Expectativas de inversión turística en México

Report
1
“EXPECTATIVAS DE INVERSIÓN
TURÍSTICA EN MÉXICO“
Ricardo Zorrilla
CUSHMAN & WAKEFIELD
HOSPITALITY
Crisis que Afectaron al Turismo en México
2
Crisis que Afectaron al Turismo en México
1
2
2008
2009
AÑO
2010
2011
Crisis Financiera
3
Influenza AH1N1
Inseguridad
2012
INDICADORES HOTELEROS CANCÚN
3
2010 fue el punto clave en Cancún en donde el RevPar
disminuyo hasta US$77 y es el punto donde empieza a
recuperarse el mercado de hoteles presentando un RevPar de
US$98 al 2011 esperando mejoría para 2012.
Se observa una recuperación importante en el 2011 en el ADR
de US$168, aún y cuando la ocupación permanece estable en
comparación con 2010.
Cancún espera nuevos proyectos hoteleros lo cual incrementó
la inversión privada y el número de habitaciones de oferta.
INDICADORES HOTELEROS CANCÚN
4
2011
168
Cancún
% Occ
58%
2010
135
57%
77
2009
151
56%
85
2008
146
71%
104
2007
162
71%
115
AÑO
ADR
Rev Par
98
CANCÚN
200
100%
180
90%
USD
160
80%
140
70%
ADR
Rev Par
120
60%
100
80
50%
60
40%
2007
2008
= Momento de Inversión
2009
2010
2011
Marketing
Analysis
C&W Hospitality
% Occ
INDICADORES HOTELEROS RIVIERA MAYA
5
2011 fue un año de disminución significativa del 4% en el ADR,
sin embargo hubo un aumento en el porcentaje de ocupación
en 3% generando un aumento en el RevPar a US$122 niveles
casi iguales que en 2007.
Riviera Maya fue afectado en menor escala que otros destinos
por las diversas crisis así ya que la percepción del destino es
diferente a la del país.
INDICADORES HOTELEROS RIVIERA MAYA
6
2011
172
Riviera Maya
% Occ
71%
2010
179
68%
121
2009
194
59%
113
2008
160
73%
117
2007
169
72%
123
AÑO
ADR
Rev Par
122
Riviera Maya
100%
200
90%
180
80%
USD
160
70%
140
ADR
Rev Par
120
60%
100
50%
80
40%
2008
= Momento de Inversión
2009
2010
% Occ
2011
Marketing Analysis
C&W Hospitality
INDICADORES HOTELEROS LOS CABOS
7
Los Cabos es el destino mas afectado por la crisis económica ya que
el mercado natural que proviene de EUA disminuyó radicalmente
debido a las diversas crisis. Generó una disminución de hasta 45% en
el ADR para el 2010 en comparación con 2007.
El porcentaje de ocupación se mostro constante, en un nivel bajo
junto con la disminución de las tarifas resultando en un RevPar
deUS$85 en 2010 en su punto más bajo.
El escenario negativo en Los Cabos cambió favorablemente teniendo
una recuperación de 22% en RevPar producto en su mayoría del
aumento en ADR de US$154 a US$190 en 2011.
INDICADORES HOTELEROS LOS CABOS
8
2011
190
Los Cabos
% Occ
57%
2010
154
55%
85
2009
197
52%
103
2008
228
58%
132
2007
271
64%
173
AÑO
ADR
Rev Par
108
LOS CABOS
100%
270
90%
USD
220
80%
70%
170
ADR
Rev Par
60%
120
50%
70
40%
2007
= Momento de Inversión
2008
2009
2010
2011
Marketing Analysis
C&W Hospitality
% Occ
INDICADORES HOTELEROS VALLARTA
9
Puerto Vallarta y Nuevo Vallarta es un destino que fue afectado
por la disminución de visitantes extranjeros sin embargo se ha
convertido en destino emergente de nacionales, lo que generó
a diferencia de los otros mercados, un aumento en el ADR
desde 2009 a la fecha.
La ocupación por su parte tuvo una seria disminución en 2009
de -11% por las crisis y en especial el incremento en ADR, y
presentó estabilidad para 2011
Esto generó un aumento en la tarifa y el RevPar del destino,
aunado al regreso paulatino del visitante extranjero es un lugar
considerado para inversión:
INDICADORES HOTELEROS VALLARTA
10
2011
183
Vallarta
% Occ
60%
2010
173
61%
105
2009
166
58%
97
2008
111
69%
77
2007
136
72%
98
AÑO
ADR
Rev Par
110
Vallarta
200
100%
180
90%
USD
160
80%
140
70%
120
ADR
Rev Par
60%
100
80
50%
60
40%
2007
2008
2009
= Momento de Inversión solo en oportunidades
2010
% Occ
2011
Marketing Analysis
C&W Hospitality
INDICADORES DE TIEMPOS COMPARTIDOS
11
El mercado de tiempo compartido fue notoriamente afectado en 2009 debido a
la crisis en EUA y se relaciona con que en es año es donde el ingreso
disponible del Norteamericano disminuyo notablemente.
Actualmente se han aumentado las ventas por lo que nuevamente se ha
empezado a
financiar los proyectos suspendidos y se ha recuperado
paulatinamente la confianza para invertir en proyectos de tiempos compartido
y Vacation Club.
Pese a las diversas crisis que afectaron al turismo en México, el mercado
menos afectado es justamente este sector debido principalmente a su alta
rentabilidad, bajo costo de compra comparado con una segunda residencia y
propiedad fraccional para un consumidor.
El aumento de compradores nacionales ha equilibrado el nivel de ventas pese
a la disminución del mercado extranjero.
INDICADORES NACIONALES DE TIEMPOS COMPARTIDOS
12
Año
2007
2008
2009
2010
2011
Total
182,391
196,527
155,776
152,457
160,800
Dif %
8%
-21%
-2%
5%
Extranjero
78%
76%
77%
72%
69%
Nacional
22%
24%
23%
28%
31%
Ventas
Semanas venddias
250,000
200,000
150,000
Ventas
100,000
50,000
-
2007
2008
2009
2010
2011
Marketing Analysis
C&W Hospitality
PORCENTAJE DE MERCADO POR DESTINO
TIEMPO COMPARTIDO
Porcentaje de ventas por Destino
2011
26%
38%
Cancún/Riviera Maya
Vallarta
Los Cabos
Otros
20%
16%
Marketing Analysis
C&W Hospitality
13
INDICADORES RESIDENCIAL TURÍSTICO
14
El segmento mas afectado en estos años ha sido el residencial
turístico, teniendo una disminución importante en la absorción de
unidades en 78% en Los Cabos, 50% en Cancún/Riviera Maya y 54%
en Vallarta entre 2007 y 2011.
La caída anterior se debe a la crisis mencionadas y sobre todo la
financiera que resulta en la falta de financiamiento con el que cuenta
actualmente el mercado residencial nacional e internacional y la
disminución de ingreso disponible en EUA.
Es importante mencionar que hay desarrollos residenciales turísticos
que se han convertido en tiempos compartidos u hotel por la falta de
demanda del producto.
INDICADORES RESIDENCIAL TURISTICO
15
Ubicación
Los Cabos
Cancun/ Riviera Maya
Vallarta
2007
2.3
1.4
1.6
Residencial Turístico
2008
2009
1.6
1.05
1.3
0.9
1.5
1.25
2010
0.9
0.75
0.85
2011
0.5
0.7
0.75
Turístico Residencial
Unidades Vendidad por mes
por desarrollo promedio
2.2
2
1.8
1.6
1.4
Los Cabos
1.2
Cancun/ Riviera Maya
1
Vallarta
0.8
0.6
0.4
2007
2008
2009
2010
2011
INGRESO DISPONIBLE EUA
16
El 2009 se puede observar que el Ingreso Disponible
en EUA tiene una caída del 3% que afecto de manera
importante el mercado turístico y residencial
turístico en México.
A pesar de lo anterior el Ingreso Disponible en EUA
ha tenido un crecimiento en 2010 y 2011 del 3% lo
que ha generado una leve recuperación en 2011 del
mercado turístico en México y ha abierto la puerta a
una posible mejoría por venir.
INGRESO DISPONIBLE EUA
17
Año
2007
2008
2009
2010
2011
Ingreso Disponibe USD
$34,569.00
$36,230.00
$35,129.00
$36,081.00
$37,167.00
Variación
5%
-3%
3%
3%
USD
Ingreso Disponible EUA
37,500
5.00%
37,000
4.00%
36,500
3.00%
36,000
2.00%
35,500
1.00%
35,000
0.00%
34,500
-1.00%
34,000
-2.00%
33,500
-3.00%
33,000
-4.00%
2007 2008 2009 2010 2011
Ingreso Disponibe USD
Variación
DETERMINANTES DE LA INVERSIÓN
18
Análisis
Hay fondos que se basan primero en análisis (pagado y no pagado)
Se escoge inversión por rentabilidad-ubicación (antes ubicaciónrentabilidad)
Proyecto y luego venta
Regresa en proyecto mixto con ancla hotel y después al gusto.
INGRESO DISPONIBLE EUA
19
 La rentabilidad más baja es 12%, la más alta 24% con una media de 20%.
RENTABILIDAD ANUAL NETA
Producto
Time Share/ Vacation Club
TIR
20-24%
Hotel
12-16%
Hotel – Time Share
18-22%
Hotel – Comercial - Oficinas
18-22%
SENSIBILIDAD EN PROYECTOS DE INVERSIÓN
20
Proyecto Timeshare
Absorción
Dividendos (US millones)
TIR
ROI
Recuperación (años)
Capital
Antes de Impuestos
Original
75
296
23%
144%
6
Si Aumentan Ventas en:
5%
10%
15%
79
83
86
312
333
349
28%
29%
30%
159%
171%
181%
5.3
5
4.8
US$47.9 millones
SENSIBILIDAD EN PROYECTOS DE INVERSIÓN
21
Adquisisión Hotel
Ocupación
Dividendos (US millones)
TIR
ROI
Recuperación (años)
Inversión
Antes de Impuestos
Si Aumenta Ocupación en:
Original
5%
10%
65%
70%
75%
75.8
80
85
12%
13.5%
14.2%
123%
137%
151%
8
7.5
7
US$33 millones
SENSIBILIDAD EN PROYECTOS DE INVERSIÓN
22
Proyecto Hotelero
Ocupación
Dividendos (US millones)
TIR
ROI
Recuperación (años)
Inversión
Antes de Impuestos
Original
60%
178
15.5%
174%
10
Si Aumenta Ocupación en:
5%
10%
15%
65%
70%
75%
189
200
212
16.4%
17.2%
17.9%
192%
209%
226%
9.5
9.25
8.8
US$75 millones
23
Ricardo Zorrilla de la Garza
Inversión Turística
Cushman & Wakefield México
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