baulandmobilisierung

Report
Baulandmobilisierung
durch städtebauliche Verträge
Erläuterungen zu
§ 11 BauGB
Darstellung der Baulandsituation
Bedarf an Bauland:
•
•
•
•
50 – 70 Anfragen pro Jahr (1-2 tel. Anfragen pro Woche)
Sehr geringer Bestand an Altbauten
Relativ hoher Baulandpreis/Kaufpreisvorstellungen
Nachbargemeinden weisen umfangreich Bauland aus.
Bestehende Baulandreserven:
Bauplätze ges.
• BG Langellern
• BG Oberer Scheckert
• Ortsgebiet ges. (Kataster)
29
28
bebaut
13
16
unbebaut
zu erwerben
16
12
2
2
73
6
Darstellung der Baulandsituation
Baulandreserven gem. Flächennutzungsplan
(wichtig für Verhandlungen!!)
• Bereich „Lausrain/Scheckert“: (z.Zt. MI)
= 11.742 qm bzw. ca. 16 – 18 Bauplätze
• Bereich „Zeilweg“ (WA)
= 15.650 qm bzw. 20 – 22 Bauplätze
• Bereich „Birkäcker“
= 9.740 qm bzw. 10 – 12 Bauplätze
• Weitere Bereiche: „Götz-Gelände“ (GE), „Zeilweg-Einfahrt“ (MI),
sowie mögl. Abrundungen „Birkachstraße“, „Bachwiese“, „Sandflur“
Darstellung der Baulandsituation
Planbereich „Lausrain-Scheckert“
Darstellung der Baulandsituation
Planbereich „Zeilweg“
Darstellung der Baulandsituation
Planbereich „Birkäcker“
Darstellung der Baulandsituation
Planbereich Zeilweg (MI)
Darstellung der Baulandsituation
Plan „Übrige Bereiche“
Bisheriges Verfahren
Wertentwicklung für Eigentümer
140
140
120
100
105
80
>80
60
Bauerwartungs
land
Rohbauland
Bauland (- 25%)
40
40
20
Baulandwert
3-4
0
Ackerland
€/qm
Bisheriges Verfahren
Kosten der Gemeinde = ca. 11,70 €/qm
zzgl. Kosten für: Unterhalt Straße + Straßenbeleuchtung, Spielplätze, Lärmschutz, Anteile Krippe,
KiGa, Schule, Verwaltungskosten, Bauhof, insgesamt lt. BLE bis zu 30.-€/qm (ges.: 60.- €/qm).
12
1,30
10
2,10
8
6
3,00
4
2
0
5,30
€/qm
Kosten Bauleitplanung
Kosten Baulandumlegung
Anteil Erschl.kosten 10%
Beitrag Wasser/Kanal, ca. 1/3
Bisheriges Verfahren
 Wertsteigerung verbleibt weitgehend beim Eigentümer.
 Kosten für die Gemeinde werden nur zum Teil durch
Umlegungsbeitrag gedeckt (langfristig nur zu ca. 50%).
 Bauland steht für Bedarf nur teilweise zur Verfügung, da von den
Planungen des Eigentümers abhängig.
 Bauland verteuert sich durch knappes Angebot.
Städtebauliche Verträge
• Grundvoraussetzung für Verhandlung mit Eigentümern:
- Es stehen mehrere Alternativen der Ausweisung von Bauland zur
Verfügung. Somit muss dann, wenn Eigentümer die Vereinbarung
verweigern, auf andere Gebiete ausgewichen werden.
- Die Gemeinde beginnt mit der Planungsphase erst dann, wenn die
Grundstücksverhandlungen abgeschlossen sind.
- Die planungsrechtlichen Voraussetzungen müssen vorher mit dem
LRA Würzburg abgestimmt sein + Planungsskizze für Berechnung
der erschließungsbedingten Kosten.
Städtebauliche Verträge, Grundsätze
• Prinzip der städtebaulichen Rechtfertigung
Allgemeine und spezielle Rechtfertigung durch gemeindliche Aufgabe im
konkreten Fall erforderlich.
• Prinzip des Koppelungsverbots
Die Gemeinde darf sich keine Gegenleistung versprechen lassen, die nicht
in sachlichem Zusammenhang mit der Leistung steht. Hoheitliche
Leistungen dürfen nicht von wirtschaftlichen Gegenleistungen abhängig
gemacht werden und der Vertragspartner darf nicht bereits einen Anspruch
auf die Gegenleistung haben.
• Prinzip der Angemessenheit von Leistung und
Gegenleistung
Wie viel Planungsgewinn muss beim Eigentümer verbleiben?
Wirtschaftlichkeitsberechnung. Welche Bindungen muss er akzeptieren?
• Prinzip der Gleichbehandlung
Eigentümer dürfen nicht willkürlich ungleich behandelt werden.
Städtebauliche Verträge - Anwendungsfälle
•
Einheimischenmodelle (Weilheimer, Traunsteiner, Echinger Modell)
Fiskalerwerb oder städtebaulicher Vertrag
•
Folgekostenverträge
z.B. Kindergärten, Lärmschutzwall, Änderung Druckzonen etc.
•
Verträge über Planungskosten oder naturschutzrechtlichen Ausgleich
•
Private Umlegungen (z.B. Stuttgarter Modell)
Abtretung von Eigentumsanteilen zu bestimmten Konditionen
- Kombinationen aus diesen Modellen -
Städtebauliche Verträge – Angebot der BLS
Referenz Gemeinde Kürnach
Dienstleistungsangebot mit:




Rechtssicherer Vertragsgestaltung bis zur notariellen Beurkundung,
Auf Wunsch Übernahme der Erwerbsverhandlungen,
Auf Wunsch Werbung, Vermarktung und Zwischenfinanzierung,
Erstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Ablauf in Bezug auf das primäre Gebiet „Scheckert-Lausrain“:
 Abstimmung des Gebietscharakters (bisher MI – Konflikt GE „Götz“)
 Erstellung einer realistischen Planskizze zur Ermittlung von Flächen für
öffentlichen Bedarf
 Vorgespräch mit allen Eigentümern – Grundsatzbeschluss?

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