Miete

Report
Mietvertrag
14.5.2012
Prof. Dr. iur Ulrike Babusiaux
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Übersicht
(1)Rechtsgrundlagen
(2)Typenbeschreibung und Abgrenzung von
verwandten Verträgen
(3)Pflichten des Vermieters
(4)Insbes. Vermieterhaftung
(5)Pflichten des Mieters
(6)Insbesondere: Zahlungsrückstand
(7)Beendigung des Mietverhältnisses
(8)Schutzvorschriften des Mietrechts
(9)Untermiete
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(1) Rechtsgrundlagen
• Art. 253-273c OR
 Erster Abschnitt:
Allgemeine Bestimmungen, Art. 253-268b OR
 Zweiter Abschnitt:
Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und
anderen missbräuchlichen Forderungen des
Vermieters bei der Miete von Wohn- und
Geschäftsräumen (Art. 269-270e OR)
 Dritter Abschnitt:
Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und
Geschäftsräumen (Art. 271-273c OR)
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(2) Typenbeschreibung und
Abgrenzung
• Typenbeschreibung, Art. 253 OR
 Gebrauchsüberlassung (an Fahrnis oder
unbeweglichen Sachen)
 Mietzins
 Dauerschuldverhältnis (befristet oder unbefristet,
Art. 255 Abs. 1 OR)
 ohne Fruchtziehung (sonst: Pacht, vgl. Art. 275 OR)
 zwingend entgeltlich (sonst: Leihe, vgl. Art. 305 OR)
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(2) Typenbeschreibung und
Abgrenzung
• Leasing  Miete
 Leasing: Überlassung des Leasinggutes für eine
bestimmte Zeit gegen Entgelt zum Gebrauch und zur
Nutzung unter Übertragung des vollen
Erhaltungsrisikos
 Unterschiede zur Miete
Leasingnehmer hat volles Gebrauchs- und Nutzungsrecht
Leasingnehmer trägt volles Erhaltungsrisiko
Gegenleistung („Leasingraten“) entspricht auf die
Vertragszeit gesehen dem Verkehrswert der Leasingsache
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(2) Typenbeschreibung und
Abgrenzung
• Vertragsschluss
 allgemeine Regeln, grundsätzlich formfrei
(beachte Art. 270 Abs. 2 OR)
 essentialia negotii:
Gebrauchsüberlassung
Gegenstand der Gebrauchsüberlassung
Entgeltlichkeit des Vertrages
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(3) Pflichten des Vermieters
• Hauptpflicht
 Überlassung der Sache
zum vereinbarten Zeitpunkt
in einem tauglichen Zustand
 Erhalt der Sache in dem zum Gebrauch
tauglichen Zustand
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(3) Pflichten des Vermieters
 Beachte:
Hauptverpflichtung ist nicht vollständig dispositiv
Art. 256 Abs. 2 lit. b OR: zwingendes Recht bei Mieter
von Wohn- und Geschäftsräumen
 Art. 256 Abs. 2 lit. a OR: bei anderen Gegenständen
einzelvertraglich abdingbar (jedoch: nicht in AGB)
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(3) Pflichten des Vermieters
• Nebenpflichten
 Auskunft „auf Verlangen des Mieters“,
Art. 256a OR
 öffentliche Lasten und Abgaben, Art. 256b OR
 ordentliche Behandlung der vom Mieter
geleisteten Sicherheiten, Art. 257e OR
 Zustimmung zur Untermiete, Art. 262 Abs. 2 OR
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(4) Insbesondere: Vermieterhaftung
• Zu unterscheiden
 Mangelhafte Erfüllung bei Übergabe der Sache, Art.
258 OR
Vermieter ist im Verzug, Art. 102 Abs. 2 OR
Sache hat bei Übergabe schwerwiegende Mängel,
Art. 258 Abs. 1 OR
Sache hat bei Übergabe geringfügige Mängel,
Art. 258 Abs. 3 OR
 Mängel nach Übergabe der Sache, Art. 259 ff. OR
Mängel im vertragsgemässen Gebrauch
Störung im vertragsgemässen Gebrauch
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(4) Insbesondere: Vermieterhaftung
• Übergabe einer Sache mit schwerwiegenden
Mängeln, Art. 258 Abs. 1 OR
 Mangel = Abweichung von vertraglicher/üblicher
Tauglichkeit
 Schwerwiegend sind Mängel,
welche die vitalen Interessen des Mieters oder seiner
Mitbewohner gefährden
oder
den Gebrauch der Mietsache oder wesentlicher Teile für
gewisse Dauer vollständig ausschliessen
Bspl.: Feuchte Mietwohnung, mangelhafte Sicherheit des
gemieteten Safes, falsche Skibindung bei gemieteten Skiern
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(4) Insbesondere: Vermieterhaftung
 Rechtsfolgen: Wahlrecht des Mieters
Mieter kann Übernahme der Sache verweigern
 Art. 258 Abs. 1 i. V. m. Art. 107 ff. OR,
insbesondere Schadenersatz und Rücktritt
oder
Mieter übernimmt die Sache, verliert seine
Mängelrechte aber nicht
Art. 258 Abs. 2 OR i. V. m. Art. 259a-259i OR,
Mängelrechte wie nach Übergabe der Sache
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(4) Insbesondere: Vermieterhaftung
• Übergabe einer Sache mit geringeren Mängeln,
Art. 258 Abs. 3 OR
 kein Rücktrittsrecht
 Mängelrechte wie nach Übergabe der Sache,
Art. 259a-259i OR
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(4) Insbesondere: Vermieterhaftung
• Mängel nach Übergabe der Sache, Art. 259a-i OR
 Während der Mietdauer (Übergabe hat stattgefunden)
 Mängel oder Störungen im vertragsgemässen Gebrauch
Mangel = Eigenschaft der Mietsache
Störung im vertragsgemässen Gebrauch = Beeinträchtigungen,
die nicht aus der Sache selbst stammen (z.B. Lärm von Dritten)
 Keine Verantwortung des Mieters selbst
Kein Verschulden des Mieters
Kein kleiner Unterhalt, Art. 259 OR
Kein Verzicht auf Mängelrechte
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(4) Insbesondere: Vermieterhaftung
 Rechtsfolgen des Mangels während der Mietzeit
 Recht auf Mängelbeseitigung, Art. 259a Abs. 1 lit. a /
Art. 259b OR (beachte Art. 259c OR)
 Recht zur fristlosen Kündigung, Art. 259b lit. a OR
 Recht zur Ersatzvornahme, Art. 259b lit. b OR
 Recht auf Herabsetzung des Mietzinses, Art. 259a Abs. 1 lit.
b, 259d OR
 Recht auf Schadenersatz, Art. 259a Abs. 1 lit. c,
Art. 259e OR
 Recht auf Übernahme des Rechtsstreits mit einem Dritten,
Art. 259a Abs. 1 lit. d / Art. 259f OR
 Recht auf Hinterlegung, Art. 259a Abs. 2 / Art. 259g ff. OR
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(4) Insbesondere: Vermieterhaftung
• Einschlägige Bestimmungen des OR-AT
 Verjährung, Art. 127 ff. OR
 Anwendbarkeit von Art. 23 ff., 28 ff. und 82 OR
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(5) Pflichten des Mieters
• Hauptpflichten
 Zahlung des Mietzinses, Art. 253, Art. 257 OR
Beachte: für Nebenkosten gilt Art. 257a Abs. 2 OR
Fristgerechte Zahlung, Art. 257c OR (in der Praxis zum
Monatsbeginn)
Sicherheitsleistung nach Vereinbarung, Art. 257e OR
 Sorgfältiger Gebrauch der Sache, Art. 257f Abs. 1
OR; Rücksichtnahme auf Nachbarn, Art. 257f
Abs. 2 OR
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(5) Pflichten des Mieters
• Nebenpflichten
 Meldung von Mängeln, Art. 257g Abs. 1 OR
 Duldung von Arbeiten an der Sache, Art. 257h OR
 Rückgabe im vertragsgemässen Zustand,
Art. 267 OR
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(6) Insbesondere: Zahlungsrückstand
• Zahlungsrückstand = Verletzung der Pflicht zur
fristgerechten Zahlung, Art. 257d OR
 ausserordentliches Kündigungsrecht des
Vermieters
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(6) Insbesondere: Zahlungsrückstand
• Voraussetzungen
 Nach Übergabe der Mietsache
 Rückstand mit Zahlung (beachte Art. 74 Abs. 2
Ziff. 1 OR)
 schriftliche Fristsetzung mit Kündigungsdrohung
(in Art. 257d OR genauer fixiert als in Art. 107
OR; beachte: Art. 266n OR)
 Kündigung schriftlich; seitens des Vermieters
Verwendung des amtlichen Formulars, Art. 266l
Abs. 1 und 2 OR
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(6) Insbesondere: Zahlungsrückstand
• Rechtsfolgen
 Mieter muss Mietobjekt zurückgeben, Art. 267
Abs. 1 OR
 gerichtliche Ausweisung (Exmissionsverfahren)
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(6) Insbesondere: Zahlungsrückstand
 Schadenersatz?  BGE 127 III 548
Sachverhalt:
Die Eheleute F hatten mit der X-AG einen Mietvertrag über ein
Appartement in Neuenburg abgeschlossen:
Mietzins: 1.400 CHF / Nebenkosten: 140 CHF
Laufzeit: 1. April 1996 – 1. April 1997
F übernehmen niemals die Wohnung (Nichterscheinen zum
Übergabetermin) und zahlen auch nicht.
Nachfristsetzung und Kündigungsandrohung am 26.4.1996.
30.5.1996 formgerechte Kündigung zum 31.7.1996.
Neuvermietung ab 1.4.1997.
Klage der X auf Mieten von April – Juli 1996 und August 1996 –
März 1997.
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(6) Insbesondere: Zahlungsrückstand
 BGE 127 III 548, 552
„Il est unanimement admis que le locataire qui, comme c‘est le
cas en l‘espèce, a donné lieu, par sa faute, à la rupture
prématurée du bail a l‘obligation d‘indemniser le bailleur pour le
dommage qu‘il lui a causé (…). Du moment que le contrat de
bail a été résilié avec effet ex nunc, à savoir sans effet rétroactif,
on ne saurait suivre la cour cantonale lorsqu‘elle affirme que la
demanderesse ne pouvait que requérir l‘indemnisation de son
intérêt négatif, lequel correspond au dommage qu‘elle n‘aurait
pas éprouvé si le contrat n‘avait pas été passé (…). De fait, ce
calcul ne tiendrait pas compte de la circonstance que la
demanderesse, avant de résilier de manière prématurée le bail
en vertu de l‘art. 257d CO, a gardé la chose louée à disposition
des défendeurs pendant un temps donné, sans chercher
d‘autres locataires pour le logement remis à bail.“
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(6) Insbesondere: Zahlungsrückstand
 BGE 127 III 548, 552
„L‘indemnité à laquelle la recourante peut prétendre dans
un tel cas équivaut aux loyers fixés pendant la période qui
s‘est écoulée entre, d‘une part, la fin prématurée du bail,
et, d‘autre part, le terme pour lequel la chose pouvait être
objectivement relouée, la date de l‘échéance contractuelle
ordinaire du bail primitivement conclu en constituant la
limite maximale.“
 BG: Wenn Vermieterin nachweist, dass vor dem 1. April
1997 keine Neuvermietung (mit vernünftigem Aufwand)
möglich war, haben die Mieter den Mietzins für den
gesamten Zeitraum zu entrichten.
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(7) Beendigung des Mietverhältnisses
• Dauerschuldverhältnis
 befristet, Art. 255 Abs. 2 OR
 unbefristet, Art. 255 Abs. 3 OR
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(7) Beendigung des Mietverhältnisses
• Ersatzmiete, Art. 264 OR
 zumutbarer Ersatzmieter
 vgl. BGE 119 II 36
Sachverhalt:
Mieterin, die vorzeitig auszieht, stellt dem Vermieter 3
Ersatzmieter vor (Mietzins: 1.200 CHF, 150 Nebenkosten):
 L, der 2.500 CHF verdient
 T, der nachträglich erklärt, nicht interessiert zu sein
 M und C, die zusammen 3.900 CHF verdienen und gemeinsam
die Wohnung bewohnen möchten
Vermieter lehnt alle drei KandidatInnen ab und verklagt
Mieterin auf Mietzins.
 Rechtslage?
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(7) Beendigung des Mietverhältnisses
 BGE 119 II 36, 39
„Selon la jurisprudence, le devoir de réduire le dommage
implique aussi que le bailleur prête son concours au
locataire sortant pour la recherche d'un nouveau locataire,
ce qui suppose qu'il examine sérieusement et, le cas
échéant, accepte les candidatures valables qui lui sont
soumises (…). En règle générale, un locataire de
remplacement est acceptable s'il n'y a pas de justes motifs
de rejeter sa candidature.“
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(7) Beendigung des Mietverhältnisses
 BGE 119 II 36, 39
„De vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude
négative par principe envers une certaine catégorie de
personnes ne suffisent pas à cet égard; constituent de tels
motifs, en revanche, une inimitié entre bailleur et
candidat, la rivalité commerciale, le danger de
désagréments pour les autres locataires ou des doutes
fondés sur la solvabilité de l'intéressé (…). En outre, le
bailleur peut refuser un locataire de remplacement qui
n'est disposé à payer qu'un loyer sensiblement plus bas
que le loyer actuel (…). Le nouvel art. 264 al. 1 CO précise
d'ailleurs, à ce sujet, que le locataire de remplacement doit
„être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.“
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(7) Beendigung des Mietverhältnisses
 BGE 119 II 36, 39
„En l'occurrence, la cour cantonale a écarté la candidature de T. parce
que cette personne ne s'intéressait pas aux locaux loués. Son
jugement n'est pas attaqué sur ce point et ne prête, au demeurant,
pas le flanc à la critique.
La candidature de L. ne pouvait pas non plus être retenue, dans la
mesure où l'intéressé, qui n'avait qu'un revenu mensuel brut de
quelque 2'500 francs, entendait reprendre seul le bail même si son
intention était de cohabiter avec son amie. Là encore, la solution à
laquelle a abouti le Tribunal cantonal, par un autre raisonnement il est
vrai, ne viole pas le droit fédéral.
En revanche, il était contraire à ce droit d'exclure la candidature de M.
et C., son amie de l'époque et actuelle épouse, comme l'ont fait les
juges précédents. Ces deux personnes souhaitaient reprendre
conjointement le bail. Leurs revenus nets cumulés se montaient à
3'915 francs. Ils auraient donc dû en consacrer un peu plus du tiers au
paiement du loyer et des charges (…)“
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(7) Beendigung des Mietverhältnisses
• Ordentliche Beendigungsgründe
 Ablauf der Frist, Art. 266 Abs. 1, Art. 255 Abs. 2 OR
(beachte: stillschweigende Fortsetzung, Art. 266
Abs. 2 OR )
 Kündigung nach gesetzlicher Frist, wenn keine
besondere Frist vereinbart, Art. 266a Abs. 1 OR,
Art. 255 Abs. 1 OR
(beachte: Fristen, Art. 266a Abs. 2 OR, Art. 266b - f
OR und Form, Art. 266l - n OR)
 es bedarf grds. keines Grundes für die Beendigung
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(7) Beendigung des Mietverhältnisses
• Ausserordentliche Beendigungsgründe
 Kündigung aus wichtigem Grunde, Art. 266g Abs. 1 OR
 Kündigung bei Konkurs des Mieters, Art. 266h OR
 Kündigung bei Tod des Mieters, Art. 266i OR
 Kündigung des Mieters einer beweglichen Sache,
Art. 266k OR
 Kündigung nach Art. 257d Abs. 2 OR (s.o.)
 Kündigung nach Art. 257f OR
 Kündigung nach Art. 259b lit. a OR (s.o.)
 Kündigung durch Erwerber der Mietsache, Art. 261,
261a OR (beachte: Art. 261b OR)
 nur bei Vorliegen der besonderen Voraussetzungen
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(7) Beendigung des Mietverhältnisses
• Mietverhältnis nach Beendigung
 Pflichten des Mieters
Rückgabe, Art. 267 Abs. 1 OR sowie
Art. 641 Abs. 2 ZGB
 Pflichten des Vermieters
Freigabe der Sicherheitsleistung, Art. 257e Abs. 3 OR
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(8) Schutzvorschriften des Mietrechts
• Allgemeine Schutzvorschriften
= für jeden Mieter
• Schutzvorschriften zugunsten der Mieter von
Wohn- und Geschäftsräumen
= besondere Schutzvorschriften wegen der
besonderen Bedeutung von Wohn- und
Geschäftsräumen für den Mieter („soziales
Mietrecht“)
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(8) Schutzvorschriften des Mietrechts
• Überblick über allgemeine Schutzvorschriften
 Auskunftspflicht des Vermieters, Art. 256a OR, Art. 257b
Abs. 2 OR
 Schriftform der Nachfristansetzung, Art. 257d OR
 Nichtigkeit von Freizeichnungsklauseln AGB, Art. 256 Abs. 2
lit. a OR
 Nichtigkeit des Verrechnungsverbotes, Art. 265 OR
 Nichtigkeit von Vereinbarungen über Leistungen bei
Rückgabe der Mietsache, Art. 267 Abs. 2 OR
 Entschädigungsanspruch wegen Investitionen, Art. 260a
Abs. 3 OR
 „Kauf bricht nicht Miete“, Art. 261 OR
 Recht zur vorzeitigen Rückgabe, Art. 264 OR
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(8) Schutzvorschriften des Mietrechts
• Besondere Schutzvorschriften bei Wohn- und
Geschäftsmiete
 Bundesverfassung Art. 109 Mietwesen
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Der Bund erlässt Vorschriften gegen Missbräuche im
Mietwesen, namentlich gegen missbräuchliche Mietzinse,
sowie über die Anfechtbarkeit missbräuchlicher
Kündigungen und die befristete Erstreckung von
Mietverhältnissen.
Insbesondere
 Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse, Art. 269 ff. OR
 Anfechtung der Kündigung, Art. 271 f. OR
 Erstreckung des Mietverhältnisses, Art. 272 ff. OR
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(8) Schutzvorschriften des Mietrechts
 Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse
 Missbräuchlicher Mietzins, Art. 269 OR (beachte Art.
269a OR)
 Absolute Berechnungsmethode: Ermittlung des für
das Objekt allgemein zulässigen Mietzinses (ohne
Berücksichtigung der früheren vertraglichen
Gegebenheiten, BGE 120 II 240)
 Anfechtung des bestehenden Mietzinses, Art. 270a
OR, auch des Anfangsmietzinses, Art. 270 OR
 Anfechtung der Mietzinserhöhung, Art. 270b OR
(beachte aber: Art. 269d Abs. 2 lit. a OR, Art. 269d Abs. 2
lit. b OR, Art. 269d Abs. 2 lit. c OR)
 Verfahren, Art. 270b Abs. 1 OR
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(8) Schutzvorschriften des Mietrechts
 Anfechtung der Kündigung
 Kündigung, die gegen den Grundsatz von Treu und
Glauben verstösst, kann von Mieter und Vermieter
angefochten werden, Art. 271 OR
 lex specialis zu Art. 2 Abs. 2 ZGB
 Beispiele in Art. 271a OR (nicht abschliessend)
 kein besonderer Fall, Art. 271a Abs. 3 OR
 Frist: 30 Tage, Art. 273 Abs. 1 OR
 Unterscheide
 Nichtige Kündigung (Art. 266o i. V. m. Art. 266l OR)
 anfechtbare Kündigung (Art. 271 OR i. V. m. Art. 271a
OR)
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(8) Schutzvorschriften des Mietrechts
 Erstreckung des Mietverhältnisses, Art. 272 ff. OR
 Mieter kann Verlängerung des Mietverhältnisses
verlangen, wenn Beendigung eine Härte bedeutet
 Härte = alle Umstände des Einzelfalls, die sich für Mieter
insoweit nachteilig auswirken, als sie ihn bei der Suche
nach Ersatzwohnung behindern
 Bspl.: Alter, Invalidität des Mieters
 Ausschluss der Erstreckung, Art. 272a Abs. 1 OR
 Dauer der Erstreckung, Art. 272b Abs. 1 OR
 Zweiterstreckung, Art. 272 Abs. 3 OR (beachte:
Art. 272b Abs. 2 OR)
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(8) Schutzvorschriften des Mietrechts
 Weitere Schutzvorschriften
 Nichtigkeit von Koppelungsgeschäften, Art. 254 OR
 Nichtigkeit von Freizeichnungsklauseln, Art. 256 Abs.
2 lit. b OR (auch bei individuell vereinbarten
Klauseln)
 besondere Voraussetzungen für Kündigung bei
Zahlungsverzug, Art. 257d Abs. 1 und 2 OR, Art. 266n
OR
 Schutzvorschriften für Sicherheit, Art. 257e OR
 besondere Formen für die Kündigung, Art. 266l OR,
Art. 266n OR
 Vormerkung des Mietverhältnisses im Grundbuch,
Art. 261b Abs. 1 OR i. V. m. Art. 959 ZGB
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(9) Untermiete
• nur mit Zustimmung des Vermieters, Art. 262
Abs. 1 OR
• zulässige Gründe, die Zustimmung zu
verweigern: Art. 262 Abs. 2 OR
 Beachte:
 Untermieter hat Mietvertrag mit Mieter (=
Untervermieter)
 Mieter, der untervermietet, haftet dem Vermieter für
vertragsgemässen Gebrauch der Sache durch den
Untermieter
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(9) Untermiete
• Was gilt für einen Mieter, der nach dem Ende
der Mietzeit an einen Dritten untervermietet?
 BGE 125 III 69 ff.
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(9) Untermiete
• BGE 112 II 347
 Anwendbarkeit von Art. 423 Abs. 1 OR?
„Il est généralement admis que l'art. 423 al. 1 CO s'applique à la gestion
d'affaires imparfaite de mauvaise foi. La gestion d'affaires est qualifiée
d'imparfaite lorsqu'elle est entreprise non dans l'intérêt du maître, mais
dans celui du gérant ou d'un tiers. Elle est dite "de mauvaise foi" lorsque
son auteur sait ou devrait savoir qu'il s'immisce dans la sphère d'autrui
sans avoir de motif pour le faire. Le gérant agit de manière illicite; il
commet un acte d'usurpation (Geschäftsanmassung; …).
Ce genre d'usurpation est reconnu, notamment, en cas d'atteinte
(Eingriff) aux droits réels d'autrui (utilisation sans droit de la chose
d'autrui); il l'est aussi en cas d'atteinte aux droits patrimoniaux d'autrui,
lorsque l'auteur retire un profit de la violation d'une obligation ou d'une
interdiction (…).“
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(9) Untermiete
• BGE 112 II 347
„Sur le vu de ces principes, il convient d'admettre, en l'espèce, qu'en
sous-louant les locaux abritant l'établissement public postérieurement
au 31 mars 1993 - date pour laquelle il a été reconnu judiciairement
que le bail principal avait été valablement résilié -, le défendeur a
accompli un acte de gestion d'affaires imparfaite. Il s'est immiscé dans
le droit du bailleur de jouir des locaux et de les remettre à bail. Il a agi
de mauvaise foi, car il devait à tout le moins savoir, dès la résiliation du
bail, qu'il commettait un acte d'immixtion, comme l'a confirmé le
jugement qui a admis la validité formelle et matérielle du congé avec
effet au 31 mars 1993.
L'article 423 al. 1 CO est donc applicable et le demandeur a le droit de
s'approprier les profits qui résultent de cette immixtion.“
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Zusammenfassung
• Besonderheiten des Mieterschutzes bei
Mängeln der Mietsache
• Besonderheiten des Mieterschutzes bei
Zahlungsrückstand
• Kündigungsschutz und Erstreckung des
Mietverhältnisses
• Untermiete
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