VCR modulo fondos inmob GPI abr 2012

Report
Fondos
Inmobiliarios:
Funcionamiento y
oportunidades
Fondo de Inversión: Nace en Amsterdam S. XVIII.
Producto más importante en mercados de valores
del mundo.
250,000
Mill.US$
150,000
Argentina
300,000
100,000
98
19
94
93
19
19
92
91
19
19
6000
Reino Unido
Mill.US$
5000
Estados Unidos
4000
Bill.US$
200,000
150,000
3000
100,000
8
99
4
99
2
99
0
99
8
98
4
98
0
98
6
97
8
99
3
2
4
99
99
99
1
99
99
98
0
0
9
1000
0
8
2000
50,000
8
90
1998
19
1997
89
1996
19
1995
19
1994
88
0
250,000
98
España
50,000
97
Mill.US$
200,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
1993
Cómo funcionan los fondos inmobiliarios?
SOCIEDAD
GESTORA
CONTRATO
ADMINISTRAC
MANEJO DE LA
CARTERA
SUPERVAL
$
FONDO
Inmobiliario
$
Inmuebles
DISTRIBUCION INGRESOS $
INVERSIONISTAS
VALORES
Familia de fondos de inversión
Bajo riesgo
y rendimiento
Moderado
Alto riesgo y
rendimiento
Desarr.
Mercado
Sector,
Inmobiliario
Dinero Mediano
Inmobiliar Crecimiento
plazo (Bonosios.
Agresivo
Ingreso)
Accionarios
Ingreso
Largo
Capital Riesgo
Crecimien
plazo (BonosHedge
to
Balanceados
Creci)
Accionari
os
FondoFondo
de Inversión
Abierto
Abierto
Retiro del inversionista
Fondo Cerrado
Vendedor
Orden de
recompra
Pago a
precio del
día
Puesto de
bolsa
Fondo de
Inversión
Bolsa Valores
Efectivo y valores
Puesto
de bolsa
Comprador
$
CERRADO
Monto fijo emisión.
Plazo vencimiento o indefinido.
Participaciones inscritas en bolsa.
Participaciones con mercado
secundario.
No redime al cliente en condiciones
normales.
ABIERTO
Monto emisión indefinido.
Sin plazo vencimiento.
Participaciones no inscritas en Bolsa.
Fondo rescata participaciones al
cliente.
CALCULO VALOR DE PARTICIPACION
DE FONDO INMOBILIARIO
Sumar
Activos del Fondo (Valores,
inmuebles, CxC, otros)
Restar
Pasivos del Fondo
RESULTADO: Patrimonio o Activo Neto (VNA)
V.N.A.
Participaciones Circulación =
Precio Unitario
Participación.
8
El fondo Inmobiliario Renta Renacer $ muestra los
siguientes montos en su balance al final del día: Activo:
Efectivo :$250.000. Inmuebles: $20.000.000. Valores:
$1.500.000. Alquiler por cobrar: $500.000
Pasivo: Comisiones por pagar: $150.000. Peritaje por pagar:
$50.000 Como información adicional se sabe que el total de
participaciones colocadas en ese momento es de 1.500. con
un valor nominal de $1000 cada una. Cuál es el valor de la
participación al final de ese día?
1) 13.000
2) 16.500
3) 10.700
4) Ninguna de las anteriores
Roderico Valle invirtió en un Fondo Inmobiliario
Dólares $15.000.000 el 20 noviembre 2007 cuando el
precio participación estaba en $1,500. El 20 noviembre
2008, vende en Bolsa 2.000 participaciones. Cuando le
dan el cheque confirma que el precio participación se
vendió en $2,000 cada una . Cuál es el valor de su
patrimonio, a precio de mercado secundario, y cuantas
participaciones conserva después de esa venta?
1) $11.000.000 y 10.000.000 cuotas.
2) $20.500.000 y 10.250.000 cuotas.
3) $16.000.000 y 8.000.000 cuotas.
4) Ninguna de las anteriores
Rendimientos




Los Fondos deben suministrar información periódica
sobre rendimientos.
Es obligatorio generar rendimientos diarios sobre los
últimos 30 días (anualizado) y sobre los últimos 12
meses.
La base del cálculo es de 365 días.
Se calcula a partir del valor de participación.
11
Rendimiento anualizado fondo
sin distribución
En donde:
Rt*
Rentabilidad anualizada del fondo para el día t
VPt
Valor de participación del fondo al cierre del día t
En el caso de los fondos que distribuyen beneficios en
forma periódica, al valor de participación (VPt) se le
adicionan los beneficios distribuidos por participación
durante el período (VPt + B)
VP0
Valor de participación calculado para el primer día de
operación del fondo
n
Número de días de operación del fondo
12
O lo que es lo mismo:
(VPf – VPi) * 365 * 100
VPi
n
Donde:
VPf = Valor de Participación Final
VPi = Valor de Participación Inicial
n = # de días de la inversión)
13
Lanzamiento (31 mayo 08): ¢1,0
30 jun 08
1.03910
30 jul 08
1.08634
31 ago 08
1.09025
30 set 08
1.10844
31 oct 08
1.11913
30 nov 08
1.12808
31 dic 08
1.16402
31 ene 09
1.22869
28 feb 09
1.24111
31 mar 09
1.27728
30 abr 09
1.27762
31 may 09
1.28093
31 ago 09
1.34943
30 set 09
1.39372
31 dic 09
1.48655
31 ene 10
1.54338
29 feb 10
1.63553
31 mar 10
1.69262
30 abr 10
1.88699
31 may 10
2.09166
Rentabilidad entre
31dic08 y 31ago09 (243
d)?
?Rentabilidad anual del
fondo desde su inicio y
hasta el 31 de mayo de
2010 (730 d)?
14
Ejemplo
Pepín Luca ingresa al fondo Inmobiliario KLM, el 12 de enero del
2004 con una inversión de ¢10.000.000 (8.026.994 participaciones),
cuando el valor de participación era de 1.2457963487. Don Pepín
decide vender su fondo el día 15 de marzo del 2004, 62 días
después, a un precio por participación de 1.2747962145.
¿Cómo se calcula el rendimiento?
= (1.2747962145 – 1.2457963487) * 365 * 100
1.2457963487
62
13.70%
=(1.2747962145)
1.2457963487
-1
*
365
62
Y cuánto se ganó en dinero?___________
*
100
15
Y si en ese Fondo, el 1 de marzo distribuyeron ganancias, y a Pepín le depositaron
Col. 300.000, cómo cambia su rendimiento?
  VP t  B   x 365
  1
RTt   
 n
VP
t  365 


300.000
8.026.994
0,03737389 Col./partic.
= (1.2747962145 + 0,03737389 – 1.2457963487) * 365 * 100
1.2457963487
62
=(1.2747962145 + 0,03737389 ) -1 *
1.2457963487
Y cuánto se ganó en dinero?______
365
62
*
Rend: 31,36%
100
Rendimiento fondos
inmobiliarios
Reportan dos tipos de rendimiento:

Rendimiento líquido:
Rendimiento que excluye el ajuste por revalorización de
los inmuebles del fondo.

Rendimiento total:
Incorpora todo el activo neto del fondo.
17
Rendimiento líquido y total con
distribución, ultimo año
En donde:
B
Beneficios por participación distribuidos a los
inversionistas durante los últimos 12 meses en
consideración
18
Ejemplo:
Fondo Inmobiliario: 100.000 participaciones.
Rendimiento Total Anual 30 enero 2010?
Saldo cuenta
Fecha
Ganan. N. Real
d.Activo
c.Patrim
30/01/2009
Act. Neto
Benef. Distri
86.147.000
2.153.675
22/04/2009
0
87.147.000
0
22/05/2009
27.360.000
114.507.000
0
31/10/2009
37.463.000
124.610.000
8.766.075
30/01/2010
42.605.000
129.752.000
3.218.800
19
Calculamos Precio participación: Activo – Pasivo
Q Particip
Participac
100.000
Saldo cuenta
Fecha
Ganan. N. Real Act. Neto
30/01/2009
Benef. Distri
Precio P
86.147.000
2.153.675
861,47
22/04/2009
0
87.147.000
0
871,47
22/05/2009
27.360.000
114.507.000
0
1.145,07
31/10/2009
37.463.000
124.610.000
8.766.075
1.246,10
30/01/2010
42.605.000
129.752.000
3.218.800
1.297,52
20
Calculamos los beneficios distribuidos en el período, y las Ganancias no
realizadas por plusvalías (o minusvalías) en términos unitarios o por
participación:
Fecha
Ganan. N.
Real
Act. Neto
30/01/2009
Benef. Distri
Precio P
Benef/Pa
rti
Gan.NR./Part
i
86.147.000
2.153.675
861,47
21,54
0
22/04/2009
0
87.147.000
0
871,47
0,00
0
22/05/2009
27.360.000
114.507.000
0
1.145,07
0,00
273,6
31/10/2009
37.463.000
124.610.000
8.766.075
1.246,10
87,66
374,63
30/01/2010
42.605.000
129.752.000
3.218.800
1.297,52
32,19
426,05
14.138.550
141,39
Participac
100.000
21
Costa Rica - Hechos Relevantes: 0399
BBB SGF informa sobre compra de nuevo inmueble
30 de Marzo, 2009 17:10:19
BBB SGF comunicó la compra de la Plataforma de Parqueos Forum II, que está ubicado en
Pozos de Santa Ana. El inmueble se sumará a la cartera del fondo denominado BCR Fondo
de Inversión Inmobiliario No Diversificado. Además se procedió a ajustar y registrar el
nuevo valor de los inmuebles de dicho fondo, por lo que el valor en libros de la
participación pasó de US$5,495.60 a US$5,521.06, equivalente a un aumento de
US$25.46 por participación.
Consulte Hecho Relevante
Costa Rica - Hechos Relevantes: 0803
Popular distribuye rendimientos de Fondo de Inversión Inmobiliario
03 de Julio, 2009 12:30:25
Popular Fondos de Inversión distribuirá los rendimientos del Fondo de Inversión
Inmobiliario No Diversificado, por un monto de US$75,76 por participación. Los
rendimientos serán entregados el 07 de julio entre los inversionistas inscritos antes del 30
de junio de 2009.
Consulte Hecho Relevante
Los Hechos Relevantes se despliegan en formato PDF. Para visualizarlos usted debe tener instalado en su
computador
el
programa
Adobe
Reader
y
disponer
de
conexión
a
Internet.
22
Personalice o elimine sus opciones de noticias por suscripción
Rendimiento total del año terminado 30-1-2010
Fecha
Ganan. N.
Real
30/01/2009
Act. Neto
Benef. Distri
Precio P
Benef/Pa
rti
Gan.NR./Pa
rti
86.147.000
2.153.675
861,47
21,54
0
22/04/2009
0
87.147.000
0
871,47
0,00
0
22/05/2009
27.360.000
114.507.000
0
1.145,07
0,00
273,6
31/10/2009
37.463.000
124.610.000
8.766.075
1.246,10
87,66
374,63
30/01/2010
42.605.000
129.752.000
3.218.800
1.297,52
32,19
426,05
14.138.550
141,39
Rendimiento
precio final
total
precio inicial
861,47
30/01/2010
Benef por partici
141,39
pf + beneficio pp
1.438,91
(pf+b/pi)-1
1.297,52
67,03%
23
Recapitulando….
1.
2.
3.
4.
5.
Se calcula activo neto.
Se calcula precio unitario de cuota.
Se calcula beneficio del período por cuota part.
Se calcula días del período.
Se aplica fórmula Rendimiento total:
  VP t  B  
  1
RTt   

VP
t  365 


24
Rendimiento líquido: Del precio global eliminamos el efecto de plusvalías no
realizadas, ya expresado en términos unitarios
Precio Liquido
Mas
Menos
Rendimiento
precio final
Líquido
precio inicial
861,47
30/01/2010
Benef por partici
141,39
pf + beneficio pp
1.012,86
(pf+b/pi)-1
1.297,52
Sin plusv
426,05
871,47
861,47
Gan.No Real PP
17,57% Rendimiento líquido
25
Rendimiento de mercado fondos
cerrados últimos 12 meses
En donde:
RAt
Rentabilidad del fondo para los últimos 12 meses terminados en el
día t de acuerdo con las observaciones del mercado de valores
VM t
Valor de participación del fondo al cierre del día t de acuerdo con
las transacciones del mercado secundario. En el caso de no existir
observaciones de mercado, se utilizará el precio que se determine a
través de la metodología de valoración que utilice el grupo
financiero al que pertenezca la sociedad administradora.
B
Beneficios distribuidos por participación durante los últimos 365 días,
en los casos en que aplique.
VM t 365
Valor de participación del fondo al cierre del día t-365 de acuerdo
con las transacciones del mercado secundario. En el caso de no
existir observaciones de mercado, se utilizará el precio que se
determine a través de la metodología de valoración que utilice el
grupo financiero al que pertenezca la sociedad administradora.”
26
GESTOR
FONDO
CÓDIGO FONDO
RENDIMIENTO LIQUIDO COMISION
RENDIMIENTO TOTAL
ULTIMOS 30 ULTIMOS 12 ULTIMOS 30 ULTIMOS S/ACTIVO
NETO
12 MESES
DIAS (2)1
MESES
DIAS (2)
5,73
ALDINMRENTAFI
F.I. INMO DE RENTA Y PLUSVALIA
NO DIVERSI9,77
Y LA INDUSTRIA (FCI)10,53
BCRINMOCOMINDFI
BCR F.I. INMO DEL COMERCIO
8,72
6,99
BCRINMOB$FI
BCR F.I. INMO NO DIVERSIFICADO
11,47
3,55
FONDOS CUSCATLAN, F.I. CUSCATLAN INMO FI-000000075
6,70
3,84
FI-000000129
F.I. INMO GEN NET NO DIVERSIFICADO
GEN NET ,
7,79
7,23
F.I. INMO GIBRALTAR GIBRALINMOB$FI
IMPROSA
6,49
5,70
FI-000000086
F.I. INMO LOS CRESTONES
7,55
INTINMO$FI INMO DOLARES5,22
INTERBOLSA F.I. NO DIVERSIFICADO
INTERBOLSA
12,95
DOS
FI-000000039 INMO DOLARES8,50
INTERBOLSA F.I. NO DIVERSIFICADO
6,16
TRES
FI-000000060 INMO DOLARES5,54
INTERBOLSA F.I. NO DIVERSIFICADO
7,31
4,41
INMO FIO 1
BNAINMOFIO1FI
INTERBOLSA F.I. NO DIVERSIFICADO
8,38
8,20
FI-000000015
ANONIMA
MULTIFONDOS
RICA SOCIEDAD
F.I. INMOBILARIO
MULTIFONDOS DE COSTA
17,10
15,88
FI-000000069
F.I. INMO METROPOLITANO
9,42
8,74
II NO DIVERSIFICADO
FININMOBFI
F.I. INMO MULTIFONDOS
1,32
10,49
III
FI-000000076
F.I. INMO MULTIFONDOS
19,92
19,15
IV NO DIVERSIFICADO
FI-000000130
F.I. INMO MULTIFONDOS
4,51
2,66
US GOVERNMENT NO DIVERSIFICADO
FI-000000082
F.I. INMO MULTIFONDOS
12,50
10,86
DIVERSIFICADO (FINPO INMO)
F.I. POPULAR INMO NO FI-000000061
POPULAR
7,79
6,30
VISINMOFI
F.I. INMO VISTA
VISTA
9,29
8,71
NO DIVERSIFICADO
FI-000000004
F.I. INMO VISTA SIGLO XXI,
23,83
150,49
NO DIVERSIFICADO
FI-000000064
F.I. BCR INMO COLONES
BCR
ALDESA
BCR
5,88
7,24
7,65
3,72
3,84
8,02
5,71
5,22
8,50
5,54
4,42
8,25
15,87
8,73
10,44
19,15
2,67
5,92
6,54
7,91
10,62
7,35
8,26
8,68
6,70
6,70
7,80
6,21
6,31
8,34
5,98
5,33
8,51
17,39
9,43
11,20
19,92
4,51
6,71
8,43
8,74
10,72
1,75
1,25
1,45
1,00
2,50
2,00
2,00
2,25
2,25
2,25
1,45
2,50
2,15
2,00
2,15
2,15
1,00
1,00
1,75
1,75
1,00
27
Recapitulando….
1.
2.
3.
4.
5.
Se calcula activo neto.
Se calcula precio unitario de cuota.
Se calcula beneficio del período por cuota part.
Se calcula días del período.
Se aplica fórmula Rendimiento total
6. Se calcula Saldo Ganancias no realizadas por cuota part.
7. Se aplica fórmula Rendimiento líquido:
29
Rendimiento fondo inmobiliario
Fondo Inmobiliario, de ingreso, en Dólares, 100.000 participaciones colocadas.
Presenta los siguientes datos:
Hoy:
 VPt = 1.723,568948 (con ganancia no realizada).
 Saldo Ganancia no realizada $1.420.000.
 VPtL=_________________
 Distribuciones acumuladas 12 meses: $2.000.000
Hace 1 año:
VPt-365 = 1.623,597468 (con ganan no realizada)
Ganancia no realizada: $190.000.
VPtL-365 = ___________________
Determinar: Rendimiento líquido y rendimiento total anual
7,4
6,64
30
Rendimiento mercado
secundario
7. Elisa Inquieta invirtió su “divorcio” comprando en la BNV (mercado
secundario) 10.000 participaciones del Fondo Unico a un precio neto de $1,50.
Un año después para casarse nuevamente vende sus cuotas a $1,70 en BNV.
Durante el año, le distribuyeron $1.300. Cuál fue su rendimiento total y
líquido?



Vmt (hoy)=
Vm-365 (anterior)=
Beneficios anuales = ______ por part.
Determinar:
 Rendimiento líquido anual
 Rendimiento total anual
31
Cálculo de rendimientos, fondos
inmobiliarios
Fondo “Primus”, Inmobiliario, de ingreso, en
Dólares, presenta los siguientes Valores de
Participación:
 VPt = 1.723,5689
 VPLt = 1.610,49082
 VPLt-365 = 1.578,9126
 VPt-365 = 1.623,5975
 Beneficios anuales = 96,6295
 Determinar:
 Rendimiento líquido anual
 Rendimiento total anual
ASPECTOS JURIDICOS
Título V- Ley Reguladora del Mercado de Valores – No 7732
ARTÍCULO 94.-Principios :
Los fondos no financieros deberán sujetarse a los principios
generales establecidos en este título. Sin embargo, la
Superintendencia deberá establecer, vía reglamento, normas
diferentes que se ajusten a la naturaleza especial de estos
fondos.
FINANC.
NO FINAN ABIERTO CERRADO
Mercado Dinero
x
x
Ingreso
x
x
x
Crecimiento
x
x
x
Inmobiliario
x
x
Des.Inmobiliario
x
x
x
x
Garantizado
x
Megafondo
x
Capital Riesgo
x
x
x
x
34
DEBERES Y PROHIBICIONES DE LAS SAFI
Prohibido:
Que la SFI invierta en fondos que administra.
 Garantizar al inversionista un rendimiento (excepción
fondos renta garantizada.
 Discriminar por rendimiento al inversionista.
(71).

DEBERES Y PROHIBICIONES DE LAS SAFI

Socios, directores y empleados SFI y su grupo económico,
no podrán adquirir valores de los fondos ni venderle
valores propios (72).

SFI responsable de aplicar políticas prospecto.
Solidariamente responsables por daños y perjuicios
ocasionados por directores, empleados o personas
contratadas por ejecución u omisión de actuaciones
prohibidas o exigidas por prospecto (73).
¢
Fondo inmobiliario -Conflicto interés (artículo 95)
Los inversionistas del fondo, las personas físicas o
jurídicas vinculadas con ellos o que conformen un
grupo de interés económico, no podrán ser
arrendatarios de los inmuebles que integren el
patrimonio del fondo; tampoco ser titulares de
otros derechos sobre dichos bienes, distintos de los
derivados de su condición de inversionistas.
Prohibida la compra de activos inmobiliarios o sus
títulos representativos, cuando estos procedan de
socios, directivos o empleados de la sociedad
administradora o de su grupo de interés económico.
OPERACIÓN DE FONDOS
Cada fondo cerrado tendrá asamblea de
inversionistas conforme a Código Comercio para
asambleas extraordinarias de S.A. y normas
SUGEVAL.(76).
ARTÍCULO 83.-Recompra de participaciones de fondos cerrados
Los fondos cerrados solo podrán recomprar sus participaciones,
conforme procedimientos que la Superintendencia señale, en los
siguientes casos:
a)
Liquidación anticipada del fondo o para recompra a
inversionistas a quienes aplique derecho de receso.
b)
Para conversión a fondo abierto.
c)
En casos de iliquidez del mercado y con aprobación de
asamblea de inversionistas, cuando sean autorizados por la
Superintendencia.
En todos los casos, deberá mediar una decisión tomada por
la mayoría de los presentes en una asamblea de inversionistas,
excepto para inversionistas que ejerzan su derecho de receso,
situación en la cual bastará la solicitud de ellos.
Reglamento de Fondos de Inversión y
Administradoras de Fondos de
Inversión
CERRADOS -NO FINANCIEROS- INMOBILIARIOS
(81-83)
Monto máximo Emisión y Vencimiento.
Participaciones:
•Colocarse en 3 años (reglamento).
•Inscribirse en bolsa.
•NO Redimibles por Fondo. Excepción:
•Liquidación anticipada de fondo o derecho de receso,
Conversión a fondo abierto,
Casos de iliquidez del mercado con aprobación de
asamblea inversionistas y SUGEVAL.
Normativa Prudencial
Derecho Receso: No procede cobro cuando:
SAFI: Cambio de control, sustitución y fusión.
FONDO:
 Cambio de naturaleza (abierta o cerrada) del fondo
 Cambio en el régimen de inversión






Cambio en las políticas de inversión.
Disminución en la periodicidad de distribución de dividendos.
Aumento en las comisiones máximas según prospecto.
Nuevo tipo de comisión.
Aumento en monto o plazo mínimo de inversión o permanencia
Aumento del monto mínimo de cada serie
Art. 64. Fondos cerrados: Asamblea define mecanismo para proveer de liquidez a
las participaciones de inversionistas en desacuerdo. Despues de 6 meses, el
FONDO REDIME AL CLIENTE DIRECTAMENTE.
Calificación de Fondos de Inversión
Calificación de Riesgo del fondo (Art. 45):

Primera calificación doce meses posterior a la fecha de la carta de
cumplimiento de requisitos. (revelación en el prospecto)

Actualización semestral

Información a revelar mediante hecho relevante:
 Calificación otorgada y su significado
 Fundamentos
 Número de sesión y fecha del acuerdo del consejo.
Normativa Prudencial
Endeudamiento en fondos de inversión (Art. 44)
Fondos no financieros
60%
Necesidades de liquidez y
para adquisición de activos
Activo total
40%
Crédito de una parte
relacionada se informa
mediante Comunicado del
Hecho Relevante
Normativa Prudencial
Revelación
Prospecto
Y
Resumen
Participaciones
significativas (Art.57)
Requiere Comunicado de Hecho Relevante
CUADRO No.7: Participaciones Significativas al 31 de Mayo de 2011 (1)
CONCENTRACION POR CLIENTE
MENOS
1%
MAS 5%
MAS DE
MAS 1%
Y
10% Y
Y MENOS MENOS MENOS DE
5%
10%
20%
MAS DE
20% Y
MENOS DE
50%
50% O
MAS
TOTAL
DES.INMOB.
IMPROSA . IMPROSA
% Act.Neto
CL Fis.
CL Jur
IMPROSA DOS % Act.Neto
CL Fis.
CL Jur
26%
18
26
22%
17
23
50%
10
14
27%
7
9
24%
3
6%
44%
1
1
INTERBOLSA
DES.I
SOCIEDAD
DOS
ADMINISTRADORA
% Act.Neto
DE
4%FONDOS
16% DE15%
INVERSION S A F S.A.
CL Fis.
3
CL Jur
6
4
2
100%
28
43
100%
24
34
65%
1
100%
3
13
INMOBILIARIO
BCR
COMERCIO Y LA%INDUSTRIA
Act.Neto (FCI) 63%
NO DIVERSI
23%
CL Fis.
439
3
CL Jur
115
8
NO DIVERSIFICADO
% Act.Neto
71%
18%
CL Fis.
727
CL Jur
214
10
PROGRESO INMOBILIARIO
% Act.Neto
1%
18%
CL Fis.
4
1
CL Jur
5
INS-INVERSIONES
NO DIVERSIFICADO
% Act.Neto
CL Fis.
CL Jur
9%
39
7
11%
1
3
14%
100%
442
124
100%
727
225
100%
5
10
1
11%
12%
1
14%
55%
2
1
2
8%
1
72%
1
100%
41
11
Normativa Prudencial
Comisión de
administración
(Art 39)
Cargar al fondo los costos directos del
mantenimiento y administración de los
activos.
•Debe revelarse en el prospecto
•Costos incurridos a informar en forma
periódica.
•Entrada. Para la SFI o el fondo.
Comisiones
pagadas por el
inversionista
(Art 39)
•Revelación en prospecto del esquema e
importe de las comisiones
•Deben ser equitativas
•Variaciones en los plazos y comunicación
similar a lo establecido en el artículo 39.
De Administración:
Activo neto :
US$100.000.000.
Comisión:
1,25%
Hoy SFI devenga:(US$100.000.000 x 1,25%/365): US$3.424,6
Suscripción, Venta (front load) o entrada.
Comisión
:
Sr. Buendía, cliente de Celso Valores, aporta
SFI, S.A. gana (puede pagar a CValores)
Buendía compró participaciones hasta por
1%
US$2.000.
US$20
US$1.980
Jan-11
Nov-10
Sep-10
Jul-10
May-10
Mar-10
Jan-10
Nov-09
Sep-09
Jul-09
May-09
Mar-09
Jan-09
3.6
Nov-08
Sep-08
Jul-08
May-08
Mar-08
Jan-08
Nov-07
Sep-07
Jul-07
May-07
Mar-07
3.9
Comisión Administración Fondos Inmobiliarios
3.3
3.0
2.7
2.4
2.1
1.8
1.5
1.2
0.9
0.6
0.3
0.0
Normas especiales RESOFO
Fondos Inmobiliarios de Renta
Los ahorrantes aportan dinero para compra de inmuebles
generadores de alquiler. Estas rentas se distribuyen entre los
partícipes del fondo. La plusvalía de inmuebles se refleja
en el valor de participación de cada ahorrante.
Democratizando la propiedad inmobiliaria
Fondos Inmobiliarios
Invierten en inmuebles para alquiler o venta.
Activo neto mínimo (Art.70): $5 millones
Valor participación (Art.71): $1mil CR y $5mil Exterior.
Activos autorizados (Art.72): Bienes Construidos dentro y
fuera de CR.
Seguros (Art.79)

Revelación en prospecto del tipo de contrato y
cobertura de los seguros.
Artículo 69.- Concepto
…
Los fondos de inversión inmobiliarios se constituyen como fondos
cerrados y sólo pueden asumir los riesgos inherentes a la actividad
inmobiliaria y no los propios de las actividades que se realizan en
los inmuebles.
Fondos Inmobiliarios
RRM – no superar 25%
Ampliación no superar 25%
Limite Reparación,
Remodelación y Mejora
(Art 80)
(% del valor del inmbueble
durante 12 meses)
Ampliaciones hasta un 100%:
• Acuerdo de Asamblea
• No pueden ser financiados
con cargo al fondo.
• Satisfacer necesidad
confirmada de un inquilino.
• Estudio de factibilidad
Artículo 80.La administradora puede efectuar con cargo al fondo Reparaciones,
Remodelaciones y Mejoras a los inmuebles. El costo acumulado de los
últimos 12 meses de las RRM no debe superar 25% del valor del
inmueble.
Pueden realizar Ampliaciones con cargo al fondo hasta por 25% del
valor del inmueble. Pueden realizarse Ampliaciones por porcentajes
mayores, siempre no supere 100% del valor de última valoración anual
del inmueble, Se cuente con acuerdo de asamblea de inversionistas, No
ser financiados con cargo al fondo durante el periodo de construcción,
La ampliación responda a expansión de un arrendatario del inmueble y
este haya confirmado el uso, Se cuenten con estudios de factibilidad.
Las obras ser realizadas por un tercero libre de conflicto de interés con
administradora, sus socios, directivos y empleados, así como a las
personas de su grupo económico. Tampoco ser realizadas por
inquilinos del fondo u otros fondos inmobiliarios administrados por la
misma administradora.
Diversificado Renta
Límite inmuebles (74): Al menos 80% de promedio anual de saldos mensuales
de activo en bienes raíces
Límites arrendatario (Art.75): No más de 25% de ingreso mensual del fondo
proviene de 1 persona / Grupo.
No Diversificado Renta
(76). Fondo no diversificado (hasta 100% 1 arrendatario). Lo exime del art. 75..
Otros.
Límite materia de Ventas (Art.81)

Después de 3 años de adquirido.

Antes requiere Asamblea de Inversionistas.
Límites relativas al arrendamiento relacionado (Art.82)
Hasta un 5% de ingresos mensuales de inquilinos del grupo de
interés económico de SFI.
Conflicto de interés:
Los partícipes (inversionistas) del fondo y grupo económico
no podrán arrendar bienes inmuebles del fondo.
Valoración inmuebles (art. 83)
Valoración financiera y pericial.

Valor de compra igual o menor a valoración
inicial

A ser presentadas cinco días hábiles posteriores a
la adquisición.

No pueden tener una antigüedad superior a seis
meses.
Plazo para la valoración (Art.84)

Al menos una vez al año.
Artículo 78.- Forma de adquisición
La adquisición de inmuebles requiere valoraciones previas de
conformidad con el artículo 83.
La valoración inicial que se adopte se utilizará únicamente como
referencia para la compra y no podrá emplearse para las
actualizaciones que refiere el artículo 83.
En ningún caso el valor de compra puede exceder el precio fijado en
la valoración que se adopte más honorarios por servicios legales,
impuestos y costos registrales por traspaso de propiedades y otros
costos directamente atribuibles a la compra.
Artículo 83.- Deben existir 2 valoraciones:
a.
De un perito incorporado al Colegio de Ingenieros y
Arquitectos de Costa Rica o el colegio respectivo en el país donde se
ubique el inmueble.
b.
De un profesional en finanzas.
El valor final es el menor de los consignados en estas valoraciones.
El Superintendente establecerá el contenido mínimo de las
valoraciones.
En el plazo de 5 días hábiles posteriores a la compra de un inmueble,
la administradora debe remitir a la Superintendencia las valoraciones,
las cuales no pueden tener una antigüedad superior a 6 meses. Los
inversionistas tendrán acceso a las valoraciones de inmuebles.
Artículo 84.- La existencia de opción de compra en contratos de
arrendamiento no exime la realización de estas valoraciones.
Fondos de Desarrollo Inmobiliario.
Invierten en proyectos constructivos a fin de generar con la venta
una ganancia que se reparte entre los ahorrantes en forma
proporcional a su aporte.
La nueva forma de Invertir ….
Fondos de Desarrollo
Inmobiliarios
Artículo 85.- Concepto
… objetivo primordial es la inversión en proyectos inmobiliarios en
distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta, o
arrendamiento.
Adicionalmente, pueden adquirir bienes inmuebles para la generación
de plusvalías.
Características
Posibilita invertir en nuevos sectores:
Construcción de viviendas, apartamentos o condominios.
Complejos turísticos, hoteles o edificaciones relacionadas con
sector turismo.
Infraestructura pública?, carreteras, aeropuertos, puertos,
acueductos, otros.
Características: fondos cerrados
Expresar monto y plazo del fondo.
Participaciones negociables en bolsa.
Varios o un solo proyecto por fondo.
No hay límite en el plazo ni monto de los proyectos.
¢
FONDO
FONDO
INMOBILIARIO
INMOBILIARIO
BOLSA
¢
INVERSIONISTA
¢
Características
Oferta pública restringida
Inversionistas institucionales: Intermediarios
financieros, de valores, organismos
internacionales, fondos de inversión, de pensión,
inversionistas sofisticados con patrimonio neto
igual o superior a $1.0 millón
Características
25 Inversionistas
Valor participación
US$50.000
(Art.88)
Activo mínimo
US$10 millones
(Art.87)
Distinta fase de
construcción. Para
venta o Alquiler
Bienes para
Plusvalía (lotes)
(Art. 85)
Dentro o
fuera de CR
(Art.89)
1.Prospecto
2. Adendum
3.Informe de
avance
Características
Una vez construida, la obra requiere avalúos
periódicos: 1 vez al año, 2 valoraciones (1 financiera y
1 pericial).
Puede invertir solo o conjunto con desarrolladores,
inversionistas privados u otros fondos. Incluso su
mismo grupo.
Pueden hacer preventa de edificaciones o término
Artículo 90.Revelaciones en prospecto.
Si el fondo puede participar en negocios conjuntos con otros fondos de
inversión o personas físicas o jurídicas.
Si las empresas del mismo grupo financiero al que pertenece la
sociedad administradora o sus socios, participarán como inversionistas
del fondo o de los proyectos y las condiciones bajo las cuales se
regirán.
Características
Apalancamiento máx. 60% de activo del fondo.
Un proyecto de US$100 millones, puede llevarse a
cabo con aportes por US$40 mill. y crédito de US$60
mill.
Características
Normas de diversificación las establece el prospecto.
Prospecto (Art.91)
Cantidad
proyectos.
Ubic.Geográ
.
Tipo
proyecto,
Riesgo
sector.
Países
Adenda (Art.92)
Participantes.
Relación,
responsab.y
riesgo
contractual.
Descripción.
Estrategia
financiamien.
Mecanismo
comercializac
Informe de Avance
(Art. 92)
Trimestral.
Emitido por
profesional o
fiscalizador
indep.
Informe de
cierre.
2. Modesta Cienfuegos, auditora de SUGEVAL revisa
los informes del Fondo Inmobiliario Renta,
administrado por SCOTIA SFI y encuentra que el
Banco SCOTIABANK CR aparece como inversionista
en ese fondo, a tal grado que solo el Banco es dueño del
75% de las participaciones del Fondo. Ante la
gravedad de los hechos y según la normativa qué debe
indicar Modesta en su informe al Superintedente?
Doña Clara Bustos quiere invertir en un Fondo Inmobiliario Diversificado que
esté a derecho con las normas. Recoge la siguiente información de fondos en
ofertas y lo resume así:
A.Fondo Interbolsa: Activos por $10.000.000. De esta suma tiene inversión en
inmuebles en: -Oficentro Sabana CR: $5.000.000. -En Oficentro Paitilla
(Panamá) por $1.000.000. -Otros inmuebles de Guanacaste y Limón:
$4.000.000. Valores: 0.
B.Fondo BAC: Activo $20.000.000. -El 80% de los activos corresponde a
edificios alquilados a Price Smart S.A. -El 20% restante invertido en eurobonos
2020 Costa Rica.
C. Fondo VISTA: Activo $26.000.000. -Inversión en valores: $7.000.000. Inversión en inmuebles en Alajuela y Cartago: $19.000.000.
Todos tienen mas de 4 años de operación, pero solo uno cumple el Reglamento
de SUGEVAL. Cuál es?
Costa Rica: Activos Fondos de Inversión.
Diciembre 2011. Millones US $.
3,500
3.025
3,000
Crisis Internacional
2,500
2,861
2,452
2,694
2,038
2,000
1,661
1,687
1,394
1,500
948
1,000
500
181
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
100%
Costa Rica: Fondos de Inversión, según Activos por Tipo de Fondo
(2002- Diciembre 2011). Porcentajes.
90%
19.7%
80%
23%
Inmobiliario
20%
32%
38%
29.5%
11%
50%
4%
9%
7%
7%
5%
1.4%
2%
10%
48%
35.1%
35%
Ing.Ce
63%
40%
7.6%
8%
24%
Ing. Ab
70%
60%
7%
8%
52%
16.1%
30%
20%
46%
Crec. Ab
44%
17%
48%
45.0%
Mercado Dinero
27%
19%
10%
60%
14%
10%
0%
2002
2003
Feb 04
2004
2005
2006
2007
2008
2009
M DINERO
CREC AB
ING AB
ACCION
MEGA AB
ING CE
TITULA
INMOB
DES.INMOB
MEGA CE
2010
2011
CREC CE
Activo de fondos según tipo
Diciembre 2011. Millones US$
ABIERTOS
Porcentaje
Activo
48%
1.303
45%
1%
1%
0%
0%
CRECIMIENTO
INGRESO
TITULARIZACIÓN
INMOBILIARIOS
DESARR. INMOBIL
1.213
38
34
10
7
0
1.391
0
34
206
1
945
205
TOTAL
2.694
100%
MERCADO DINERO
CRECIMIENTO
INGRESO
ACCIONARIOS
MEGAFONDOS
CERRADOS
52%
1%
8%
0%
35%
8%
Cantidad de fondos según tipo
Diciembre 2011.
ABIERTOS
MERCADO DINERO
CRECIMIENTO
INGRESO
ACCIONARIOS
MEGAFONDOS
CERRADOS
CRECIMIENTO
INGRESO
TITULARIZACIÓN
INMOBILIARIOS
DESARR. INMOBIL
TOTAL
Cantidad Porcentaje
60%
64
46
8
7
2
1
0
42
0
4
7
1
23
7
43%
8%
7%
2%
1%
106
100%
40%
4%
7%
1%
22%
7%
Cantidad de clientes según tipo de fondo
Diciembre 2011.
ABIERTOS
Cantidad Porcentaje
75%
30.192
63%
5%
3%
4%
0%
CRECIMIENTO
INGRESO
TITULARIZACIÓN
INMOBILIARIOS
DESARR. INMOBIL
25.231
2.030
1.049
1.744
138
0
9.861
0
721
1.628
63
7.011
438
TOTAL
40.053
100%
MERCADO DINERO
CRECIMIENTO
INGRESO
ACCIONARIOS
MEGAFONDOS
CERRADOS
25%
2%
4%
0%
18%
1%
Inversión promedio por cliente de fondos
Enero 2011. Cifras en US$
Monto $
ABIERTOS (Ponderado)
43.141
MERCADO DINERO
CRECIMIENTO
INGRESO
ACCIONARIOS
MEGAFONDOS
48.094
18.543
32.106
5.942
53.479
CERRADOS (Ponderado)
141.079
CRECIMIENTO
INGRESO
TITULARIZACIÓN
INMOBILIARIOS
DESARR. INMOBIL
47.354
126.572
14.315
134.763
468.623
TOTAL (Ponderado)
67.253
Costa Rica: Activos de fondos de inversión.
Al 31 de diciembre de 2010 y 2011.
Millones de dólares y porcentajes
Activos 2010
Activos 2011
Cambio
Mill.$
%
Mill.$
%
Mill.$
%
ABIERTO
1.490,6
ACCIONARIO
3,9
CRECIMIENTO
13,4
INGRESO
50,4
MEGAFONDO
5,8
MERCADO DE DINERO. 1.417,1
52,9%
0,1%
0,5%
1,8%
0,2%
50,3%
1.303,4
10,4
37,7
33,7
7,4
1.214,3
48,4%
0,4%
1,4%
1,3%
0,3%
45,0%
-187,2
6,4
24,3
-16,7
1,6
-202,8
-12,6%
164,4%
180,8%
-33,1%
28,4%
-14,3%
CERRADO
1.325,1
CRECIMIENTO
31,9
DE TITULARIZACION
1,7
DESARROLLO INMOBILIARIO
221,3
INGRESO
122,3
INMOBILIARIO
947,9
47,1%
1,1%
0,1%
7,9%
4,3%
33,7%
1.392,1
34,2
0,9
205,4
206,2
945,5
51,6%
1,3%
0,0%
7,6%
7,6%
35,1%
67,1
2,2
-0,8
-15,9
83,9
-2,5
5,1%
7,0%
-46,0%
-7,2%
68,6%
-0,3%
100,0%
2.695,6
100,0%
-119,8
-4,3%
TOTAL GENERAL
2.815,4
Costa Rica: Cuenta clientes de fondos de inversión.
Al 31 de diciembre de 2010 y 2011.
Clientes 2010
Cantidad
%
ABIERTO
ACCIONARIO
CRECIMIENTO
INGRESO
MEGAFONDO
MERCADO DE DINERO.
CERRADO
CRECIMIENTO
DE TITULARIZACION
DESARROLLO INMOBILIARIO
INGRESO
INMOBILIARIO
TOTAL GENERAL
Clientes 2011
Cantidad
%
Cambio
Cantidad
%
24.733
428
1.968
1.366
107
20.864
72,2%
1,2%
5,7%
4,0%
0,3%
60,9%
30.192
1.744
2.030
1.049
138
25.231
75,4%
4,4%
5,1%
2,6%
0,3%
63,0%
5.459
1.316
62
-317
31
4.367
22,1%
307,5%
3,2%
-23,2%
29,0%
20,9%
9.540
677
63
440
1.544
6.816
27,8%
2,0%
0,2%
1,3%
4,5%
19,9%
9.861
721
63
438
1.628
7.011
24,6%
1,8%
0,2%
1,1%
4,1%
17,5%
321
44
0
-2
84
195
3,4%
6,5%
0,0%
-0,5%
5,4%
2,9%
34.273
100,0%
40.053
100,0%
5.780
16,9%
B.- FONDOS INMOBILIARIOS
Rendimiento total últimos 12 meses
5,9%
Coeficiente de obligación frente a terceros
Rendimiento líquido últimos 12 meses
7,5%
Comisión de Administración
Rendimiento total últimos 30 días
1,7%
Rendimiento líquido últimos 30 días
8,5%
Porcentaje de Ocupación
Desviación Estándar de los últimos 12
(1)
meses
(2)
10,85%
1,9%
86,3%
1,62
¿Qué han comprado los Fondos Inmobiliarios
de Renta en Costa Rica ?
Locales comerciales
Restaurantes
Edificios de oficinas
Supermercados
Bodegas
Parques industriales
IMPUESTOS (Art.100)





Valores ya gravados y exentos: Exentos
Rendimiento sobre valores y activos no
gravados en fuente: 5% único.
Ganancias capital:5%
Impuestos traspaso (compra y venta), sobre
activos: exento.
Inversionista exento de todo tributo posterior
Efectos Fiscales
Inversionista:•Compra participaciones
•Rentas exentas
Vendedor:•
Vende inmueble
•Genera ganancias de capital o utilidades gravables
Arrendatario:•Alquila
•Contrae Gasto Deducible por alquiler
Fondo :•Compra inmueble (activo) = traspaso no sujeto
•Alquila inmueble o vende inmueble
•Fondo obtiene Rentas o Rendimientos gravables con un 5%
SAFI
•Obtiene un Ingreso gravable por concepto de comisiones
100.Tributos y exoneraciones
Los rendimientos que reciban los fondos de inversión provenientes de la adquisición de títulos
valores, que ya estén sujetos al impuesto único sobre intereses referido en el inciso c) del artículo
23 de la Ley No. 7092,, o que estén exentos de dicho impuesto, estarán exceptuados de cualquier
otro tributo distinto del impuesto sobre la renta disponible, previsto en la misma ley citada.
Los rendimientos percibidos por los fondos de inversión provenientes de títulos valores u otros
activos que adquieran y que no estén sujetos al impuesto único sobre intereses arriba citado,
quedarán sujetos a un impuesto único y definitivo, con una tarifa del cinco por ciento (5%). La
base imponible será el monto total de la renta o los rendimientos acreditados, compensados,
percibidos o puestos a disposición del fondo de inversión.
Las ganancias de capital generadas por la enajenación, por cualquier título de activos del fondo,
estarán sujetas a un impuesto único y definitivo con una tarifa del cinco por ciento (5%). La base
imponible será la diferencia entre el valor de enajenación y el valor registrado en la contabilidad a
la fecha de dicha transacción.
Los impuestos descritos en los párrafos segundo y tercero de este artículo se calcularán con el
método de declaración, determinación y pago a cargo del fondo de inversión, con un período fiscal
mensual y se regirán por las siguientes reglas:
a) La declaración jurada deberá presentarse dentro de los primeros diez días hábiles del mes
siguiente a aquel en que se generaron los rendimientos o las ganancias de capital gravadas, plazo
en el cual deberán cancelarse sendas obligaciones tributarias.
b) Estos impuestos serán administrados por la Dirección General de Tributación Directa. El Poder
Ejecutivo queda autorizado para reglamentar dichos impuestos, incluidos los métodos
técnicamente aceptables de revaluación de activos.
c) Los fondos de inversión estarán exentos de los impuestos de traspaso aplicables a la
adquisición o venta de activos. Asimismo, no estarán sujetos al impuesto al activo de las
empresas, previsto en el artículo 88 de la Ley No. 7092.
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d) Los rendimientos, dividendos y ganancias de capital generados por las participaciones de los
Impuesto Bienes Inmuebles: Gobiernos Municipales a cargo.
Objeto: terrenos, instalaciones o las construcciones fijas y
permanentes.
Base imponible: el valor del inmueble registrado ante la
Administración Tributaria- al 1 de enero del año correspondienteTarifa: 0,25% de la base imponible.
Periodo: anual y se cancela anual o semestralmente o en cuatro
cuotas trimestrales, según lo determine cada municipalidad.
El pago de este impuesto es deducible del impuesto sobre la renta
cuando afecte los bienes, servicios y negociaciones del giro
habitual de la empresa.
Avalúos de la Municipalidad.
Canon en Zona Marítimo Terrestre
Debe recordarse que, adicionalmente, si el inmueble se
encuentra ubicado dentro de la zona marítima terrestre,
una concesión debió haber sido otorgada para el uso del
suelo y; en ese caso, el concesionario será responsable de
cancelar ante la municipalidad el canon correspondiente.
Impuesto Bienes inmuebles con casas de habitación,
apartamentos o condominios, todos de uso habitacional, así como
las áreas de esparcimiento que tengan, tales como piscinas,
gimnasios, áreas verdes, canchas para practicar deportes, entre
otras, ubicadas en inmuebles.
Hecho generador: Propiedad o titularidad de un derecho de uso,
goce o disfrute de los inmuebles descritos.
Sujeto pasivo: Las personas físicas o jurídicas, entidades
colectivas sin personalidad jurídica, propietarias, usufructuarias
o concesionarias de los inmuebles descritos.
Base imponible: el valor de mercado del inmueble. (La Ley
establece el método de valuación y lo homologa con la base para
el impuesto territorial).
Tarifa del Impuesto
Hasta ¢100.000.000.00
Exento
Sobre el exceso de
0.25%
¢100.000.000.00 hasta ¢750.000.000.00
Sobre el exceso de
0.35%
¢750.000.000.00 hasta ¢1.250.000.000.00
Sobre el exceso de
0.45%
¢1.250.000.000.00 hasta ¢1.750.000.000.00
Más de
¢1.750.000.000.00
0.55%
El valor será actualizado el 1ro de enero de cada año.
Rige el Artículo 100 LRMV
1. El Fondo paga el impuesto en forma mensual
2. El Fondo paga 5% sobre ingresos brutos, sin ningún tipo de deducción de gastos
(no tiene escudo fiscal). Tributación se asegura un cobro efectivo del 100%
3. El Fondo paga 5% por ganancias de capital de cualquier tipo, sin compensación
de pérdidas.
4. Al Fondo le retienen 8% sobre intereses de valores locales
5. Sociedad administradora paga como cualquier otra sociedad anónima, sin
ningún esquema tributario especial.
Proyecto Fiscal 2011
Propuesta del Proyecto Fiscal
1. Aumento del 5% al 15% sobre los ingresos brutos (no hay deducciones). El
incremento es de un 200%
2. Aumento del 5% al 15% sobre las ganancias de capital. Incremento del 200%
3. IVA 14% sobre comisión administración.
4. Ahorrante paga sobre ganancias de capital (cerrados)
5. Se elimina el artículo 100 LRMV, esquema tributario de Fondos
Caso de un Fondo Inmobiliario
Resultados Fondo Inmobiliario
ESCENARIO ACTUAL
INGRESOS
Intereses (Bruto)
Impuesto ints (Ret. Fuente)
Ingresos ints neto
Total Alquileres
Ganancia capital inmuebles
TOTAL DE INGRESOS
GASTOS
Operativos
Peritajes
Auditoría fondos
Servicios contrat.a edificio
Comisión Admin 1,7%
Financieros
Impuesto traspaso
TOTAL DE GASTOS
Resultados Fondo Inmobiliario
5%
8%
28.425
2.274
26.151
1.600.000
140.000
1.766.151
ESCENARIO PROYECTO
INGRESOS
Intereses (Bruto)
Impuesto ints 15%
Ingresos ints. Neto
Total Alquileres
Ganancia capital inmuebles
TOTAL DE INGRESOS
15%
28.425
4.264
24.161
1.600.000
140.000
1.764.161
322.981
7.000
1.400
35.000
238.000
139.382
31.500
775.263
GASTOS
Operativos
Peritajes
Auditoría fondos
Servicios contrat.a edificio
Comisión Admin 1,7%
Financieros
Imp traspaso
0,0
TOTAL DE GASTOS
322.981
7.000
1.400
35.000
238.000
139.382
126.000
869.763
Utilidad Bruta
Impuesto 5% ganancia cap
Impuesto 5% alquiler
990.888
7.000
80.000
Utilidad Bruta
Impuesto 15% ganancia cap
Impuesto 15% alquiler s/80%
894.398
21.000
192.000
Subtotal impuestos
Utilidad neta
87.000
903.888
Subtotal impuestos
Utilidad neta
213.000
681.398
0,75%
Variación en la Rentabilidad
Variación en la Rentabilidad
Activo total
14.000.000
Activo total
14.000.000
Utilidad Neta Actual
903.888
Utilidad Neta Ced 15%
681.398
Rendimiento Anual Actual
6,46%
Rendimiento Anual Proyecto
4,87%
Se traspasa 30% de activos. Ganancia K de 1% de activos.
Reduccion rendimiento (sin efecto iva)
-24,6%
La rentabilidad
se reduce
alrededor de
25%
Caso de un Fondo Inmobiliario
FONDO INVERSION - IVA - 14%
Retiene Paga
IVA comisión administ ($238.000)
33.320
IVA peritajes ($50.000)
7.000
IVA auditoria externa ($10.000)
1.400
IVA servicio edific. ($250.000)
35.000
IVA alquiler ($1.600.000)
224.000
0
Carga impositiva
224.000
76.720
Pago a TD
147.280
0
(SFI retiene)
(Peritos retienen)
(CPA retienen)
(Emps.serv. Retienen)
(Inquilino paga)
FONDO INVERSION CARTERA INTERNACIIONAL
Exterior Costa Rica
Paga a TD
Dividendo acción A ($1.000.000)
10%
5%
Dividendo acción B ($200.000)
15%
0%
Interés bono C ($2.000.000)
0%
15%
Ganancia Capital D ($500.000)
20%
0%
50.000
0
300.000
0
Total pagar CR
350.000
6. Don Pefecto Ciudadano invirtió en el Fondo
Inmobiliario Mundial el primer día de lanzamiento
del fondo $100.000 (precio en $1 cada
participación). Un año después redime todas las
participaciones cuando llegaron a valer $1,50 cada
una. Como tuvo una ganancia importante, le pide a
usted asesoría para hacer su declaración de
impuesto.
¿Cuánto
debe tributar Don Perfecto por su
ganancia en el fondo?
11. El contador del Fondo Máximo Inmobiliario Dólares
calculó las ganancias que tuvo el fondo en el mes y se apresta a
preparar el pago de impuesto. Ganancias de capital por venta
de valores: $10.000. Ganancia por venta de inmuebles:
$20.000. Intereses netos de valores de deuda gravados en la
fuente: $20.000. Intereses por Eurobonos Costa Rica (exentos
impuesto): $15.000. Alquileres recibidos: $40.000. Gastos de
administración del fondo: $2.000. Intereses recibidos de
hipotecas compradas: $5000. Cuentas por pagar: $5000.
¿Cuánto
debe pagar el fondo a Tributación Directa de acuerdo
con el Artículo 100 de la LRMV?

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