬
‫بسیاری از نظریه پردازان معتقدند که زمین به عنوان ثروت ملی محسوب می‪.‬شود‪ .‬از آنجا‬
‫که ارزش افزوده زمین بسیار باالتر و سریعتر از سایر کاالهاست‪ ،‬بنابراین‪ ،‬ارزش اضافی زمین‬
‫عامل اساس ی تغییر فضاهای شهری است‪.‬‬
‫دیویدهاروی ‪ :‬متعقد است‪ ،‬چون زمین از کارکردهای مختلف مصرفی و مبادالتی و اقتصادی و‬
‫فناناپذیر برخوردار است بنابراین از مطلوبیت ویژه ای برخوردار است‪ .‬وی نظریه نحوة استفاده‬
‫از اراض ی شهری ‪ ،‬نظریه خرد اقتصادی اراض ی شهر را ابراز می دارد‪.‬‬
‫جک هاروی ‪ :‬معتقد است چون زمین و مسکن از منابع نادر هستند‪ ،‬ضروری است در بهره‬
‫برداری از آنها حداکثر کارآیی در نظر گرفته شود‪ .‬بنابراین ضوابط و مقررات خاص ی بایستی در‬
‫نحوه استفاده مطلوب از زمین تدوین گردد‪ .‬به بیان دیگر دخالت در بازار زمین جهت تأمین منافع‬
‫همگانی و راهبردهای مناسب کاربری زمین متناسب با راهبردهای محیطی و اجتماعی در طرح های‬
‫شهری ضروری است‪.‬‬
‫نظریه نقش طبیعی زمین‬
‫به جهت نقش زمین در تأمین رفاه و آسایش عمومی و به عنوان یک ثروت عمومی و از طرف‬
‫دیگر افزایش جمعیت ضروری است‪ ،‬ضوابط و مقررات ومعیارهایی از آن در راستای منافع‬
‫عمومی و حفاظت بهینه و در خور پایدار آن در نظر گرفته شود‪.‬‬
‫تخصیص عاقالنه زمین بر اساس نقش زمین از جمله مباحث برنامه ریزی کاربری است‪.‬‬
‫نظریه نقش کالبدی‬
‫نقش کالبدی زمین‪ ،‬نحوه مدیریت خردمندانه فضاست‪ .‬بسیاری از نظریه پردازان‪ ،‬نقش کالبدی‬
‫زمین را نظارت بر عمران فضا و دگرگونی بهینه آن بر اثر کاربری مناسب می دانند‪.‬‬
‫استوارت چاپین ‪ :‬میان کاربری زمین در مقیاس کالن و کاربری زمین در مقیاس شهری تفکیک قایل‬
‫شده است‪ .‬طبق نظریه وی‪ ،‬استفاده از زمین در مقیاس کالن‪ ،‬به فعالیت هایی چون کشاورزی‪،‬‬
‫معدن‪ ،‬مرتع و جنگل تقسیم می شود‪ .‬لیکن در مقیاس شهری‪ ،‬استفاده از زمین با تمام فعالیت های‬
‫مورد نیاز جامعه همانند مسکن‪ ،‬کار‪ ،‬تولید‪ ،‬توزیع‪ ،‬حمل و نقل‪ ،‬گذران اوقات فراغت و خدمات‬
‫آموزش ی‪ ،‬اجتماعی و بهداشتی ارتباط پیدا می کند‪.‬‬
‫چاپین ‪ :‬بیان می دارد‪ ،‬که کاربری زمین در مقیاس شهر‪ ،‬به عواملی همچون محدودیت زمین‪ ،‬شکل‬
‫و موقعیت زمین‪ ،‬انواع فعالیت‪ ،‬تراکم‪ ،‬تمرکز‪ ،‬نحوه توزیع اراض ی میان کاربری ها و مقایسه‬
‫کاربری ها وابسته است‪.‬‬
‫نظریه برنامه ریزی فضائی معتقد است ‪ ،‬کاربری زمین شهری بایستی به ادراک زیبایی‪ ،‬هویت‬
‫فضایی و احساس تعلق به محیط پاسخ دهد‪.‬‬
‫نظریه ساماندهی زیرزمین‪ ،‬کاربری زمین را به منظور ساماندهی فعالیت های شهری به منظور‬
‫ایجاد معبر برای مترو‪ ،‬تردد اتومبیل‪ ،‬استقرار تأسیسات شهری‪ ،‬استفاده تفریحی‪ ،‬استفاده‬
‫خدماتی و تجاری و غیره ‪ ...‬انبار و مخصوصا ایجاد پناهگاه پیشنهاد می‪.‬نماید‪.‬‬
‫در مجموع نظریه برنامه ریزی فضائی‪ ،‬کاربری زمین را در سطح و زیرزمین به منظور مجموعه‬
‫فعالیت هایی که انسان در طبیعت انجام می دهد‪ ،‬یا مجموعه ای از روابط انسان و محیط‪،‬‬
‫فعالیت (نوع کاربری) مدنظر دارد‪.‬‬
‫نظریه برنامه ای‬
‫نظریه برنامه ای به کاربری زمین‪ ،‬با پیدایش شهرسازی جدید ظهور می نماید‪ .‬اقدامات‬
‫اولیه این نظریه بیشتر جنبه حقوقی‪ ،‬مهندس ی و اداری داشته است‪ .‬ولی از اوایل دهه ‪،1960‬‬
‫موضوع چگونگی استفاده از اراض ی شهری در مفهوم خاص «برنامه ریزی کاربری زمین» به طور‬
‫جدی شکل گرفت و بر پایه مفاهم‪ ،‬مبانی و روش های هدفمند و منظم استوار شد‪.‬‬
‫با پیدایش و فراگیر شدن «شهرسازی مدرن» و رواج الگوی «طرح های جامع شهری» موضوع‬
‫کاربری زمین و برنامه ریزی برای آن‪ ،‬تا حدود زیادی تحت تأثیر توسعه اقتصاد سرمایه داری‪،‬‬
‫گسترش صنایع اتومبیل و شبکه راه ها‪ ،‬تکنولوژی ساختمان و غیره قرار گرفت و تا حد زیادی از‬
‫اهداف اولیه خود به دور افتاد‪ .‬اما در طول چند دهه اخیر‪ ،‬در واکنش به ناکامی چشمگیر الگوی‬
‫طرح های جامع سنتی و مطرح شدن دیدگاه ها و اهداف جدید در زمینه محیط زیست‪ ،‬عدالت‬
‫اجتماعی‪ ،‬کیفیت زندگی شهری و غیره‪ ،‬اصوال مفهوم و تعریف «زمین و فضا» و معیارهای استفاده‬
‫از آن به کلی عوض شده و در نتیجه مبانی و اهداف «برنامه ریزی کاربری زمین» ارتقاء کیفی پیدا‬
‫کرده و در راستای «توسعه پایدار» قرار گرفته است‪.‬‬
‫نظریه ساماندهی زمین‬
‫ضوابط و مقررات چگونگی تقسیم اراض ی شهری و نحوه استفاده از آن به موضوعاتی مثل‬
‫مالکیت زمین از نظر وظایف بخش عمومی‪ ،‬جلوگیری از سوء استفاده های اقتصادی از زمین‪ ،‬و‬
‫حفظ بهداشت‪ ،‬ایمنی و رفاه عمومی در برابر خطرات و سوانح طبیعی و صنعتی بر می گردد‪ .‬اولین‬
‫مقررات قانونی مربوط به بهره برداری از اراض ی‪ ،‬با تصویب «قانون بهداشت عمومی» در سال‬
‫‪ ،1875‬مطرح گردید که مالکان خصوص ی زمین را ملزم به رعایت شرایطی در مورد حفظ منابع‬
‫آب‪ ،‬دفع فاضالب و سنگ فرش معابر شهری می نمود‪.‬‬
‫در «قانون برنامه ریزی شهری و روستایی» (مصوب ‪ )1932‬موضوع نحوه استفاده از اراض ی شهری‬
‫و روستایی‪ ،‬با وسعت و دقت بیشتر مورد توجه قرار گرفت و مسائلی مثل ابعاد معابر‪ ،‬محدودیت‬
‫استقرار صنایع زیان آور‪ ،‬میزان تراکم و مانند اینها تحت ضابطه و قاعده درآمد‪ .‬گزارشات‬
‫اسکات در سال ‪ 1942‬در ارتباط با کاربری زمین در نواحی روستاها‪ ،‬گزارشتات ابر کرامبی در سال‬
‫‪ 1944‬و لردریت رد سال ‪ 1945‬و ارائه نظریه شهرهای جدید و نظریه دوور و هوب هوس در سال‬
‫‪ 1947‬در زمینه ساماندهی کاربری پارک های ملی و قانون شهرهای جدید در سال ‪ 1946‬و قانون‬
‫توسعه شهرها در سال ‪.............. ،1952‬وغیره کمک مهمی به ساماندهی کاربری های شهری نمود‪.‬‬
‫نظریه کارکرد گرایی‬
‫نظریه «کارکردگرایی» بر «شهرسازی مدرن» و تبلور آن در «منشور آتن» (‪ )1933‬و رواج‬
‫کاربردی آن به صورت طرح های جامع‪ ،‬اصوال برنامه ریزی شهری به ابزار کارکردی برای هدایت و‬
‫نظارت بر توسعه کالبدی شهرها بدل گردید‪ .‬در این راستا اصول خردگرایی و هزینه منفعت‪،‬‬
‫نحوه استفاده و بهره گیری از اراض ی شهری‪ ،‬نیز به عنوان ابزاری در جهت تسهیل کارکردهای‬
‫شهری تقویت کارایی شهری‪ ،‬تلقی گردید و ضرورت «استفاده منطقی» و «استفاده بهینه» از زمین‬
‫و فضا در دستور کار قرار گرفت‪.‬‬
‫حاصل نهایی این نظریه‪ ،‬پیدایش و رواج وسیع مفهوم «سرانه های کاربری زمین» در‬
‫شهرسازی جدید است که به شیوه کارکرد گرایانه تمام جامعه شهری را به «افراد» تقسیم می‬
‫کند که هر کدام دارای «فعالیت» مشخص هستند و هر یک از این فعالیت ها به یک مقدار معین‬
‫«زمین» نیاز دارد‪.‬‬
‫نظریه اصالح گرایی‬
‫این نظریه معتقد به اختصاص زمین در درون شهرها به انواع فعالیت های مورد نیاز شهری‬
‫است و معتقد است‪ ،‬ساماندهی شهرها باید از طریق اختصاص زمین از درون همین جوامع‬
‫صورت پذیرد‪.‬‬
‫نظریه مدرنیسم‬
‫این نظریه به حول محور کتب مدرنیسم و در راستای قطع با گذشته و تاریخ و زمان نگاه می‬
‫کند و فقط و فقط به مسائل معماری می پردازد‪ .‬انسان در این مکتب عنصری بیولوژیک و دارای‬
‫عملکردهای «سکونت‪ ،‬کار‪ ،‬رفت و آمد‪ ،‬اوقات فراغت» در یک ناحیه خاص است‪،‬‬
‫لذا کاربری های اراض ی شهر بایستی به صورت منطقه بندی و در راستای چهار اصل فوق الذکر‬
‫صورت پذیرد‪ .‬در این نظریه موقعیت‪ ،‬مکان‪ ،‬فرهنگ و سنت جایگاهی ندارد‪ .‬تراکم در این نظریه‬
‫در شهرها کم و در نواحی خاص پیشنهاد می‪.‬شود‪ .‬در این نظریه به کاربری های فضای سبز و‬
‫عمومی اهمیت داده می شود‪.‬‬
‫مشخصات شهر ایده آل مدرنیسم را به شرح زیر می توان خالصه کرد‪:‬‬
‫‪‬تراکم زیاد‬
‫‪‬کم کردن زمین زیر ساخت (‪ 15‬درصد) و افزایش فضای ازاد و سبز (‪ 85‬درصد)‬
‫‪‬عدم وجود آزادی و عدم امکان انتخاب به خاطر طراحی کامل مجموعه‬
‫‪‬نبودن روح و حیات شهری‬
‫‪‬نبودن تماس های اجتماعی شایسته در یک شهر زنده‬
‫‪‬وجود فضاها‪ ،‬پارکینگ ها و اتوبان های وسیع‬
‫‪‬وجود حداکثر کنترل از باال (بوروکراس ی و تکنوکراس ی) و حداکثر پیروی از پایین‪.‬‬
‫‪‬تکیه بر اهرم سلسله مراتب و قرار دادن معماران و روشنفکران در رأس هرم‬
‫‪‬تفکیک کامل فضاها و فعالیت ها از یکدیگر‬
‫‪‬ایده های ضد شهر و ضد تمدن شهری و توجه به مکانیزاسیون و اتوماسیون‪.‬‬
‫نظریه فرهنگ گرایی‬
‫این نظریه محورهای معنوی را بر محورهای مادی و کل شهر را بر اجزاء آن و مفهوم فرهنگی‬
‫شهر را بر مفهوم مادی آن مقدم می شمارد‪ .‬در این مکتب تفکر منطقه بندی در شهر مفهوم ندارد‬
‫و شهر از طریق سازمان های اجتماعی و فرهنگی زنده می شود‪.‬‬
‫نظریه طبیعت گرایی‬
‫این نظریه آزاد سازی انسان و رهایی وی را از محیط مصنوع و استقرار در طبیعت و توجه‬
‫به کاربری های طبیعی به عنوان اوقات فراغت توصیه می نماید‪ .‬توجه به خانه‪ ،‬حفظ طبیعت و‬
‫عملکرد گرایی در شهر از چارچوب اساس ی این نظریه است‬
‫نظریه فلسفه گرایی‬
‫این نظریه به زیبایی شناس ی و آزادی انسان و به تأثیر منفی صنعت و صنعتی شدن می‪.‬پردازد‬
‫و معتقد است‪ ،‬زندگی اجتماعی فدای صنعت گردیده و صنعت پریشانی مردم شهرها را موجب‬
‫شده است‪.‬‬
‫نظریه فن گرایی‬
‫این مکتب معتقد است‪ ،‬زمین برای استفاده عموم آزاد شود و نیز حداکثر استفاده را باید‬
‫از فن آوری کرد‪ .‬کشاورزی پیشرفته‪ ،‬حمل و نقل مکانیزه و شهرهای آسمان خراش و همچنین‬
‫شهرهای زیر دریایی از ایده های آنان است‪.‬‬
‫نظریه شهرسازی اختیارگرا‬
‫این نظریه حامی و مشوق بازار آزاد و آثار آن یعنی نهادهای آزادی فردی‪ ،‬مالکیت خصوص ی‪،‬‬
‫رفتارهای مبتنی بر خواست های شخص ی و یا قرارادها در شهرسازی است‪ .‬شهرسازی اختیارگرا‬
‫درصدد کنترل عوامل خارجی (خصوصا از طریق منطقه بندی) و تدارک زیر ساخت های عمومی بر‬
‫می آید‪.‬‬
‫نظریه آمایش انسانی‬
‫این نظریه معتقد به منطقه بندی و ساخت شهرها براساس نیازهای انسانی هستند‪.‬‬
‫نظریه سالمت روان‬
‫این نظریه به مشارکت شهروند در شکل بخشیدن به شهر را توصیه می نمایند‪ .‬این گروه‬
‫مسئله سرانه ها‪ ،‬آسانه ها و معیارهای مناسب در زندگی [کاربری اراض ی شهری] را مطرح می کنند‬
‫نظریه پست مدرنیسم‬
‫در این نظریه از معماری مدرن و کاربری های بی روح آن همچون تبدیل شهرها به قوطی کبریت‬
‫بی روح و بدون ارتباط با محیط‪ ،‬وجود برج های اداری‪ ،‬فروشگاه های بزرگ و غول آسا و‬
‫بناهای پرهیبت انسان ستیز و نبود مدنیت انتقاد شد و بجای آن ترکیبی از عناصر جدید و سنتی‬
‫با مفاهیم هنر بومی و هنر متعالی در ساخت و ساز شهرها پیشنهاد کردند‪.‬‬
‫تفاوت های کلی بین مدرنیسم و پست مدرنیسم‬
‫مدرنیسم‬
‫رمانتیک گرایی‪ /‬نماد گرایی‬
‫شکل (ربطی‪ ،‬بسته)‬
‫هدف‬
‫طراحی‬
‫سلسله مراتب‬
‫تسلط‪/‬کلیشه ای‬
‫موضوع هنری‪ /‬کار تمام شده‬
‫فاصله‬
‫خلق‪ /‬کلیت‪ /‬ترکیب‬
‫حضور‬
‫تمرکز‬
‫سبک‪ /‬محدوده‬
‫معنی شناس ی‬
‫نمونه عالی‬
‫رابطه ای‬
‫استعاره‬
‫گزینش‬
‫ریشه‪ /‬عمق‬
‫تفسیر‪/‬خواندن‬
‫مدلول‬
‫خواندی‬
‫روایتی (تاریخ با شکوه)‬
‫قالب بندی کلی‬
‫عارضه‬
‫گونه‬
‫تولید مثل‪ /‬قدرت تکثیر‬
‫خود بزرگ بینی‬
‫مبدأ‪ /‬علت‬
‫خدا سرور‬
‫ماوراء طبیعت‬
‫تعیین کنندگی‪ /‬جبریت‬
‫استعال‬
‫پست مدرنیسم‬
‫وراء مادی‪/‬دادئیزم‬
‫ضد شکل (انفصالی‪ ،‬باز)‬
‫منعطف‬
‫تصادف‬
‫هرج و مرج‬
‫تخلیه‪ /‬سکوت‬
‫فرایند‪/‬اجرا‪/‬اتفاق‬
‫مشارکت‬
‫از هم پاشیدن‪ /‬ساختارزدایی‪ /‬تناقض‬
‫غیبت‬
‫پراکندگی‬
‫متن‪/‬درون متن‬
‫بازی با الفاظ‬
‫ترکیب‬
‫حذف روابط‬
‫کنایه (در معنی)‬
‫ترکیب‬
‫ظاهری‪ /‬سطحی‬
‫ضد تفسیر‪ /‬ناخواندنی‬
‫دال‬
‫نوشتنی‬
‫ضد روایتی (تاریخ مختصر)‬
‫گویش فردی‬
‫آرزو‬
‫تغییر در گونه‬
‫سیر مراحل رشد‪ /‬خنثی‬
‫گسستگی رابطه بین فکر‪ ،‬احساس و عمل‪ ،‬انزواطلبی‬
‫اختالف و اختالف‪ /‬تعقیب‬
‫روح القدس‬
‫طنز‬
‫عدم یقین‬
‫حلول‬
‫نظریه توسعه پایدار کاربری زمین‬
‫نظریه توسعه پایدار شهری در راستای حمایت از منابع محیطی ارائه شده است‪ .‬مبانی نظری‬
‫این رویکرد بر نگهداری منابع برای حال و آینده از طریق استفاده بهینه از زمین و وارد کردن‬
‫کمترین ضایعات به منابع تجدید ناپذیر مطرح است‪.‬‬
‫نظریه توسعه پایدار شهری موضوع های جلوگیری از آلودگی محیط شهری و ناحیه ای‪ ،‬کاهش‬
‫ظرفیت های تولید محیطی محلی‪ ،‬ناحیه ای و ملی‪ ،‬عدم حمایت از توسعه های زیان آور‪ ،‬حمایت‬
‫از بازیافت ها را مطرح می کند‪.‬‬
‫این نظریه محیط زیست و فضای سبز و جامعه گیاهی و جنگلی‪ ،‬تراکم توسط در حومه های‬
‫شهری و شهرهای کوچک‪ ،‬کاهش فواصل ارتباطی‪ ،‬ایجاد اشتغال محلی‪ ،‬توسعه متنوع مساکن‬
‫در مراکز اشتغال‪ ،‬توسعه شهرهای کوچک برای کاهش اتکاء به شهرهای بزرگ‪ ،‬ساختار‬
‫اجتماع متعادل‪ ،‬حمل و نقل عمومی و کاهش ترافیک جاده ای توزیع منابع را توصیه می نماید‪.‬‬
‫فرایند برنامه ریزی کاربری اراض ی شهری‬
‫کاربری زمینی عمدتا در قالب طرح جامع شهری صورت می گیرد‪ .‬چگونگی برنامه ریزی کاربری‬
‫زمین در اندازه و نوع و نقش و کارکرد شهر متفاوت است‪.‬‬
‫کاربری زمین در روستا ‪ ،‬شهر صنعتی ‪ ،‬شهر خوابگاهی ‪ ،‬مادر شهر ‪ ..... ،‬متفاوت است ‪.‬‬
‫مراحل فرآیند برنامه ریزی کاربری زمین شهری‬
‫‪‬جمع آوری اطالعات( برداشت وضع موجود )‬
‫‪‬تدوین سیاست ها‬
‫‪‬تعیین‬
‫و اهداف (تعیین سرانه ها ‪ ،‬تراکم )‬
‫کمبودها (مطابق معیارها در وضع موجود)‬
‫‪‬پیش بینی کاربری های‬
‫آینده ( جمعیت ‪ ،‬اشتغال آتی ‪ ،‬جهات توسعه )‬
‫‪‬تدوین جداول آتی کاربری زمین شهری‬
‫‪‬تهیه نقشه کاربری اراض ی شهری در دوره آتی‬
‫طرح (افق اجرائی طرح جامع وطرح هادی ‪ 10‬سال )‬
‫‪‬تدوین ضوابط و مقررات اجرای طرح کاربری زمین‬
‫‪‬تصویب طرح کاربری زمین‬
‫شهری (منطقه بندی ‪ ،‬توسعه افقی و عمودی ‪) ...... ،‬‬
‫شهری (معموال در چارچوب طرح جامع یا سایر طرح ها)‬
‫روش برداشت وضع موجود انواع کاربری های زمین شهری‬
‫‪ - 1‬روش دستی ( نقشه های پایه ای شهر )‬
‫‪ - 2‬سنجش از دور ( بهره گیری از عکس های هوائی )‬
‫انواع کاربری زمین از دیدگاه نظریه پردازان برنامه ریزی شهری‬
‫‪ -1‬مسکونی‬
‫‪ -7‬فرهنگی و گذران اوقات فراغت‬
‫‪ – 2‬صنعتی‬
‫‪ -8‬منابع تولیدی و استخراج‬
‫‪ - 3‬حمل و نقل‬
‫‪ -9‬اراض ی بایر و مناطق آبی‬
‫‪ -4‬تأسیسات‬
‫‪ -5‬تجاری‬
‫‪ -6‬مسکونی‬
‫معیارهای بهینه در مکان یابی کارکردهای شهری‬
‫مهمترین معیارهای بهینه در تعیین مکان های مناسب فعالیت‪ ،‬و کاربردهای شهری را به‬
‫شرح زیر می توان برشمرد‪:‬‬
‫‪‬سازگاری‬
‫‪‬مطلوبیت‬
‫‪‬آسایش‬
‫‪‬سالمتی‬
‫‪‬کارآیی‬
‫‪‬ایمنی‬
‫‪ -1‬سازگاری‬
‫منظور از مؤلفه سازگاری‪ ،‬قرار گیری کاربری های سازگار در کنار یکدیگر و برعکس‬
‫جداسازی کاربری های ناسازگار از یکدیگر است‪ .‬هدف از سازگاری‪ ،‬مکان یابی و یا انتقال کاربری‬
‫های ناسازگاری از سازگار است‪ .‬فرضا جداسازی کاربری های صافکاری (کارگاهی) از مسکونی‬
‫ضروری است‪.‬‬
‫‪ -2‬آسایش‬
‫دو مؤلفه فاصله و زمان مهمترین مؤلفه در مکان یابی کاربری ها هستند‪ .‬نوع دسترس ی ها با‬
‫فاصله و زمان سنجیده می شود‪ .‬این دو عامل واحد اندازه گیری آسایش محسوب می گردند‪.‬‬
‫چگونگی دسترس ی به خدمات شهری مورد نیاز ساکنان و دوری از کاربری های مزاحم وناسازگار از‬
‫مؤلفه های مهم آسایش تلقی می گردند‪.‬‬
‫‪ -3‬کارآیی‬
‫مسئله «سودمندی‪ -‬هزینه» در مکان یابی و کارآیی کاربری ها نقش مهم و اساس ی دارد‪.‬‬
‫میزان قیمت زمین‪ ،‬صرفه اقتصادی‪ ،‬سرمایه گذاری و بهره وری از دیگر عوامل مهم کارآیی‬
‫اراض ی شهری محسوب می گردند‪.‬‬
‫‪ -4‬مطلوبیت‬
‫منظور از مطلوبیت یعنی حفظ عوامل طبیعی‪ ،‬چشم اندازها‪ ،‬فضاهای باز‪ ،‬فضاهای سبز‪،‬‬
‫شبکه معابر‪ ،‬راه ها‪ ،‬فضاهای مسکونی است‪.‬‬
‫‪ -5‬سالمتی‬
‫منظور از شهر سالم‪ ،‬رعایت همه کاربری ها با توجه به تراکم و سرانه مطلوب و رعایت‬
‫استانداردها و معیارهای سرانه است‪ .‬رعایت مسائل زیست محیطی‪ ،‬حفظ میراث های‬
‫فرهنگی‪ ،‬حراست از آسایش و غیره ضروری است‪.‬‬
‫‪ -6‬ایمنی‬
‫امنیت و عوامل امنیتی به عنوان یکی از مؤلفه های مهم در تعیین مکان کاربری‪.‬های‬
‫شهری است‪ .‬مسئله حفاظت از پدیده ها و تأسیسات و تجهیزات شهری و دفاع از شهروندان در‬
‫مقابل حمله در زمان جنگ در شهرهاست‪.‬‬
‫چهارچوب مطالعاتی برنامه ریزی کاربری اراض ی شهری‬
‫مطالعات اراض ی شهری به مطالعات اولیه و یا شناخت وضع موجود‪ ،‬تجزیه و تحلیل و‬
‫پیش بینی ها مربوط می گردد‪.‬‬
‫اهم متغیرهای مورد بررس ی در مطالعات کاربری اراض ی شهر‪ ،‬مشتمل بر مطالعات زمین‬
‫ساخت و ژئومورفولوژی‪ ،‬توپوگرافی‪ ،‬شیب‪ ،‬گسل‪ ،‬زلزله‪ ...،‬مطالعات اقتصادی ‪ ،‬مطالعات‬
‫مسکن‪ ،‬سرانه ها‪ ،‬تراکم ها‪ ،‬تراکم خالص و ناخالص‪ ،‬سرانه خالص و ناخالص‪ ،‬عوامل موثر‬
‫بر تقاضای مسکن‪ ،‬مطالعات حمل و نقل‪ ،‬مطالعات فرهنگی‪ ،‬مطالعات زیبائی شناختی‬
‫(سالمت‪ ،‬زیبایی‪ ،‬آسایش) است‪.‬‬
‫فصل دوم‬
‫استاندارهای برنامه ریزی کاربری اراض ی شهری‬
‫استانداردهای برنامه ریزی کاربری اراض ی شهری‬
‫متعاقب انجام مطالعات جغرافیای‪ ،‬طبیعی‪ ،‬اجتماعی‪ ،‬اقتصادی و کالبدی‪ ،‬مبادرت به‬
‫تقسیمات کالبدی شهری شده و آنگاه در مقیاس های مختلف کالبدی شهر (شهر‪ ،‬منطقه‪،‬‬
‫ناحیه‪ ،‬بر زن ‪ ،‬محله) مبادرت به تعیین درصد کاربری ها‪ ،‬سرانه ها و تراکم می‪.‬گردد‪ .‬در این‬
‫بخش استانداردهای شهری در برنامه ریزی کاربری زمین مورد بررس ی قرار می گیرند‪.‬‬
‫تقسیمات کالبدی شهر‬
‫در طرح های جامع شهری‪ ،‬یک شهر به چند ناحیه و هر ناحیه به چند بر زن و هر برزن و‬
‫یا ناحیه به چند محله و هر محله به چند واحد همسایگی و هر واحد همسایگی به چند واحد‬
‫مسکونی تقسیم می گردد‪ .‬بدین سان برای توزیع مناسب خدمات در سطح شهر و دسترس ی‬
‫بهینه شهروندان‪ ،‬الزم است تقسیمات کالبدی شهر به صورت شهر‪ ،‬منطقه‪ ،‬ناحیه‪ ،‬برزن‪،‬‬
‫محله‪ ،‬واحد همسایگی‪ ،‬واحد مسکونی صورت پذیرد‪.‬‬
‫واحدهای همسایگی‬
‫واحد همسایگی که در طرح های شهری از مهمترین اجزاء تقسیمات کالبدی است‪ ،‬در‬
‫سال ‪ 1923‬توسط کالرنس پری اعالم گردید‪ .‬در واقع واحد همسایگی مجموعه ای از واحدهای‬
‫مسکونی با جمعیت‪ ،‬مساحت و واحدهای خدماتی مشخص است پری معتقد است‪ ،‬خدمات‬
‫اساس ی باید در نزدیکی واحدهای مسکونی استقرار یابد و مسیرهای دستری به خدمات نباید‬
‫خیابان های اصلی را قطع نماید‪.‬‬
‫پری برای هر واحد همسایگی یک دبستان ‪ ،‬چند مغازه ‪ ،‬پارک و فضای ورزش ی پیشنهاد نمود ‪.‬‬
‫جدول شماره ‪ :2-1‬تقسیمات کالبدی پیشنهادی‬
‫ردیف‬
‫نام تقسیم‬
‫واحد مسکونی‬
‫کوچه یا گروه‬
‫مسکونی‬
‫مسکونی*‬
‫کوی یا‬
‫واحد‬
‫همسایگی‬
‫محله‬
‫ناحیه‬
‫‪1‬‬
‫واحد‬
‫‪2‬‬
‫کوچه یا گروه‬
‫مسکونی‬
‫‪90-200‬‬
‫‪3‬‬
‫کوی یا واحد‬
‫همسایگی‬
‫‪400-600‬‬
‫‪3-5‬‬
‫‪4‬‬
‫محله‬
‫‪700-1250‬‬
‫‪8-10‬‬
‫‪2-3‬‬
‫‪5‬‬
‫برزن‬
‫‪1800-3000‬‬
‫‪15-20‬‬
‫‪4-5‬‬
‫‪2‬‬
‫‪6‬‬
‫ناحیه‬
‫‪3500-5000‬‬
‫‪30-40‬‬
‫‪8-9‬‬
‫‪4‬‬
‫‪2‬‬
‫‪7‬‬
‫منطقه‬
‫‪13500-18000‬‬
‫‪120-160‬‬
‫‪32-24‬‬
‫‪16‬‬
‫‪8‬‬
‫* در این جدول هر واحد مسکونی برای یک خانوار با جمعیت متوسط ‪ 4-5‬نفر پیش بینی شده است‪.‬‬
‫برزن‬
‫‪4‬‬
‫نقشه های کاربری زمین‬
‫برداشت های میدانی‪ ،‬اطالعات‪ ،‬داده ها‪ ،‬شاخص های انواع کاربری های شهری بایستی‬
‫به نقشه تبدیل شود‪.‬‬
‫اهم نقشه های مورد نیاز در کاربری اراض ی شهری به شرح زیر است‪:‬‬
‫‪‬نقشه تأسیسات و تجهیزات شهری شامل شبکه آب‪ ،‬برق‪ ،‬تلفن‪ ،‬فاضالب‪ ،‬گاز‪.‬‬
‫‪‬نقشه شبکه معابر (راه های ارتباطی‪ ،‬خیابان ها‪ ،‬شاهراه ها و ‪)...‬‬
‫‪‬نقشه خدمات عمومی شهری شامل پارک ها‪ ،‬فضای سبز‪ ،‬مراکز ورزش ی‪ ،‬مدارس و مراکز‬
‫آموزش ی‪ ،‬دانشگاه ها‪ ،‬مراکز تحقیقاتی‪ ،‬ادارات‪ ،‬بیمارستان ها‪ ،‬گورستان و ‪...‬‬
‫‪‬نقشه های ساختمان ها‪ ،‬تیپ معمای ساختمان ها و بافت شهری از لحاظ طبقات‪ ،‬قدمت‪،‬‬
‫سبک بنا‪ ،‬تراکم خیابان ها و غیره‪.‬‬
‫‪‬نقشه های قیمت زمین‬
‫‪‬نقشه کارگاه ها و موقعیت صنایع‬
‫‪‬نقشه بازار و اماکن تجاری و غیره‬
‫‪‬نقشه تقسیمات کالبدی شهری از نظر ناحیه‪ ،‬محله‪ ،‬خرده محله‪ ،‬واحده های همسایگی‪،‬‬
‫تراکم و پراکندگی جمعیت آنها‪.‬‬
‫‪‬نقشه عوارض طبیعی شهر از نظر شیب‪ ،‬گسل‪ ،‬توپوگرافی‬
‫‪‬نقشه رشد و توسعه شهر در دوره های تاریخی‬
‫مقیاس نقشه ها در طرح های مختلف شهری (هادی‪ ،‬جامع‪ ،‬ساماندهی‪ ،‬بهسازی‪ ،‬تفصیلی و ‪)...‬‬
‫متفاوت است‪ .‬معموال برای شهرهای کوچک کمتر از ‪ 25000‬نفر مقیاس نقشه حدود ‪2500/1‬و‬
‫برای شهرهای بزرگتر از مقیاس نقشه ‪ 2500/1 ، 25000/1 ، 10000/1‬پیشنهاد می گردد‪.‬‬
‫سرانه های زمین شهری‬
‫سرانه عبارتست از مساحت تقسیم بر جمعیت‪ ،‬در واقع سرانه عبارتست از مقدار زمینی‬
‫که به طور متوسط از هر کدام از کاربری های شهری به هر نفر جمعیت شهر می رسد‪.‬‬
‫در تعیین سرانه عواملی از قبیل قیمت زمین‪ ،‬نوع درآمد مردم‪ ،‬امکانات گسترش شهر‪،‬‬
‫موقعیت اقلیمی و طبیعی شهر مسائل اجتماعی‪ ،‬آداب و رسوم‪ ،‬نیازهای جمعیت به تأسیسات‬
‫رفاهی‪ ،‬نوع معشیت‪ ،‬تکنولوژی ساختمان و غیره موثر است‪.‬‬
‫واحد سرانه بر حسب مترمربع برای نفر است‪.‬‬
‫تراکم شهری‬
‫تراکم در سطح شهر به عنوان معیاری برای استقرار جمعیت و تأسیسات شهری‪ ،‬در طرح‬
‫های توسعه شهری است ‪ .‬تراکم دارای تأثیرات مثبت و منفی است‪.‬‬
‫تأثیرات منفی تراکم زیاد را در روابط صمیمی افراد و معاشرت خشک مردم با یکدیگر‪ ،‬ایجاد‬
‫سر و صدا و نارسایی های روانی‪ ،‬بزهکاری و جنایت‪ ،‬امکان مخاطرات بهداشتی مانند ناراحتی‬
‫های قلبی و سرطان و غیره وجود دارد‪.‬‬
‫تأثیرات مثبت تراکم مناسب را در تراکم سرمایه و جمعیت در کنار یکدیگر‪ ،‬امکان ایجاد شبکه‬
‫های برق وامکان اجرای برنامه های عمرانی‪ ،‬و باالخره توسعه شبکه های ارتباطی و بالنتیجه‬
‫رشد شهرهای تفسیر می کنند‪.‬‬
‫تراکم مسکونی (خالص ‪ -‬ناخالص) ‪ ،‬منظور از تراکم مسکونی خالص‪ ،‬نسبت تعداد‬
‫جمعیت به اراض ی است که صرفا جهت سکونت در شهر در نظر گرفته شده باشد‪ .‬مقصود از‬
‫تراکم مسکونی ناخالص‪ ،‬نسبت تعداد جمعیت به کل اراض ی شهر است که هم به مصرف‬
‫واحدهای مسکونی و هم نیازهای وابسته به آن رسیده است‪.‬‬
‫واحد تراکم بر حسب نفر در هکتار است‪.‬‬
‫تفکیک اراض ی شهری‬
‫تفکیک اراض ی عبارتست ‪ ،‬قطعه بندی زمین به کاربریهای مختلف شهری بر اساس آئین‬
‫نامه و مقررات و برنامه های توسعه ای که مورد تصویب قرار گرفته است ‪.‬‬
‫آیین نامه تفکیک اراض ی برنامه ای است که برای راهنمایی در تفکیک زمین‪ ،‬توسط دستگاه‬
‫مسئول در امور شهرسازی ها یا شهرداریها صورت می‪.‬پذیرد‪.‬‬
‫در آیین نامه تفکیک اراض ی رعایت نکات زیر ضروری است‪.‬‬
‫‪ -1‬منطبق با طرح جامع‬
‫‪ -2‬نظم طول و عرض کوچه ها و خیابان های پیشنهادی و فاصله در رابطه با‬
‫خیابان های اصلی‪.‬‬
‫‪ -3‬طول و عرض قطعات تفکیکی ‪.‬‬
‫‪-4‬طول و عرض مجموعه ای از این قطعات که در فاصله چهار خیابان اصلی قرار می گیرد‪.‬‬
‫‪-5‬پیش بینی زمین برای فضاهای باز مانند پارک‪ ،‬زمین بازی‪ ،‬ساختمان های عمومی‬
‫‪ -6‬سیستم شبکه های تأسیسات و تجهیزات (آب‪ ،‬فاضالب و ‪)...‬‬
‫‪ -7‬شیب و سطح اراض ی تفکیکی‪.‬‬
‫‪ -8‬خیابان های داخلی باید مناطق مسکونی را به مراکز عمومی مانند خرید ومحله‪.‬ها پیوند دهد‪.‬‬
‫‪ -9‬نظم‪ ،‬محل و عرض خیابان های داخلی باید طوری باشد که میان بر خیابان های اصلی را اجازه‬
‫ندهد‪.‬‬
‫‪ -10‬از زاوایای نامنظم بین خیابان ها اجتناب شود‪.‬‬
‫‪ -11‬تعداد خیابان هایی که به یک نقطه می رسند باید به حداقل ممکن نقصان یابند‪.‬‬
‫‪ -12‬تقاطع خیابانهای داخلی یا خیابان های خارجی باید به حداقل ممکن برسد تا ترافیک عبوری و‬
‫ترافیک داخلی با هم تداخل ننمایند‪.‬‬
‫‪ -13‬نام خیابان های جدید نباید تکرار خیابان های گذشته باشد‪.‬‬
‫‪ -14‬ترافیک خیابانهای کوچک و کوچه ها به خیابان های اصلی وصل شده و خیابان های اصلی ترافیکی را‬
‫به اتوبان منتقل کند‪.‬‬
‫‪ -15‬امتداد خیابانها‪ ،‬یعنی آنکه خیابانی که از یک جانب مجموعه تفکیکی به جانب دیگر ادامه پیدا می‬
‫کند‪ ،‬کور یا بن بست نشود‪.‬‬
‫‪ -16‬در مناطقی که به سبب پستی و بلندی یا اجتناب از سر و صدای ترافیک با تعیین دسترس ی برای زمینی‬
‫که شکل نامرتب دارد بهتر است از راه های بن بست استفاده شود‪.‬‬
‫‪ -17‬در مورد خیابان هایی که فقط جنبه استفاده مسکونی دارند‪ ،‬فاصله بر ساختمان ها بایستی ‪ 26‬متر‬
‫و عرض سواره در حدود ‪ 9-8‬متر باشد و در مورد خیابان های برگردان یا بن بست که ذکر آن رفت عرض‬
‫خیابان ‪ 12‬متر و عرض اتومبیل رو بین ‪ 8 ،6‬و ‪ 9‬متر متغیر خواهد بود‪.‬‬
‫‪ -18‬شیب خیابان معموال باید ‪ 5‬درصد باشد تا آب باران در سطح خیابان نماند‪ .‬بنا به مالحظات‬
‫توپوگرافی شاید الزم آید شیب خیابان های اصلی بین ‪ 6‬تا ‪ 7‬درصد و خیابان‪.‬های فرعی ‪ 10‬تا ‪ 12‬درصد‬
‫باشد‪ .‬عرض خیابان آسفالت نیز معموال ‪ 5/1‬تا ‪ 2‬درصد است‪.‬‬
‫‪ -19‬بلوک بندی های مطلوب بین ‪ 250‬تا ‪ 400‬متر طول و بین ‪ 30‬تا ‪ 40‬متر عرض است‪ .‬حد فاصل دو‬
‫قطعه زمین یا عرض کلی بلوک نیز بهتر است بین ‪ 60‬تا ‪ 80‬متر باشد‪.‬‬
‫اهم دیگر ضوابط آیین نامه تفکیک اراض ی به شرح زیر است‪:‬‬
‫‪‬ارتفاع و حجم ساختمان ها مشخص شود‪.‬‬
‫‪‬میزان و درصدی را که در قطعه زمین باید به زیر بنا برود‪ ،‬با ابعاد آن را مشخص می دارد‪.‬‬
‫‪‬تراکم جمعیت را مشخص می کند‪.‬‬
‫‪‬انواع کاربری ها را برای مقاصد تجاری‪ ،‬اداری‪ ،‬صنعتی و مسکونی مشخص می نماید‪.‬‬
‫‪‬از کاربری های ناصحیح جلوگیری می نماید‪.‬‬
‫نکات مهم و آیین نامه اراض ی مسکونی‪:‬‬
‫مساحت زمین از حد معمول (در صورتی که زمین به ساختمان خانه تک خانواری اختصاص دارد)‬
‫افزایش پیدا نکند‪.‬‬
‫تراکم به حد متوسط تنظیم گردد‪.‬‬
‫حیاط ها به اندازه ای باشد که نور و هوا و سایر همسایگان را نگیرد و فضا برای بازی کودکان وجود‬
‫داشته باشد‪.‬‬
‫پارکینگ به اندازه کافی برای کلیه ساکنین خانه ها منظور شود و در هر محله نیز چنین فضایی وجود‬
‫داشته باشد‪.‬‬
‫تراکم باید مطابق پیش بینی طرح جامع باشد‪.‬‬
‫ضوابط و مقررات تأسیسات زیر بنایی‬
‫تأسیسات زیر بنایی جهت رفع نیازها و مشکالت شهروندان‪ ،‬مشتمل بر آب‪ ،‬برق‪ ،‬تلفن‪،‬‬
‫گاز‪ ،‬فاضالب‪ ،‬جمع آوری و دفع آبهای سطحی است‪ .‬تأسیسات زیربنایی شاخص توسعه‬
‫شهرهاست‪.‬‬
‫داشتن برنامه در زمینه تأسیسات و تجهیزات شهری نه تنها از مشکالت شهری می کاهد‪ ،‬بله‬
‫در مجموع باعث تقلیل هزینه و کاهش فشار روی شهروندان و کاهش بار مالی شهرداری و‬
‫دستگاههای دولتی می گردد‪.‬‬
‫اهم بررس ی های الزم در برنامه ریزی و طراحی شبکه های تاسیسات زیربنائی‬
‫از لحاظ زمانی‪ :‬مرحله اجرایی‪ ،‬مقیاس و زمان اجرا و هماهنگی اجرایی تأسیسات اهمیت اساس ی‬
‫دارد‪.‬‬
‫از لحاظ سازمانی‪ :‬هر یک از دستگاه ها طبق قوانین و مقررات‪ ،‬مسئولین خاص ی در زمینه عملکرد‬
‫وجود دارند‪ .‬برقراری هماهنگی و ایجاد شواری هماهنگی اجرایی تحت مسئولین شهری‪ ،‬می تواند تا اندازه‬
‫قابل توجهی از مشکالت و پراکنده سازی ها و تکرار مکررات قابل اجتناب جلوگیری نماید‪.‬‬
‫از لحاظ مالی‪ :‬تأمین اعتبارات همه تأسیسات مورد نیاز که معموال گران تمام می‪.‬شود‪،‬‬
‫در یک زمان امکان پذیر نیست و مرحله بندی زمانی‪ ،‬اعتبار مالی تأسیسات‪ ،‬از موانع عمده‬
‫برقراری هماهنگی به شمار می رود‪.‬‬
‫از لحاظ فنی‪ :‬موجودیت تأسیسات قدیمی‪ ،‬نیاز به توسعه جدید و یا احداث تأسیساتی‬
‫که قبال وجود نداشته اند‪ ،‬عدم تطابق فنی عملکرد بعض ی از تأسیسات با یکدیگر و بامشکالت‬
‫ناش ی از شبکه خیابانی‪ ،‬موقعیت ساختمان ها‪ ،‬شرایط زمین و جنس خاک ومانند آنها‪ ،‬گاهی‬
‫برقراری هماهنگی را غیر ممکن می سازد‪.‬‬
‫از لحاظ اجرایی‪ :‬که در این مرحله بایستی شرایط و خصوصیات هر یک از شبکه‪.‬ها را در‬
‫نظر گرفت و از رویهم گذاردن شبکه های تأسیسات شهری پرهیز شود‪.‬‬
‫در زمینه مکان یابی شبکه ها‪ :‬این مشابه به عرض و طول خیابان بستگی دارد‪ .‬چنانچه‬
‫عرض پیاده رو زیاد باشد‪ ،‬برای پرهیز از اختالل در ترافیک‪ ،‬کابل ها و لوله های تأسیسات‬
‫معموال در زیر سطح پیاده رو نصب می شود‪ .‬در خیابان ها و گذرها مشکالت نصب و جانمایی‬
‫وجود داشته و هزینه گزافی را تحمیل می نماید‪.‬‬
‫حریم و محدوده‬
‫محدوده در شهر عبارتست از حدودی از فضاهای شهری که بتوان در آن حدود به انجام‬
‫خدمات شهری و برنامه ریزی خدماتی انجام داد‪ .‬محدوده معموال از طرف شهرداری و مسئولین‬
‫امور شهری تعیین می گردد‪.‬‬
‫حریم که برای توسعه آینده مورد نیاز شهر در فواصل زمانی در نظر گرفته می‪.‬شود‬
‫عبارتست از زمین های اطراف محدوده شهری‪ ،‬اگرچه در آن نتوان به احداث ساختمان‬
‫پرداخت‪ .‬این اراض ی معموال جهت گسترش بعدی شهر است‪.‬‬
‫فصل سوم‬
‫منطقه بندی‬
‫تعاریف و مفاهیم منطقه بندی‬
‫تقسيم يک شهر را به مناطق ويژه با مرزهاي معین براي نقش پذيري هر يک از اين مناطق‪،‬‬
‫«منطقه بندي شهري» ميگويند‪ .‬منطقه بندي در واقع استفاده منطقي و نظام پذير از زمينهاي‬
‫شهري درآينده بلند مدت است و در آن‪ ،‬موقعيت‪ ،‬میزان ارتفاعيابي‪ ،‬شکل‪ ،‬میزان بهرهگیري و‬
‫ساختهاي داخلي هر يک از مناطق‪ ،‬مورد نظر است‪.‬‬
‫منطقه بندي‪ ،‬روش ي است که در آن‪ ،‬برنامه ريزي فیزيکي‪ ،‬کاربري زمین را جهت منافع عمومي‬
‫نظام مي بـخشد و هـدف ا صلي آن ‪ ،‬اختصاص دادن زمین به مصـارف عمده ‪ ،‬مسکوني‪ ،‬صنعتي‬
‫و غیره در توسعه آينده شهر است‪.‬‬
‫مقررات منطقه بندی‬
‫هدف از تدوین و اجرای مقررات منطقه بندی ایجاد ایمنی در مقابل آتش سوزی سیل و‬
‫سایر مخاطرات نسبت به بهداشت عمومی و رفاه مردم است‪ .‬تدوین مقررات منطقه بندی باید‬
‫با توجه به ویژگی های بناهای مورد احداث در هر منطقه و ارزش زمین و نوع استفاده از آن‬
‫صورت گیرد‪.‬‬
‫در آیین نامه منطقه بندی بایستی موارد زیر مشخص شود‪:‬‬
‫‪‬نوع استفاده از زمین و ساختمانها برای مقاصد تجاری‪ ،‬صنعتی‪ ،‬مسکونی و غیره‪.‬‬
‫‪‬تراکم جمعیت در نقاط مختلف شهر‪.‬‬
‫‪‬مساحت و زیربنا و اندازه فضای باز الزم برای هر ساختمان‪.‬‬
‫‪‬ارتفاع و حجم ساختمانها و سایر مسائل مربوط به ساختمان‪.‬‬
‫‪‬در آیین نامه منطقه بندی در اول باید نقشه حد و مرز بلوکها و یا مناطق مختلف شهر‬
‫مشخص شود‪ ،‬سپس قواعد کنترلی که نحوة استفاده از امالک در هر بلوک و منطقه را‬
‫مشخص می سازد‪.‬‬
‫اطالعات مورد نیاز جهت تدوین آیین نامه منطقه بندی‬
‫‪ -1‬کاربری فعلی هر منطقه زمین در داخل شهر‬
‫‪ -2‬شرایط و مقررات محدود کننده که برای بخشهای بزرگ شهر به مورد اجرا گذاشته می‬
‫شوند‪.‬‬
‫‪ -3‬مکان و ظرفیت خطوط تأسیسات و خیابانهای اصلی‬
‫‪ -4‬میزان مالیات بر امالک در بخشهای مختلف شهر‪.‬‬
‫‪ -5‬مکان کلیه ساختمانهایی که در ‪ 5‬سال گذشته ساخته شده اند‪.‬‬
‫‪ -6‬محل و مشخصات تمامی زمینهای خالی در شهر‪.‬‬
‫‪ -7‬عرض خیابانها‪.‬‬
‫‪ -8‬مساحت عرصه و اعیان هر ساختمان‪.‬‬
‫‪ -9‬ارتفاع ساختمانها‪.‬‬
‫‪ -10‬ابعاد قطعات تفکیکی‪.‬‬
‫‪ -11‬تعداد خانوارهای ساکن در هر ساختمان‪.‬‬
‫منطقه بندی ارتباط تنگاتنگی با طرح جامع دارد و یکی از ابزارهای قانونی برای اجرای طرح‬
‫های جامع شهری است‪.‬‬
‫کنترل کاربری زمین‬
‫کنترل کاربری زمین معموال باید از طریق منطقه بندی‪ ،‬تفکیک اراض ی ‪ ،‬صدور پروانه‬
‫ساختمان و مالیات زمین صورت گیرد‪.‬‬
‫منطقه بندی ابزاری است که الگوی مناسب کاربری زمین را در یک شهر تضمین می کند تا‬
‫کاربریها کامال در ارتباط با یکدیگر باشند و فضای مناسب برای هر نوع توسعه فراهم گردد‪.‬‬
‫اهداف منطقه بندی‬
‫مهمترین اهداف منطقه بندی را به شرح زیر می توان برشمرد‪:‬‬
‫‪ -1‬منطقه بندی ‪ ،‬فرصت وسیعی برای طراحی رشد آینده وتوسعه شهر به عنوان ابزار عمده‬
‫برای برنامه ریزان شهری برای نیل به هدفشان فراهم می آورد‪.‬‬
‫‪ -2‬کوششهای منطقه بندی‪ ،‬آماده کردن هماهنگ از انواع تسهیالت حمل و نقل‪ ،‬تهیه آب‪،‬‬
‫زهکش ی‪ ،‬برق و غیره است‪.‬‬
‫‪ -3‬منطقه بندی به مثابه ابزاری مؤثر در دست برنامه ریزان شهری برای انجام هر‬
‫برنامه ریزی شهری کارا و موفق تلقی می شود‪.‬‬
‫طرح‬
‫‪ -4‬نیل به ارتقاء بیشتر سالمتی و رفاه عمومی‪.‬‬
‫‪ -5‬جلوگیری از تمرکز بیشتر جمعیت‪.‬‬
‫مبانی منطقه بندی‬
‫مبانی اصلی منطقه بندی را به شرح زیر می توان خالصه نمود‪:‬‬
‫‪ -1‬مقدمات منطقه بندی‬
‫الگوی معمولی منطقه ها در فرم نوارهای متحداملرکز است‪ .‬ناحیه مرکزی شهر به وسیله‬
‫ناحیه نیمه مرکز‪ ،‬ناحیه میانی و ناحیه توسعه نیافته (آماده سازی نشده) همراه می‪.‬شود‪ .‬دیگر‬
‫الگوی منطقه ها بایستی بلوکها و واحدها برای استفاده های متنوع در بخشهای مختلف شهر را‬
‫آماده نماید‪.‬‬
‫‪ -2‬مرزها‬
‫طراحی مرزها برای منطقه های مختلف به دقت بایستی انجام شود‪ .‬یک خیابان یا جاده‬
‫معموال نمی تواند مرز مناسبی تلقی شود‪ .‬یک خط راه آهن یا یک پارک یا یک فضای باز سبز به‬
‫عنوان مرز قابل قبول باشد‪.‬‬
‫‪ -3‬شهرهای موجود‬
‫وقتی منطقه بندی در شهر موجود عملی شد‪ ،‬با اطالعات مربوط به استفاده موجود از‬
‫زمین های جمع آوری شده و در صورت امکان شهر به منطقه ها با در نظر گرفتن نواحی ویژه‬
‫تقسیم می شود‪.‬‬
‫‪ -4‬انعطاف پذیری‬
‫مبانی منطقه بندی ممکن است به سختی اجرا شود‪ ،‬فرض مهم دقت در کار کردن در خارج‬
‫از جزئیات منطقه بندی است‪ .‬خانه ها باید خیلی نزدیک مکان کار باشد تا زمان و هزینه‬
‫مسافرت تقلیل یابد‪ .‬مراکز خرید کوچک برای نیازمندیهای روزانه باید در مطنقه مسکونی ایجاد‬
‫شود‪.‬‬
‫‪ -5‬شهرهای جدید‬
‫برای طراحی یک شهر جدید با جمعیت مشخص به نواحی مسکونی‪ ،‬صنعتی و تجاری نیاز‬
‫است‪ .‬معموال شهر به منطقه های مناسب تقسیم می شود‪.‬‬
‫مزیت های طبقه بندی‬
‫مهمترین مزایای منطقه بندی عبارتنداز‪:‬‬
‫‪ -1‬خطر آتش‬
‫در منطقه بندی خطر احتمال آتش سوزی به حداقل می رسد‪.‬‬
‫‪ -2‬توسعه آینده‬
‫با اجرای منطقه بندی توسعه آتی شهر تحت کنترل درآمد و رفاه اجتماعی فراهم می گردد‪.‬‬
‫‪ -3‬مطبوعیت عمومی‬
‫منطقه بندی برای مطبوعیت عمومی عنصری از قبیل پارکها‪ ،‬زمین بازی‪ ،‬سینماها‪ ،‬مراکز‬
‫خرید‪ ،‬مدارس و غیره را آماده می نماید‪ .‬این امر موجب تلف شدن زمان‪ ،‬پول و فضا می گردد‪.‬‬
‫‪ -4‬سالمتی جامعه‬
‫در منطقه بندی‪ ،‬بهبود سالمتی جامعه به عنوان یک اصل کلی مورد توجه است‪ .‬در‬
‫منطقه بندی بایستی از استقرار صنایع مزاحم و آلوده در منطقه مسکونی جلوگیری شود‪.‬‬
‫‪ -5‬توزیع جمعیت‬
‫منطقه بندی تراکم جمعیت را انتظام می بخشد و همواره تمرکز جمعیت در هر بخش ی از‬
‫شهر ایجاد نخواهد شد‪.‬‬
‫‪ -6‬خدمات بهینه عمومی‬
‫منطقه بندی استفاده اقتصادی متنوع از خدمات بهینه همانند آب‪ ،‬دفع فاضالب‪ ،‬تلفن و‬
‫غیره را مجاز می شمارد‪.‬‬
‫اهمیت منطقه بندی‬
‫اهمیت منطقه بندی به عنوان یک اقدام مهم برای کنترل و نظم بهره گیری از زمین مشخص شده‬
‫است‪ .‬منطقه بندی اساس و مبانی برنامه ریزی جامع شهری به اثبات رسانده است ‪.‬‬
‫بعض ی از موارد غیر مطلوبی در صورت عدم وجود منطقه بندی شهری‬
‫‪ -1‬آپارتمانه ــای ب ــزرگ مرتف ــع ممک ــن اس ــت خیل ــی نزدی ــک کلب ــه ه ــای کوچ ــک ی ــا مس ــاکن ایج ــاد ش ــود ک ـه‬
‫درنتیجه موجب فقدان نور وهوا و فضای اطراف می گردد‪.‬‬
‫‪ -2‬توســعه مراکــز جــذاب عمــومی اســت بــه صــورت تصــادفی انجــام پــذیرد کــه در واقــع موجبــات تلــف شــدن‬
‫زمان‪ ،‬پول و فضا خواهد بود‪.‬‬
‫‪ -3‬عـوامل ناخوشایند همانند گازها‪ ،‬صداها تأثیر گـذار روی نواحی مسکونی شهر و محل کـار‬
‫می گردد‪.‬‬
‫جنبه های منطقه بندی‬
‫منطقه بندی در سه جنبه مهم مربوط می شود‪:‬‬
‫الف) منطقه بندی تراکمی‬
‫ب) منطقه بندی ارتفاعی‬
‫ج) منطقه بندی کاربری‬
‫الف) منطقه بندی تراکمی‬
‫در منطقه بندی تراکمی تراکم جمعیت در نواحی مسکونی به وسیله نظم و قانون کنترل می شود‪.‬‬
‫مزایای منطقه بندی تراکمی به شرح زیر است‪:‬‬
‫‪ -1‬معموال منطقه بندی تراکمی موجب ارائه طرح های مناسب‪ ،‬طراحی های انواع خدمات و‬
‫مطبوعیت های عمومی می گردد‪.‬‬
‫‪ -2‬منطقه بندی تراکمی موجب ارائه روشنایی‪ ،‬تهویه و سالمتی برای ساکنین می گردد‪.‬‬
‫‪ -3‬منطقه بندی تراکمی باعث کاهش شلوغی می گردد‪.‬‬
‫‪ -4‬در منطقه بندی تراکمی ارزش زمین پایدار خواهد بود‪.‬‬
‫ب) منطقه بندی ارتفاعی‬
‫اهداف منطقه بندی ارتفاعی کنترل ارتفاع ساختمانها را با دو عامل زیر مورد مالحظه قرار می دهد‪:‬‬
‫‪ -1‬حجم یا مجموعه های مکعبی ساختمانها‬
‫‪ -2‬عرض خیابان و فضاهای باز از نقطه نظر روشنایی و تهویه‬
‫در واقع در منطقه بندی ارتفاعی عواملی مانند زمین ارتفاع و تعداد واحدهای مسکونی کنترل می‬
‫شوند‪ .‬در این منطقه بندی ساختمانهای بلند مرتبه به علت محدودیتهای نور وهوا موجب کاهش ارزش‬
‫واحدهای مسکونی مجاور می گردند‪ .‬از سوی دیگر تراکم ترافیکی را موجب می شوند‪ .‬یکی از مواردی که‬
‫برای کنترل ارتفاع ساختمانها مرسوم است‪ ،‬اینکه ارتفاع ساختمانها بر مبنای پهنای خیابان مجاور تنظیم‬
‫شود‪ ( .‬قانون ‪ 45‬درجه و ‪ 5/63‬درجه قوانین سطوح هوائی)‬
‫مزایای منطقه بندی ارتفاع را به شرح زیر می توان برشمرد‪:‬‬
‫‪ -1‬منطقه بندی ارتفاعی توسعه نواحی تجاری مرکزی شهرها وحل مشکالت ترافیکی را‬
‫کنترل می کند‪.‬‬
‫‪ -2‬در منطقه بندی ارتفاعی اگر ساختمانها با ارتفاع یکسان روی خیابانهای مهم یا جاده‪.‬ها‬
‫احداث شوند‪ ،‬زیبایی خاص ی بوجود می آید‪.‬‬
‫‪ -3‬منطقه بندی ارتفاعی از انحصار زیاد نور و تهویه به وسیله بعض ی از ساختمانها جلوگیری‬
‫می کند‪.‬‬
‫‪ -4‬منطقه بندی ارزش زمین را در نواحی مختلف کنترل می کند ‪.‬‬
‫‪ -5‬منطقه بندی ارتفاعی مانع ایجاد ساختمانهای مرتفع در مجاورت ساختمانهای کوتاه‬
‫می شود‪.‬‬
‫‪ -6‬منطقه بندی ارتفاعی عقب نشینی ساختمانها را از طرف خیابانها کنترل می کند‪.‬‬
‫ج) منطقه بندی کاربری‬
‫در منطقه بندی کاربری شهر به بخشهای متفاوت برای بهره برداری خاص تقسیم می شود‪.‬‬
‫عمدتا در چهار قسمت و زیر بخش به شرح زیر تقسیم می شوند‪:‬‬
‫‪ -1‬بخش مسکونی ‪ -2‬بخش تجاری ‪ -3‬بخش صنعتی ‪ -4‬بخش اوقات فراغت‪.‬‬
‫درصد معمولی اشغال هر بخش در یک شهر به شرح زیر است‪:‬‬
‫‪ -1‬بخش مسکونی ‪ 40‬تا ‪ 50‬دصد‬
‫‪ -2‬بخش تجاری ‪ 2‬تا ‪ 5‬درصد‬
‫‪ -3‬بخش صنعتی ‪ 2‬تا ‪ 25‬درصد‬
‫‪ -4‬بخش اوقات فراغت بقیه‬
‫‪ -1‬بخش مسکونی‬
‫ویژگی و مکان یابی این بخش به انواع متنوع از عواملی همانند نزد یکی به بازارها‪ ،‬آزادی از سرو صدا‬
‫و آلودگی‪ ،‬نزدیکی به پارکها و زمین های بازی و غیره‪.‬‬
‫‪ -2‬بخش تجاری‬
‫این بخش بایستی نزدیک مراکز ترافیک و ترجیحا نزدیک جاده ها استقرار داشته باشد‪ .‬در این‬
‫بخش باید استفاده از زمین برای بانکها‪ ،‬مغازه ها‪ ،‬ادارات و انبارها‪ ،‬دفاتر تجاری‪ ،‬ساختمانهای مسکونی‬
‫برای برخی از شاغالن باید در نزدیکی مراکز رفت و آمد قرار گیرد‪.‬‬
‫‪ -3‬بخش صنعتی‬
‫بخش صنعتی که حدود ‪ 5‬تا ‪ 20‬درصد مساحت شهر را شامل می شود باید دور از بخشهای دیگر و‬
‫در حاشیه شهر و با در نظر گرفتن جهت باد مکان یابی گردد‪.‬‬
‫‪ -4‬بخش اوقات فراغت‬
‫این بخش مشتمل بر پارکهای اصلی و زمین های بازی که مراکز متنوعی از اوقات فراغت همانند‬
‫سینماها‪ ،‬تئاترها‪ ،‬تاالرهای شهر‪ ،‬کلوپها‪ ،‬کتابخانه ها‪ ،‬رستورانها‪ ،‬استادیومها و دیگر نیازهای جامعه و‬
‫واحدهای گوناگون بخش تفریحی باید در سرتاسر شهر پراکنده باشند‪.‬‬
‫مزایای منطقه بندی کاربری‬
‫مزایای منطقه بندی کاربری به شرح زیر است‪:‬‬
‫‪‬هربخش بهترین زمین را برای استفاده و ذخیره مهیا می نماید‪ .‬در مقابل مکان بخش صنایع‪.‬‬
‫‪‬منطقه بندی کاربری قادر است انتخاب محل هایی برای نیازهای متنوع جامعه همانند مدارس‪ ،‬پارکها‪،‬‬
‫زمین بازی‪ ،‬بیمارستان‪ ،‬دانشکده و غیره راتهیه نماید‪.‬‬
‫‪‬منطقه بندی کاربری قادر است به دقت پیشرفت اندازه مورد نیاز تسهیالت حمل و نقل و دیگر‬
‫نیازهای عمومی را معین نماید‪.‬‬
‫‪‬منطقه بندی کاربری موجب پایداری ارزش زمین می گردد‪.‬‬
‫‪‬منطقه بندی کاربری موجب می شود تا کارخانجات و صنایع دور از نواحی مسکونی و بدور از آلودگی‬
‫استقرار یابند‪.‬‬
‫طرح شهرهای نظامی‬
‫شهرهای نظامی که با طرح و نقشه قبلی ایجاد می شود‪ ،‬زمین مناسب برای مکان یابی واحدهای‬
‫مورد نیاز تهیه می گردد‪ .‬یک طرح بخش ی مکانهای مناسب زیر همواره در نظر گرفته می شود‪.‬‬
‫‪‬مکان برای یادگیری و آموزش‬
‫‪‬مکان برای زندگی و کار‬
‫‪‬مکان برای بازی و استراحت‬
‫منطقه بندی تفصیلی برای یک شهر نظامی به عوامل قابل مالحظه زیر مربوط می‪.‬گردد‪:‬‬
‫‪ ‬مالحظات محیطی‬
‫‪ ‬گروههای عملکردی مهم و دیگر زیر گروههای پیوسته‬
‫‪‬مکان یابی واحدهای تولید صدا‪ ،‬بو‪ ،‬دود و غیره برای تأثیرات کم‪ ،‬روی محیط‬
‫‪ ‬تقلیل فاصله میان مکان کار و بخشهای مسکونی و مطبوعیت مرکزی‬
‫‪ ‬الگوی جاده های حلقوی‬
‫‪ ‬واحدهای ذخیره در طول جاده های حاشیه ای‬
‫‪ ‬بخشهایی برای خدمات حجم خارجی و غیره‬
‫بخش انتقالی‬
‫به منظور ارائه تغییرات مالیم از یک بخش به بخشهای دیگر‪ ،‬یک بخش انتقالی در منطقه بندی‬
‫مکان یابی می گردد‪ .‬بخش انتقالی‪ ،‬اتصال دهنده بخشهای مجاور و اشکال مرزی بخشها و لبه های‬
‫آنهاست‪.‬‬
‫دو عامل مهم بخشهای انتقالی باید به خاطر سپرده شود‪:‬‬
‫‪ -1‬در صورت امکان‪ ،‬الگوی توسعه ممکن است مسکونی یا تجاری یا صنعتی در جهت مخالف خیابان‬
‫صورت پذیرد و بخشها باید به وسیله خطوط (و نه فقط خیابانها) مرزبندی شود‪.‬‬
‫‪ -2‬منطقه بندی انتقالی‪ ،‬همواره به عنوان تفکری از نواحی متراکم به طرف نواحی باز قسمتهای خارجی‬
‫یا از ساختمانهای بلندتر به ساختمانهای با ارتفاع کمتر انجام می شود‪.‬‬
‫اقتصاد منطقه بندی‬
‫یکی از محاسن منطقه بندی بهبود بدون تعهد مالی است که در بخشهایی از مالیات دهندگان‬
‫صورت گرفته است‪ .‬البته مقدار پول الزم برای بدست آوردن زمین و بهبود جاده به جنبه هایی از رشته‬
‫طرح های برنامه ریزی شهری نیازمند خواهد بود‪.‬‬
‫اساسا منطقه بندی به عنوان پایه ای برای اقتصاد در انجام برنامه ریزی مکان های کار و طرحهای‬
‫توسعه محلی اثر بخش ی دارد‪.‬‬
‫امتیازات منطقه بندی‬
‫برای تقویت و اجرای نتایج و انتظام بخش ی طرح های بخشهای شهری‪ ،‬مسئوالن محلی نیازمند‬
‫داشتن قدرت موردنیاز هستند‪ .‬چنین قدرتی ممکن است شامل تحصیل اراض ی خصوص ی‪ ،‬تصویب طرح‬
‫های ساختارهای پیشنهادی‪ ،‬و جلوگیری از استفاده از زمینهای نامرغوب گردد‪.‬‬
‫امتیازات منطقه بندی‬
‫برای تقویت و اجرای نتایج و انتظام بخش ی طرح های بخشهای شهری‪ ،‬مسئوالن محلی نیازمند‬
‫داشتن قدرت موردنیاز هستند‪ .‬چنین قدرتی ممکن است شامل تحصیل اراض ی خصوص ی‪ ،‬تصویب طرح‬
‫های ساختارهای پیشنهادی‪ ،‬و جلوگیری از استفاده از زمینهای نامرغوب گردد‪.‬‬
‫معموال انتظام بخش ی منطقه بندی موجب بهبود سالمتی‪ ،‬رفاه و آسودگی جامعه می گردد‪.‬‬
‫نقشه های منطقه بندی‬
‫برنامه ریزان شهری با بررس ی های جامع ضروری نقشه هایی به شرح زیر را برای منطقه بندی تهیه‬
‫نمایند‪.‬‬
‫‪‬نقشه های وضع موجود کاربریهای همانند مسکونی‪ ،‬تجاری‪ ،‬صنعتی و غیره با رنگهای مختلف روی‬
‫نقشه عالمت گذاری شوند‪.‬‬
‫‪‬نقشه تراکم جمعیت در نواحی مختلف شهر و همچنین مساکن هر واحد ناحیه ای یا تعداد‬
‫نفرات هرناحیه یا تعداد خانوارهای هر ناحیه‬
‫‪‬تهیه نقشه ارزش زمین در بخشهای مختلف شهر‬
‫‪‬تهیه نقشه تفضیلی از بررس ی های ترافیکی‬
‫فصل چهارم‬
‫مدلها و روشهای پیش بینی در برنامه ریزی کاربری‬
‫اراض ی شهری‬
‫از اواسط دهه ‪ 1960‬کاربرد مدلهای کمی سیستمهای شهری و منطقه ای به عنوان نمادی از واقعیت‬
‫مورد توجه فزاینده ای قرار گرفته است‪ .‬امروزه اکثر صاحب نظران بر این اعتقادند که استفاده از‬
‫مدلها به درک و رفتار سیستمهای شهرها و در شرایط مناسب به پیش بینی رفتار این سیستم های شهری‬
‫به برنامه ریزی شهری کمک شایانی می کند‪.‬‬
‫تکنیک های پیش بینی جمعیت در شهرها‬
‫در برنامه ریزی کاربری زمین شهری مهمترین مؤلفه جمعیت است‪ .‬جمعیت وضع موجود و پیش بینی‬
‫شده‪ ،‬اساس تعیین کاربری اراض ی شهری است‪ .‬از آنجا که کاربری زمین شهری به سرانه ها و تراکم ها‬
‫وابسته است‪ ،‬بنابراین جمعیت پایه اساس ی کاربری است‪.‬‬
‫مدل رشد خطی‬
‫این مدل‪ ،‬اولین مدل پیش بینی رشد جمعیت است و فرض اساس ی آن این است که روند رشد جمعیت‬
‫در آینده براساس نرخ فعلی آن خواهد بود‪ .‬و میزان افزایش یا کاهش آن در طور زمان ثابت است‪ .‬به این ترتیب‬
‫اگر میزان افزایش یا کاهش ثابت را در طول زمان برابر با ‪ a‬فرض شود‪ ،‬سطح جمعیت را برای سالهای بعد (‪1‬‬
‫و ‪ 2‬و ‪ ...‬و ‪ )n‬از طریق روابط ریاض ی زیر بدست می آید‪:‬یعنی سطح جمعیت در زمان ‪ n‬را می توان از‬
‫رابطه زیر بدست آورد‪.‬‬
‫رابطه (‪)1‬‬
‫‪Pn  P.  na‬‬
‫در رابطه فوق ‪ P0‬جمعیت سال پایه‪ a ،‬رشد در هر واحد زمان و ‪ n‬تعداد سال یا ماهها و یا هر‬
‫واحد زمانی مورد نظر است‪.‬‬
‫مدل رشد نمایی‬
‫در این مدل تغییر جمعیت تابعی است از سطح جمعیت موجود‪ ،‬یعنی هر چه جمعیت بیشتر باشد‪ ،‬رشد‬
‫آن نیز شتابان تر می گردد‪.‬‬
‫رابطه ریاض ی مدل برای پیش بینی جمعیت در طول زمان ‪( n‬تعداد سال یا ماهها و یا هر واحد زمانی ) به‬
‫صورت زیر خواهد بود‪:‬‬
‫‪n‬‬
‫) ‪Pn  P0 (1  r‬‬
‫‪ r‬نرخ رشد جمعیت ساالنه ‪ P0 ،‬جمعیت سال پایه‬
‫مدل رشد نمایی تعدیل شده‬
‫مبنای بررس ی این مدل حد ثابت و محدودی از مقیاس جمعیتی است‪ .‬به عبارتی فرض اصلی این‬
‫مدل آن است که باقیمانده رشد جمعیت (تفاضل بین سطح جمعیت آخرین و سطح جمعیت فعلی )‬
‫تابعی از نسبت ثابتی است از این تفاضل در یک دوره قبل ‪.‬‬
‫ساختار کلی مدل ریاض ی به شرح زیر است‪:‬‬
‫‪V‬‬
‫‪:‬مقدارافزایش باسرعت جمعیت‬
‫‪P‬‬
‫‪ :‬تعدادجمعیت مطلوب(نهایی)‬
‫‪P‬‬
‫‪Pn‬‬
‫‪n‬‬
‫‪ :‬جمعیت حال حاضر‬
‫‪ :‬جمعیت موردانتظار‬
‫‪ :‬تعدادسال برای جمعیت موردانتظار‬
‫‪ P  P ‬‬
‫‪n‬‬
‫‪Pn  P  V‬‬
‫در این مدل جمعیت برای دوره ‪ n‬را از طریق تفاضل بین جمعیت مطلوب با نسبت نهایی کاهش‬
‫یابنده ای از نرخ رشد کلی به دست می آید‪ .‬این نسبت قوه ‪n‬ام مؤلفه ‪ V‬می باشد‪.‬‬
‫در نتیجه هر چه مقدار ‪ V‬بیشتر و بزرگتر باشد‪ ،‬افزایش جمعیت کندتر می گردد‪ .‬در این مدل اگر ‪= 1‬‬
‫‪ V‬باشد‪ ،‬سطح جمعیت ثابت است و هیچگونه افزایش ی وجود نخواهد داشت‪ .‬اگر ‪ V = 0‬باشد‪،‬‬
‫سطح جمعیت فورا و آنی در طی یک دوره زمانی برابر با جمعیت مطلوب می گردد‪.‬‬
‫مدل مقایسه ای‬
‫روش مقایسه ای بر پایه این فرض قرار دارد که رشد آینده ناحیه مورد مطالعه‪ ،‬از الگوی رشد‬
‫ناحیه قدیمی تر پیروی می کند که آن را ناحیه کنترل یا ناحیه الگو می نامیم‪.‬‬
‫مشکل اصلی این مدل گزینش ناحیه الگو مناسب است ‪.‬‬
‫کاربرد آن در نواحی حومه کالن شهر با موفقیتهایی همراه بوده است ‪.‬‬
‫‪ P‬جمعیت شهر ‪ c‬درزمان ‪t‬‬
‫‪: c‬‬
‫‪t‬‬
‫‪P‬جمعیت استان ‪ c‬درزمان ‪t‬‬
‫‪: ts‬‬
‫‪K‬‬
‫‪ :‬همان فاکتورنسبت‬
‫‪s‬‬
‫‪c‬‬
‫‪Pt  K V t‬‬
‫مدل نسبت‬
‫عبارت روشهای نسبت به گونه هایی از فنون گفته می شود که جمعیت ناحیه مورد مطالعه را با یک‬
‫متغیر نسبت در همان مقایسه می کند‪ .‬این روش متغیر نسبت را پیش بینی کرده و سپس با ضرب آن در‬
‫یک نسبت‪ ،‬پیش بینی جمعیت ناحیه مورد مطالعه را به دست می دهد این روشها را می توان به آسانی‬
‫برحسب متغیرهای نسبت مورد استفاده طبقه بندی کرد‪:‬‬
‫الف) روش نسبت ناحیه‬
‫ب) روش نسبت ترکیبی‬
‫ج) روش نسبت نمایند‪.‬‬
‫الف) مدل نسبت ناحیه‬
‫در این نوع روش نسبت‪ ،‬ناحیه مطالعه با ناحیه الگویی مقایسه می شود که خود‪ ،‬بخش ی از آن‬
‫است‪(.‬یک منطقه از یک کشور را می توان با تمام کشور مقایسه کرد)‬
‫‪P: S‬جمعیت ناحیه مطالعه درزمان ‪t‬‬
‫) ‪(t‬‬
‫‪P: P‬جمعیت ناحیه الگو درزمان ‪t‬‬
‫) ‪(t‬‬
‫‪ :‬نسبت(می توان ازروش ثابت‪،‬معین‪،‬وغیره استفاده کرد‪).‬‬
‫‪R‬‬
‫‪p‬‬
‫‪s‬‬
‫) ‪P( t )  R V ( t‬‬
‫ب) مدل نسبت ترکیبی‬
‫در این روش‪ ،‬فرض بر این است که یکی از اجزای کل جمعیت و کل جمعیت‪ ،‬رابطه ای موجود‬
‫است‪ (.‬نام نویس ی در مدرسه به تفکیک گروه سنی )‬
‫ج) مدل نسبت نماینده‬
‫روش های نسبت نماینده از کاالها یا خدمات مربوطه به جمعیت به عنوان پایه استفاده می‬
‫تعداد منازل – تعداد تلفن ‪) ...... -‬‬
‫کنند‪(.‬‬
‫مدل رگرسیون چند متغیره‬
‫تحلیل های رگرسیون چند متغیره براساس این فرضیه است که بین جمعیت و متغیرهای دیگر‬
‫رابطه ثابتی وجود دارد‪ .‬این روش در ساده ترین شکل خود‪ ،‬تنها از یک متغیر مستقل به صورت زیر‬
‫استفاده می کند‪:‬‬
‫رابطه (‪)1‬‬
‫‪P t   a  b X  t ‬‬
‫در این فرمول‪ ،X(t) ،‬متغیر مستقل است‪ .‬گفتنی است که معادله های روش های خطی‪ ،‬روند و روش‬
‫های نسبت‪ ،‬گونه ای دیگر از این فرمول کلی به شمار می آیند‪ .‬با شناخت این معادله می توان از آن‬
‫برای پیش بینی استفاده کرد‪.‬‬
‫مدل رشد نمایی مضاعف‬
‫این مدل بر مبنای یک سطح نهایی محدود جمعیتی استوار است ‪.‬‬
‫شکل کلی مدل رشد نمایی مضاعف به شرح زیر است‪:‬‬
‫رابطه (‪)1‬‬
‫‪t‬‬
‫‪b‬‬
‫‪Pt  P a‬‬
‫در این رابطه نرخ رشد جمعیت تابعی از سطح جمعیت است‪ .‬اما عامل تغییر به جای اینکه ثابت‬
‫باشد‪ ،‬خود به طور نمایی با زمان افزایش می یابد‪ ،‬و این امر به معنای شتاب کاهنده نرخ رشد به طرف‬
‫حد مطلوب جمعیت است‪ .‬در این مدل‪ ،‬چنانچه از دو طرف لگاریتم گرفته شود‪ ،‬شکل زیر حادث می‬
‫گردد‪:‬‬
‫رابطه (‪)2‬‬
‫‪t‬‬
‫‪Log Pt  Log P  b Log a‬‬
a 
P0
P
)3( ‫رابطه‬
 P 
1
  Log Log    t Log b 
Log Log 
 P 
a
 t 
‫جمعیت اولیه‬P:

‫جمعیت مطلوب‬P:

)4( ‫رابطه‬
‫ زمان‬:
t
‫مدل ترکیبی‬
‫علت اطالق کلمه ترکیبی آن است که در این روش‪ ،‬جمعیت پیش بینی شده براساس عملکرد‬
‫مجموعه عوامل مؤثر بر تغییر و تحول جمعیت به دست می آید‪ .‬این عوامل عبارتند از باروری‪ ،‬مرگ و‬
‫میر‪ ،‬مهارجت و ترکیب سنی و جنس ی جمعیت‪ ،‬از بین چهار عامل فوق‪ ،‬تنها عامل چهارم یعنی ترکیب سنی‬
‫و جنس ی جمعیت را در اختیار داریم و تغییرات سه عامل دیگر را باید از طریق بررس ی و تدوین فرضیات‬
‫حدس زد‪.‬‬
‫مهاجرت به خارج‬
‫‪Pt  P0  B  D  I  E‬‬
‫تعدادمرگ ومیر‬
‫مهاجرت به داخل‬
‫جمعیت‬
‫درزمان ‪t‬‬
‫تعداد ؟‬
‫جمعیت درزمان مبداء‬
‫گزینه هایی که می توانند درتدوین فرضیات باروری مدنظر قرار گیرد عبارت است از‪:‬‬
‫‪‬افزایش سطح باروری‬
‫‪‬ثابت ماندن سطح باروری‬
‫‪‬روبه کاهش بودن سطح باروری‬
‫مهمترین سنجه ای که در تدوین فرضیه های مرگ و میر به کار می رود امید زندگی در بدو تولد و‬
‫چگونگی تغییر آن (معموال افزایش آن) در آینده است‪ .‬که می توان از روی ضرایب احتمال بقاء به دست‬
‫آورد ‪.‬‬
‫در مهاجرت نیز ترکیب سنی و جنس ی را بدست آورده ‪ ،‬سپس به عنوان یک جمعیت خاص که دارای‬
‫سطح باروری و مرگ و میر ویژه خود هستند مورد پیش بینی قرار می دهند ‪.‬‬
‫روش برآورد تعداد کل مهاجران‬
‫هنگامی که فقط تعداد جمعیت در آغاز و پایان دوره مورد مطالعه و میزان رشد طبیعی ساالنه‬
‫جمعیت در آن دوره در دست باشد‪ ،‬با استفاده از میزان رشد طبیعی‪ ،‬ابتدا تعداد جمعیت با رشد‬
‫طبیعی را در پایان دوره به دست می آورند و سپس با کسر آن از جمعیت واقعی پایان دوره‪ ،‬خالص‬
‫مهاجران پایان دوره مورد مطالعه را محاسبه می کنند و از روی آن به برآورد اثر مهاجران بر میزان رشد‬
‫جمعی می پردازند‪.‬‬
‫روش برآورد ترکیب سنی و جنس ی مهاجران‬
‫برای محاسبه جمعیت مهاجر در گروه های سنی الزم است جمعیت را به صورت روه های سنی و‬
‫جنس ی در سال پایه مرتب نمود‪ .‬سپس این جمعیت را در احتمال بقای هر گروه سنی ضرب نموده تا‬
‫جمعیت طبیعی به صورت گروه سنی به دست آید‪ .‬آنگاه این جمعیت را از جمعیت سرشماری شده‬
‫همان سال کسر نمود‪ ،‬مانده در گروه سنی جمعیت مهاجر به صورت مثبت (مهاجرپذیی) و منفی (مهاجر‬
‫فرستی) خواهد بود‪.‬‬
‫پیش بینی مهاجرت‬
‫دشوارترین جزء تغییرات جمعیتی برای پیش بینی در سطح تشکیالت محلی‪ ،‬مهاجرت است‪ .‬نخستین‬
‫دشواری‪ ،‬تعیین پایه اطالعاتی برای مهاجرت است در نواحی محلی‪ ،‬حتی داده های محدودی همانند نکات‬
‫یاد شده‪ ،‬موجود نیست‪ .‬برای چیرگی بر این دشواری داده های مهاجرت را از روش باقیمانده به دست‬
‫می آورند‪ .‬این روش‪ ،‬مستلزم پیش بینی جمعیت با استفاده از نرخ های حیاتی و مقایسه نتایج با ارقام‬
‫واقعی جمعیت است‪ .‬معادله مورد نظر را می توان با منظور کردن مهاجرت خالص به شرح زیر نوشت‪:‬‬
‫است‪Pt  n   Pt   b n P.t‬‬
‫در این فرمول‪ ،Mn ،‬مهاجرت خالص بین‪n‬ز ‪M‬‬
‫مان ‪ t‬و ‪  dt n+Pnt‬‬
‫مدل های برآورد مسکن‬
‫بعد از مؤلفه جمعیت‪ ،‬مسکن‪ ،‬مهم ترین کاربرد را در برنامه ریزی کاربری اراض ی شهری است‪ .‬از آنجا‬
‫که کاربری مسکونی حدود ‪ 40‬الی ‪ 60‬درصد از انواع کاربری ها را در ایران و شهرهای کشورهای جهان به‬
‫خود اختصاص می دهد‪ ،‬ضروری است مدل ها و تکنیک هایی برای برآورد مؤلفه مسکن در برنامه ریزی‬
‫کاربری اراض ی ارائه گردد‪.‬‬
‫مهمترین روش های براورد نیاز به مسکن را به شرح زیر می توان برشمرد‪:‬‬
‫‪‬روش انبوهه‬
‫‪‬روش نرخ های سرپرستی‬
‫‪‬روش کلی‬
‫‪‬روش خام‬
‫‪‬روش لجستیک‬
‫‪ -1‬روش انبوهه‬
‫در این مدل‪ ،‬جمعیت پیش بینی شده (‪ )P‬را به میانگین بعد خانوار (‪ )S‬تقسیم می گردد‪ ،‬سپس‬
‫تعداد خانوارهای پیش بینی شده (‪ )H‬به دست می آید‪ .‬سپس با اعمال نمودن ‪ K‬شاخص خانوار در‬
‫واحد مسکونی‪ ،‬تعداد مساکن ( ‪ )E‬مورد نیاز براورد می گردد‪.‬‬
‫فرمول شماره (‪)2‬‬
‫‪P‬‬
‫‪KS‬‬
‫‪E‬‬
‫فرمول شماره (‪)1‬‬
‫‪S‬‬
‫‪P‬‬
‫‪H ‬‬
‫‪ -2‬روش نرخ های سرپرستی‬
‫در این روش‪ ،‬جمعیت پیش بینی شده بر حسب سن‪ ،‬جنس و وضعیت زناشویی به گروه هایی‬
‫تقسیم شده در هر گروه جمعیتی نرخ رئیس خا نواری محاسبه می شود‪ .‬با جمع کردن تعداد رئیس خا‬
‫نوارها در هر گروه‪ ،‬تعداد خا نوارها پیش بینی می شود و واحدهای مسکونی مورد نیاز آنها برآورد می‬
‫شود‪.‬‬
‫‪ -3‬روش کلی‬
‫در روش کلی‪ ،‬عالوه بر نیاز مسکن جمعیت پیش بینی شده‪ ،‬سایر اجزاء نیاز به مسکن هم لحاظ‬
‫گردیده است‪ .‬پس از جمع جبری‪ ،‬برآورد را به دست می دهد‪.‬‬
‫‪E t   K E1  E 2  E 3  E 4  E 6 t   E 5  E 7 t ‬‬
‫)‪ = E(t‬واحدهای مسکونی مورد نیاز تا پایان دوره برآورد‪.‬‬
‫‪ = E1‬نیاز ناش ی از کمبود فعلی مسکن‬
‫‪ = E2‬نیاز ناش ی از واحدهای مسکونی زیر استاندارد‪.‬‬
‫‪ = E3‬نیاز ناش ی از تهیه خانه مجزا برای خانوارهایی که ناگزیر به صورت دوبله با سایر خانوارها زندگی می کنند‪.‬‬
‫‪ = E4‬نیاز ناش ی ازحذف یا کاهش متراکم‪.‬‬
‫‪ = E5‬نیاز ناش ی از تخریب و تجریب و تجدید بنا در حال حاضر‪.‬‬
‫)‪ = E6(t‬نیاز ناش ی از افزایش جمعیت نا زمان ‪.t‬‬
‫)‪ = E7(t‬نیاز ناش ی از تخریب و تجدید بنا تا پایان دوره‪.‬‬
‫‪ = K‬ضریب خانه های خالی‬
‫‪ -4‬روش خام‬
‫در شرایطی که آمارهای موجود برای تهیه یک برآورد کلی و به صورت مجزا برای هر یک از اجزاء کافی‬
‫نباشد ‪ ،‬از روش خام استفاده می شود ‪.‬‬
‫)‪ = E(t‬واحدعمرمسکونی موردنیازتازمان ‪t‬‬
‫‪E t   H  U  H t   rU t ‬‬
‫‪ = H‬تعداد خانوارها در شروع دوره برآورد‬
‫‪ = U‬تعداد واحدهای مسکونی قابل قبول در شورع دوره برآورد‬
‫)‪ = H(t‬تعداد خانوارها در پایان دوره برآورد‬
‫‪=R‬‬
‫درصدواحدمسکونی که تازمان ‪ t‬نیاز به تخریب وتجدید بنا دارند‪(.‬نرخ تخریب و تجدید بنا)‬
‫برآورد نیاز به زمین برای تأمین مسکن‬
‫به منظور پیش بینی زمین مورد نیاز برای فعالیت های خانه سازی از روش های ذیل‬
‫می توان استفاده نمود‪:‬‬
‫‪‬روش استفاده از گروه نما‬
‫‪ ‬روش استفاده از سرانه مسکونی و تراکم خالص‬
‫‪‬روش برآورد مساحت واحدهای مسکونی از دیدگاه فرهنگی (شاخص سازی فرهنگی‬
‫مسکن)‬
‫روش استفاده از گروه نما‬
‫در این روش‪ ،‬واحدهای مسکونی شهر از نظر مساحت زمین به گروه هایی تقسیم می شوند‪.‬‬
‫هر گروه که باالترین درصد کمی از مسکن شهر (فراوانی) را به خود اختصاص دهد ‪ ،‬گروه نما اطالق‬
‫می شود ‪.‬‬
‫تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز × گروه نمای محاسبه شده = زمین مورد نیاز‬
‫روش استفاده از سرانه مسکونی و تراکم خالص‬
‫شاخص های سرانه زمین مسکونی که از تقسیم کردن کل مساحت زمین های مسکونی شهر (به متر‬
‫مربع) به جمعیت آن ‪ ،‬و تراکم خالص که از تقسیم کردن جمعیت شهر به مساحت زمین های مسکونی‬
‫(به هکتار) به دست می آید ‪ .‬در روش استفاده سرانه مسکونی‪ ،‬کافی است که سرانه مسکونی را در‬
‫جمعیت پیش بینی شده ضرب نموده تا‪ ،‬مقدار زمین مورد نیاز به دست آید‪ .‬در روش تراکم خالص که‬
‫می تواند براساس نفر یا خانوار در هکتار محاسبه شود ‪.‬‬
‫‪ = A‬تعداد زمین مورد نیاز‬
‫‪ = H‬تعداد مساکن مورد نیاز‬
‫‪ = D‬تراکم مسکونی‬
‫‪H‬‬
‫‪D‬‬
‫‪A‬‬
‫روش برآورد مساحت واحدهای مسکونی مورد نیاز خانوارها از دیدگاه فرهنگی‬
‫این روش‪ ،‬برای برآورد مساحت واحدهای مسکونی مورد نیاز خانوارها با توجه به ویژگی های‬
‫فرهنگی خانوارها پیشنهاد شده است‪ .‬اگر مساحت واحد مسکونی یا منزل را با مساحت زمین مسکونی‪،‬‬
‫یکسان فرض نماییم از این مدل می توان برای پیش بینی زمین الزم برای مسکن خانوارها استفاده نمود‪.‬‬
‫در این مدل متغیرهای زیادی از جمله بعد خانوار‪ ،‬شغل‪ ،‬تحصیالت‪ ،‬نوع معیشت‪ ،‬قشر و طبقه‪،‬‬
‫سابقه شهرنشینی‪ ،‬میزان درآمد و ویژگی های اجتماعی در نظر گرفته شده و برای هر یک از این متغیرها‬
‫ضرایبی ( امتیازاتی ) منظور شده است ‪ .‬ودر نهایت مجموع امتیازات ‪ ،‬میزان مساحت مسکن خانوار را‬
‫مشخص خواهد کرد ‪.‬‬
‫مدل لجستیک برآورد تعداد واحدهای مسکونی‬
‫مدل لجستیک روش مناسب برای برآورد تعداد واحدهای مسکونی مناسب در یک شهر یا منطقه‬
‫است‪ .‬این مدل بر اساس روند گذشته به پیش بینی آینده مسکن مبادرت می کند ‪ .‬که بر فرض های زیر‬
‫استوار است ‪:‬‬
‫‪‬میانگین وسعت خانوار تا افق برنامه ریزی تغییر نمی کند و ثابت باقی می ماند ‪.‬‬
‫‪‬حد نهایی تراکم مطلوب برابر یک واحد مسکونی به ازای یک خانوار است ‪.‬‬
‫‪Y ‬‬
‫رابطه (‪)1‬‬
‫‪a  Ln‬‬
‫رابطه (‪)2‬‬
‫‪K‬‬
‫) ‪( a  bt‬‬
‫رقم نهایی واحد مسکونی‪ /‬نفریا معکوس وسعت خانوار= ‪K‬‬
‫‪k  y0‬‬
‫زمان (سال) = ‪n‬‬
‫نسبت تعداد واحد مسکونی به نفر یا خانواده در ابتدای دوره خاص= ‪Y0‬‬
‫نسبت تعداد واحد مسکونی به نفر یا خانواده در انتهای دوره خاص = ‪Y1‬‬
‫نسبت تعداد واحد مسکونی به نفر یا خانوار در سال ‪Y(t) = t‬‬
‫‪1 e‬‬
‫‪y0‬‬
‫‪y 0 k  y1 ‬‬
‫‪‬‬
‫‪y1 k  y 0‬‬
‫‪. Ln‬‬
‫‪1‬‬
‫‪n‬‬
‫‪b‬‬
‫رابطه (‪)3‬‬
‫مدلهای اقتصادی‬
‫روش افزایش درآمد شهر‬
‫روش اقتصاد پایه ای شهر و منطقه از جمله مدلهای ساده تعیین در آمد و اشتغال است‪ .‬در این‬
‫مدل فعالیت اقتصادی شهر یا منطقه به دو بخش پایه یا صادراتی و غیر پایه ای یا خدماتی یا تبعی‬
‫تقسیم می شود‪ .‬مبانی نظری این مدل مبتنی بر موتور رشد و نیروی محرکه اقتصاد شهر با درآمد ناش ی‬
‫از بخش صادرات است‪ .‬به این ترتیب که صادرات ناش ی از تقاضای خارج از شهر یا منطقه موجب تزریق‬
‫درآمد به اقتصاد شهر یا منطقه می گردد و این تزریق درآمد با توجه به جریان ضریب تکـاثری اقتـصاد‬
‫پایه‪ ،‬موجب رشد و شکوفـایی بخش های مـوجود اقتـصاد شهر یا‬
‫منطقه می شود که موجب برآورده نمودن نیازها و تقاضاهای بنگاهها و خانوارها در داخل شهر یا منطقه‬
‫گردد‪ .‬این مدل در خصوص تأثیرات مربوط به اشتغال و تغییر آن مورد استفاده دارد‪ .‬مدل اقتصاد پایه‬
‫اشتغال با تأثیر افزایش در اشتغال بخش پایه و اثر آن به اشتغال بخش غیر پایه و کل اشتغال را بررس ی‬
‫می کند‪.‬‬
‫مدل اقتصاد پایه ای شهر‬
‫یکی از روش های موسوم در تعیین اقتصاد پایه ای شهر استفاده از ضریب یا نسبت مکانی ‪1‬‬
‫است‪ .‬این نسبت یا ضریب می تواند سهم آن قسمت از صادرات هر صنعت را که به خارج از شهر صادر‬
‫می شود‪ ،‬تعیین نماید‪ .‬نسبت مکانی واقعی هر صنعت عبارتست از‪:‬‬
‫تولید کاالیی در صنعت خاص ی در شهر‬
‫مصرف آن کاال در شهر‬
‫=‪L 1‬‬
‫ضریب یا نسبت ‪ L1‬اگر برابر با یک باشد‪ ،‬مبین آن است که مصرف آن کاالی خاص در شهر دقیقا‬
‫برابر با تولید آن کاالست و در نتیجه هیچ یک از کارکنان‪ ،‬کاال و صنعت خاص ی را به منظور صادرات‬
‫تولید نمی نمایند‪.‬‬
‫اگر ‪ L1‬مساوی ‪ 3‬باشد‪ ،‬تولید آن کاالی خاص ‪ 3‬براب رمصرف محلی است‪ .‬و بنابراین تنها یک سوم‬
‫کارکنان آن صنعت برای بازار داخلی و دو سوم برای بازار صادراتی تولید می کنند‪ .‬شرح کلی مدل ضریب‬
‫مکانی به صورت زیر است‪:‬‬
‫اشتغال در یک بخش خاص در شهر‬
‫کل اشتغال در شهر‬
‫اشتغال در آن بخش در مناطق شهری کشور یا در کل کشور کل کل‬
‫= ‪Li‬‬
‫اشتغال در مناطق شهری کشور یا کل کشور‬
‫مخرج کسر یا سهم اشتغالی ملی از تولید کاالیی خاص‪ ،‬برای نشان دادن این مسأله که چقدر از تولید‬
‫شهر باید برای رفع نیازها و تقاضای داخلی تخصیص داده شود‪ ،‬معیاری را تعیین می کند‪.‬‬
‫فرضا اگر یک درصد از اشتغال ملی در این صنعت یا تولید کاالیی خاص در صنعت خاص باشد‪ ،‬شهر نیز‬
‫تنها الزم است که یک درصد از اشتغال خود را در این صنعت برای رفع تقاضای شهر اختاص دهد‪.‬‬
‫حال اگر اشتغال واقعی در این صنعت ‪ 6‬درصد کل اشتغال در منطقه باشد (صورت کسر ‪ )06/0‬یک‬
‫ششم از نیروی کار برای مصرف منطقه تولید می کنند و پنج ششم دیگر برای صادرات‪.‬‬
‫تحلیل تأثیر عوامل برون زا در اقتصاد پایه ای شهر‬
‫ممکن است اشتغال در بخش ی از شهر‪ ،‬به جز بخش صادرات از عوامل دیگری نیز تأثیر گردد‪.‬‬
‫در نتیجه رابطه زیر ممکن است برقرار گردد‪:‬‬
‫رابطه (‪)1‬‬
‫‪ : d1‬مبین سایر عوامل برون زا است که در اشتغال شهر تأثیر می گذارد‪.‬‬
‫‪d0‬‬
‫‪ :‬از متغیرهای داخلی است که در شهر وجود دارد ‪.‬‬
‫‪ : T‬کل اشتغال ( اشتغال پایه ‪ + X‬اشتغال خدماتی ‪) D‬‬
‫‪D  d   d1 T‬‬
‫مدل تغییر سهم یا شیفت شیر‬
‫روش مدل تغییر سهم برای تحلیل و پیش بینی شرایط اقتصادی و اشتغال سطوح جغرافیایی منطقه‬
‫و شهر می تواند مورد استفاده قرار گیرد‪ .‬در این روش سنجه ها می‪.‬توان در آمد‪ ،‬تولید‪ ،‬صادرات و‬
‫گرایش پول باشد‪.‬‬
‫در این روش مقیاس مرجع به کشور ا طالق می شود ‪ ،‬که سطوح جغرافیایی مورد مطالعه‬
‫( شهرستان یا استان ) نسبت با آن سنجیده می شود‪.‬‬
‫در کشور ما به علت اینکه به جز آمار اشتغال‪ ،‬آمارهای ادواری موجود نیست‪ .‬بنابراین از آمار اشتغال‬
‫استفاده می گردد‪.‬‬
‫روش تغییر سهم تفاوت رشد بخش های اقتصادی شهر در مقایسه با رشد بخش‪.‬ها در سطح اقتصاد‬
‫اقتصاد مرجع را بررس ی می کند‪ .‬این تفاوت که ممکن است مثبت یا منفی باشد‪ ،‬بیانگر تغییر مکان یا‬
‫جابجایی سهم اقتصاد شهر در اقتصاد مرجع است‪ .‬این جابجایی سهم ناش ی از سه عنصر زیر می تواند‬
‫باشد‪:‬‬
‫‪ -1‬عنصر رشد اقتصاد مرجع‬
‫‪A‬‬
‫=‬
‫‪= ER‬‬
‫تغییرات اشتغال در اقتصاد مرجع طی یک دهه‬
‫کل اشتغال در اقتصاد مرجع‬
‫‪65‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ER‬‬
‫‪55‬‬
‫‪ER‬‬
‫‪A‬‬
‫‪ -2‬عنصر رشد نسبی بخش های اقتصادی در کل اقتصاد مرجع‬
‫= میزان رشد یا نزول نسبی هربخش اقتصاد را در کل اقتصاد مرجع‬
‫‪B‬‬
‫‪i‬‬
‫= اشتغال در بخش ‪ I‬در اقتصاد مرجع‬
‫‪E‬‬
‫‪65‬‬
‫‪65‬‬
‫‪ER‬‬
‫‪‬‬
‫‪55‬‬
‫‪ER‬‬
‫‪Ei‬‬
‫‪55‬‬
‫‪Ei‬‬
‫‪B‬‬
‫‪ -3‬عنصر عملکرد هر بخش در شهر نسبت به عملکرد همان بخش در سطح مرجع‬
‫= موقعیت رقابتی هربخش اقتصادی را درمقایسه با اقتصاد مرجع‬
‫‪C‬‬
‫‪65‬‬
‫‪E= Li‬اشتغال بخش ‪ I‬در سطح شهرستان یا استان‬
‫‪E Ri‬‬
‫‪55‬‬
‫‪E Ri‬‬
‫‪65‬‬
‫‪‬‬
‫‪E Li‬‬
‫‪55‬‬
‫‪E Li‬‬
‫‪C‬‬
‫‪E= Ri‬اشتغال بخش ‪ I‬در سطح مرجع یا کشور‬
‫‪ A BC‬‬
‫‪55  56‬‬
‫‪E Li‬‬
‫‪ A BC‬‬
‫‪55  56‬‬
‫‪E Li‬‬
‫پس ازاینکه ضرایب ‪A‬و‪B‬و‪C‬مشخص شد ‪ ،‬می توان با استفاده از رابطه زیر به پیش بینی اشتغال‬
‫اقدام نمود‪:‬‬
‫(‪ ×)A+B+C‬اشتغال سال پایه در بخش ‪+ i‬اشتغال سال پایه در بخش ‪ = i‬اشتغال دوره بعد دربخش ‪i‬‬
‫روش تعیین اشتغال در شهر با استفاده از ضریب تکاثر‬
‫با استفاده از این روش می توان ‪ ،‬تعداد کل شاغالن ‪ ،‬جمعیت و شاغالن خدماتی که در یک‬
‫منطقه از طریق ایجاد یک شغل تولیدی به وجود می آیند محاسبه نمود ‪ .‬هر شغل تولیدی که در شهری‬
‫ایجاد شود‪ ،‬نیاز به یک سری کارگر دارد‪ .‬این کارگرها دارای خانواده هستند‪ .‬این خانواده ها و کارگرها‬
‫نیاز به خدمات دارند (خرید و حمل و نقل‪ ،‬خدمات‪ ،‬مسکن و غیره)‪.‬‬
‫چنانچه هر شغلی در بخش تولیدی‪ ،‬نیاز به ‪ a‬شغل در بخش خدمات داشته باشد و اگر شغل های تولید‬
‫را با ‪ Ep‬و کل اشتغال را با ‪E‬مشخص کنیم؛ فرمول کلی به شرح زیر خواهد بود‪:‬‬
‫کل اشتغال در بخش خدمات‬
‫‪Es‬‬
‫کل اشتغال در منطقه‬
‫‪a‬‬
‫‪E‬‬
‫‪E  E p  Es‬‬
‫در واقع‬
‫‪ 1‬ضریب تکاثر است‪.‬‬
‫‪E   aE‬‬
‫‪1 a‬‬
‫‪) E p‬‬
‫‪1‬‬
‫‪1 a‬‬
‫(‪E ‬‬
‫برای محاسبه نیازهای خدماتی افراد ساکن درناحیه براساس کل جمعیت ساکن در ناحیه‬
‫‪Ep‬‬
‫‪1  ‬‬
‫‪E‬‬
‫‪P  E‬‬
‫‪ :β‬نیازهای خدماتی کل جمعیت‬
‫‪ ‬ضریب تکفل‬
‫‪:‬‬
‫‪ :P‬جمعیت‬
‫‪ :Ep‬اشتغال تولیدی (اشتغال پایه ای)‬
‫‪ :Es‬اشتغال خدماتی‬
‫‪ ‬‬
‫‪E‬‬
‫‪ Ep‬‬
‫در فرمول باال‪:‬‬
‫‪P‬‬
‫‪1  ‬‬
‫‪Es ‬‬
‫‪Es‬‬
‫‪‬‬
‫‪p‬‬
‫‪ Ep‬‬
‫‪1  ‬‬
‫‪P‬‬
‫پیش بینی اشتغال با استفاده از ضرایب تغییرات‬
‫یکی از روش هایی که برای پیش بینی اشتغال در شهر به کار می رود روش استفاده از ضریب‬
‫مکانی است‪ .‬مکانیسم کار بدین صورت است که در دوره متوالی در اقتصاد مرجع مطالعه اشتغال پایه و‬
‫غیر پایه صورت می گیرد‪ .‬سپس نرخ تغییرات برای دو دوره مذکور در اقتصاد مرجع محاسبه می شود‪.‬‬
‫‪ =K‬ضریب تکاثر‬
‫‪ =X‬اشتغال پایه‬
‫‪ =D‬اشتغال غیر پایه‬
‫‪ =Y‬کل اشتغال‬
‫‪Y‬‬
‫‪K ‬‬
‫‪X‬‬
‫‪Y D X‬‬
‫مدل های دسترس ی‬
‫مدلهای دسترس ی تقریبا شکل تکامل یافته مدل جاذبه اند که به وسیله دانشمندان مختلف اصالح‬
‫‪ ،‬توسعه و تکامل یافته اند ‪ .‬جفرافیدانان و برنامه ریزان از دسترس ی به عنوان یک شاخص نام می برند ‪.‬‬
‫سیمونز و اشنایدر در سال (‪ )1971‬شاخص فرصت دسترس ی را به شرح ذیل مطرح می کنند ‪:‬‬
‫مدل تغییر مراکز خرید‬
‫سیاست هماهنگ کاربری زمین در رابطه با خرده فروش ی می باشد ‪ ،‬بنابراین برنامه ریزان برای‬
‫دستیابی به برنامه ریزی خرده فروش ی‪ ،‬روز به روز مدل های دقیق تری را به کار می برند‪ .‬یکی از مدل های‬
‫معروف مدل جاذبه است‪.‬‬
‫‪ = IAB‬واکنش متقابل بین نواحی‬
‫‪ PB‬و ‪ = PA‬اندازه های مربوط به نواحی ‪ A‬و ‪( B‬جمعیت)‬
‫‪ =dAB‬فاصله بین ناحیه ‪ A‬و ‪B‬‬
‫‪ =λ‬توان مربوط به متغیر فاصله‬
‫‪ =K‬ضریب ثابتی که با تجربه تعیین می شود‪.‬‬
‫‪P A PB‬‬
‫‪I AB  K‬‬
‫‪‬‬
‫‪d AB‬‬
‫مدل رایلی برای تعیین محل خرده فروش ی‬
‫رایلی برای تعیین محدوده بازار در مورد مراکز خرده فروش ی‪ ،‬اساسا از جاذبه نسبی دو مرکز خرید‬
‫برای مردم استفاده نمود‪ .‬شکل کلی مدل به شرح زیر است‪:‬‬
‫‪PA‬‬
‫‪ :‬جمعیت شهر بزرگتر‬
‫‪PB‬‬
‫‪ :‬جمعیت شهر کوچکتر‬
‫‪AB‬‬
‫‪ : d‬فاصله بین دوشهر‬
‫‪d AB‬‬
‫‪PA‬‬
‫‪dB ‬‬
‫‪1‬‬
‫‪PB‬‬
‫مشکلی که در مورد کاربرد قانون رایلی برای تعیین مرز حوزه نفوذ مراکز خرده فروش ی وجود دارد‬
‫نواحی تجاری را به صورت ناپیوسته در نظر گرفته است‪.‬‬
‫مدل مکان یابی مرکز خرید‬
‫برای مکان یابی یا پیش بینی فضاهای مورد نیاز جمعیت کاربری های خرده فروش ی در سطح یک‬
‫شهر مورد استفاده قرار می گیرد وبر پایه مدل جاذبه نیوتن به شرح ذیل پایه ریزی شده است ‪:‬‬
‫‪b‬‬
‫‪Hi‬‬
‫‪a‬‬
‫‪KP‬‬
‫‪T ij ‬‬
‫از فرمول باال در یک فاصله زمانی مشخص‪ ،‬تعداد سفرها یا ‪ T‬که توسط اف‪c‬راد‪d‬ساکن در ناحیه ‪ I‬به‬
‫‪ij‬‬
‫طرف فعالیت های ناحیه ‪ j‬صورت می گیرد‪ ،‬به نسبت جمعیت (‪ )p‬ساکن ‪ I‬و با تعداد فرصت های ‪H‬‬
‫در ‪ j‬افزایش و با فاصله ‪ d‬بین دو نقطه ‪ I‬و ‪ j‬کاهش می یابد‪.‬‬
‫‪ b ،a‬و ‪ c‬متغیرهایی هستند که به صورت تجربی به دست می آیند‪.‬‬
‫مدل پیش بینی فضاهای گذران اوقات فراغت‬
‫ازکاربرد های دیگر مدل جاذبه ‪ ،‬پیش بینی مراکز اوقات فراغت است ‪ .‬در این روش نرخ مشارکت از‬
‫نسبت افرادی که در یک فعالیت شرکت می نمایند برای پیش بینی استفاده می شود‪:‬‬
‫‪:r‬‬
‫نرخ مشارکت‬
‫‪N‬‬
‫‪ : P‬جمعیت‬
‫‪ : N‬تعداد مشارکت کنندگان‬
‫‪ V= ij‬تعداد بازدید کنندگان از ناحیه به تسهیالت ‪j‬‬
‫‪r‬‬
‫‪p‬‬
‫‪N  rp‬‬
‫‪ = Pi‬جمعیت ناحیه ‪i‬‬
‫‪ = Aj‬جمعیت ناحیه ‪j‬‬
‫‪GP i A j‬‬
‫‪ = Dij‬فاصله بین ‪ I‬و ‪j‬‬
‫‪D ij‬‬
‫‪ =G,B‬ضرایب ثابت‬
‫‪V ij ‬‬
‫مدل دسترس ی‬
‫هنسن (‪ )1959‬مدلی را برای پیش بینی مکان جمعیت ارائه نمود‪ .‬در مدل وی‪ ،‬دسترس ی به مراکز‬
‫اشتغال عامل اصلی در تعیین مکان جمعیت تلقی می شود‪.‬‬
‫در این مدل شاخص دسترس ی به اشتغال برای هر منطقه مشخص می شود‪ .‬شکل کلی مدل هنسن‬
‫را به شرح زیر می توان ارائه نمود‪:‬‬
‫‪j‬‬
‫‪b‬‬
‫‪E‬‬
‫‪d ij‬‬
‫‪A ij ‬‬
‫در این مدل‪ = Aij :‬شاخص دسترس ی منطقه ‪ I‬در ارتباط با منطقه ‪j‬‬
‫‪ =Ej‬کل اشتغال در منطقه ‪j‬‬
‫‪ =Dij‬مسافت میان ‪ I‬و ‪j‬‬
‫‪Ei‬‬
‫‪ =b‬ضریب یا توان ‪d ij‬‬
‫‪d ij‬‬
‫شاخص کلی جهت منطقه ‪ I‬مجموع تمام تک شاخص هاست‪:‬‬
‫‪j‬‬
‫‪‬‬
‫‪Ai ‬‬
‫مدل حجم سفر‬
‫از مدل جاذبه جهت تعیین حجم یا تعداد سفر بین مناطق می توان استفاده نمود‪ .‬معموال حجم‬
‫سفر تابعی از مؤلفه های جمعیت نواحی مختلف شهر و فاصله بین آنهاست‪ .‬شکل کلی مدل را به شرح زیر‬
‫می توان ارائه نمود‪:‬‬
‫‪Pi Pi‬‬
‫در فرمول باال‪:‬‬
‫‪d ij‬‬
‫‪ =Tij‬تعداد سفر بین مناطق ‪ I‬و ‪j‬‬
‫‪ =Pi ،Pj‬تعداد جمعیت مناطق ‪ I‬و ‪j‬‬
‫‪ = Dij‬فاصله میان مناطق ‪ I‬و ‪j‬‬
‫‪ =b‬ضریب با توانی که برای فواصل میان مناطق استفاده می شود‪.‬‬
‫‪ =G‬ضریب ثابت‬
‫‪1‬‬
‫‪j‬‬
‫‪n‬‬
‫‪n‬‬
‫‪ 1 T ij  G‬‬
‫‪j‬‬
‫‪‬‬
‫مدل حمل و نقل‬
‫سفرها عمدتا به قصد بهره گیری از فرصت های اجتماعی‪ ،‬تفریحی‪ ،‬آموزش ی و تجاری انجام می‬
‫گیرد‪ .‬تقاضاهای حمل و نقل را به منظور راه اصالح توان ارتباط بین فعالیت های گوناگون موجود روی‬
‫زمین‪ ،‬نابرخورداری ناش ی از جدایی فضایی را کاهش می دهد‪ .‬در واقع رابطه نزدیک بین کاربری زمین و‬
‫حمل و نقل است که کنترل یا گسترش تسهیالت حمل و نقل را به صورت یکی از نیرومندترین ابزارهای‬
‫ویژه جغرافیایی در اختیار برنامه ریزان قرار می دهد تا بتوانند آن را برای هدایت توسعه شهری به کار‬
‫گیرند‪.‬‬
‫بنابراین هدف اولیه برنامه ریزی حمل و نقل ایجاد تعادل کارآمد میان فعالیت های کاربری زمین و‬
‫ظرفیت بالقوه ارتباطات بین این گونه فعالیت هاست‪.‬‬
‫برای نیل به این هدف‪ ،‬بایستی کاربری زمین و واکنش متقابل حمل و نقل در قالب الگوی تحلیل‬
‫منفردی قرار گیرد‪ ،‬اما چنین الگویی وجود ندارد‪ .‬بنابراین در مطالعات حمل و نقل می کوشند تا با‬
‫استفاده از مجموعه ای از الگوهای فرعی مرتبط به عنوان برانگیزنده فرآیند تصمیم گیری مورد انتظار‬
‫فردی که قصد مسافرت دارد‪ ،‬الگوی مسافرت را توصیف و پیش بینی کند‪.‬‬
‫به طور کلی می توان گفت‪ ،‬پیش بینی ترافیک‪ ،‬تالش می کند تا حجم ترافیک ‪ T‬از نقطه ‪ ،I‬به‬
‫نقطه ‪ j‬و با شیوه داده شده ‪( k‬چه حمل و نقل عمومی مورد نظر باشد و یا حمل و نقل خصوص ی) را در‬
‫مسیر مشخص ‪ L‬پیش بینی کند‪ .‬در مطالعه نوعی عبارت کلی ‪ Tijkl‬به اجرای تشکیل دهنده آن‪،‬‬
‫شکسته می شود و سپس کوشش به عمل می آید که در قالب طرح پیش بینی ترافیک ترتیبی‪ ،‬هر یک از‬
‫اجزاء مورد بررس ی قرار گیرد‪.‬‬
‫در مطالعه گردآوری اطالعات اساس ی ویژگی های خانوار و جمعیت‪ ،‬فهرست کامل تسهیالت حمل و نقل‬
‫موجود و اطالعات کاربری زمین منظور نظر است‪.‬‬
‫فرآیند پیش بینی ترافیک ‪:‬‬
‫ایجاد سفر‬
‫توزیع سفر‬
‫شیوه سفر‬
‫تخصیص‬
‫اطالعات الگوهای موجود مسافرت شامل‪:‬‬
‫‪ -1‬داخلی‪ -‬داخلی بین دو حزوه داخلی‬
‫‪ -2‬خارجی‪ -‬داخلی بین یک حوزه خارجی و یک حوزه داخلی‬
‫‪ -3‬خارجی‪ -‬خارجی بین دو حوزه خارجی‬
‫‪ -4‬درون حوزه ای‪ ،‬یعنی در داخل یک حوزه می باشد‪.‬‬
‫ویژگی های خانوار و جمعیت‪ ،‬مشتمل بر میزان مالکیت خودرو‪ ،‬درامدهای خانوار بر حسب نمونه‬
‫گیری بدست می آید‪.‬‬
‫تسهیالت موجود حمل و نقل و فهرست کامل بزرگراه های اصلی و شبکه های حمل و نقل عمومی‬
‫است‪.‬‬
‫مطالعه بررس ی پارکینگ ها و قابلیت دسترس ی به تسهیالت پارکینگ می توان تأثیر مهمی بر تقاضای‬
‫سفر داشته باشد‪ .‬مرحله بعد گردآوری اطالعات مربوط به کاربری زمین است‪ .‬معموال میزان استفاده از‬
‫زمین برای نواحی مسکونی بر حسب تراکم خالص مسکونی‪ ،‬اندازه گیری می شود در حالی که در حوزه‬
‫های مراکز اشتغال و نواحی مرکز خرید‪ ،‬اندازه گیری بر حسب قطعه یا یک شاخص فضای اشتغال‬
‫متناسب صورت می گیرد‪.‬‬
‫مدل عرضه‪ ،‬قابلیت دسترس ی و تخصیص زمین‬
‫پس از محاسبه و تعیین تعداد واحدهای مسکونی جدید‪ ،‬ضروری است‪ ،‬مقدار زمین مورد نیاز را به‬
‫دست آورد‪ .‬این عمل‪ ،‬موضوع های متعددی‪ ،‬از جمله تراکم های مسکونی (و همچنین مساحت زمین)‪،‬‬
‫قابلیت دسترس ی به زمین محل (یا موقعیت) و شیوه تصرف را مطرح می کند‪ .‬بدیهی است که چنینی‬
‫موضوع هایی را نمی توانست با بکارگیری روش شناس ی فنی منطقی حل کرد‪ ،‬بلکه نیاز به خط مش ی و‬
‫چارچوب سیاس ی دارد‪ .‬با انجام محاسبه ای کلی می توان مساحت زمین مورد نظر را بدست آورد‪:‬‬
‫رابطه (‪)1‬‬
‫‪H‬‬
‫‪A‬‬
‫در رابطه (‪ A ،)1‬مساحت مورد نیاز؛ ‪ H‬تعداد واحدهای مسکونی مور‬
‫‪D‬د نیاز‪ D ،‬تراکم ساختمانی است‪.‬‬
‫مکان‪ ،‬موضوعی مهم و راهبردی است و بعید است که برنامه ریزان و سازندگان به دیدگاههای‬
‫مشترکی در مورد مکان های برگزیده برسند‪.‬‬
‫در ارتباط با شیوه تصرف‪ ،‬سیاستگذاری دولت مرکزی و محلی که در ارتباط با بخش خصوص ی‪،‬‬
‫نوع مسکن و تراکم حائز اهمیت است‪ .‬استاندار خاص ی برای تشخیص قابلیت دسترس ی به زمین وجود‬
‫ندارد‪.‬‬
‫عوامل موثر در برآورد عرضه زمین ‪:‬‬
‫‪‬تعیین دوره برنامه‬
‫‪ ‬تعیین نواحی بازار محلی‬
‫‪‬محاسبه عرضه زمین تعیین شده‬
‫‪‬محاسبه عرضه زمین مؤثر‬
‫عوامل موثر در تعیین عرضه زمین موثر ‪:‬‬
‫‪‬محدودیت های فیزیکی و زیربنایی‬
‫‪ ‬بازدارنده های مالکیت‬
‫‪ ‬بازدارنده بازار‬
‫‪ ،GIS‬نرم افزارهای کامپیوتری و کاربری اراض ی شهری‬
‫سیستم اطالعات جغرافیایی نرم افزاری است که با دارا بودن قابلیت های مختلف‪ ،‬تسهیالت و‬
‫داده های مورد نیاز برنامه ریزی کاربری اراض ی را فراهم می کند‪ .‬این سیستم برای مکان یابی و دریافت‬
‫داده ها و نقش های الزم از قابلیت باالیی برخوردار است‪.‬‬
‫از جمله نرم افزارهای الزم کد ‪ ،‬اتوکد و کدمپ ‪ ،‬سایت سرف ‪ ،‬وات ایف و ‪ ...‬است که به کمک آنها‬
‫با کمترین هزینه برنامه ریزی و طرح های کاربری اراض ی میسر می گردد‪.‬‬

similar documents