Kentsel dönüşüm-6306 sayılı Kanun-Sunum-3-Suna

Report
ALTYAPI ve KENTSEL DÖNÜŞÜM HİZMETLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
6306 sayılı AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ
HAKKINDA KANUN
Suna KOTAN
Genel Müdür Yardımcısı
Ülkemizdeki Deprem Gerçeği ve 6306 sayılı Kanunun Hazırlanma
Gerekçeleri:
 Ülkemiz, Dünya’nın en aktif deprem bölgelerinden birisinde yeralmaktadır.
 Ülkemizde depreme yolaçan, yaklaşık 15.000 km’si ana aks olmak
üzere, toplam 24.500 km. uzunluğunda canlı fay hattı bulunmaktadır.
 Bu fayların ana kolları, ülkemizi bir uçtan bir uca sarmakta, özellikle
Kuzey Anadolu Fay Hattı, doğu sınırımızdan Çanakkale İli’ne kadar kalın
bir yay çizerek Anadolu'yu bir baştan bir başa kat etmektedir. Kuzey
Anadolu Fay Hattı içinde İstanbul, Bursa, Kocaeli, Sakarya, Erzincan,
Balıkesir ve kısmen Samsun gibi büyük ve ekonomimizin can damarlarının
attığı İller yer almaktadır.
Kuzey Anadolu Fay Hattında oluşan önemli depremler
İsim
1939 Erzincan
1942 Niksar-Erbaa
1943 Tosya-Ladik
1944 Bolu-Gerede
1949 Karlıova
1951 Kurşunlu
1957 Bolu- Abant
1966 Varto
1967 Bolu- Mudurnu
1971 Bingöl
1992 Erzincan
1999 İzmit Depremi
2010 Elazığ
2011 Van
Büyüklük
8.3
6.9
7.7
7.5
7.9
6.8
6.8
6.6
7.0
6.8
7.0
7.4
6.0
7.2
Deprem Bölgeleri Yüzölçümü (km2)
I.derece
328 995
II.derece
186 411
III.derece
139 594
IV.derece
97 894
V.derece
32 051
Toplam
784 945
(%) Nüfus (1990) (%) Tahmini Nüfus (1997)(%)
42 25 052 683 44
28 498 740
45
24 14 642 950 26
16 674 656
26
18
8 257 582 15
9 334 138
15
12
7 534 083 13
8 129 711
13
4
985 737 2
1 107 757
2
56 473 035
63 745 000
Ülkemizdeki deprem gerçeğini
rakama bağlı olarak ifade etmek
gerekirse:
 Nüfusumuzun
açısından
%
98’i
tehlikeli
deprem
bölgede
yaşamaktadır.
 1903
yılından
günümüze,
topraklarımızda hasar doğuran 130
depremde
100
bin
can
kaybı
yaklaşık 2 milyon ev kaybedilmiştir.
ve
Ülke varlıklarımızın % 90’ı ciddî
deprem riski altıdadır. Son yüzyıl içinde
meydana gelen depremlerde ortalama her
yıl millî gelirimizin % 1’i kaybedilmiştir.
 1939 yılında meydana gelen Erzincan
Depremi’nde 60 saniye içinde 33.000
vatandaşımız hayatını kaybetmiştir.
 1999 yılında meydana gelen Doğu
Marmara Bölgesi depremlerinde, 18 bin
vatandaşımız hayatını kaybetmiş ve millî
gelirimizin % 10’u birkaç dakika içinde
yok olmuştur.
 Son yaşanan Van depremlerinde
yıkılan veya ağır hasar gören konut
sayısı yaklaşık 30.000’dir.
İstanbul ve çevresinde olması ihtimali yüksek
olan bir depremde;
 20 ilâ 50 bin binanın ağır hasar göreceği,
 100 milyar $’lık maddî zararın oluşacağı
 Can kaybının 20 ilâ 50 bin kişi arasında
olacağı
ve
derecede
100
bedeni
binlerce
zarara
kişinin
uğrayıp
önemli
sakat
kalacağı,
 1 ilâ 2 milyon kişinin evsiz kalacağı ve
 1 ilâ 1,5 milyon kişinin ise, işsiz kalacağı
tahmin edilmektedir.
Ülkemizde son 60 yılda meydana gelen
doğal afetlerin yol açtığı yapısal
hasarların oranları şöyledir;
Çığ, Fırtına vb.
Kaya Düşmesi
Su baskını
5%
Yangın
4%
1%
Depremler
61%
14%
% 61 depremler
% 15 heyelanlar
% 14 su baskınları
% 5 kaya düşmeleri
% 4 yangınlar
% 1 çığ, fırtına ve diğer afetler.
Heyelanlar
15%
Depremler
Kaya Düşmeleri
Heyelanlar
Yangınlar
Su baskınları
Çığ,Fırtına & Diğerleri
Ülkemizde özellikle son 20 yılda yaşanan
orta ve büyük ölçekli depremlerde ortaya
çıkan can ve mal kayıpları ve ağır hasarlı
veya yıkılmış binaların sayısı, Ülkemizdeki
mevcut yapı stoğunun önemli bir kısmının
risk altında olduğunu göstermiştir.
Ülkemizdeki yapı stoğunun büyük bir
kısmı;
 Afet
Bölgelerinde
Yapılacak
Yapılar
Hakkında Yönetmeliklerden önceki hukukî
düzenlemelere göre tasarlanmış,
 Kat sayısı 3 ilâ 8 arasında değişen,
 Orta ve büyük ölçekteki depremlere karşı
yüksek risk altında olan,
binalardan oluşmaktadır
Yapı stoğu incelendiğinde;
 Mevcut yapıların büyük kısmının mühendislik
hizmeti almadan inşa edildiği, dolayısıyla
dayanıksız ve sağlıksız olduğu,
 Yapıların büyük çoğunluğunun yalıtımsız ve
enerji verimliliği açısından yetersiz olduğu,
 Kentlerimizin altyapısının eski ve yetersiz
kaldığı,
 Büyük kentlerdeki yapılaşmanın büyük bir
kısmının mevcut imar planlarına aykırı, kaçak,
çarpık ve düzensiz olduğu,
görülmektedir.
Ülkemizde Mevcut Yapılara İlişkin Verilerilere
Bakıldığında:
 Yaklaşık 19 milyon yapı bulunmaktadır.
 Bunlardan yaklaşık 5 milyonu 1999
depreminden sonra yapıldığı için göreceli
olarak daha iyi durumdadır denilebilir.
 Bu durumda gözden geçirilmesi gereken
14 milyon yapı bulunmaktadır.
 Bu 14 milyon yapının yaklaşık yarısının
riskli olduğu değerlendirilmektedir.
II- ÜLKEMİZDE KENTSEL DÖNÜŞÜM ÖNGÖREN
HUKUKÎ TANZİMLER
Ülkemizde kentsel dönüşümü sağlamak üzere yürürlüğe
konulmuş mevzuat hükümleri incelendiğinde; bu mevzuatın bir
kısmının dolaylı olarak, bir kısmının da doğrudan kentsel
dönüşüm öngördüğü görülmektedir.
Dolaylı olarak kentsel dönüşüm öngören mevzuat hükümleri:
7269 Sayılı Umumî Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle
Yapılacak Yardımlara Dair Kanun
775 sayılı Gecekondu Kanunu
2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı
İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında
Kanun
2985 sayılı Toplu Konut Kanunu
5543 sayılı İskân Kanunu
3194 sayılı İmar Kanunu
Doğrudan kentsel dönüşüm öngören mevzuat hükümleri:

5366 sayılı Yıpranan Tarihî ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek
Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun

5104 Sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu

5393 sayılı Belediye Kanunu

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında
Kanun dışında kalan bu (9) ayrı mevzuatın hiçbirisi şehirlerimizin en ciddi
problemlerinden biri olan kentsel dönüşümü bir bütün olarak ele alan ve
düzenleyen mevzuat niteliğinde değildir.
 Yürürlükteki hukukî düzenlemelerin, sadece belirli kurumlara
“dönüşüm”e ilişkin yetkiler veren bir muhtevaya sahip olması, farklı
kanunlarda farklı hükümler bulunması ve mevzuatın dağınık olması,
akıcı, akılcı ve kaynakta tasarruf sağlayıcı uygulama süreci
sağlayamamıştır.
 Mevcut mevzuatın ve kurumlar arası koordinasyonun eksikliği,
düzenlemelerin finansman boyutunun zayıf olması ve yeterli yaptırım
gücünün bulunmaması, “kentsel dönüşüm” uygulamalarında istenilen
neticenin alınmasına engel olmuştur.
III-KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA KARŞILAŞILAN HUKUKÎ PROBLEMLER
 Mülkiyet hakkına yapılan müdahaleler,
 Kentsel
dönüşüm
uygulamalarında
kazanılmış
hakların
korunup
korunmayacağı,
 Kentsel dönüşüme ilişkin iş ve işlemlere karşı yargı yoluna müracaat edilip
edilemeyeceği,
 Kentsel dönüşüm uygulamaları sırasında idarenin kusurlu veya kusursuz
sorumluluğuna yol açabilecek durumlar.
Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Mülkiyet Hakkına Yapılan Müdahaleler:
Kentsel dönüşüm uygulamalarında karşılaşılan hukukî problemlerin başında
mülkiyet hakkına yapılan müdahaleler gelmektedir.
Anayasa’nın 56 ncı maddesi; herkesin sağlıklı, dengeli ve güvenli bir çevrede
yaşama hakkına sahip bulunduğunu hükme bağlamakta ve Devlete bu hususta
görevler yüklemektedir. Yine, Anayasa’nın 23 üncü maddesine göre Devlet, “sosyal ve
ekonomik gelişmeyi sağlamak, sağlıklı ve düzenli kentleşmeyi gerçekleştirmek” ile
görevlidir.
Kentsel dönüşüm uygulamaları, Anayasa’nın belirtilen bu hükümlerinin bir gereği
olarak gerçekleştirilmekte ve kentsel dönüşüm, “mülkiyet hakkını” doğrudan
etkilemektedir. Bu etki, mülkiyet hakkının sınırlandırılması şeklinde olabileceği gibi
mülkiyetin sona erdirilmesi sonucunu da doğurabilmektedir.
Mülkiyet hakkı, Anayasa’nın 35 inci maddesinde, “Herkes mülkiyet ve miras
haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.
Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” şeklinde
düzenlenmiştir.
Anayasa Mahkemesi içtihatlarında da mülkiyet hakkının sınırsız bir hak olmadığı,
kamu yararının gerektirdiği durumlarda mülkiyet hakkının sınırlandırılabileceği kabul
edilmektedir.
Yine, mülkiyet hakkına getirilen sınırlamaların, söz konusu hakkın ihlali niteliğinde
olup olmadığı konusundaki Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihatlarında, mülkiyet
hakkına getirilen sınırlamalarda, kamu yararı ile birey yararı arasında makul bir
dengenin gözetilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Kentsel dönüşüm projelerinin, Anayasa’nın 23 üncü ve 56 ncı maddelerinin bir
gereği olarak ve toplumun genel yararı için yapıldığı kuşkusuzdur. Ancak, kentsel
dönüşüm projeleri kapsamında Anayasa’nın 35 inci maddesi ile güvence altına alınan
mülkiyet hakkına getirilecek sınırlamaların, kentsel dönüşümün amacına uygun
olması gerekmekte olup, bu amaçla bağdaşmayan veya amacı aşan sınırlamaların
mülkiyet hakkının ihlali sonucunu doğuracağı kuşkusuzdur.
Kentsel Dönüşüm Ve Gelişim Projeleri, Önceki Kanunî Düzenlemelere Uygun
Olarak Tesis Edilmiş İşlemleri Etkileyecek Midir?
Kazanılmış hak, “doğumu anında hukuka uygun olarak tamamlanmış ve böylece
kişiye özgü, lehte sonuçlar doğurmuş, daha sonra mevzuat değişikliği veya işlemin
geri alınması gibi sebeplere rağmen, hukuk düzenince korunması gerekli olan hak”
şeklinde tanımlanabilir.
Kentsel dönüşüm proje ve uygulamaları, mevcut imar planları ve mevzuata
uygun yapılmış yapılar hakkında da bazı değişiklikler yapılmasını gerektirebilir.
Dönüşüm projelerinin bütünlüğü açısından daha önce hukuka uygun olarak
yapılmış binaların yıkılması gerekebilir.
Örneğin; daha önce konut alanı olarak tespit edilmiş bir bölgenin, kentin gelişimi
açısından ticaret ve sanayi bölgesi olarak tespit edilip bu amaca uygun sosyal donatı ve
altyapı tesisleri yapılması öngörülebilir. Bu durumda, bu bölgede konut amaçlı binaların
tahliyesi, yıkılması veya niteliklerinin değiştirilmesi söz konusu olabilir.
Bu gibi durumlarda, kazanılmış hakların korunması, söz konusu taşınmazların
önceki hukukî statülerinin devamı anlamına gelir. Dönüşüm projelerinin zorunlu kıldığı
durumlarda, daha önce hukuka uygun olarak inşa edilmiş olsa bile, bu binaların
niteliklerinin değiştirilmesi veya kamulaştırılması gerekebilir.
Taşınmazların niteliğinin değişmesi sebebiyle değerinde bir azalma meydana
geliyor ise bu zararın idare tarafından tazmin edilmesi gerekir. Dolayısıyla, kentsel
dönüşümüm uygulamalarında, kamu yararının gerektirdiği durumlarda kazanılmış
hakların ortadan kaldırılması söz konusu olabilecektir. Ancak, böyle bir durumda
ilgililerin uğradığı zararların karşılanması gerekir.
Kentsel Dönüşüme İlişkin İş Ve İşlemlere Karşı Yargı Yoluna Müracaat Edilip
Edilemeyeceği ?
Anayasa’nın 125 inci maddesinde, “İdarenin her türlü eylem ve işlemlerine karşı
yargı yolu açıktır……İdarî işlemin uygulanması halinde telâfisi güç veya imkânsız
zararların doğması ve idarî işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte
gerçekleşmesi durumunda gerekçe gösterilerek yürütmenin durdurulmasına karar
verilebilir……Kanun, olağanüstü hallerde, sıkıyönetim, seferberlik ve savaş halinde
ayrıca millî güvenlik, kamu düzeni, genel sağlık nedenleri ile yürütmenin
durdurulması kararı verilmesini sınırlayabilir….” hükümleri yer almaktadır.
Anayasa’nın zikredilen hükmü uyarınca, kentsel dönüşüm uygulamaları
kapsamında yapılacak işlem ve eylemler, diğer idarî işlemler ve eylemlerde olduğu gibi
idarî yargının denetimine tabidir.
Kentsel dönüşüm uygulamalarında; dönüşüm alanının tespiti, uygulanacak proje
ve proje kapsamında alınacak kararlar gibi birden fazla idarî işlem söz konusu
olabilmektedir. Bu işlemlerin her biri ayrı ayrı kesin ve icraî nitelikte idarî işlemler
olup, bu işlemlerden dolayı menfaatleri ihlâl edilenler tarafından dava konusu
edilebilir.
Diğer taraftan, Anayasa’nın 125 inci maddesi uyarınca yürütmenin durdurulması
kararı verilmesini sınırlayan herhangi bir Kanun hükmü yok ise, diğer idarî davalarda
olduğu gibi, kentsel dönüşüme ilişkin iş ve işlemlere karşı açılan davalarda da
yürütmenin durdurulması şartlarının gerçekleşmesi halinde, yürütmenin
durdurulması kararı verilebilecektir.
İdarenin Kentsel Dönüşüm Projelerinin Uygulanmasından Doğan Sorumluluğu:
Kentsel dönüşüm uygulamaları, bazı sonuçları itibari ile kişiler aleyhine sonuçlar
yaratabilirler. İdarenin, uygulamalar kapsamında yapacağı işlem ve eylemler, idarenin
kusurlu veya kusursuz sorumluluğuna yol açabilir.
İdarenin kusurlu sorumluluğunun söz konusu edilebilmesi için, ortada hukuka
aykırı bir işlem veya eylem bulunması ve bu işlem ve eylemden kaynaklanan bir zararın
olması gerekir.
Meselâ; yıkım çalışmaları sırasında, gerekli önlemelerin alınmaması sebebiyle
yıkılmaması gereken bir binanın yıkılması durumunda bina sahibi zararının tazminini
“kusur sorumluluğu” esasına dayanarak talep edebilir.
Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında idarenin kusursuz sorumluluğu da söz
konusu olabilir.
Projenin uygulanması aşamasında, idarenin hukuka uygun işlem ve eylemleri
bireylerin zararına yol açabilir.
Örneğin; proje kapsamında yapılan yol sebebiyle binasının değeri düşen veya
ticaret alanının konut alanına dönüştürülmesi sebebiyle işyeri sahiplerinin
uğrayacakları zararlar gibi. Bu gibi hallerde de idarenin ilgililerin zararını karşılaması
gerekecektir.
 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi
Hakkında Kanun
 Kanun, 31.5.2012 tarihli ve 28309 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak
yürürlüğe konulmuştur. Bu Kanun:
 Afetler meydana gelmeden önce zarar azaltmaya yönelik gerekli
tedbirleri içeren,
 Pratik ve hızlı müdahaleyi sağlayacak uygulama araçları öngören,
 Yaptırıma yönelik hükümleri olan,
 Finansal yapısı olan,
 Vatandaşı mağdur etmeyecek yardım ve destek alternatifleri olan,
bir Kanundur.
 6306 sayılı Kanun’un ikincil mevzuatı olarak;
 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi
Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği
04.08.2012 tarihinde yürürlüğe konulmuş daha
sonra geniş kapsamlı bir revizyon yapılmasına
ihtiyaç duyulmuş ve yeni bir Yönetmelik
15.12.2012 tarihli Resmî Gazete’de,
 Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Gelir,
Harcama,
Kredi
ve
Kaynak
Aktarımı
Yönetmeliği 13.09.2012 tarihli Resmî Gazete’de,
 6306
sayılı
Kanun
Kapsamında
Hak
Sahiplerince
Bankalardan
Kullanılacak
Kredilere Sağlanacak Faiz Desteğine ilişkin
Bakanlar Kurulu Kararı ise 13.10.2012 tarihli
Resmî Gazete’de,
yayımlanarak yürürlüğe konulmuştur.
6306 sayılı Kanun’un temel amacı; Afet riski altındaki alanların dönüşümünü ve
riskli yapıların yıkımını sağlayarak, Ülke genelinde sağlıklı güvenli ve yaşanılabilir
alanlar oluşturmaktır.
Kanunun getirdiği yeniliklere bakıldığında:
 Kanun’un temelinde can güvenliği olması sebebiyle, riskli olduğu ilmî
verilere göre belirlenecek yapılar her ne olursa olsun mutlaka yıkılacaktır.
 Kanun’un özünde anlaşma usulü vardır ve anlaşma yolu ile riskli yapısını
yıktıranlara kredi, konut, işyeri, konut sertifikası gibi yardım ve destekler
sağlanacaktır.
 Uygulamanın temelde vatandaşlarca yürütülmesi amaçlanmış ve Devletin
yardım ve destekler dışında mümkün olduğunca az müdahalesi esas
alınmıştır.
 Üzerindeki riskli yapı yıkılan parsellerde maliklerin 2/3’ünün anlaşması
halinde uygulama bu anlaşmaya göre yapılacak olup, bu durumda Bakanlık
veya idare müdahil olmayacaktır.
Kanunda Yer Alan Temel Tanımlara bakıldığında;
İdare:
 Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar
dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini
ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir
belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerini
ifade etmektedir.
Riskli yapı :
Riskli alan içinde veya dışında
olup
ekonomik
ömrünü
tamamlamış olan veya yıkılma
veya ağır hasar görme riski
taşıdığı ilmî ve teknik verilere
dayanılarak tespit edilen yapı,
olarak tarif edilmiştir.
Riskli alan:
Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma
sebebiyle can ve mal kaybına yol açma
riski taşıyan, Bakanlık veya İdare
tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi
Başkanlığının
görüşü
de
alınarak
belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine
Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı,
ifade etmektedir.
Riskli alan:
 Zemin yapısı bakımından değerlendirildiğinde;
Zemin sıvılaşması olan yerler, toprak kayması veya
heyelan olabilecek bölgeler, dere yatakları, taşkın
bölgeleri, çığ veya kaya düşme olasılığı olan alanlar
vb. alanlar riskli alan olarak tespit edilebilir.
 Üzerindeki
yapılaşma
bakımından
değerlendirildiğinde;
Belirli bir alan üzerindeki binaların riskli olduğunun
tespit edilmesi, binaların büyük bir kısmının ruhsatsız
ve kaçak yapılmış olması veya bu binaların proje ve
uygulama aşamasında mühendislik hizmeti almamış
olması, mevcut yapılaşma alanında ulaşım ağının ve
altyapının yetersiz kalması vb. durumlardaki alanlar
riskli alan olarak tespit edilebilir.
Rezerv yapı alanı:
Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı
olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı
olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak
Bakanlıkça belirlenen alanları,
ifade etmektedir.
UYGULAMA
Riskli Yapının Tespiti :
 Riskli yapıların tespiti; ilmî ve teknik
verilere dayanılarak, 6/3/2007 tarihli ve 26454
sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Deprem
Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında
Yönetmeliğin
eki
Esasların
Mevcut
Binaların
Değerlendirilmesi
ve
Güçlendirilmesi başlıklı Yedinci Bölümünde
belirtilen hükümlere göre yapılacaktır.
 Riskli olarak tespit edilen yapılar, tapu kütüğüne işlenmek üzere, ilgili tapu
müdürlüğüne bildirilir. Böylece satış ve kiralamalarda yapının riskli olduğunun
bilinmesi sağlanır.
 Bakanlıkça veya İdarece yapılan riskli yapı tespitlerine karşı malikler veya
kanunî temsilcilerince 15 gün içerisinde riskli yapının bulunduğu Çevre ve
Şehircilik İl Müdürlüğü’ne verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir.
 Riskli yapı tespitlerine yapılacak itirazlar;
 Üniversitelerce belirlenen 4 üye ve
 Bakanlıkça belirlenen 3 üye,
olmak üzere toplam (7) üyeden teşkil olunan Teknik Heyetler’ce
incelenecektir.
Hazineye aid taşınmazların Bakanlığa tahsisi, İdare veya TOKİ’ye devri:
6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılmak üzere ihtiyaç halinde;
 Kamu idarelerine tahsisli olmayan Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar
Maliye Bakanlığı’nca,
 Kamu idarelerine tahsisli olan Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar
Bakanlar Kurulu kararı ile,
 Hazine dışındaki kamu idarelerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar da yine
Bakanlar Kurulu kararı ile,
Bakanlığa tahsis, İdareye veya TOKİ’ye devir edilebilecektir.
 Ancak, tahsis ve devir tarihinden itibaren 3 yıl içinde ve gerekli görülen hâllerde
Maliye Bakanlığınca uzatılan süre içinde, maksadına uygun olarak kullanılmadığı
Bakanlıkça tespit edilen taşınmazlar, bedelsiz olarak ve resen tapuda Hazine
adına tescil edilecek veya önceki maliki olan kamu idaresine devredilecektir.
 Yine, 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında olup riskli alanlarda ve riskli
yapılarda yaşayanların nakledilmesi için ihtiyaç duyulan taşınmazların tahsis
amaçları değiştirilip tapuda Hazine adına tescil edilecek ve bu taşınmazlar
hakkında da 6306 sayılı Kanuna göre uygulamada bulunulabilecektir.
 Uygulama yapılan alan içinde olup, riskli yapılar dışında kalan yapılardan
uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler de yine 6306
sayılı Kanun hükümlerine tabi olacaktır.
 Riskli yapıların yıktırılması:
 Riskli yapıların yıktırılması için yapı
maliklerine altmış günden az olmamak üzere
süre verilecek, bu süre içinde riskli yapı
yıktırılmadığı
takdirde,
yapının
idari
makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar
süre verilerek tebligatta bulunulacak,
 Verilen bu süre içinde maliklerince yıktırma
yoluna gidilmediği takdirde, yıktırma işlemleri,
gerekli masraflar dönüşüm projeleri özel
hesabından karşılanmak üzere, mahallî
idarelerin de iştiraki ile mülki amirler
tarafından yapılacak veya yaptırılacaktır.
Diyarbakır
 Belirtilen usullere göre süresinde
yıktırılmadığı
yapıların
tespit
yıktırılması,
edilen
riskli
Bakanlıkça
yazılı olarak İdareye bildirilecek ve
buna rağmen yıktırılmadığı tespit
edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılacak
veya yıktırılacak.
Konya
Kredi, Destek ve Yardımlar
 Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine; kiracı
veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet
edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut
veya işyeri tahsisi veya kira yardımı yapılabilecektir.
 Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan
yapıların;
- maliklerine;
- kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır
bu konutlarda ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit
edilenlere;
konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya
mülkiyet ya da sınırlı ayni hak sağlayan konut sertifikası verilebilir.
 Bunlardan konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek
isteyenlere de kredi verilebilir.
Riskli yapının yıktırılmasından sonra
arsa hâline gelen taşınmazın
değerlendirilmesi:
 Üzerindeki riskli bina yıkılarak arsa hâline
gelen taşınmazların malikleri tarafından
değerlendirilmesi esastır.
 Bu
çerçevede,
parsellerin
tevhit
edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya
imar adası bazında uygulama yapılmasına,
yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına,
kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer
usuller ile yeniden değerlendirilmesine
sahip
oldukları
hisseleri
oranında
paydaşların en az 2/3 çoğunluğu ile karar
verilir.
 2/3 çoğunluk ile alınacak karara katılmayanların bağımsız bölümlerine
ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az
olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile
satılır.
 Bu şekilde paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, rayiç
bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına tescil edilir ve
yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis
edilir. Bu taşınmazlardan Bakanlıkça uygun görülenler İdareye veya TOKİ’ye
devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem
yapılır.
 Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden
otuz gün içinde en az 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, bu
taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna
da gidilebilir. Bu Kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, 2942 sayılı
Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinde belirtilen iskân projelerinin
gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır .
 Yani, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere
idarenin istemi üzerine mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın 2942
sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek
değeri, idare tarafından mal sahibi adına bankaya yatırılarak o taşınmaz mala
el konulabilecektir.
 Yine, bu Kanun uyarınca yapışacak kamulaştırmalar iskân projelerinin
gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayıldığından, kamulaştırma
bedelinin o yıl Genel Bütçe Kanununda gösterilen miktarı, nakden ve peşin
olarak ödenecek,
bu miktar, kamulaştırma bedelinin altıda birinden az
olamayacak, bu miktarın üstünde olan kamulaştırma bedelleri, peşin ödeme
miktarından az olmamak ve en fazla beş yıl içinde faiziyle birlikte ödenmek
üzere eşit taksitlere bağlanacak ve taksitlere, peşin ödeme gününü takip eden
günden itibaren, Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi
uygulanacaktır.
 Ayrıca, Bakanlık, İdare veya TOKİ; kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi için
mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son
malike göre işlem yapmaya yetkilidir. Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde
Bakanlık, İdare veya TOKİ, kamulaştırma işlemi için mirasçılık belgesi
çıkartabileceği gibi, gerekiyorsa tapu sicilinde idari müracaat veya dava yolu ile
kayıt düzeltme de isteyebilir.
 Etkin bir şekilde uygulama yapılmasını sağlamaya yönelik Kanun
hükümleri:
Bakanlık;
 Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara
ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma
yapmaya,
 Riskli alanlardaki ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda faydalanılmak
üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve
ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek
görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel
standartlar ihtiva eden planlar yapmaya, onaylamaya ve kent tasarımları
hazırlamaya,
yetkilidir.
 Kanun uyarınca yapılacak planlar, 3194 sayılı İmar Kanunu’nda ve imara ilişkin
hükümler ihtiva eden özel kanunlar da dâhil olmak üzere diğer mevzuatta belirtilen
kısıtlamalara tabi değildir.
Yine, Bakanlık;
 Riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında bulunan taşınmazları satın almaya, ön
alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları
trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya,
 Aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul
değere dönüştürmeye,
 Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat
karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa
paylarını belirlemeye (belirtilen bu uygulamalar, 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa
tabi idareler ile iş birliği içinde veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri ile özel
hukuka tabi anlaşmalar çerçevesinde yapılabilir.),
 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları
ayırmaya veya birleştirmeye, 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu uyarınca sınırlı aynî
hak tesis etmeye,
yetkilidir.
 Riskli bina yıkıldıktan sonra arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş
olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın
talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re’sen terkin edilerek, malikleri adına payları
oranında tescil edilecektir.
 Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, aynî ve şahsî haklar ile
temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam
edecektir.
 Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya
İdare tarafından resen yapılacak veya yaptırılacaktır.
 Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda,
rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda Kanun
kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma
işlemlerini geçici olarak durdurabilecektir.
 Uygulama sırasında Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi hâlinde,
hak sahiplerinin de görüşü alınarak, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara
elektrik, su ve doğal gaz verilmeyecek ve verilen hizmetler ilgili kurum ve kuruluşlar
tarafından durdurulacaktır.
 Bu Kanun çerçevesinde dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların değer
tespiti işlemleri ve dönüşüm ile oluşacak taşınmazların değerlemeleri
Bakanlık, TOKİ veya İdarece yapılır veya yaptırılır.
 Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup, Kanunun öngördüğü amaçlar
bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar
güçlendirilebilecektir.
 Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile
uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga
vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden;
kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise, banka ve sigorta
muameleleri vergisinden müstesnadır.
 Gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulan riskli alanlardaki
yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alınan harç ve ücretlere ilave
olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ve yapı alanındaki artışlar için
hesaplanan harç ve ücret farkları alınacaktır.
 Bakanlık, Kanunda belirtilen iş ve işlemlere ilişkin olarak TOKİ’ye veya İdareye
yetki devrine ve bu iş ve işlemlerden hangilerinin TOKİ veya İdare tarafından
yapılacağını belirlemeye yetkilidir.
 Bakanlık, bu Kanun kapsamındaki uygulamalarda kullanılmak üzere dönüşüm
projeleri özel hesabından TOKİ, İdare ve İller Bankası Anonim Şirketine kaynak
aktarabilir.
 Kanun uyarınca tesis edilen idarî işlemlere karşı tebliğ
tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılabilir. Ancak,
bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez.
 Bu Kanunda belirtilen iş, işlem ve hizmetlere tahsis edilmiş olan taşınır ve
taşınmazlar ile her türlü hak ve alacaklar, para ve para hükmündeki kıymetli evrak,
kamu yararı amacına tahsis edilmiş sayılır ve bunlar hakkında haciz ve tedbir
uygulanamaz.
 Bu Kanun uyarınca kamu kaynağı kullanılarak gerçekleştirilen her türlü mal ve
hizmet alımları ile yapım işleri, 4734 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin birinci
fıkrasının (b) bendinde belirtilen hâllere dayanan işlerden sayılır. (Yani, Kanun
kapsamındaki ihaleler pazarlık usulü ile yapılabilecektir.)
 Bu Kanuna tabi riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanları hakkında 7269
sayılı Umumî Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak
Yardımlara Dair Kanun’un uygulanıyor olması bu Kanunun uygulanmasına engel
teşkil etmez.
 Kanunun öngördüğü uygulamaların zaruri kılması hâlinde, Orman Kanunu,
Turizmi Teşvik Kanunu, Kıyı Kanunu, Mera Kanunu gibi özel kanunların 6306 sayılı
Kanunun uygulanmasını engelleyici hükümleri ve diğer kanunların bu Kanuna aykırı
hükümleri uygulanmaz.
 Ancak, Kanunun öngördüğü uygulamalar sırasında, bahsedilen bu kanunların
amaçları ayrıca gözetilir.
 Bakanlık, TOKİ ve İdare; bu Kanun kapsamındaki uygulamalarda, uygulama
süresini aşmamak kaydı ile 657 sayılı devlet memurları Kanunu ile diğer kanunların
sözleşmeli personel çalıştırılmasına ilişkin hükümlerine bağlı kalmaksızın, özel bilgi
ve ihtisas gerektiren konularda sözleşmeli personel çalıştırabilecektir.
 Bu Kanun kapsamındaki işler ile ilgili olarak valilikler, belediyeler ve diğer kamu
kurumları personelinden Bakanlık emrinde geçici olarak görevlendirilenler hakkında
657 sayılı Kanunda yer alan süre sınırlaması uygulanmayacaktır.
 Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemleri ile değerleme işlemlerini
engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin durumuna göre 5237 sayılı Türk Ceza
Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda
bulunulur.
 Riskli yapıların tespiti, bu yapıların tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair
görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında, tabi oldukları
ceza ve disiplin hükümleri uygulanacaktır.
6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilecek
“Kentsel Dönüşüm”ün getirileri şöyle sıralanabilir:
 Afet sonrasında oluşacak can ve mal
kayıplarının azaltılması ,
 Daha sıhhatli ve emniyetli şartlarda ikâmet,
 Daha fazla yeşil alan,
 Yeni sosyal donatı alanları, sağlıklı altyapı
ve ulaşım sistemi,
 Çevre dostu yeşil, yalıtımı tam olarak
sağlanmış enerji verimli binaların yapılması,
Kentlerin çevreyi ve insan sağlığını
tehdit eden unsurlardan arındırılması,
Tabiat, kültür ve tarihi değerlerin,
korunması,
ortaya
çıkarılması
ve
geliştirilmesi, sürdürülebilir kalkınma ile
yaşam kalitesi yüksek marka kentler
oluşturulması,
 Kentsel tasarım projeleri ile estetik ve
görsel
değeri
yüksek
kentler
oluşturulması,
 Her açıdan sağlıklı ve güvenli yaşam
alanları oluşturulması,
http://www.csb.gov.tr/gm/altyapi/
TEŞEKKÜRLER…
ALTYAPI ve KENTSEL DÖNÜŞÜM HİZMETLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
Suna KOTAN
Genel Müdür Yardımcısı
[email protected]
Tel: 0 (312) 474 03 94
Fax: 0 (312) 474 03 59

similar documents