Presentación Herramientas de Regulación Dominial

Report
Comisión Nacional de
Tierras
para el Hábitat Social
“Padre Carlos Mugica”
Herramientas de Regularización Dominial
Muchos barrios nacieron
de la ocupación de tierras
Las familias ocupan terrenos abandonados porque…
• El acceso a un lote o vivienda en el mercado formal
resulta inaccesible,
• Los alquileres son cada vez mas altos y con exigencias
imposibles de cumplir (garantías, adelantos, cuotas
elevadas, etc.)
• Los planes de vivienda para los más pobres son
limitados a su alcance
…pero estructuralmente porque
• En los problemas relativos a la tierra, la vivienda y
el hábitat, el neoliberalismo que nos ha gobernado
por décadas y expresó claramente su visión de patria
chica, de exclusión de las mayorías, de privatización
y concentración irresponsable, tanto nacional como
extranjera y de falta de visión de un desarrollo
sustentable.
(Cartilla “Por una tierra nuestra”, Arq. Rubén Pascolini)
Desde 1980,
los asentamientos se
multiplicaron
de la historia que nos muestran cómo se
Brochazos
formó la
injusta estructura dominial en nuestra Patria y
recuerdan algunas de las grandes luchas del Pueblo por
la Tierra
• El Ferrocarril Oeste: tanto los compradores
ingleses como también argentinos se vieron
favorecidos con la valorización de la tierras
cercanas al ferrocarril.
• Las ventajas y la renta fueron para
especuladores: por cada peso invertido en tierra
en 1840; en 1920 valía 4.380 veces más.
Brochazos de la historia…
• Reclamo indígena: En 1780 se conoce el reclamo de
Tupaj Katari, personero de su comunidad que viajó a
pie tres veces desde La Paz (Bolivia) a Bs. As. para
reclamar los derechos de las tierras de su comunidad
• Enfiteusis: en la época de Rivadavia, la tierra fue
puesta como garantía de la deuda externa, solamente
538 personas obtuvieron un enfiteusis de 8.656.000
hectáreas, o sea 16.000 hs. cada una, aunque los que
trabajaban la tierra jamás tuvieron el título de las
tierras.
Más historia: 500 años de rapiña,
privatización y luchas
 Artigas fue uno de los primeros de afirmar la
necesidad de un reparto de tierra, donde los más
humildes tenían que ser los primeros.
 Conquista del desierto, “la gran cacería de
tierras”,a costa de los pueblos originarios. Las
tierras pasaron a manos de grandes especuladores, los
que sobrevivieron servían a las familias pudientes.
 Huelga de inquilinos: 1807 en Buenos Aires, realizan
un gran movimiento por la tierra y el derecho a la
ciudad, victimas del afán especulativo. Las mujeres
asumen el protagonismo.
 El quilombo de palmares: los esclavos venidos de
África, sometidos a vivir en tierra ajena y sin
libertad en el siglo XVII fundan una ciudad, un
estado (quilombo) a su modo.
Lo que es legal
y lo que es legítimo (o justo)
Cuando las familias se ven obligadas a ocupar un inmueble
abandonado, puede que estén frente a un hecho ilegal, pero
en la medida que surge la necesidad y ésta es una
necesidad básica, es también un hecho legítimo.
Las leyes y la justicia
deben vivir juntas…
(aunque a veces no se lleven bien…)
Para regularizar dominialmente nuestra tierra debemos
cumplir cinco pasos luego de organizarnos:
1. Tener un diagnóstico de la situación dominial
2. Tener una estrategia de regularización
3. Herramientas legales
4. La subdivisión
5. El traspaso del dominio
La organización: el paso
previo
acuerdo entre las personas
que llegan a un
• El
entendimiento y van institucionalizando formas de
acción colectiva como modo de resolver la problemática
que los une: regularizar la tierra.
Reunirnos las vecinas y vecinos para:
– Tener más fuerza, si las decisiones
importantes las tomamos con la mayor
cantidad de vecinos
– La comunicación y la información s
obre lo que se va haciendo
– La planificación con distribución de tareas
– Contactar otras organizaciones y barrios
– Participar de las decisiones con el Estado
Los Asentamientos
sobre Tierras Privadas
Es importante tener un DIAGNÓSTICO COMPLETO de la
situación dominial para elegir la estrategia a encarar
• Tener identificados a los propietarios
• Tener conocimiento de si están vivos
• Saber si hay una secesión en trámite
• Saber si tiene deuda de impuesto y/o de tasas
municipales, etc.
• Conocer si el Estado (el Municipio, La Provincia, La
Nación) puede o debe intervenir ayudando a resolver
el problema, si disponen de recursos, si ya ha
actuado en algún caso similar. etc.
• Conocer si en la zona hay otras Organizaciones
Barriales que ya hayan transitado estas gestiones
• Si en la zona hay organizaciones que puedan apoyar
este camino
Los Asentamientos
sobre Tierras Privadas
• Si al hacer las primeras averiguaciones confirmamos que
el propietario de la tierra del barrio o parte del
barrio, es una persona particular, ya sea una o varias
personas físicas, o personas jurídicas, tenderemos
varias alternativas para llegar a la regularización
dominial.
• En general se trata de gestiones más largas y complejas
que las de los barrios sobre tierras fiscales.
Cuatro Mecanismos para llegar
a la Regularización Dominial
1. Negociación directa entre el barrio y el propietario
– Si el propietario accede, deben definirse los
términos de la operación
2. Si es una donación o es venta
– Si es una donación, si tendrá algún CARGO, es decir,
alguna obligación para las familias o la
organización que recibe la donación.
– Si es venta, habrá que acordar un PRECIO y una FORMA
DE PAGO.
– En toda la negociación conviene que el Barrio esté
muy bien asesorado.
– En algunos casos la Municipalidad, la Provincia o la
Nación han actuado de han actuado como mediadores.
– Si el traspaso de la tierra se hace en bloque sin
subdividir
Asociación Civil sin fines de
lucro COMUNIDAD LATINOAMERICANA
Experiencia del Partido de Lomas de Zamora, Provincia
de Buenos Aires, donde la Asociación Civil compró a los
propietarios de la Empresa Total Gas, con entrega y en
cuotas.
Asistida por la Comisión Nacional de Tierras para el
Hábitat Social, se escrituró en forma gratuita a través
de la Escribanía General de Gobierno de la Provincia
de Buenos Aires.
Asociación Civil sin fines
de lucro COMUNIDAD
LATINOAMERICANA
Paso 1. Incorporación de la tierra
al dominio del Estado (Municipal-ProvincialNacional)
El Estado pasa a ser dueño de la tierra
ocupada, para luego trasladarla a los
ocupantes.
Para ello son posibles distintos mecanismos
A.B.C.D.E.F.-
La compra Directa: por parte del Estado
Por Donación de los propietarios al Estado
Por Juicio de apremio
Por herencia vacante
Declarando la vacancia por abandono calificado
Por juicio de expropiación
Paso 1. Incorporación de la tierra al dominio
del Estado (Municipal-Provincial-Nacional)
La Ley Nacional Nº 24.374 de regularización dominial
Traspaso individual
Juicio de Usucapión (Posesión veinteañal)
Traspaso individual o colectivo
Paso 2. El Estado
pasa a ser dueño de la tierra
El Estado como responsable del desarrollo urbano del
territorio, debe intervenir con políticas adecuadas para
resolver la regularización urbana y dominial de las villas
y los asentamientos.
El problema no es solo de los vecinos y de los
propietarios también es responsabilidad del Estado
intervenir activamente para facilitar el acceso a la
tierra urbana a todos los ciudadanos.
SI LA TIERRA pasa a nombre del Estado EN BLOQUE, PUEDE
HABER DOS POSIBILIDADES para el traspaso a las familias:
QUE SE TRASPASE EN BLOQUE A LA ORGANIZACIÓN
BARRIAL (Se necesita personería jurídica)
QUE EL ESTADO, COMO TITULAR DE DOMINIO, ENCARE EL
PROCESO DE SUBDIVISIÓN DE LA TIERRA, PARA LUEGO
TRASPASAR LA PROPIEDAD A CADA UNA DE LAS FAMILIAS DEL
BARRIO.
Distintos mecanismos para que el Estado
pase a ser dueño de la tierra
A.- El ESTADO COMPRA LA TIERRA
En estos años, distintos Programa de la Provincia de
Buenos Aires han COMPRADO LA
TIERRA OCUPADA, con el
objeto de regularizar urbana y dominialmente distintos
asentamientos:
 El
PROGRAMA PRO-TIERRA
de la gestión del
Gobernador Antonio Cafiero
(19871991)
 El ENTE DE REPARACIÓN HISTÓRICA DEL CONURBANO
BONAERENSE, durante la gestión del Gobernador
Duhalde
(1991-1999)
Hay que saber cuáles organismos o programas
del Estado poseen:

Atribuciones para la compra de la tierra

Recursos para estos fines
 Decisión política reintervenir en la
problemática mediante este mecanismo
Otras experiencias
 BARRIO SAN AMBROSIO (Moreno/San Miguel)
Comprado por el PROGRAMA PRO-TIERRA
 BARRIO SATELITE 2 (Moreno)
Comprado por el ENTE DE REPARACIÓN HISTÓRICA DEL
CONURBANO

BARRIO 1º DE JULIO (Ituzaingó)
Comprado por el PROGRAMA PRO-TIERRA
B.- EL PROPIETARIO
DONA LA TIERRA AL MUNICIPIO
En algunos casos, los propietarios no tienen interés en
conservar la propiedad de los inmuebles, porque las
deudas de impuestos y tasas van creciendo hasta igualar
o superar
el valor
del Establece
inmueble. para los
LEY
Nº 11.622
(Prov.comercial
de Bs. As.)
casos en que los propietarios donen un inmueble al
municipio.

La condenación de
la deuda de impuesto
inmobiliario y oros tributos por parte de la
provincia.

Los municipios deben también condonar sus deudas por

Debe darse un uso de “solidaridad social” al inmueble
Así se favorece la incorporación de inmuebles al dominio
Si bien es un instrumento
legal diseñado para la
municipal
incorporación de inmuebles abandonados a la política
municipal de desarrollo del territorio, (como por
ejemplo totes baldíos) puede ser usado llegado el
caso, para la REGULARIZACION DOMINIAL. Los municipios
adhieren a la Ley 11.622 a través de la sanción de
una ordenanza, la que establece el mecanismo de
implementación.
C.-
EL ESTADO REALIZA UN JUICIO DE
APREMIO
AL PROPIETARIO
Cuando el propietario mantiene una deuda de impuesto y
tasas, el Estado municipal o provincial puede realizar un
JUCIO DE APREMIO para poder cobrar la deuda en concepto
de tasas o impuestos.
El Juicio se realiza ante un Juzgado de Primera Instancia
o ante el Juzgado de Paz.
Se trata de un Juicio ejecutivo (esto quiere decir que las
defensas del demandado son muy limitadas; su única defensa
es demostrar el pago). Una vez que el juez dicta la
sentencia,
se realiza
SUBASTAque
PUBLICA
Remate).
Cuando se trata
de un una
inmueble
es de (UN
interés
para el
municipio, (por ejemplo por tratarse de tierra para
regularizar...) puede participar en la subasta y ofertar
el monto de la deuda de tasas y de la deuda de impuesto
inmobiliario de la provincia como compensación. Y de esa
manera IMPORTANTE:
puede quedarse
con el inmueble
en cuestión.
La Provincia
puede ceder
al municipio los
créditos
en
concepto
de
deuda
de
impuesto
inmobiliario
del Articulo
inmueble!!!!!
Así lo establece
Nº 58 de la Ley Prov. de
Bs. As. 13.404 del año 2.006. Ley Impositiva de la
Provincia
A través del
JUICIO DE APREMIO, el inmueble se
convierte en un bien del patrimonio del Municipio.
Este podrá regularizarlo dominialmente, si se
encontrara ocupado, o destinarlo a un plan de
viviendas, o a equipamiento comunitario, etc.
si fuera baldío.
EL JUICIO DE APREMIO puede ser importante también como
elemento de presión en las negociaciones con los
propietarios.
D.- EL ESTADO REALIZA UN JUICIO DE
HERENCIA VACANTE
Cuando los propietarios de un inmueble han fallecido, y
no tienen herederos, o no se los conoce, se trata de una
HERENCIA VACANTE.
 Cualquier particular, o el Estado pueden denunciar los
inmuebles con herencia vacante ante la Fiscalía de
Estado de la Provincia de Buenos Aires.
 Se tramita la sucesión en el Juzgado Civil o de Paz.
 El
juez
averigua
si
el
inmueble
tiene
deudas
(provinciales, municipales, de empresas de servicios,
bancos, etc.) y si se ha iniciado algún juicio sucesorio.
El juez publica edictos durante 30 días citando a los herederos
Si no se presentan, el juez declara la herencia vacante.
•La fiscalía solicita al juez el remate del bien en públi
 Con lo ingresado por la venta del bien en la subasta se
• Se paga una recompensa al denunciante del 30% del
valor fiscal.
EL SALDO VA LA DIRECCIÓN GENERAL DE ESCUELAS
DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES
ATENCIÓN:
Cuando el Estado municipal
o provincial considera que, por alguna razón, el
inmueble denunciado como “Herencia Vacante” puede
servir para su gestión, el inmueble puede quedar como
patrimonio municipal.
E.- EL ESTADO REALIZO UN JUICIO DE VACANCIA
ABANDONO
CALIFICADO
La Ordenanza 939/01 de POR
Moreno,
p. ej.,
reglamenta el
procedimiento a realizar: Cuando se constata que un TERRENO
se encuentra en estado de ABANDONO: con deuda de tasas de
10 años, o con abandono físico del predio: sin cercos,
veredas, con maleza, sin construcción ni mejoras.
EL MUNICIPIO CITA AL PROPIETARIO, y lo íntima al pago de la
deuda. Si la situación de abandono continua, EL MUNICIPIO
REALIZA UNA DECLARACION ADMINISTRATIVA DE VACANCIA POR
ABANDONO CALIFICADO. El Municipio TOMA POSESION del bien
declarado en estado de abandono, y se ocupa de su CUSTODIA.
Para ello realiza convenios con ENTIDADES DE BIEN PÚBLICO.
El Municipio les permite realizar tareas con fines
sociales
que
no
impliquen
inversiones
en
construcciones o estructuras no desmontables. La
CUSTODIA de los terrenos queda a cargo de las
Organizaciones Barriales. EL MUNICIPIO INICIA EL
JUICIO ante un Juzgado en lo Contencioso. EL PROCESO
SE COMPLETA CON LA SENTENCIA DEL JUEZ, dando lugar o
rechazando la demanda.
F.- EL ESTADO REALIZA UN JUICIO DE
EXPROPIACION (CON DESTINO A SUS ACTUALES
OCUPANTES)
La Nación, la Provincia o incluso los municipios pueden
iniciar un juicio de expropiación de la tierra ocupada,
con destino a sus actuales ocupantes.
EXPROPIAR ES: cuando el Estado a trabes de una ley y de
un juicio obliga al propietario a ceder el dominio de un
bien, a cambio de una indemnización, para favorecer el
interés de la comunidad.
La EXPROPIACION tiene como marco jurídico en la
Provincia de Buenos Aires la ley provincial 5.708,”ley
general de expropiaciones”.
La EXPROPIACION ha sido el mecanismo de REGULARIZACION
DOMINIAL mas utilizado en estos años. Sin embargo,
numerosos Barrios de la Provincia de Buenos Aires han
Conseguido la sanción de La Ley de Expropiación, Pero NO
. Declarar
el bien como DOMINIAL.
de UTILIDAD PUBLICA Y SUJETO
HAN LOGRADO
REGULARIZACION
A EXPROPIACION. Porque la expropiación se realiza
para satisfacer el bien común. Esta declaración se
realiza a través de la Sanción de una Ley (Nacional,
Provincial, o una Ordenanza Municipal, según el
caso.)
Materiales de capacitación
y apoyo a los procesos
Barrio Vieja Fábrica
Gorina
La Plata
Articulación con la Universidad en el barrio
Ubicación: Localidad de Gorina, afueras de La Plata, 8,5 has. 200 familias.
Logros conjuntos: Ejecución de planes de desarrollo urbano - arquitectónico en áreas relacionadas
con la Regularización Dominial y la calidad habitacional.
Se firmó un convenio de colaboración e intercambio recíproco entre la Facultad de Arquitectura y la
Comisión, destinada a la realización conjunta y coordinada de estudios, investigaciones, propuestas,
acciones y a la capacitación de recursos humanos en el campo del conocimiento para dar respuesta a
las necesidades institucionales, científicas, tecnológicas, académicas, sociales, culturales y de
divulgación de la temática de Regulación Dominial y Producción Social del hábitat.
Actores: Comunidad Organizada. Vecinos del Barrio y de los barrios aledaños. Comisión Nacional de
Tierras. Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UNLP.
Barrio Vieja Fábrica
Rincón de Las Perlas
Balsa de Las Perlas
Cipoletti
Neuquén
Historias de un Pueblo en desarrollo
Logros Conjuntos: La empresa forestadora del Limay realizo la donación de la tierra. La Comisión, junto
a las organizaciones y al municipio, procedió al relevamiento de las 2000 familias para llevar adelante el
proceso de regularización dominial y urbanización. Hoy se encuentran tramitando ante el gobierno
provincial la aprobación de los planos.
Actores: Coordinadora de Organizaciones para el desarrollo de Las Perlas, Asociación Civil por Nuestra
Tierra, Cooperativa de Servicios Las Perlas, instituciones del lugar, Municipalidad de Cipoletti, Comisión
Nacional de Tierras, Gobierno de Río Negro y la empresa forestadora de Limay.
“Acontecimientos y épocas pasadas, tantas alegrías y tristezas. En este camino, a veces desorientados,
esperábamos el día en que, alguna vez, alguien prestaría atención al proceso que veníamos llevando
adelante en este Rincón querido. El futuro convoca a los vecinos perlences y a toda la comunidad en su
conjunto a participar de un desarrollo más equilibrado. El aporte de cada uno de nosotros es muy
importante, ya que aquí elegimos vivir y es donde crecerán nuestros hijos y nietos. El esfuerzo integral
dará su fruto en la tierra que vivimos.”
Vecinos y vecinas de Rincón de las Perlas, diciembre de 2009
Rincón de Las Perlas
Barrio Eva Perón
Lanús
El camino por lograr la tierra para todos
Ubicación: Provincia de Buenos Aires, Partido de Lanús. 66 hs. 677 familias
Logros conjuntos: Tierras del Estado Nacional. En el marco de regularización dominial, la
cooperativa rescindió el boleto de compra venta a favor del Estado Nacional para iniciar el
proceso de escrituración individual a favor de sus ocupantes. Registración del Plano de
Mensura. Fortalecimiento a la Cooperativa que suscribió el boleto de compra venta. Se
realizaron capacitaciones para el relevamiento y el censo poblacional para escrituración. En
noviembre de 2010 se realizó en la municipalidad de Lanús la tercera etapa de entrega de
escrituras del barrio Eva Perón. El proceso de regularización dominial que lleva 30 años,
está completándose con la entrega de alrededor de 100 escrituras.
Actores: Comunidad organizada. Cooperativa Eva Perón de Vivienda y Autoconstrucción,
crédito y consumo Ltda. Municipio de Lanús. Escribanía General de Gobierno de la
Provincia de Buenos Aires.
Barrio Eva Perón
Paraje Las Limitas
Chaco
Comunidad de pequeños productores
Ubicación: Provincia del Chaco, Las Palmas, Área Rural Departamento Bermejo, Parajes Las
Limitas y Las Palmas, superficie de 2.700 has
Logros Conjuntos: En el año 2006 se pidió intervención de esta Comisión para la cesión de tierras
del ONABE a esta Comisión para la cesión a la comunidad de pequeños productores y puesteros de
cinco parcelas. Hubo un litigio entre el ONABE y un empresario privado, que adquirió por un remate
pagando un 50% del valor real y es el que pide el desalojo de los ocupantes. Relevamiento socioeconómico, productivo y habitacional. Se solicitó tasación al Tribunal de Tasación, y pedido informes
de suelo pecuario e historia productiva. En el 2010 se presentó un proyecto de construcción de
viviendas para las 25 familias.
Actores: Comunidad Organizada UNPEPROCH. Programa Social Agropecuario del INTA. Instituto
de la Vivienda del Chaco. Universidad Nacional del Nordeste. Comisión Nacional de Tierras.
Paraje Las Limitas
Colonia Alberdi
Oberá
Misiones
Por la Argentina profunda
Ubicación: Provincia de Misiones Dpto. Oberá. Área Rural. 5.600 km2. 837 familias
Logros Conjuntos: Son tierras privadas (370 lotes) ocupadas hace más de 40 años por pequeños
minifundistas que cultivan té y yerba para sustento familiar. Los títulos originarios son de diferentes
sucesiones. Algunos tienen Boletos de Compra Venta, pero no pueden acceder a préstamos o
programas donde es requisito tener el título propiedad para mejorar la producción, adquirir
maquinarias y mejorar la calidad de vida. Se elaboró nómina de ocupantes que solicitan la reg.
Dominial a esta Comisión. Asesoramiento legal para resolver la situación dominial a efecto de
titularizar las tierras a favor de sus ocupantes (agregado al expte. de referencia. Aplicación de la Ley
Nac. 24.320 (Prescripción administrativa a favor del Estado Municipal)
Actores: Comunidad Organizada. Subsecretaría
Subsecretaría de Tierras de la Provincia de Misiones.
de
Desarrollo
Rural
de
la
Nación.
Colonia Alberdi
Palpalá
Jujuy
Logros conjuntos: La Comisión Nacional de Tierras inició el proceso de regularización dominial de
los barrios Canal de Beagle y San Ignacio de Loyola.
La Comisión y el Municipio de Palpalá iniciaron la regularización dominial de estos barrios,
construidos hace más de 20 años en terrenos que eran propiedad de la empresa Altos Hornos
Zapla, ex orgullo nacional, primera y más importante planta de fabricación de acero del continente.
El desguace y venta a precio vil de la empresa en beneficio de importantes ganancias de un grupo
económico durante el gobierno de Menem, dejó a los dos barrios sin posibilidad de escriturar las
viviendas construidas en 1974.
El municipio realizó acuerdos con cada uno de los adjudicatarios los cuales le ceden al municipio los
derechos posesorios de cada inmueble a fin que mediante la ley 24.320, inscriba a su dominio la
titularidad de los inmuebles con el objeto de poder transferirlos a favor de los vecinos.
Se realizó el relevamiento de las parcelas y remitió a la Escribanía General de la Nación para que
este organismo realice la inscripción a favor del municipio de Palpalá y 22 escrituras de traslado de
dominio a favor de los habitantes de ambos barrios.
Barrio Almafuerte
Glew
Almirante Brown
Ubicación: Barrio Multicultural Almafuerte, Glew, Pdo. de Almirante Brown . 11 has. 250 familias.
Logros Conjuntos: El Estado contribuyó con los vecinos en la constitución de la Asociación Civil
que representa al barrio. Las gestiones de mensura son llevadas a cabo desde los organismos del
Estado, sin costo para los vecinos. La escrituración a favor de la Asociación Civil en la compra,
enmarcada en el Proceso de Escrituración Social por la Ley Provincial N° 10.830, también sin cargo
para los vecinos. En un proceso de mediación acordado con el Juez, entre la comunidad organizada
de vecinos, los propietarios y la Comisión Nacional de Tierras, se realiza el proceso de compra de
las hectáreas, a favor de las familias que forman la Asociación Civil Multicultural Almafuerte.
El acuerdo al cual se llega implica que las familias aporten una parte del valor y la Comisión
Nacional de Tierras la parte restante. El municipio pone en conocimiento de los vecinos que la
propietaria solicita la suma de $ 2.000.000, por el inmueble, y que ellos están dispuestos también a
igual que la Comisión Nacional a acompañar el proceso si los vecinos deciden constituirse en una
asociación civil. Son tierras privadas (370 lotes) ocupadas hace más de 40 años por pequeños
minifundistas que cultivan té y yerba para sustento familiar. Los títulos originarios son de diferentes
sucesiones. Se elaboró nómina de ocupantes que solicitan la regularización dominial.
Actores: Vecinos organizados de la Asociación Cultural Almafuerte. Municipalidad de Almirante
Brown. Juez interviniente, propietario y Comisión Nacional de Tierras.
Barrio Almafuerte
Margarita
Santa Fe
Primer barrio regularizado por medio del PEF
Este barrio será el primero en escriturarse íntegramente dentro del seno de la Comisión
Nacional de Tierras, con la implementación del PEF, Programa de Escrituración Federal.
La elaboración de las escrituras individuales a las familias ocupantes se realiza dentro de la
Dirección Nacional de Tierras de la CNTHS en contacto directo con la comuna de Margarita y
bajo la supervisión de la Escribanía General de la Nación.
Con la entrega de las escrituras a los habitantes del barrios 159, El Triángulo y el barrio 158,
Pro Sol en Margarita, departamento de Vera, provincia de Santa Fe, concluyó exitosamente
un proceso de 20 años de regularización dominial de un añejo asentamiento urbano.
Estas 43 escrituras representan el primer tramo de la etapa final de escrituración que
alcanza a todos los vecinos de ambos barrios.
Margarita
Primer barrio regularizado por medio del PEF
En la imagen. una de las familias beneficiadas
muestra con orgullo la identificación de la vivienda
regularizada.
La ceremonia, en un club de la localidad fue muy
emocionante y uno de los representantes de los
vecinos explicó: “Estamos muy contentos de tener la
escritura que certifica que tenemos un pedacito de
patria en nuestra querida Margarita”. Estuvieron
presentes el actual Jefe comunal, Rubén Lisak, el
anterior Jefe comunal, Livio Krumbein, el Senador
Puchetta, el presidente de la Comisión Nacional de
Tierras para el Hábitat Social Padre Mugica,
Arquitecto Rubén Pascolini, y el representante de la
CNTHS en Santa Fe, Juan Carlos Rodríguez .
Mensuras y
ordenamiento territorial
- Confección de planos de mensura y
subdivisión por parte de los agentes
técnicos, con material de medición
propio de la CNTHS para aprobar el
loteo de los barrios y permitir la
escritura individual a cada familia
ocupante.
- Intervención en los barrios a través del
relevamiento técnico ocupacional para
determinar la superficie de ocupación
de las familias en su lote y elaborar la
metodología
de
mensura
y
escrituración.
- Trabajo conjunto con las familias
ocupantes, en la resolución de
situaciones
de
condominios,
corrimientos y acuerdos de uso de lotes.
Escrituraciones
- Relevamientos de las familias ocupantes para la
confección de los legajos individuales de
escrituración social.
- Intervención en la resolución de problemáticas
atinentes a la escrituración individual, sobre
condominios, ocupaciones múltiples, cambios de
titularidad, etc.
- Trabajo conjunto con las organizaciones de los
barrios y las familias ocupantes en las acciones
previas al acto escriturario, reuniones informativas,
asesoramiento sobre los títulos de propiedad a
otorgar, la afectación a bien de familia y demás
aspectos de la escrituración.
- Coordinación con las Escribanías y Municipios
intervinientes en las operaciones de escrituración.
Plan de
Escrituración Federal (PEF)
Destinado a consolidar el derecho de propiedad de la tierra de las familias de escasos
recursos que las ocupan, a través de la concentración en un área de la administración pública
nacional de los diversos procesos de la regularización dominial de inmuebles de carácter social.
Son objetivos del Plan :
• Dotar al Estado Nacional Argentino de una herramienta propia, que posibilite la
formalización de las escrituras públicas de carácter social y la concreción del otorgamiento de
los títulos de propiedad a los poseedores de escasos recursos de inmuebles urbanos y rurales
sujetos a regularización dominial
• Intervenir en forma directa de manera integral en el proceso de regularización dominial
de inmuebles, mediante la elaboración de las mensuras y subdivisiones parcelarias, la
realización de los procesos judiciales tendientes a dicha regularización dominial y el
otorgamiento de las escrituras públicas de transferencia de dominio a favor de los ocupantes.
Producción de
Suelo Urbano
Destinatario: Comunidad con necesidad de un terreno
(organizada a través de una asociación civil, cooperativa de vivienda, etc.)
Elaboración de un proyecto que incluya la participación de:
 La comunidad organizada
 El propietario de la tierra
 El Municipio
 La Provincia
 La Comisión Nacional de Tierras
 El Ministerio de Desarrollo Social
Producción de
Suelo Urbano
El proyecto incluye fundamentalmente dos tipos de intervenciones:
1. Adecuación de normativas
2. Inversión en infraestructura básica y equipamiento comunitario, a ejecutar a través de
cooperativas.
Metodología:
El ANSES transfiere recursos con destino fijo a un Banco (Nación, Provincia, Hipotecario, etc.)
El Banco otorga un crédito hipotecario a cada titular de la comunidad.
La comunidad paga el costo (hasta $ 30.000) de la producción del suelo.
•Se trata de un programa
federal y plurianual para
producir suelo urbanizado con
acceso a servicios
Producción
de Suelo
Urbano
•En una primera etapa, se
planea urbanizar 320.000
parcelas cuyo precio de venta
promedio estimado es de $
30.000
•Los recursos serán aportados
por la demanda (30% como
mínimo) y por el Programa que
financiará el resto
•El 70% aportado por el
Programa (como aporte máximo)
estará compuesto por el 30%
financiado o subsidiado por el
Estado Nacional, y el 40%
financiado por las otras
partes intervinientes)
OFERTA
Propietarios del
Estado (ONABE,
Ministerio de
Defensa, CNTHS,
ADIF)
o privados
de suelo inactivo
urbanizable,
dispuestos a
comercializarlo,
sin capacidad o
voluntad de asumir
su desarrollo
DEMANDA
Población de
ingresos medios
bajos con o sin
calificación
crediticia
adecuada, para
quienes el acceso
al suelo urbano
es un aporte
decisivo a su
necesidad
habitacional
REGULACIÓN
DEL ESTADO
en sus
distintas
instancias:
municipal,
provincial y
nacional
OTRAS
FUENTES DE
FINANCIACIÓ
N
provenientes del
ámbito público
y/o privado
Producción de Suelo Urbano
CASOS EN DESARROLLO
Barrio 30 de agosto
• El Olimpo, Lomas de
Zamora, Pcia. Buenos
Aires
• 350 lotes de dominio
privado
La CNT gestionó la compra de
tierras a los dueños privados, y las
tareas de loteo, mensura y
subdivisión. Se tramitó la
escrituración gratuita a través de la
Escribanía General de la Provincia
de Buenos Aires.
Almirante Brown
• Glew, Pcia. de Buenos Aires
• 25 lotes - 11,5 hectáreas
La CNT aporta la apertura de calles,
cambio de zonificación, extensión de
redes. Apoyo técnico socio organizativo,
apoyo legal para compra comunitaria de
tierras. Asesoramiento constructivo de
espacios comunitarios y topología de
vivienda, diseño urbano y amojonamiento
de terrenos. La Provincia aporta la
escrituración gratuita.
Hinojo
• Olavarría, Pcia. de Buenos
Aires
• 25 lotes en tierras
municipales
• Autoconstrucción de viviendas
con Cooperativa de Vivienda
Unión Hinojense Ltda.
La CNT aportó agrimensura,
loteo, amojonamiento y
subdivisión. Apoyo al proceso
socio organizativo.
La Victoria
• Esteban Echeverría,
Pcia. de Buenos Aires
• 1020 lotes
• Dominio municipal
La CNT otorga subsidio de
$3.500.000 para compra de tierra,
diseño urbano y amojonamiento
del terreno. Realiza anteproyecto
de mensura, loteo y subdivisión.
La Provincia realiza escrituración
gratuita.
José C. Paz
• José Clemente Paz,
Pcia. de Buenos Aires
• 2000 lotes de dominio
privado
La CNT realizó gestiones para
evitar el desalojo de las familias,
acordando con el propietario y el
municipio para la compra y cambio
de zonificación que permita un
proyecto urbanístico.
Se proyecta la creación de 2000
lotes para vivienda y relocalización
de las familias ocupantes.
Vernazza
• González Catán, La Matanza,
Pcia. Buenos Aires
• 327 lotes
Grupo de familias desalojadas del Barrio
Nicol, ocupando tierras de la Cooperativa
Angelelli y Cooperativa USO, Unión
Solidaridad y Organización.
La CNT promueve la urbanización
resolviendo el conflicto de la toma de tierras.
Aporta la Agrimensura (mensura, loteo,
subdivisión y amojonamiento). Proyecto de
Obra de Veredas y Cordón Cuneta con el
Municipio. Gestión de Red Eléctrica.
Tandil
• Pcia. de Buenos Aires
• 287 Lotes y 54 casas a
terminar
Acuerdo con el Instituto de la Vivienda
de la Provincia de Buenos Aries, el
propietario y SMATA sorteo frente a
Escribano Público con los que tenían
Boleto de Compra Venta. La CNT
realizó la Agrimensura de todos los
terrenos, incorporarla en el Catastro
Provincial. Y la acción de articulación
y socio organizativo.
Villa Constitución
• Empalme Villa
Constitución, Santa Fe
• 279 Lotes
Tierras de la Cooperativa de
Trabajo Cooperar 7 de Mayo.
Tramitan en la CNT la obra de
infraestructura de la Red Eléctrica.
El diseño urbano participativo ha
estado a cargo del equipo
Vivienda Social y Ciudad de la
FADU, Facultad de Arquitectura de
la Universidad Nacional del Litoral.
Santo Domingo
• Quilmes, Pcia. Buenos Aires
• 52 Lotes
• Tierras de la CNT
Tareas de mensura, loteo, subdivisión y
amojonamiento a cargo del área
dominial.
Apoyo técnico en construcción y
Diseño participativo del Prototipo de
vivienda para la Autoconstrucción.
Gestión conjunta de infraestructura y
servicios con la comunidad.
Red de Agua y Cloacas con AYSA.
Chascomús
• Chascomús,
Pcia. de Buenos
Aires
Proyecto para la
creación de 130 lotes
para vivienda, con
espacios verdes y
equipamiento
comunitario.
Asesoramiento de la
CNT para el cambio de
zonificación, mensura
y subdivisión.
Asistencia en los
aspectos legales y
organizativos.
San Francisco Javier
• La Matanza, Prov. Buenos Aires
• 1520 lotes
• Sup. total 665.000 m²
Gestión iniciada por la cooperativa USO,
junto con el municipio y la Escribanía
General de la Pcia. de Buenos Aires.
Tareas de relevamiento, mensura y
confección del plano de división, proyectando
loteo, espacios verdes y equipamiento
comunitario.
Traza Norte
• Pcia. de Santa Fe
• 48 lotes
Gestión conjunta.
La CNT realiza tareas de
mensura, subdivisión y
amojonamiento de lotes.
Bariloche
• El Frutillar, Pcia. Río Negro
• 666 lotes de dominio
municipal - 35 hectáreas
Se lo declara como Loteo social
“Altos del Este” por Ordenanza municipal.
Tramita a través del Instituto Municipal
de Tierras y Vivienda para el Hábitat Social de
San Carlos de Bariloche.
Gestión de la Comisión Nacional de Tierras a
través del Proyecto de Acueducto por el
monto de $ 1.717.228 a ejecutarse en 2
etapas.
Bariloche
• Prov. de Río Negro
• 440 lotes
Se gestiona conjuntamente la propiedad
colectiva de:
Cooperativa de vivienda MOI
Cooperativa de Vivienda Sueño de Todos
Cooperativa de Vivienda Liucurá
Cooperativa Laniego
Mecanismos de Producción
de Suelo Urbano
CON INICIATIVA ESTATAL
Objetivos
OBJETIVO
S
• Producción de
Suelo Urbano
• Generación de
empleo
Valorización
•Regulación sobre uso
del suelo,
rezonificación que
mejore la rentabilidad,
límite al desarrollo de
usos no deseables,
aprovechamiento en
edificación elevando el
índice de ocupación y/o
de construcción,
Decisiones
incorporación al ejido
regulatoria
urbano
s del
Estado
•Infraestructura y
equipamiento en áreas
públicas
Inversiones
Adhesiones y compromisos
Adhesión de las
Provincias y de los
Municipios y
determinación en
cada caso de los
organismos de
aplicación (en la
adhesión se definen
los compromisos a
que se dispone cada
jurisdicción).
Adhesión de las
Empresas u
Organismos
Prestatarios de
Servicios Públicos
aplicación (en la
adhesión se definen
los compromisos a
que se dispone cada
ente). “Adhesión” o
“Acompañamiento“ de
los Colegios
Profesionales
comprometidos con
el Programa
(Agrimensores,
Ingenieros,
Arquitectos,
Trabajadores
Sociales, etc.)
Constitución de
Unidad Ejecutora
de PRODUCCIÓN DE
SUELO URBANO
con sede en cada
Municipio e
integrada por los
organismos de
aplicación de
cada una de las
distintas
instancias del
Estado.
Registro de oferta y demanda
Presentación ante cada Municipio adherido, de la participación en el
PROGRAMA a cargo de la demanda de suelo urbano, organizada en grupos
o no
Constitución de un Registro de
DEMANDA DE SUELO URBANO
Presentación ante cada Municipio que haya adherido de la voluntad de
participar en el PROGRAMA a cargo de la oferta de suelo rural
urbanizable
Constitución de un Registro de OFERTA DE SUELO RURAL URBANIZABLE
Ejecución Proyectada
1
PUESTA EN MARCHA
2
ADHESIONES Y COMPROMISOS
3
UNIDAD EJECUTORA
4
OFERTA Y
DEMANDA
6
FIDEICOMISO
5
FORMULACIÓN
DE PROYECTOS
8
APORTE DE FONDOS
7
REZONIFICACIÓ
N Y
SUBDIVISIÓN
10
ESCRITURACIÓN
9
INICIO TAREAS DE
URBANIZACIÓN
Proyección Presupuestaria
2012 2013 2014
2015
Cantidad
terrenos
8.000
24.000
72.000
216.000
Acumulado
Q terrenos
8.000
32.000
104.000
320.000
Inversión
anual
$ 60 M
$ 180 M
$ 540 M
$ 1.620 M
Inversión
acumulada
$ 60 M
$ 240 M
$ 780 M
$ 2.400 M
Proyectos
•
•
Coordinación por parte de la Unidad Ejecutora de la OFERTA DE SUELO
RURAL URBANIZABLE y de la DEMANDA DE SUELO URBANO.
Elaboración por parte de la Unidad Ejecutora del proyecto constituido por
la DOCUMENTACIÓN INICIAL REQUERIDA.
–
–
–
–
–
–
–
–
• IDENTIFICACIÓN GEOGRÁFICA Y CATASTRAL DEL INMUEBLE.
• INFORMACIÓN DOMINIAL (titular de dominio con matrícula del bien)
• PLANOS ANTECEDENTES. (Geodesia)
• AFECTACIONES O RESTRICCIONES. (Registro de la Propiedad)
• INFORMES DE PLANEAMIENTO DEL MUNICIPIO. (Municipalidad)
• INFORMES CATASTRALES. (Catastro Provincial)
• APTITUD HIDRAULICA. (Dirección de Aguas)
• PROYECTO DE MENSURA Y SUBDIVISIÓN PARA LA CONSTRUCCIÓN
DE VIVIENDAS EN EL ÁREA A REZONIFICAR.
Proyecto
•
Armado a cargo de la Unidad Ejecutora de expediente
para ser tratado en el Concejo Deliberante.
• Nota pidiendo el cambio de zonificación con
justificación adjuntando el proyecto de ordenanza
para cambio de zonificación.
• En caso de que la tierra ofertada sea apta para el
desarrollo del proyecto debe darse intervención al
concejo deliberante local para el pertinente dictado
de la ordenanza para el cambio de zonificación
• Ordenanza de reajuste de suelos
Fideicomiso
•
•
•
•
•
•
•
Constitución del Fideicomiso correspondiente a cada proyecto que establezca las
obligaciones y garantías jurídicas de las partes y condiciones y plazos del programa.
1 Transferencia del predio al Fideicomiso
a) El propietario del predio lo transfiere a título fiduciario. Será fiduciante y
beneficiario del fideicomiso. Recibirá lotes en plena propiedad. Trasmisión neutra (no
onerosa)
b) El propietario del predio lo transfiere a título de permuta. No será parte del
fideicomiso. Recibirá lotes en concepto de pago por la transmisión del predio.
Transmisión onerosa.
c) El propietario del predio lo transfiere a título de venta. No será parte del
fideicomiso. Se paga el predio en el momento que esté disponible el dinero. Garantía
a favor del propietario para resguardar el cumplimiento del pago.
2 Fiduciario
El municipio será el Fiduciario y la Provincia y la Nación cumplirán el papel de
fideicomisarios pactado en el contrato de Fideicomiso en el que se establecerán
intervenciones y conformidades previas necesarias para la actuación del Fiduciario.
Fideicomiso
•
•
3 Urbanización
El proyecto de urbanización será administrado por el Fiduciario (Municipio) con la
fiscalización de la Provincia y la Nación en carácter de Fideicomisario.
•
•
4 Transferencia de lotes a los Beneficiarios
Se produce la adquisición a Título de Compraventa. Se pueden adquirir abonando el
precio íntegramente o financiando una parte. La Financiación estará a cargo de un
Banco. Una vez terminada la Urbanización se Escritura y simultáneamente se
constituye hipoteca a favor del Banco, para garantizar el pago del préstamo.
•
•
5 Extinción del Fideicomiso
Se extingue al finalizar las ventas. Los remanentes serán transferido por el Fiduciario
al Banco de Tierras (Nación o Provincia en su carácter de Fiduciante o
Fideicomisarios
Rezonificación
•
•
•
•
•
•
APROBACIÓN DEL PROYECTO DE ORDENANZA DE REZONIFICACIÓN
•
El expediente entra por mesa de entrada del concejo deliberante por iniciativa
de la unidad ejecutora (del departamento ejecutivo o de un concejal o de un particular).
•
Posteriormente es derivado a la comisión correspondiente para su estudio y
dictado del despacho específico, para luego ser votado en sección plenaria del concejo
deliberante para su aprobación.
•
Luego de aprobado el proyecto de ordenanza, el concejo da intervención al
departamento ejecutivo del municipio para que en el plazo de 10 días promulgue (esto
es asignar el número de la ordenanza o vete) y comunique a otras áreas de la
promulgación de la nueva ordenanza.
•
El proyecto debe ordenar en su articulado, la inscripción en el registro de la
propiedad inmueble de la nueva ordenanza.
•
La municipalidad debe elevar la propuesta al ejecutivo provincial para su
aprobación por decreto, el que será convalidado, por los secretarios de gobierno y
justicia, y de obras y servicios públicos.
Subdivisión
•
Calificación, proyectos de infraestructura y equipamiento
•
Aprobación de plano de subdivisión de viviendas en el área rezonificada
•
Si el proyecto de plano formo parte del expediente de aprobación de la
ordenanza como parte integrante de la misma, los pasos son (para la tramitación en la
Provincia de Buenos Aires):
– • Presentación del plano de Mensura y Subdivisión ante: Dirección de Geodesia,
Dirección de Hidráulica, Dirección de Vialidad, Dirección de Catastro para
Visado. También ante el Municipio para visado Municipal.
– • Obtención del Informe de Dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble.
– • Luego de la obtención de todas estas visaciones se hace la presentación
definitiva del plano en la Dirección de Geodesia; aprobado el plano se realiza la
presentación de un Legajo Parcelario para la Protocolización del plano en el
Registro de la Propiedad Inmueble.
“El Estado brota de abajo, de la muchedumbre y es casi una
redención, una creación del pueblo solidario.”
Raúl Scalabrini Ortiz
“La justicia social es el concepto que exige que el propietario
gestione y use el bien correctamente. La justicia social es el
argumento que balancea el uso personal de la propiedad con
las exigencias del bien común”.
Arturo Sampay
Comisión Nacional de Tierras
para el Hábitat Social “Padre Carlos Mugica”
Jefatura de Gabinete de Ministros Presidencia de la Nación
Corrientes Nº 1302 piso 2° (C.P. 1000) • Ciudad Autónoma de Bs. As.
Tel.-Fax: 011-43721817 43721897 43715906
http://www.tierras.gob.ar

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