Vertragliche Schuldverhältnisse 2. Teil

Report
Vertragliche Schuldverhältnisse
2. Teil
Prof. Dr. Klaus Tonner
Sommersemester 2012
Übersicht
• Teil C: Finanzgeschäfte
• § 15 Darlehen
• § 16 Teilzahlungsgeschäfte und
Ratenlieferungsvertrag
• § 17 Zahlungsdienste
• § 18 Bürgschaft
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§ 15: Darlehen
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•
•
Systematik
- Allgemeine Vorschriften, §§ 488-490
- Verbraucherdarlehen, §§ 490-505
- Finanzierungshilfen und Teilzahlungsgeschäfte,
§§ 506-509
• - Ratenlieferungsverträge, § 510
• Gegenstand des Darlehens ist nur das
Gelddarlehen. Das Sachdarlehen ist in §§ 607-610
geregelt. Außerdem gibt es Vorschriften über die
Darlehensvermittlung, §§ 655a-655e.
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§ 15: Darlehen
• Sicherheiten für das Darlehen
• - Immobiliarkredit: Bestellung einer Hypothek
(§§ 1113 ff.) oder einer Grundschuld (§§ 1191
ff.) an einem Grundstück
• - Sicherungseigentum: Eigentumsübergang an
Schuldner aufschiebend bedingt; er erwirbt
zunächst nur ein Anwartschaftsrecht
• - Lohnabtretung (§§ 398 ff.)
• - Bürgschaft (§§ 765 ff.)
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§ 15: Darlehen
• Entstehungsgeschichte
• - Abzahlungsgesetz von 1894, betraf
Teilzahlungsgeschäfte
• - 1971 durch ein Widerrufsrecht ergänzt
• - Verbraucherkreditgesetz von 1990, setzte
Verbraucherkredit-Richtlinie von 1987 um
• - Schuldrechtsreform von 2001: Integration
des VerbrKrG ins BGB
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§ 15: Darlehen
•
•
•
•
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•
Verbraucherkredit-Richtlinie 2008
- erstmals Vollharmonisierung
- Umsetzung mit Wirkung zum 11.6.2010
- zahlreiche Informationspflichten im EGBGB
- zwei Musterbelehrungen
- Grundsatz der verantwortlichen
Kreditvergabe nur marginal verwirklicht
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§ 15: Darlehen
• Vertragsschluss
• - formfrei möglich, bei Verbraucherdarlehen
jedoch Schriftform
• - Darlehensvertrag kann auch durch
Inanspruchnahme einer eingeräumten
Kreditlinie eines Girokontos zustande
kommen, ebenso bei geduldeter Überziehung.
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§ 15: Darlehen
• Nichtigkeitsgründe
• - Wucher nach § 138 Abs. 2
• -- objektiv: auffälliges Missverhältnis. Wird
angenommen, wenn Vertragszins doppelt so
hoch ist wie marktüblicher Zins oder ihn absolut
um 12 % übersteigt.
• -- subjektiv: Ausbeutung der Zwangslage. Wird
bereits angenommen, wenn sich Darlehensgeber
der Einsicht verschließt, der Darlehensnehmer
könnte in einer Zwangslage gehandelt haben.
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§ 15: Darlehen
• Folge eines wucherähnlichen Darlehens:
Rückabwicklung nach §§ 812 ff. Wegen § 817
Satz 2 darf Darlehensgeber aber die
zeitweilige Nutzungsmöglichkeit des
Darlehens behalten, so dass er im Ergebnis
nur die Netto-Raten gemäß dem
ursprünglichen Ratenzahlungsplan
zurückzahlen muss.
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§ 15: Darlehen
• Pflichten der Parteien
• Darlehensgeber: Gebrauchsüberlassung von
Geld
• Darlehensnehmer: Zinszahlung
• Nur diese beiden Pflichten stehen im
Gegenseitigkeitsverhältnis (Synallagma), nicht
dagegen die Rückzahlungspflicht
• Bei zinslosen Darlehen entsteht ein
unvollkommen zweiseitiger Vertrag.
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§ 15: Darlehen
• Die Darlehensschuld ist
Wertverschaffungsschuld
• Es kann auch Zahlung an einen Dritten
vereinbart sein, z.B. im Rahmen von
verbundenen Verträgen gem. § 358.
• Aufklärung über Verwendungsrisiko ist keine
Nebenpflicht. Aufklärungspflicht nur bei
konkretem Wissensvorsprung der Bank
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§ 15: Darlehen
• Zinsen sind grds. nachträglich zu entrichten (§
488 Abs. 2)
• Wird das Gegenteil vereinbart, spricht man von
Bereitstellungszinsen
• Disagio: es wird nicht der volle Betrag ausgezahlt
• Darlehensverträge können auf unbestimmte Zeit
abgeschlossen werden, z.B. Betriebsmittelkredit,
oder als Ratenkredite mit festem Tilgungsplan.
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§ 15: Darlehen
• Als Dauerschuldverhältnis kann der Darlehensvertrag
nur durch Kündigung beendet werden, wenn nichts
anderes vereinbart ist.
• Ordentliche Kündigung (§ 489). Bei gebundener
Sollzinsvereinbarung Kündigung spätestens nach 10
Jahren mit einer Frist von sechs Monaten möglich
• Bei veränderlichem Sollzinssatz Kündigungsfrist von
drei Monaten ohne Mindestlaufzeit
• Zinsanpassungsklausel muss sich auf bestimmte
Kriterien beziehen und Anpassung auch nach unten
erlauben.
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§ 15: Darlehen
• Außerordentliche Kündigung (§ 490)
• - Fristloses Kündigungsrecht des Darlehensgebers
bei Vermögensverschlechterung des
Darlehensnehmers
• - A.o. Kündigungsrecht des Darlehensnehmers bei
Immobiliarkredit mit gebundener
Sollzinsvereinbarung bei berechtigtem Interesse.
Darlehensgeber kann jedoch
Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
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§ 15: Darlehen
• Verbraucherdarlehen
• - Persönlicher Anwendungsbereich:
Unternehmer, § 14/Verbraucher, § 13,
erweitert um Existenzgründer, § 512
• - Einschränkungen des sachlichen
Anwendungsbereichs gem. § 491 Abs. 2
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§ 15: Darlehen
• - Vorvertragliche Informationspflichten, § 491a
Abs. 1. Ausgegliedert in Art. 247 §§ 1-5 EGBGB.
• Es ist die Europäische Standardinformation für
Verbraucherkredite zu verwenden, Anlage 3 zu
Art. 247 § 3 EGBGB.
• Von den zahlreichen Pflichten ist die Angabe des
effektiven Jahreszinses besonders wichtig
• Erläuterungspflicht des Vertragsentwurfs, § 491a
Abs. 3
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§ 15: Darlehen
• - Schriftform: § 492 Abs. 1. Geregelt in § 126,
schließt elektronische Form gem. § 126a ein.
Online-Verträge genügen aber nur Textform (§
126b), die nicht ausreicht.
• - Vertragliche Informationspflichten: § 492
Abs. 2 mit Verweis auf Art. 247 §§ 6-13
EGBGB. U.a. effektiver Jahreszins, Hinweis auf
Widerrufsrecht
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§ 15: Darlehen
• Rechtsfolgen von Formmängeln, § 494
• - fehlende Schriftform oder fehlende
Informationen: Nichtigkeit, wird durch
Auszahlung des Darlehens geheilt
• - fehlender effektiver Jahreszins: gesetzlicher
Zins von 4 % (§ 246)
• - zu niedrig angegebener effektiver Jahreszins:
Sollzinssatz ermäßigt sich entsprechend.
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§ 15: Darlehen
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•
Widerrufsrecht, § 495
- Widerrufsfrist: 14 Tage
- Widerrufsbeginn nicht vor
-- Widerrufsbelehrung gem. Art. 247 § 6 Abs. 2 EGBGB
→Musterbelehrung Anlage 6 EGBGB
-- Vertragsschluss
-- Aushändigung der Vertragspflichtangaben
-- verlängert sich auf einen Monat bei verspäteter
Widerrufsbelehrung oder verspäteten Pflichtangaben (§
492 Abs. 6 Satz 4)
-- unbefristetes Widerrufsrecht, wenn Widerrufsrecht oder
Pflichtangaben nicht nachgeholt werden.
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§ 15: Darlehen
• Verzugszinsen und Anrechnung von Teilleistungen
(§ 497)
• Verzugszinsen betragen 5 % über dem
Basiszinssatz (§ 288)
• § 497 Abs. 3 dreht den Regelfall der
Tilgungsreihenfolge bei Teilleistungen (§ 367 Abs.
1) um: zuerst die Kosten, dann die
Hauptverbindlichkeit und zuletzt die Zinsen.
Dadurch wird die Schuldturmproblematik
vermieden.
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§ 15: Darlehen
• Gesamtfälligstellung (§ 498)
• Bei Schuldnerverzug zulässig, aber an
Voraussetzungen gebunden:
• - Verzug mit zwei Monatsraten; qualifizierter
Ratenverzug (§ 498 Abs. 1 Nr. 1)
• - Fristsetzung der Bank (14 Tage, § 498 Abs. 1
Nr. 2)
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§ 15: Darlehen
• Besondere Kündigungsrechte
• - Bank darf Darlehen mit festgelegter Laufzeit
nicht kündigen (§ 499 Abs. 1)
• - Verbraucher darf Vertrag ohne
Laufzeitvereinbarung jederzeit kündigen (§
500 Abs. 1)
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§ 15: Darlehen
• Verbraucher darf vorzeitig zurückzahlen (§ 500 Abs. 2),
aber
• Vorfälligkeitsentschädigung (§ 502)
• § 502 legt Höchstgrenzen fest:
• - 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags
• - die Sollzinsen, die der Verbraucher noch hätte
entrichten müssen.
• Ist der sog. Zinsmargenschaden der Bank geringer, so
darf nur dieser verlangt werden. Seine Berechnung
(nach Kriterien der Rspr.) ist allerdings kompliziert.
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§ 16: Teilzahlungsgeschäfte und
Ratenlieferungsvertrag
• Finanzierungshilfen, §§ 506-509
• - Zahlungsaufschub, § 506 Abs. 1 u. 2
• - Teilzahlungsgeschäft. Legaldefinition in § 506
Abs. 3. Zu den Informationen gehören auch
der Barzahlungspreis (Art. 247 § 12 EGBGB)
und der Gesamtbetrag (Art. 247 § 6 EGBGB).
Statt Widerrufsrecht kann Rückgaberecht
eingeräumt werden (§ 508 Abs. 1).
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§ 16: Teilzahlungsgeschäfte und
Ratenlieferungsvertrag
• Ratenlieferungsvertrag (§ 510)
• - wiederkehrende Leistungen, z.B.
Zeitschriftenabo (§ 510 Abs. 1)
• - Online-Vertragsschluss möglich (§ 510 Abs.
2)
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§ 17: Zahlungsdienste
• §§ 675c-676c regeln Verträge zwischen der
Bank und ihren Kunden, insbes.
Überweisungsvertrag
• Europäischer Hintergrund:
• - Überweisungs-Richtlinie, 1997
• - Zahlungsdienste-Richtlinie, 2007: schafft den
einheitlichen europäischen Zahlungsraum
(Single European Payment Area, SEPA)
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§ 17: Zahlungsdienste
• - Anwendungsbereich (§ 675c): die im
Zahlungsdiensteaufsichtsgesetz (ZAG)
aufgeführten Bankgeschäfte
• - Informationspflichten: § 675d i.V.m. Art. 248
EGBGB (19 Paragrafen)
• - Ein Einzelzahlungsvorgang heißt
Zahlungsdienstevertrag (§ 675f Abs. 1), ein
Girovertrag Zahlungsdiensterahmenvertrag (§
675f Abs. 2)
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§ 17: Zahlungsdienste
• PIN, TAN, elektronische Signaturen oder
Passwörter heißen
Zahlungsauthentifizierungsinstrument (§ 675j)
• - Kunde muss Diebstahl anzeigen (§ 675l)
• - Bank (Zahlungsdienstleister) muss Karte bei
Diebstahlsanzeige sperren (§675m)
• - Bank darf sich an „Kundenkennung“
(Kontonummer) orientieren (§ 675r)
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§ 17: Zahlungsdienste
• Überweisungsdauer; zentrales Anliegen von
SEPA: ein Tag nach Zugang des Auftrags bei
der Kundenbank muss Betrag bei
Empfängerbank eingehen (§ 675s), diese muss
unverzüglich Wertstellung vornehmen (§
675t).
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§ 17: Zahlungsdienste
• Haftung
• - in Anweisungsfällen (Fehlüberweisungen): Bank
muss Betrag rückerstatten, wenn sie ohne Auftrag
oder unter Missachtung eines rechtzeitigen
Widerrufs überweist (§ 675u).
• - Missbrauch von Zahlungskarten (§ 675v)
• -- Karteninhaber haftet auch ohne Verschulden
bis 150 EUR.
• -- Karteninhaber haftet bei Vorsatz und grober
Fahrlässigkeit unbeschränkt.
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§ 17: Zahlungsdienste
• -- Keine Haftung nach Diebstahlsanzeige
• -- Rspr. nimmt Anscheinsregel an, wonach bei
Verwendung der richtigen PIN der Inhaber die
Karte benutzt hat.
• - Besonderheiten bei Einsatz der Kreditkarte im
Mailorderverfahren: Rspr. nimmt abstraktes
Schuldversprechen zwischen
Kreditkartenunternehmen und
Vertragsunternehmen an → keine Haftung des
Vertragsunternehmens
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§ 17: Zahlungsdienste
• Besonderheiten bei Lastschriften
• - Kunde kann Rückbuchung verlangen, wenn
Betrag ungewöhnlich hoch ist (§ 675x)
32
§ 18: Bürgschaft
• Funktion, Abgrenzung
• - akzessorisches Sicherungsmittel für i.d.R.
Darlehen
• - Bürgschaftsvertrag zwischen Gläubiger und
Bürgen; einseitig verpflichtender Vertrag
• - abzugrenzen vom Schuldbeitritt. Dieser ist
nicht akzessorisch und bedarf nicht der
Schriftform.
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§ 18: Bürgschaft
• Bürgschaft mehrerer
• - Mitbürgschaft (§ 769) → Gesamtschuldner
• - Nachbürgschaft: Nachbürge haftet dem
Gläubiger, wenn Hauptbürge nicht zahlen
kann.
• - Rückbürgschaft: Rückbürge haftet dem
Hauptbürgen, wenn dieser keinen Regress
beim Hauptschuldner erlangen kann.
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§ 18: Bürgschaft
• Schriftform erforderlich (§ 766) außer bei
kaufmännischer Bürgschaft (§ 350 HGB)
• Nichtigkeit der Bürgschaft wird diskutiert bei der
Angehörigenbürgschaft. Nach heutiger Rspr.
sittenwidrig bei
• - Näheverhältnis und
• - krasser Überforderung des Bürgen
• Bürgschaft ist nach § 312 (Haustürgeschäft) nur
widerrufbar, wenn auch das Hauptgeschäft ein
b2c Vertrag ist (EuGH Dietzinger)
35
§ 18: Bürgschaft
• Akzessorietät der Bürgschaft
• - Bürgschaft steht und fällt mit der
Hauptforderung
• - aber: Bürgschaft für eine künftige Forderung
möglich
• - dadurch auch Erweiterung der abgesicherten
Hauptschuld möglich, wenn von vornherein
vereinbart
• - Höchstbetragsbürgschaft
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§ 18: Bürgschaft
• Pflichten und Rechte des Bürgen
• - grds. nur subsidiäre Haftung des Bürgen →
Einrede der Vorausklage, § 771
• - aber: selbstschuldnerische Bürgschaft
möglich (§ 773 Nr. 1)
• - kaufmännische Bürgschaft ist stets
selbstschuldnerisch
• - Bürge kann (Form-)Nichtigkeit geltend
machen oder anfechten
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§ 18: Bürgschaft
• Gegenrechte des Bürgen
• - Bürge kann Einreden des Hauptschuldners
geltend machen, selbst wenn dieser darauf
verzichtet hat (§ 768), z.B. Verjährung
• - während Anfechtungsfrist hat Bürger
dilatorische (vorübergehende) Einrede (§ 770
Abs. 1)
• - Leistungsverweigerungsrecht des Bürgen,
solange Gläubiger aufrechnen kann (§ 770 Abs. 2)
38
§ 18: Bürgschaft
• Ansprüche des Bürgen gegen den Schuldner
• - gesetzlicher Forderungsübergang (cessio legis), wenn
Bürge zahlt (§ 774 BGB)
• - Schuldner kann Einwendungen, die er gegen den
Gläubiger hat, auch gegen Bürgen geltend machen (§
774 Abs. 1 S. 3)
• - Anspruch des Bürgen auf Befreiung bei
Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des
Hauptschuldners (§ 775)
• - Aufwendungsersatzanspruch (§ 670) des Bürgen
gegen Hauptschuldner bei entsprechender
vertraglicher Vereinbarung, z.B. bei Avalkredit
39
§ 18: Bürgschaft
• Beendigung
• - Aufgabe einer Sicherheit durch den
Hauptschuldner (§ 776)
• - Bürgschaft auf Zeit (§ 777)
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§ 19: Mietrecht
• Historische Entwicklung
• - Mietrecht des BGB unterscheidet nicht zwischen
Miete beweglicher und unbeweglicher Sachen
• - im Ausgangspunkt durch Privatautonomie
gekennzeichnet
• - „Tropfen sozialistischen Öls“ (Gierke):
• -- Kündigungsrecht bei Gesundheitsgefährdung
• -- „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566)
41
§ 19: Mietrecht
• Erste Mieterschutzbestimmungen im 1.
Weltkrieg
• In der Weimarer Republik Mieterschutzgesetz:
Kündigungsschutz und Regelung der
Mieterhöhung. Mieterhöhungen für
Neubauten leichter möglich.
• Mietstopp durch die Nazis (1936)
• Wohnraumzwangsbewirtschaftung im und
unmittelbar nach dem 2. Weltkrieg.
42
§ 19: Mietrecht
• Langsame Liberalisierung im Altbau durch
Bundesmietengesetze
• Im Neubau entweder freie Mietvereinbarung
oder bei öffentlicher Förderung Kostenmiete
• 1960 Freigabe der Mieten
• 1. und 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz
(1971 bzw. 1975)
• 2001 Überführung des Wohnungsmietrechts
ins BGB
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§ 19: Mietrecht
• Systematik
• - Mietrecht regelt jede entgeltliche
Gebrauchsüberlassung
• - das Gesetz unterscheidet einen allgemeinen
Teil für Mietverhältnisse aller Art (§§ 535548), einen zweiten Teil über Mietverhältnisse
über Wohnraum (§§ 549-577a) und einige
Vorschriften zum Gewerberaummietrecht (§§
578-580a)
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§ 19: Mietrecht
• Abgrenzungen:
• - Dienst- und Werkvertrag: Verpflichtung zu
einer Tätigkeit; Mischform ist der
Beherbergungsvertrag
• - Sachdarlehen: Sachen gleicher Art und Güte,
nicht dieselbe, müssen zurückgegeben werden
• - Leihe: unentgeltlich
45
§ 19: Mietrecht
• Zustandekommen des Vertrags
• - nur für den Wohnungsmietvertrag gilt
Schriftform (§ 550)
• - Teilnichtigkeit bei Überschreitung der
ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20
% (§ 134 i.V.m. § 5 WiStG). Allerdings darf
Vermieter die Kostenmiete verlangen.
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§ 19: Mietrecht
• Hauptpflichten des Vermieters
• - Gebrauchsüberlassung durch Einräumung des
unmittelbaren Besitzes
• - Instandhaltung. Schönheitsreparaturen werden
jedoch regelmäßig vertraglich dem Mieter
auferlegt. Eine umfangreiche Rspr. setzt dem
bestimmte Grenzen. Z.B. darf keine
Anfangsrenovierung verlangt werden. Bei
laufenden Schönheitsreparaturen muss ein
Fristenplan vereinbart werden.
47
§ 19: Mietrecht
• Pflichten des Mieters
• - Zahlung der Miete
• - Rückgabe der Mietsache bei Vertragsende (§
546)
• Gewährleistung
• - Mangelbegriff, § 535 Abs. 1 Satz 2: Kein
vertragsgemäßer Gebrauch möglich.
Beschaffenheitsvereinbarungen und
Umweltbeziehungen spielen eine Rolle.
48
§ 19: Mietrecht
• Rechte bei einem Mangel
• - Minderung, § 536 Abs. 1. bis zu 100%
möglich
• - Schadensersatzanspruch, § 536a.
Verschuldensunabhängig bei bereits zu Beginn
bestehendem Mangel, sonst
verschuldensabhängig. Vertragliche
Ansprüche Dritter denkbar → Vertrag mit
Schutzwirkung zugunsten Dritter
49
§ 19: Mietrecht
• - Selbstbeseitigungsrecht des Mieters (§ 536a
Abs. 2)
• - Keine Ansprüche des Mieters bei Kenntnis (§
536b)
• - Anzeigepflicht des Mieters (§ 536c). Ohne
Anzeige können die in § 536c Abs. 2
bezeichneten Rechte (Minderung!) nicht
geltend gemacht werden.
50
§ 19: Mietrecht
• Beendigung des Mietverhältnisses
• - Befristetes Mietverhältnis endet durch
Zeitablauf (§ 542 Abs. 2)
• - sonst wie bei allen Dauerschuldverhältnissen
Unterscheidung zwischen ordentlicher und
außerordentlicher Kündigung
• - Ordentliche Kündigung grds. möglich (§ 542 Abs.
1), bei Wohnraum aber nur bei bestimmten
Gründen (§ 573) und mit bestimmter
Kündigungsfrist (§ 573c).
51
§ 19: Mietrecht
• Außerordentliche Kündigung
• - wichtiger Grund (§ 543 Abs. 1),
Regelbeispiele (§ 543 Abs. 2)
• -- wichtig für den Mieter: Nichtgewährung des
vertragsgemäßen Gebrauchs
• -- für den Vermieter: Zahlungsrückstand mit
zwei Monatsmieten
• - Abmahnung hat vorauszugehen
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§ 20: Mietverhältnisse über
Wohnraum
• - §§ 549 ff. gelten nicht für Geschäftsraum und nur
eingeschränkt für Studenten- oder Jugendwohnheime
(§ 549 Abs. 3)
• - bei Zwischenvermietung ist Mieter durch § 565
geschützt
• - Kaution (§ 551): höchstens das dreifache der
Nettomiete, Kaution muss angelegt werden
• - Untervermietung (§ 553): Zustimmung des Vermieters
erforderlich, aber Anspruch des Mieters auf
Zustimmung bei berechtigtem Interesse.
Untervermietung muss dem Vermieter zumutbar sein.
53
§ 20: Mietverhältnisse über
Wohnraum
• - Instandhaltung und Modernisierung (§ 554).
Instandhaltung muss geduldet werden, bei
Modernisierung Abwägungsklausel. Zu
erwartende Mieterhöhung muss angekündigt
werden. Änderungen bei energetischer
Modernisierung zu erwarten.
• - Barrierefreiheit (§ 554a): Duldungspflicht des
Vermieters. Weitere Duldungspflichten z.B. bei
„Satellitenschüssel“.
54
§ 20: Mietverhältnisse über
Wohnraum
• - Betriebskosten (§ 556)
• Betriebskosten können zusätzlich zur
Grundmiete umgelegt werden, wenn eine
Kaltmiete (Netto-Miete) vereinbart ist, nicht
dagegen bei Warmmiete (Brutto-Miete,
Inklusiv-Miete). Zwischenformen denkbar, bei
denen nur einzelne Betriebskosten umgelegt
werden dürfen (Brutto-Kaltmiete: nur
Heizungskosten, Teil-Inklusiv-Miete).
55
§ 20: Mietverhältnisse über
Wohnraum
• - Abschließende Aufzählung der
Betriebskosten in der BetrKV
• - Vorauszahlung (jährliche Abrechnung) oder
Pauschale (§ 556 Abs. 2). Durchführung der
Abrechnung in § 556 Abs. 3 geregelt.
• - Umlegungsmaßstab (§ 556a): nach
Wohnfläche, wenn nicht anders vereinbart.
Zwingende Vorschriften allerdings in der
HeizkostenVO.
56
§ 20: Mietverhältnisse über
Wohnraum
• Betriebskostenerhöhung (§ 560)
• - bei Pauschale: durch Erklärung des
Vermieters, eingeschränkt möglich bei
rückwirkender Erhöhung (§ 560 Abs. 1). Bei
Ermäßigung von Betriebskosten Herabsetzung
der Pauschale (§ 560 Abs. 2).
• - bei Vorauszahlung: Anpassung auf
angemessene Höhe (§ 560 Abs. 3).
57
§ 20: Mietverhältnisse über
Wohnraum
• Mieterhöhung
• - Staffelmiete (§ 557a) und Indexmiete(§
557b) haben geringe Bedeutung.
• - Mieterhöhung kann auch vereinbart werden.
• - Regelfall ist jedoch das
Vergleichsmietenverfahren (§ 558 ff.).
Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen
Vergleichsmiete, wenn Miete ein Jahr lang
unverändert war.
58
§ 20: Mietverhältnisse über
Wohnraum
• Vergleichbarkeit heißt vergleichbare Art, Größe,
Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (§ 558 Abs. 2)
• Die Vergleichbarkeit wird begründet durch
• - Mietspiegel (§ 558c, häufig)
• - qualifizierten Mietspiegel, Datenbank (§§ 558d, 558e,
selten)
• - Sachverständigen-Gutachten (§ 558 Abs. 2 Nr. 3,
häufig)
• - drei Vergleichswohnungen (§ 558 Abs. 2 Nr. 4, häufig)
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§ 20: Mietverhältnisse über
Wohnraum
• Kappungsgrenze (§ 558): innerhalb von drei
Jahren darf sich die Miete nicht um mehr als
20 % erhöhen.
• Umlage von Modernisierungskosten (§ 559):
jährliche Miete kann um 11 % erhöht werden,
nicht jedoch bei Aufwendungen für
Instandhaltung.
60
§ 20: Mietverhältnisse über
Wohnraum
• Wechsel der Vertragsparteien
• - seitens des Mieters: Schutz der
Familienangehörigen im Todesfalle gemäß §
563
• - seitens des Vermieters: „Kauf bricht nicht
Miete“ (§ 566). Erwerber tritt in bestehende
Mietverträge ein.
61
§ 20: Mietverhältnisse über
Wohnraum
• Kündigung
• - außerordentliche fristlose Kündigung
• Die a.o. Kündigungsgründe des § 543 werden
ergänzt durch § 569:
• - Gesundheitsgefährdung (§ 569 Abs. 1)
• - Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2)
• Ultima-ratio-Prinzip ist zu beachten
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§ 20: Mietverhältnisse über
Wohnraum
• Ordentliche Kündigung
• Kündigungsgründe
• - erhebliche Vertragsverletzung des Mieters (§
573 Abs. 2 Nr. 1): Nichtzahlung der Miete
• - Eigenbedarf des Vermieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 2).
Zahlreiche Entscheidungen des BVerfG auf der
Basis von Art. 14 GG. Vermieter muss
„vernünftige und billigenswerte Gründe“ haben.
• - angemessene wirtschaftliche Verwertung des
Grundstücks (§ 573 Abs. 2 Nr. 3)
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§ 20: Mietverhältnisse über
Wohnraum
• - Kündigungsfristen in § 573c geregelt
• - vertraglicher Kündigungsausschluss in
Grenzen zulässig
• - Härteklausel, § 574
• - Zeitmietvertrag, § 575
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