Capítulo 1. La publicidad registral y sus fines.

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1) Nociones generales. Derechos reales y personales: sus diferencias y
consecuencias.
2) Clasificación de cosas: muebles e inmuebles; derechos o bienes
registrables y no registrables. Seguridad estática y dinámica.
3) Necesidad de publicitar el derecho real. La publicidad y sus distintos
tipos en Argentina.
Introito:
 Antes de analizar al derecho real “propiamente
dicho”, vamos a indagar sobre una cuestión con la que
guarda íntima relación: la publicitad. Es que la
necesidad de publicitar el derecho real tiene mucho
que ver con su esencia. Por ello en esta primera Unidad
nos enfocaremos en el Derecho Registral como
manifestación moderna de publicidad. Claro que
también se estudiarán las diferencias que existen entre
los derechos reales y personales y la clasificación de las
cosas o bienes.
1) Derechos reales y personales:
diferencias y consecuencias.
 Entonces, ahora vamos a analizar el sentido que tiene el
Derecho Registral, el porqué de su nacimiento y vamos a
justificar su existencia. Para ello indagaremos acerca de la
publicidad en general y la registral en especial.
 Más allá de la seguridad estática y de la dinámica, existe, una
razón más de fondo que justifica el nacimiento del Derecho
Registral y de la publicidad misma, la cual tiene su génesis en las
diferencias que existen entre los derechos reales y
personales. De hecho en España al Derecho Registral se le
denomina Derecho Hipotecario. Y en Alemania, Derecho
Inmobiliario.
 Explicaremos esta idea: primero debe quedar en claro que no
sólo los derechos reales se “inscriben”. No. También algunos
derechos personales requieren de inscripción. Incluso los
derechos intelectuales ameritan su inscripción.
Derechos reales y personales:
diferencias y consecuencias (2)
 Entonces, si bien no sólo los derechos reales necesitan de
inscripción registral, por un lado, no se puede negar, por el
otro, que la publicidad misma siempre estuvo ligada al
derecho real. Su vinculación es harto cercana y hace hasta
la propia constitución del mismo (vg. art. 577 del Código de
Vélez)
 Para comprender un poco dicha proposición se torna necesario
indagar mínimamente sobre el derecho real y compararlo, a su
turno, con el personal o de crédito. Recordemos que el derecho
real es aquel en el cual una persona -sujeto- se encuentra en
forma directa e inmediata en relación con la cosa -objeto del
derecho-, de tal manera que no existen sino esos dos elementos:
persona y cosa, relacionados en forma directa e inmediata, dicho
esto con carácter general. Los demás son terceros.
Derechos reales y personales:
diferencias y consecuencias (3)
 Por el contrario, en el derecho personal contamos
con la presencia de tres elementos: el acreedor, el
deudor y la prestación. Además podríamos sumarle el
“vínculo” que media entre ambos. Pero para estos fines
basta con resaltar dichos tres elementos, el sujeto
activo titular del crédito (lado o polo activo), el sujeto
pasivo sobre quien pesa la deuda (polo pasivo) y la
prestación que debe realizar éste en favor de aquél para
desobligarse (solutio o pago). Por cierto que el derecho
de crédito es personal en un doble sentido:
corresponde a una persona y se alega frente a una
persona
Derechos reales y personales:
diferencias y consecuencias (4)
Es a partir de ese simple esquema que pueden trazarse las
diferencias que los autores de todos los países hicieron,
algunas con razón y otras que fueron puestas en tela de
juicio. El propio Vélez separó claramente ambas órbitas de
derechos patrimoniales. Ello sin desconocer ciertos puntos
de contacto y disposiciones comunes a ambos.
 En efecto, el Código velezano –siguiendo la doctrina
“dualista” clásica francesa- se pronunció por la
contraposición de dos órdenes de derechos subjetivos bien
diferenciados: los derechos personales y los reales (conf.
art. 497 del Cód. Civ.), excluyendo del terreno obligacional
todo lo referido al derecho real.
Derechos reales y personales:
diferencias y consecuencias (5)
 Señaló LÓPEZ DE ZAVALÍA que es dable zanjar estas
diferencias entre los derechos reales y personales, a saber:
por su esencia, el derecho real se da en una relación entre
una persona y una cosa, en cambio el derecho personal es
una relación entre personas, siendo el poder sobre
conductas; por sus elementos, dos en el derecho real, tres
en el derecho personal; por su causa, la causa fuente del
derecho personal es simple y puede ser el contrato, el
delito, el cuasidelito, etc., en tanto que la causa fuente del
derecho real es doble (título más modo); por sus ventajas,
el derecho real concede el ius praeferendi y el ius
persequendi;
Derechos reales y personales:
diferencias y consecuencias (6)
 por su número, los derechos personales son ilimitados, ello
como consecuencia del dogma de la autonomía de la
voluntad (pacta sunt servanda con los límites que marcan
el orden público, la moral y las buenas costumbres), en
cambio en los derechos reales, en nuestro ordenamiento
nacional, su cantidad depende exclusivamente de la
disposición de la ley -numerus clausus-; por su variedad,
todos los derechos personales responden a un mismo tipo
fundamental, en cambio los derechos reales son de diversos
tipos -vg., dominio, condominio, usufructo, etc.-; por su
prueba, puesto que los derechos personales nunca se
presumen, en tanto que los derechos reales pueden
inducirse del hecho de la posesión.
Derechos reales y personales:
diferencias y consecuencias (7)
 A tales diferencias podríamos agregar algunas otras, como ser
que el derecho real se ejerce frente a todo el mundo, ello puesto
que es “absoluto” (erga omnes), en tanto que el personal es
“relativo”; justamente por su propia esencia en el derecho real la
relación entre el sujeto con la cosa es inmediata, en tanto que en
el personal es mediata (prestación), puesto que la relación directa
es entre personas; esto último también se manifiesta en que el
objeto del derecho real es una cosa, mientras que en el creditorio
lo es la prestación; por otro lado el ejercicio del derecho real
fortalece el mismo (es “casi” perpetuo), en tanto que en el
derecho personal su ejercicio lo extingue, ello puesto que la
obligación es siempre “temporal”, aun cuando pueda tener larga
duración; ya se dijo que el derecho real sólo puede ser creado por
ley, mientras que el personal no, gozando los particulares de
amplias atribuciones (vg. art. 1137 del Código napoleónico y 1197
del Código velezano).
Derechos reales y personales:
diferencias y consecuencias (8)
 Por otro lado, resalta MESSINEO que para que el derecho
de crédito pueda ejercitarse es necesaria la cooperación del
deudor o la actividad de los órganos judiciales, en tanto que
el derecho real se ejercita recta via, o sea fuera de toda
cooperación de terceros; además en el derecho de crédito
falta la inherencia del poder a la cosa que, por el contrario,
es carácter fundamental del derecho real; el derecho real
disciplina relaciones de concurrencia o de exclusión, la
obligación, en cambio, relaciones de colaboración o
cooperación; por otro lado, el derecho de crédito al
encontrarse en conflicto con el derecho real, debe ceder a
este último (preferencia del derecho real sobre el derecho
de crédito).
Derechos reales y personales:
diferencias y consecuencias (9)
 También existen diferencias desde el punto de vista pasivo, ello
puesto que en el derecho real tenemos un deudor indeterminado
(la misma sociedad), mientras que en el personal nos
encontramos frente a un deudor determinado; además se puede
establecer una diferencia en cuanto al “deber” que pesa sobre
ambos “sujetos”, ello puesto que en el derecho real nos
encontramos frente a un “deber general y legal negativo” frente al
derecho real ajeno, en tanto que en el derecho de crédito
constatamos la existencia de un deber particular (obligatio) o sea
que incumbe a un sólo sujeto (deudor) y de ordinario positivo;
por último, la influencia del tiempo es distinta, así en el ámbito
de los derechos reales la prescripción sirve para adquirir
(usucapir) el dominio, en tanto que en los derechos personales la
prescripción es un medio de extinción de la acción.
Derechos reales y personales:
diferencias y consecuencias (10)
 Sin ahondar en detalles que pasan por investigar a fondo si en
realidad tales diferencias son siempre predicables, ni tampoco en
constatar sus íntimos contactos y disposiciones comunes y
dejando de lado aquella “zona intermedia” constituida por las
obligaciones propter rem, lo cierto y evidente es que los
derechos reales se distancian netamente de los personales.
 Justamente mencionaba LÓPEZ DE ZAVALÍA a la teoría del
título y el modo como característica propia del derecho real.
 Ahora sólo deseamos resaltar que para hacer nacer al derecho
real hace falta que se cumpla con el requisito de la traditio, la
cual debe estar justificada por un título suficiente, claro está. Y la
traditio misma cumple y cumplió desde antaño una finalidad
publicitaria.
Derechos reales y personales:
diferencias y consecuencias (11)
 Es que para lograr ese respeto de la sociedad -que es típico del
derecho real- es necesario que el mismo de alguna manera se
exteriorice, para que pueda así la sociedad conocer qué es lo que
debe respetar, en qué ha de consistir su deber de tolerancia o
abstención. Y publicidad hay de muchas formas, desde la simple
y elemental publicidad posesoria -anuncio- hasta la más
evolucionada publicidad registral.
 Pues bien, esta necesidad de la publicidad siempre se
relacionó con el derecho real mismo. Y el Derecho Registral
no es ni más ni menos que una forma avanzada de publicidad. Su
forma más perfecta. Vale decir que el derecho real -tanto en su
constitución, cuanto en su ejercicio o exteriorización-, la
publicidad en general, y el Derecho Registral en especial,
están clara e íntimamente conectados.
Derechos reales y personales:
diferencias y consecuencias (12)
 Lógicamente la publicidad no es necesaria en las relaciones
personales en donde un sujeto determinado (deudor) debe
cumplir una prestación frente a otro sujeto determinado
(acreedor) formando una especie de círculo cerrado.
 En cambio en el derecho real el “deber de respetar” es
genérico, pesa sobre toda la sociedad. Cualquier sujeto está
en situación de poder infringirlo -en el derecho de crédito
sólo el deudor puede transgredirlo- y, por lo tanto, “todos
deben conocer la existencia de los derechos reales que dan
origen a tales deberes” (ver nota de Vélez al art. 577 en
donde sigue la idea de Freitas respecto de la imprescindible
publicidad del derecho real).
Derechos reales y personales:
diferencias y consecuencias (13)
 Claro que Vélez no adoptó como sistema publicitario en general a
la inscripción registral, sino a la traditio posesoria, excepción
hecha del derecho real de hipoteca que no se manifiesta,
justamente, por la posesión. Por ahora dejamos asentado que la
“publicidad” en general siempre estuvo ligada al derecho real.
 Concluyendo: la publicidad y, entre ellas, la registral,
siempre estuvo vinculada al derecho real. De allí las diversas
y equívocas denominaciones en las doctrinas alemana y
española. Y si se indaga en la génesis, en los elementos, en la
causa, y demás características determinantes del derecho real, se
comprenderá más aún la cuestión. Con sólo pensar en la
ubicación, sentido y objeto del artículo 2505 del Código de Vélez
no puede pensarse sino de la manera que proponemos: la íntima
vinculación que existió y aún existe entre el derecho real y
la publicidad misma.
Derechos reales y personales:
diferencias y consecuencias (14)
 Pero quede en claro que al existir tantos tipos de
Registros, lo señalado anteriormente sólo tiene un
valor relativo. Ello puesto que actualmente no sólo
se acude a la inscripción de los derechos reales,
sea sobre inmuebles (Registro Inmobiliario), sea sobre
ciertos muebles (Registro del Automotor, de Buques,
Aeronaves, etc.), sino que constatamos la existencia
de Registros personales y hasta de los derechos
intelectuales. Pero ello no le resta mayor importancia
a esa comprobación elemental que hicimos de la
íntima relación que existe entre los derechos
reales, la publicidad y el Derecho Registral.
.
2) Clasificación de cosas.
 Como dice el maestro Moisset de Espanés desde hace
mucho tiempo existe la distinción, sobre todo en el
mundo occidental, entre cosas de mayor y de menor
importancia,
teniendo
en
consideración
principalmente el valor de los bienes y su función
económica. Por supuesto que para ser titular de las
cosas de mayor importancia se debían cumplir ciertos
requisitos que para las otras cosas no se exigían; lo
mismo quepa decir para la transmisión de las mismas,
pudiendo afirmarse que se requerían mayores
solemnidades y publicidad frente a transmisiones de
cosas de mayor importancia.
Clasificación de cosas (Derecho
romano,1)
 En efecto, en el Derecho romano la distinción más
significativa se hacía entre las res mancipi y las res nec
mancipi. Para lograr la transmisión de las res mancipi “se
exigía la forma solemne de la mancipatio, con la presencia
del libre pens, y el empleo de los trozos de metal que se
colocaban en la balanza… En resumen, las cosas que
realmente tenían importancia económica para la vida de
ese pueblo solamente podían ser objeto de propiedad por
los quirites, es decir los ciudadanos romanos, y su régimen
jurídico se distinguía del aplicable a las cosas de menor
valor económico, para las cuales no se exigía esa serie de
formalidades”. También eran actos que requerían de formas
solemnes, además de la mancipatio, la in jure cessio, la
adjudicatio y misma traditio.
Clasificación de cosas (2) (Derecho
germánico).
 Y si al antiguo Derecho germánico echamos una ojeada, la situación es
harto similar y más clara aún. Allí -y entonces- las transmisiones
inmobiliarias constituían un acto único que se llevaba a cabo en el
mismo inmueble (vg. pagando el precio y entregando la cosa ahí
mismo, en la compraventa). Como enseñaba René PADILLA, la
publicidad de esa transmisión se efectuaba por medio de testigos y los
autores recuerdan a este propósito la ley Ripuaria. Pues dicha ley
literalmente establecía una distinción según se trate de una finca de
escaso valor, de mediano, o de gran precio. Para las primeras se debía
acudir al lugar de la tradición con sólo tres testigos. Seis testigos eran
necesarios en las transmisiones de fincas de mediano valor y doce si se
trataba de una de gran precio. Por cierto que también se requería la
presencia de tantos niños como testigos hubieren, a quienes -para su
desgracia- se les repartían sendas bofetadas y tirones de orejas para que
éstos recuerden y puedan dar testimonio de lo que presenciaron
Clasificación de cosas (3)
(muebles/inmuebles).
 Es sabido que en el Medioevo la importancia económica,
social y política pasaba por la posesión de las tierras. De
hecho existe una frase que resume claramente esa situación
de superioridad de los inmuebles respecto de los muebles:
res movilis, res vilis.
 Es que no debemos olvidar que en la Edad Media “la
propiedad de la tierra confería a sus titulares riqueza y
poder político; de allí que, basándose en la importancia
económica y política que se adjudicaba a los inmuebles…
las leyes estableciesen la distinción capital entre muebles e
inmuebles, clasificación que se proyecta todavía en muchos
códigos contemporáneos, como el nuestro” (Moisset de
Espanés).
Clasificación de cosas (3)
(muebles/inmuebles).
 Entones: los inmuebles “por su naturaleza” constituían la
principal fuente de concentración del poder económico y político
en el Medioevo. Y por ello dicha categoría fue la actora principal
de varias leyes, incluidos todos los códigos decimonónicos,
muchos de los cuales todavía mantienen plena vigencia (vg.
Código Civil francés de 1804; argentino de 1871; español de 1889;
etc.).
 Sin embargo dicha clasificación de bienes muebles e inmuebles
fue desplazada -o al menos comparte el protagonismo- hace
aproximadamente siete décadas. Es que en la actualidad existen
bienes muebles que tienen un valor muy superior a los
inmuebles (aeronaves, buques, etc.). E incluso han surgido
algunos derechos que no son “cosas” pero que tienen una muy
considerable importancia económica (propiedad intelectual, la
industrial, los títulos valores, etc.).
Clasificación de cosas (4)
(registrables).
 La nueva clasificación a la que nos estamos refiriendo, que
deja atrás en el tiempo al par bienes muebles/inmuebles es,
precisamente, la de bienes o derechos registrables y no
registrables. Al respecto remarcó CHICO Y ORTÍZ, que en
España el brillante profesor y jurista DE CASTRO fue quien
utilizó por primera vez la distinción entre cosas registrables
y no registrables, “centrando la esencia de la clasificación
en las normas de la publicidad y abriendo con ello el gran
cauce para que determinadas cosas susceptibles de
identificación reciban el beneficio de la publicidad registral
y sobre las cuales pueda constituirse un sistema de
garantías”.
Clasificación de cosas (5)
(registrables).
 Por supuesto que continúa teniendo relevancia el valor de
los bienes y su función económica. Ahora bien, como
señala MOISSET DE ESPANÉS, “Para determinar la
inclusión de un bien en la categoría de registrable, no se
atenderá a la movilidad o inmovilidad de la cosa, sino a su
importancia económica y a la posibilidad de individualizar
el bien que va a ser objeto de registración”.
 Claro está que esta nueva categoría de bienes
registrables es la que dará impulso al Derecho
Registral, “permitiendo que se extienda desde los
inmuebles -como había nacido originariamente- a una
cantidad de cosas muebles, e incluso de otros derechos que
no son cosas, pero que tienen gran importancia social y son
perfectamente individualizables”.
Seguridad estática y dinámica.
 Esta nueva clasificación de derechos o bienes registrables y no
registrables va a tener varias proyecciones o implicancias. Por un
lado vino a desplazar o intentar desplazar a su predecesora
categoría de bienes muebles e inmuebles. Por otro lado también
va a impulsar, el nacimiento de una nueva disciplina jurídica, el
Derecho Registral.
 Pero además con la creación de los Registros se ayudó a
contribuir en forma considerable a afianzar el valor seguridad
jurídica. Y sobre la seguridad normalmente se hace esta
distinción. Por un lado tenemos la seguridad que se va a
dispensar a la persona que accede al Registro, cuando realice la
inscripción y “perfeccione o complemente” su operación (a ese
título y modo suficientes), puesto que va a sentirse protegida, y el
Derecho la protegerá en su nueva situación, lograda con la
mentada inscripción registral.
Seguridad estática y dinámica (2).
 Esto se denomina seguridad estática. Estática pues no se
mueve, no sale del Registro y se relaciona pura y exclusivamente
con el titular o derecho-habiente que accede al mismo con la
finalidad de perfeccionar su operación y protegerse en su
situación jurídica. Algunos autores llaman a esta especie como
seguridad “individual”, la cual protege la existencia de derechos
singulares, individuales.
 Es claro que en nuestro Derecho la inscripción registral no llega a
sustituir al modo traditio, sino simplemente lo complementa o
perfecciona.
 Es que la traditio es requisito ineludible para lograr la
constitución o el nacimiento del derecho real mismo (conf. art.
577 del Código de Vélez). Lo que se logra con la inscripción es la
plena oponibilidad del acto en cuestión (erga omnes), siempre
hablando de materia inmobiliaria.
Seguridad estática y dinámica (3).
 También con la creación de los Registros se logra afianzar la seguridad
“dinámica”. Así como la seguridad estática hace referencia a la
protección que se dispensa al titular que inscribe su derecho, en la
dinámica se tiene presente su transmisión, el cambio de titularidad de
una determinada propiedad, su tráfico jurídico. Su norte está enfocado
en la protección de “terceros”.
 Esta seguridad dinámica tiene varias proyecciones. Es sumamente útil
para que “terceros” en general puedan conocer en todo momento el
estado registral de una finca, si posee gravámenes, quién es su titular,
etc. También sirve para tener presente el estado real (al menos el
“registral”) del patrimonio de una persona, y de esta manera poder
ejercer cierto control, o tomar determinadas precauciones frente a
eventuales o actuales deudores. Por ello en la doctrina española se hace
referencia a un doble juego de intereses dinámicos, el del crédito y el
del comercio propiamente dicho.
Seguridad estática y dinámica (4).
 Ahora bien, la pregunta crucial es ¿cuál de estas “seguridades”
triunfa en caso de confrontación? Nuestro padre y maestro
contesta diciendo que principalmente la publicidad (sobre todo
la “registral”) ha sido establecida en afán de proteger la seguridad
del tráfico y cuando se produce un enfrentamiento ha de
triunfar la seguridad del tráfico -y no la “individual”-,
porque ahí apareció el “tercero”.
 Además que allí ya ha aparecido el tercero (que algunos agregan
que sea de buena fe, registral, a título oneroso, etc.) debe tenerse
en cuenta un aspecto fundamental que se refiere a la
“apariencia” del derecho real y la protección que debe
dispensarse a quien ha confiado en dicha apariencia. Sólo así
podrá existir un verdadero “tráfico jurídico”.
Seguridad estática y dinámica (5).
La apariencia.
 Explica CANO TELLO que la “estática” del derecho se
refiere al titular o dueño de una cosa que no puede
perderla sin su consentimiento. En cambio la
“dinámica” de los derechos aparece cuando la cosa ha
entrado en el tráfico jurídico y si un adquirente ha
confiado -razonablemente- en la “apariencia”, no
puede ser privado de su adquisición. Añade que la
dinámica de los derechos reales y la seguridad del
tráfico jurídico exigen que los adquirentes sean
protegidos por el hecho de realizar una adquisición
“aparentemente eficaz”.
Seguridad estática y dinámica (6).
La apariencia.
 La protección de la apariencia tiene en el tráfico jurídico
real una importancia notable respecto del campo creditorio
cuyos efectos se limitan a las partes; en cambio las
relaciones reales son básicas para el tráfico y los terceros
pueden ser afectados por ellas. Por ello, concluye CANO
TELLO: “En materia de derechos reales la apariencia se
encuentra estrechamente ligada con los medios de
publicidad que crean una apariencia que debe ser
reconocida por el ordenamiento jurídico. En el campo de
los derechos reales existen dos formas de publicidad y
apariencia: la posesión y el Registro”. Lo que equivale a
decir que tanto el poseedor con respecto a la cosa poseída,
cuanto el titular registral respecto de la cosa registrada,
están “legitimados” para intervenir en el tráfico jurídico.
Seguridad estática y dinámica (7).
La apariencia.
 Dijo Cano Tello que para obtener la necesaria seguridad de los
adquirentes de bienes inmuebles y de los prestamistas con garantías
sobre tales bienes, se crea el Registro Inmobiliario que adopta en las
primeras etapas el carácter de Registro de cargas y gravámenes (en el
histórico Derecho español existieron los Registros de Oficios y
Contadurías de Hipotecas), “para pasar en el siglo XIX a convertirse en
un verdadero registro de dominio jugando un importante papel en la
industrialización a través del fortalecimiento del crédito inmobiliario
mediante la protección del tráfico jurídico”.
 En fin, coincidimos en general con las ideas expuestas por el citado
Profesor español, aunque debemos recordar que allí el Registro cumple
una función saneatoria de vicios o convalidante, lo cual torna aún más
fuerte la protección dispensada a los adquirentes, a la confianza
depositada en la apariencia creada, o al tráfico jurídico. Mientras que
nuestro sistema registral inmobiliario, al igual que el galo, si bien es
declarativo, su efecto es simplemente “corroborador”.
3) Necesidad de publicitar el derecho real. La
publicidad y sus distintos tipos en Argentina.
 Publicidad hay de varias clases y desde antaño. Digamos
que desde la aparición del hombre. Es que desde que el
hombre toma algo para sí, vale decir aprehende algo con la
intención de apropiárselo, ya constatamos algún tipo de
publicidad. La posesoria. El anuncio.
 Quizás el error consista en pretender asimilar hoy los
vocablos y conceptos de la publicidad con el de inscripción
registral. Debe quedar en claro que el género es la
publicidad, siendo la inscripción una de sus muchas
especies, la última, la más avanzada y perfecta.
La publicidad y sus distintos
tipos…(2)
 Como decía mi padre la publicidad es la “posibilidad
formal de anoticiamiento”, la congnocibilidad. Ello no
significa en modo alguno “conocimiento” de lo que sucede
o ha sucedido, sino la simple posibilidad de que se conozca.
Y cuando mencionaba a la posibilidad “formal”, se refería a
una “ficción legal de anoticiamiento”, puesto que se trata de
una forma de anoticiamiento pero cuyo contenido se
ignora, no sabemos si habrá o no lugar a ese
anoticiamiento. Mientras que la inscripción es un modo
por el cual se va a dar publicidad. “Es un sistema, una
técnica por la cual se recepta lo que ya viene en un resumen
y se hace otro resumen, que es el asiento registral”.
La publicidad y sus distintos
tipos…(3)
 Pues bien, publicidad hay, como se dijo, de muchas
formas y existe desde que el hombre es hombre. Amén
de aquella mera publicidad posesoria, una de las
formas más incipientes de la publicidad consistía
simplemente en un anuncio por el que se
exteriorizaba el derecho existente sobre una cosa. De
esta forma -con el mentado “anuncio”- se hace conocer
a los demás que una cosa se encuentra en el ámbito de
disposición jurídica de un sujeto, de donde surge la
obligación de la sociedad de respetar su libre goce.
La publicidad y sus distintos
tipos…(4)
 Por supuesto que esta “publicidad anuncio” protegía ante
todo la seguridad “estática”. Incluso la posesión no es ni
más ni menos que una manifestación típica de esta
publicidad anuncio, diríamos que se trata de una especie de
ésta.
 Pero esta simple publicidad anuncio se irá transformando
con el propósito de proteger el tráfico jurídico -seguridad
dinámica-. Por ello estos anuncios que en un principio se
reducían a hacer conocer la titularidad para que los demás
respetaran esa relación, luego se extiende a los actos de
transmisión de ese derecho. Por dicho camino se da más
fuerza al acto de transmisión y lo hace oponible a terceros.
La publicidad y sus distintos
tipos…(5)
 De hecho en la Grecia clásica, si bien la publicidad era
rudimentaria, existían formas primitivas de publicidad
inmobiliaria. Las transmisiones se hacían en forma
pública -mercados- y se llamaba a tres vecinos que
recibían una moneda cada uno para ser testigos de la
transmisión. Además se “anunciaba” el acto efectuado
haciéndose proclamar en lugares públicos o
exponiéndose carteles. Dichos anuncios, después de
transcurrir un plazo, hacían al acto inatacable.
La publicidad y sus distintos
tipos…(6)
 De esta forma ya se estaba protegiendo la seguridad dinámica.
Bien señala MOISSET que “para reforzar el anuncio posesorio de
publicidad, se recurre a otros anuncios, como los pregones, para
hacer conocer el cambio de titularidades, o la insinuatio -que es
una publicidad de tipo judicial- en el caso de las donaciones. En
estos anuncios, primera forma histórica de publicidad, está en
germen la defensa del tráfico jurídico, pero resultan
insuficientes, sobre todo porque no quedan constancias de ellos,
ya que se los hacía oralmente -sea por pregones, sea a la salida de
la misa dominical-, o se los fijaba durante algún tiempo en el
Ayuntamiento, pero luego se los sacaba y no quedaban asentados
datos que informasen de la transmisión, ni había donde recurrir
para enterarse. En otras palabras, faltaba la posibilidad de
conocer en todo tiempo, que es propia del concepto de publicidad
en sentido técnico”.
La publicidad y sus distintos
tipos…(7)
 Ante esta necesidad de “posibilidad de conocer en todo tiempo”
es que se crean sistemas que satisfagan dicha dificultad y para
ello se asientan en libros las constituciones y transmisiones de
ciertos derechos. Así nace la registración. La primera ciudad de
la cual se tiene conocimiento de la existencia de estos libros
registrales es la ciudad de Colonia -año 1135-, Alemania.
 Se ha señalado que la inscripción en aquellos primeros libros
registrales se las hacía en un principio para “recordar” las
operaciones realizadas; luego como medio de “prueba” de las
mismas; después para “declarar” sobreponiéndose la eficacia de
su fecha, para finalmente alcanzar un efecto “constitutivo” del
derecho real que se inscribía. Por supuesto que el Derecho
germánico ha tenido la influencia del Derecho romano
(fenómeno de la “penetración el Derecho romano”) y de su
“choque” surgen los distintos sistemas registrales inmobiliarios.
La publicidad y sus distintos
tipos…(8)
 Es lógico que dichas constancias registrales, por otro lado, sean
más necesarias en derechos que no se manifiestan por la
posesión, tal como las hipotecas. En éstas falta todo tipo de
publicidad posesoria. Por ello el antecedente registral más
antiguo en nuestra tierra Patria lo constituye una Real
Pragmática de Carlos I quien creó por primera vez los Registros u
Oficios de Censos e Hipotecas en el año 1539, comenzando por
esta vía a acentuarse la protección de la seguridad del tráfico.
También es por ello que en materia de hipotecas desde la sanción
de nuestro Código Civil que necesitan de inscripción. El único
Registro contemplado por Vélez fue el Hipotecario.
 Es conocido que estos Registros pueden tener carácter
constitutivo o declarativo. Incluso existen graduaciones dentro
de esos dos géneros (constitutivo de carácter absoluto o relativo;
declarativo con eficacia saneatoria o corroboradora).
La publicidad y sus distintos
tipos…(9)
 Por otro lado, también resulta patente que la llegada del
sistema registral se hizo imperiosa en la época actual. Más
allá que la idea del Registro no es novedosa y que su necesidad se
hizo sentir hace siglos, no puede desconocerse el enorme
impulso que la vida moderna ha brindado a esta nueva disciplina
jurídica.
 Es que la publicidad registral aporta enormes beneficios a
la sociedad. Su fácil, económico y masivo acceso, su constante
actualización técnica e informática, el aval que brinda el Estado principio de exactitud registral-, entre otros aspectos favorables,
evidencian que no se alcanzan dichos fines que se relacionan
principalmente con la “seguridad dinámica” con la simple dupla
del título y modo traditio consagrados por Vélez. No por lo
menos para una gran variedad de bienes y derechos.
La publicidad y sus distintos
tipos…(10)
 Remarcamos que la publicidad registral no representa una
simple “propaganda” o “difusión”, sino la posibilidad de conocer,
que no es “conocimiento”. Su finalidad es consignar titularidades
y estados de los bienes, quedando a disposición de cualquier
interesado que pretenda consultar los libros registrales. Por ello
también es natural que el Estado se haya reservado para sí la
organización de tal publicidad.
 Para concluir, es evidente que en la época actual los Registros son
harto necesarios, ello tanto para proteger la seguridad estática,
pero por sobre todo la dinámica. De hecho existe esta nueva
categoría jurídica de bienes o derechos registrables y no
registrables, la cual está desplazando -o al menos conviviendocon aquella de muebles e inmuebles que tanto conocen todos por
su adopción en la mayoría de los Códigos decimonónicos.
La publicidad y sus distintos
tipos…(11)
 Por otro lado debe quedar en claro que lo recién manifestado no
quiere significar que la posesión (anuncio) no tenga cierta
virtualidad publicitaria en estos días. Por ahora simplemente
diremos que la posesión sigue cumpliendo dicha finalidad
publicitaria. Tampoco debemos olvidar la función misma de la
traditio como constitutiva del derecho real (siempre que se apoye
en un título suficiente, claro está).
 Cerrando el tema, resaltaremos junto a nuestro maestro
cordobés, que las distintas formas de publicidad de las que
pasamos somera revista conviven en nuestro ordenamiento
jurídico. Tales serían, la publicidad anuncio; la publicidad con
efectos de oponibilidad frente a terceros; y la publicidad
constitutiva. Por ahora sólo quepa adelantar que en nuestro
ordenamiento coexisten, repetimos, los distintos tipos de
publicidad.
La publicidad y sus distintos
tipos…(12)
 Así, para los bienes muebles “no registrables” existe
solamente una publicidad posesoria; para los “inmuebles”
existe un régimen de publicidad registral de carácter
declarativo (conf. art. 2505 del Código Civil, y ley 17801); lo
mismo quepa proclamar de los Registros de Buques y
Aeronaves, los cuales tienen efectos meramente
declarativos. Por último, en materia de “automotores” (y el
Registro de “Caballos”), el Registro cumple una función
constitutiva, vale decir que el negocio jurídico se integra
con el Registro publicitario, produciéndose por esa vía,
recién, la transmisión de la titularidad (conf. decreto ley
6582/58).

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