131126 wind en planschade - Tegen windturbines aan het Spui

Report
Waardedaling woningen bij
windturbines
Mythe, sage of werkelijkheid?
26 november 2013
Nieuw-Beijerland
Wie is Maurice Bakker?
 Getrouwd met Figen, dochter Ilayda
 40 (shhht!)
 Omwonende Windturbine (Houten, Eneco)
 Roeier bij URV Viking
 Rescue Diver
 Voorstander duurzaam en hernieuwbare energie
Wat is Maurice Bakker?
 Bachelor in Management, Economie & Recht
 Bachelor in Vastgoedkunde
 Master in Strategisch Management
 bestuurslid NLVOW (Gigawiek Houten)
 partner Planschade Instituut
 RvA HU (IGO)
 15 jaar ontwikkelaar/ projectmanager
Waarom ik hier sta
Waarom ik hier sta
 Als NLVOW om omwonenden te ondersteunen en
eventueel te praten over alternatieven
 Als Planschade Instituut om nieuwe klanten te werven,
mochten ‘ze’ er toch komen
 Als mens om toekomstig omwonenden te behoeden voor
de ‘fouten van Houten’
 Als benadeelde huizenbezitter (WOZ-waarde van
€675.000,- naar €573.000,- door windturbines)
Is er waardedaling bij windturbines?
Het antwoord is:
Jee
WOZ beschikkingen/jurisprudentie
 < 300 meter
tot 50% 
 < 500 meter
tot 40% 
 < 700 meter
tot 30% 
 < 1.000 meter
tot 25% 
 > 1.000 meter
tot 15% 
 > 2.000 meter
tot 0% ===
 bron: WOZ Consultants
WOZ waarde
 juridisch beperkt belang, maar:
 waarde in kader economisch verkeer
 waterschaps- en OZB belastingen
 eigenwoningforfait
 erfbelasting
 hypotheeknorm/ taxatienorm
 algemeen gedachtengoed bij burger
 bezwaar maken: www.wozwindmolens.nl (NLVOW)
Planschade = WOZ?
 Juridische correlatie
 planschade en WOZ mogen niet te ver uit elkaar liggen,
bevestigde in oktober 2013 dat bewijslast omdraait als
planschade teveel van WOZ afwijkt
 wél voor motivering (stel: WOZ daalt alleen door
windturbines, dan is planschade ‘evident’)
 wél voor maximale invulling bestemmingsplan
 waarde in kader economisch verkeer
 Koppeling wordt nu door PSI in alle zaken aangevoerd,
desnoods naar Europees Hof
 Kabinet overweegt WOZ = algemene norm
Planschade = compensatie?
 Nee, planschade stelt nooit 100% schadeloos
 2% maatschappelijk eigen risico
 feitelijke toekenning <50% van WOZ daling
 Lange procedure, gemiddeld 2 jaar (en achteraf)
 Juridisch ingewikkeld (= kosten!)
 verzoekschrift
 taxatie
 concept oordeel = min. 30 pagina’s
 Schaduwschade/ voorzienbaarheid (vanaf nu)
 niet overdraagbaar van verkoper op koper
Krachtenveld Windprojecten
Compensatie
Acceptatie
Participatie
Vereniging Eigen Huis
Rijksoverheid/
AgentschapNL
Windenergie markt
NLVOW
Provincie
Milieufederaties
Lokale
belangengroepen
Politiek Den Haag
Politiek Den Haag
Lokale politiek
Lokale politiek
Acceptatie = draagvlak
Uit de Dikke Van Dale
Participatie = compensatie?
 Nee, participatie is ‘fooi’, vaak niet geïndexeerd
 Aandeelhouders niet-ontvankelijk in juridisch geschil
 Participatie-overeenkomst: finale kwijting
 Voorbeeld Houten:





Participatie o.b.v. 5% rendement, obligatie €500,-/stuk
€25,- rendement per jaar, totaal €150,- rendement
WOZ gedaald ca. €50.000,€50.000 / €150 = 333 obligaties
investering voor compensatie is 333 x €500 = €166.500
??? = compensatie
 Planschade is de enige kans, maar:
 dan moet er geen participatie zijn
 dan moet omwonende geen aandeelhouder zijn
 dan moet de overheid wel meewerken (kosten!)
 Voor compensatie bestaat geen wettelijke basis,
behoudens indien via privaatrechtelijke rol van
gemeente door gemeente geëist als windturbines
op grond gemeente staan
 Regel het vooraf, achteraf lukt nooit
Fouten van Houten
 Geen planschadeovereenkomst bij vergunningaanvraag
in 2010 (wet staat per 2005 toe)
 Gemeente is belanghebbende tegenover burger geworden,
staat feitelijk lijnrecht tegenover omwonenden
 Ontkenning WOZ daling, gelijk gehaald via rechter
Goed voorbeeld: Tholen.
 Omwonenden boden alternatieven, Houten en Eneco als
één blok tegenover omwonenden
 Houten is grondeigenaar = privaatrechtelijke buur, maar
beroept zich alleen op bestuursrechtelijke
verantwoordelijkheden
Wat is het Planschade Instituut?
En nog belangrijker: wat doet zij?
Wat doet Planschade Instituut?
 Staat aan de kant van burgers, werkt niet voor
overheden
 Verkent nieuwe (juridische) mogelijkheden
 Procedeert bijna altijd
 niet bij nieuwe feiten/omstandigheden
 Verzamelt kennis en doet wetenschappelijk onderzoek
 Toetst aan Internationale verdragen
Wat doet Planschade Instituut?
 Volledige No Cure No Pay
 PSI financiert volledig, advocaten mogen geen NCNP
 leges zelf betalen (€300,- tot €500,-), bij winst betaalt
gemeente terug
 100% professionals
 track record (90% van 200)
 taxateur MOET jurist zijn
 PSI vraagt 25% vergoeding behaalde resultaat,
percentage daalt als meer deelnemers voor zelfde
schadeveroorzakend besluit
DANK VOOR UW AANDACHT
 http://www.linkedin.com/in/mebakker
 @MauriceEBakker

similar documents