BGH, Urteil vom 28.1.2011 – V ZR 141/10

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Aktuelle Rechtsprechung zum WEG
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Übersicht:
BGH, Urteil vom 11.2.2011 – V ZR 66/10 Das Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen;
Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan
BGH, Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10 –
Zahlungsverzug und Ausschluss von der Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung
BGH, Urteil vom 28. Januar 2011 - V ZR 145/10 –
Geltendmachung von Wohngeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den
Verwalter im eigenen Namen
BGH, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 131/10 –
Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels
BGH, Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 197/10 –
Aufwendungsersatzanspruch des Verwalters bei Überziehung des WEG-Kontos
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BGH, Urteil vom 04.03.2011 – V ZR 156/10 Einzelanlastung in der Jahresabrechnung im Falle eines Ersatzanspruchs gegen einen
Eigentümer
BGH, Urteil vom 28.1.2011 – V ZR 141/10, NZM 2011, 327 (zum allgemeinen Grundstücksrecht)
Folgen der Verjährung des Rückbauanspruchs
BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 196/10
Erfordernis der Einholung von Vergleichsangeboten bei der Verwalterwahl
BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 162/10
Gestaltungsspielraum bei der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gem. § 16
Abs.3 WEG
BGH, Urteil vom 08.07.2011 - V ZR 176/10
Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum von Heizkörpern und dazugehörigen
Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung
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BGH, Urteil vom 21.07.2011, IX ZR 120/10
Absonderungsberechtigung wegen der vor Insolvenzeröffnung fällig gewordenen
Hausgeldansprüche
BGH, Urteil vom 29.06.2011 - VIII ZR 349/10, NZM 2011, 639
Verjährung von Schadensersatzansprüchen der
Wohnungseigentümermeinschaft gegen Mieter
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Fragestellung:
An welchem Ort ist Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen?
Unter welchen Voraussetzungen können Eigentümer von dem Verwalter die
Versendung von Kopien der Verwaltungsunterlagen verlangen?
Können einzelne Eigentümer außerhalb der Eigentümerversammlung Auskünfte zur
Jahresabrechnung oder zum Wirtschaftsplan von dem Verwalter verlangen?
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§ 28 Abs. 3 und 5 WEG
Das Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen;
Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan
BGH, Urteil vom 11.2.2011 – V ZR 66/10 Leitsätze:
a) Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in
Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des
Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der
Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen.
b) Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der
Jahresabrechnung
und
zu
dem
Wirtschaftsplan
steht
allen
Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu; erst
wenn sie davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen
Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem
besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dann,
wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die
ausschließlich ihn betreffen.
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Fragestellung:
Kann einem Eigentümer im Falle von Wohngeldrückständen das Stimmrecht
entzogen und er von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden?
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§ 10 Absatz 2 Satz 2, §23 WEG
Zahlungsverzug
und
Ausschluss
Wohnungseigentümerversammlung
von
der
Teilnahme
an
der
BGH, Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10 –
Leitsätze:
a) Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist,
kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden.
b) Die Ungültigerklärung von Beschlüssen scheidet in der Regel aus, wenn
feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis
nicht ausgewirkt hat; anders verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden
Eingriffen in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte, die dazu
führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers in gravierender Weise ausgehebelt wird
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Fragestellung:
Kann der Verwalter nach neuem Recht im eigenen Namen Wohngeldansprüche der
Eigentümergemeinschaft geltend machen?
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§ 51 Abs. 1 ZPO
Geltendmachung von Wohngeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft durch
den Verwalter im eigenen Namen
BGH, Urteil vom 28. Januar 2011 - V ZR 145/10 –
Leitsatz:
Macht der Verwalter Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im
eigenen Namen geltend, kann das für eine gewillkürte Prozessstandschaft
erforderliche schutzwürdige Eigeninteresse nicht mehr aus der sich aus dem
Wohnungseigentumsgesetz ergebenden Rechts- und Pflichtenstellung des
Verwalters hergeleitet werden.
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Fragestellung:
Läßt sich ein Anspruch eines Eigentümers auf Änderung des
Kostenverteilungsschlüssels allein aus dem Umstand der erheblichen
Kostenmehrbelastung herleiten?
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§ 10 Absatz 2 Satz 3 WEG
Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels
BGH, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 131/10 –
Nicht amtliche Leitsätze:
a) Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gegen den Widerspruch der
anderen Eigentümer kann nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3
WEG durchgesetzt werden.
b) Soweit die erstrebte Änderung des Verteilungsschlüssels die Betriebskosten
betrifft, ist der ablehnende Beschluss anzufechten und eine Entscheidung nach §
21 Abs. 8 WEG zu beantragen. Auch insoweit kann eine Änderung des
Verteilungsschlüssels aber ebenfalls nur unter den Voraussetzungen des § 10
Abs. 2 Satz 3 WEG verlangt werden (BGH, BGHZ 184, 88).
c) Die erhebliche Mehrbelastung des Wohnungseigentümers allein begründet
noch nicht dessen Anspruch nach § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG auf Änderung, weil
das Maß der Belastung nicht das alleinige Kriterium für die Beurteilung der
Unbilligkeit des Festhaltens an dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel ist.
Hierzu bedarf es einer Abwägung der gesamten Umstände des Einzelfalls (Senat,
Urteil vom 11. Juli 2010 - V ZR 174/09)
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Fragestellung:
Kann der Verwalter den Ausgleich des infolge einer Kontoüberziehung enstandenen
Negativsaldos von der Eigentümergemeinschaft verlangen?
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BGB §§ 675, 670, 677, 689, 684, 812
Aufwendungsersatzanspruch des Verwalters bei Überziehung des WEG-Kontos
BGH, Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 197/10 –
Nicht amtlicher Leitsatz:
Der Verwalter von Wohnungseigentum kann nicht allein deshalb
Aufwendungsersatz für Kreditverbindlichkeiten verlangen, weil wenn er die
Darlehen zur Finanzierung erforderlicher Instandhaltungsmaßnahmen am
gemeinschaftlichen Eigentum aufgenommen hat.
Eine Befugnis zur
Kreditaufnahme bei der Besorgung seiner Geschäfte steht dem Verwalter nach §
27 Abs. 1 WEG nicht zu; hierfür bedarf es vielmehr eines ermächtigenden oder
genehmigenden Beschlusses der Wohnungseigentümer
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Fragestellung:
Wann können Ersatzansprüche der ETG gegen einen Eigentümer in Abweichung
von dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel in der Einzelabrechnung nur diesem
angelastet werden?
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§ 28 Abs. 3 WEG
Einzelanlastung in der Jahresabrechnung im Falle eines Ersatzanspruchs gegen
einen Eigentümer
BGH, Urteil vom 04.03.2011 - V ZR 156/10
Leitsätze:
a) In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter
unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat.
b) Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der jeweils
einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss
nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichtlichen
Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in
Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Umlage-schlüssel
abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht.
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Fragestellung:
Kann der Störungsbeseitigungsanspruch auf Rückbau einer baulichen Veränderung
gegen einen Eigentümer verjähren und wenn ja, hat der Störer Ansprüche gegen
die ETG auf Aufrechterhaltung der Störung?
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§ 1004 Abs. 1 BGB, § 22 Abs. 1 WEG
Folgen der Verjährung des RückbauanspruchsBGH, Urteil vom 28.1.2011 – V ZR
141/10, NZM 2011, 327 (zum allgemeinen Grundstücksrecht
BGH, Urteil vom 28.1.2011 – V ZR 141/10 -, NZM 2011, 327
(zum allgemeinen Grundstücksrecht)
Der Störungsbeseitigungsanspruch des § 1004 Abs. 1 BGB unterliegt der
Regelverjährungsfrist des § 195 BGB (§ 902 Abs. 1 Satz 1 BGB findet keine
Anwendung). Die Verjährung des Anspruchs gegen den Störer auf Beseitigung der
Störung (durch den Störer) bedeutet aber nicht, dass der Störer seinerseits einen
Anspruch (gegen den beeinträchtigten Eigentümer) auf Aufrechterhaltung des
beeinträchtigenden Zustandes hat. Die Verjährung des Anspruchs aus § 1004 Abs. 1
BGB hat lediglich zur Folge, dass der beeinträchtigte Grundstückseigentümer die
Störung auf eigene Kosten beseitigen muss bzw. kann.
Beispiel des BGH: Sind auf einem Grundstück fremde Leitungen verlegt, deren Beseitigung der
Eigentümer nach § 1004 BGB verlangen konnte, entsteht nach Verjährung des Anspruchs nicht
ein Recht des Störers, die Leitungen auf dem Grundstück zu halten. Der Eigentümer kann die
Leitungen auf eigene Kosten entfernen.
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Fragestellung:
Müssen bei der Wahl bzw. Wiederwahl einer Verwaltung vergleichbare
Kostenabgebote ähnlich wie der Beschlussfassung über eine
Instandsetzungsmaßnahme eingeholt werden?
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§ 26 WEG
Erfordernis der Einholung von Vergleichsangeboten bei der Verwalterwahl
BGH, Urteil vom 01.04.2011 - V ZR 196/10
Leitsatz:
Angebote von mehreren Verwaltern müssen im Grundsatz vor der Beschlussfassung der
Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor der
Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden.
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Fragestellung:
Wie weit ist das Entscheidungsermessen der Eigentümer bei einer
Beschlussfassung über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gem. § 16
Abs. 3 WEG (Betriebs – und Verwaltungskosten) zu fassen?
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§ 16 Abs. 3 WEG
Gestaltungsspielraum bei der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gem. § 16 Abs.3
WEG
BGH, Urteil vom 01.04.2011 - V ZR 162/10
Leitsatz:
Bei der Änderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG steht den
Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu.
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Fragestellung:
Wann sind Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine
Zentralheizung Sondereigentum?
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WEG § 5 Abs. 2, § 22 Abs. 3
Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum von Heizkörpern und dazugehörigen
Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung
BGH, Urteil vom 08.07.2011 - V ZR 176/10
Leitsatz:
a) Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung
können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum
zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher
anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile
und ähnliche Aggregate.
b) Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum
stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie
von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der
neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind.
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Fragestellung:
Kann die Eigentümergemeinschaft wegen der gem. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG
bevorrechtigten Hausgeldansprüche in der Insolvenz eines Eigentümers in
das betreffende Sondereigentum vollstrecken?
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InsO §§ 49, 27, ZVG § 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, WEG §§ 16, 28
Absonderungsberechtigung wegen der vor Insolvenzeröffnung fällig gewordenen
Hausgeldansprüche
BGH, Urteil vom 21.07.2011 - IX ZR 120/10
Leitsatz:
a) In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers ist die Wohnungseigentümergemeinschaft
wegen der nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten, vor der Insolvenzeröffnung fällig
gewordenen Hausgeldansprüche ohne die Notwendigkeit einer vorherigen Beschlagnahme
des Wohnungseigentums absonderungsberechigt.
b) Sofern die Berechtigten gegen den säumigen Wohnungseigentümer vor der
Insolvenzeröffnung keinen Zahlungstitel erlangt haben, können sie den das
Absonderungsrecht bestreitenden Insolvenzverwalter mit der Pfandklage auf Duldung der
Zwangsversteigerung in die Eigentumswohnung in Anspruch nehmen. Das Prozessgericht
muss in diesem Fall prüfen, ob die Voraussetzungen des Vorrechts gegeben sind.
c) Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Wohnungseigentümers entsteht das
Vorrecht wegen der Hausgeldansprüche an der bis dahin nicht beschlagnahmten
Eigentumswohnung mit der Verfahrenseröffnung.
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§ 548 Abs. 1 BGB; §§ 13, 14 WEG
Verjährung von Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft
gegen Mieter
BGH, Urteil vom 29.06.2011 - VIII ZR 349/10, NZM 2011, 639
Beschädigt der Mieter einer Eigentumswohnung das Gemeinschaftseigentum
außerhalb des räumlichen Bereichs der Mietsache, findet die
Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB auf die Schadensersatzansprüche
der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter keine Anwendung.
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