GAYRİMENKUL HUKUKUNDA SON GELİŞMELER antalya 11 2013

Report
KENTSEL DÖNÜŞÜM:HUKUKİ
ÖZELLİKLER,UYGULAMALAR,
AKSAMALAR, ÇÖZÜM ÖNERİLERİ:
Afet Yasası Kapsamındaki Kentsel
Dönüşüm Gayrimenkul Alanında özel
bir ÇAĞ açıyor.
6306 SAYILI YASANIN 5 KARAKTERİSTİK
ÖZELLİĞİ:
• Afet Yasası ile gelen Kentsel Dönüşümü önemli
kılan 5 özellik:
• 1-Olağanüstü bir yoldur .
• 2-Geçicidir.
• 3-Kamusal sözleşmeler ve uygulamalar
dönemidir.
• 4- Nehir kanundur.
• 5-Fırsatlar getirmiştir.(Yasallık, estetik
olma,zenginleşme)
1-OLAĞAN-ÜSTÜLÜK:
• Olağanüstü yoldur, çünkü;Yasa, AFET tehdidine
dayanmaktadır, MÜCBİR SEBEP ve KAMU
YARARI kavramlarını baz aldığı için normalde
dokunulmaz olan bazı hak ve hürriyetlere
dokunur.Anayasa 119.maddedeki olağanüstü
hal hükümlerine benzemektedir.
.
• Bu olağanüstülük 4 açıdan dikkati çeker:
• a-Kişi hak ve özgürlüklerine müdahale etmektedir,
kamu yararını öne çıkarmaktadır. Normalde, kişi
hakları ve özgürlüklerinden olan, mülkiyet hakkı,
kişinin kendi seçtiği yerde ikamet hakkı, iradi
olarak sözleşme yapma hakkı … gibi haklar zor
sınırlanırken, bu yasa; yaşama hakkı ve kamu
yararını diğerlerine üstün tutarak, onları geçici
sınırlandırmaktadır.
.
• Yasa ,Bazı Temel kanunların üstündedir.
• Türkiye’de bazı yasalar çok güçlüdür ve Anayasa gibi
görülürler. 6306 s.Afet yasası bunların üstündedir:
–
–
–
–
–
–
–
–
Orman kanunu, ve Anayasa 169,170
Zeytincilik kanunu,
Turizm teşvik kanunu,
Kültür ve tabiat varlıklarına dair kanun(SİT alanları)
Kıyı kanunu,
Mera Kanunu,
Boğaziçi geri görünüm ve etkilenme açısından Boğaziçi kanunu,
-Askeri bölgeler kanunu
.
• b-Ülkenin ve özelde Kentin doğal olarak çarpık
büyümesine ve plansızlığına KAMUSAL bir müdahaledir.
Ülkenin tamamını AFET BÖLGESİ olarak görmüş ve
tamamına müdahale etmekte, kamu kurumlarının
tamamını SEFERBER etmektedir.
• c-Devlet kamu hizmeti için harç ve resim
almamaktadır:Kamu, her işi için vatandaştan vergi,
resim ve harç alır.Hem yenilemede görevli, hem yetkili,
hem de kamusal hizmetin karşılığı VERGİ,HARÇ VE
RESİMLER iken , bunları da almaktan yasaklıdır.
.
• d-İmarda merkeziyetçilik getirmektedir.
• Özal dönemine kadar imarda İMAR VE İSKAN
BAKANLIĞI ya da BAYINDIRLIK BAKANLIĞI tüm ülkeyi
planlıyordu ve yeterli teknik imkan ,bilgi ve eleman
olmadığı için de PLANSIZ YAPILAŞMALAR dönemi
olmuştu, ülkeyi saran batıya göç hamlesi ile de büyük
şehirlerde kontrol edilemez büyüme
olmuştu.Merkezileşmenin karşıtı olarak MAHALLİ
LİBERALİZM uyugulandı, küçük belde belediyeleri, ilçe
belediyeleri oluşturuldu, bu defa da her biri farklı
anlayışta ‘’ feodal beylere ‘’ benzeyen yapılar oluştu,
bunlar da kendi yaptıkları imar uygulamaları ya da
kaçaklarla başka bir çarpık yapılaşma getirdiler.
.
• Son yıllarda küçük belediyelerin kapanması
olumluydu, devamında Afet Yasası ile buna da
temel neşter vurulmuş oldu. ŞEHİRCİLİK adına
başıboş planlama durduruldu, bu da büyük
ölçekte MERKEZİYETÇİLİĞE dönüş
sağladı.Ancak, uygulamanın geçiciliğine dikkat
çekmek gerekmektedir.
2-GEÇİCİLİK:
• Geçicidir; Çünkü; AFET DURUMU DAİMİ BİR
DURUM DEĞİLDİR.SÜRELİDİR:Afet Riski
altındaki alanları İYİLEŞTİRME, TASFİYE ,
YENİLEME VE GÜZELLEŞTİRME amacı
güder.(Kanun madde 1)Bunlar bitince yasa da
fonksiyonunu yitirecek.(1959 tarihli Afet
kanunu var, halen geçerli ve bu kanun lokal
çözümler getiriyor, bölgesel ve ülkenin
tamamını afet bölgesi olarak gören bu yasa ise
farklıdır.)
3-KAMUSAL SÖZLEŞMELER VE
UYGULAMALAR
• Kamusal Sözleşmeler ve uygulamalar
dönemidir; çünkü; kanunda , ana hedef
kişilerin birbiriyle ya da devletle ya da onun
adına Toki’yle ya da Belediyelerle sözleşme
yapması ilke olarak belirtilmiş ama, bu
olmazsa, devletle iradi ya da mecburi
sözleşmeler getirilmiştir. Genelde sözleşmeler
normal hukuk alanında iken idari sözleşmeler
gündemde ağırlık kazanacaktır.
4-NEHİR ÖZELLİKLİ BİR YASADIR.
• Nehir özellikli bir yasadır.
– 6306 sayılı kanun birçok ilave yeni kanun ve
mevzuat çıkmasına yol açacak niteliktedir.Mevcut
haliyle Anayasa’da bazı maddelerin değişmesi,
imar , belediye , medeni kanun, borçlar kanunu
gibi bazı temel yasalarla birçok yönetmeliğin
değişmesi halinde işlerlik kazanacaktır. Bu
mevzuatın değişmesi de zamanla olmak
zorundadır.
.
• 6306 sayılı yasanın tamamlayıcısı olarak İmar Kanunu
değişiklik çalışmaları halen meclistedir.
• Afet yasasının ihtiyaca göre bazı maddeleri değişmiştir.
• Uygulama yönetmeliği üç defa değişikliğe uğramıştır.
• Planlı alanlar tip imar yönetmeliği çıkmış ve 6 ay içinde
2 defa değişmiştir.
• Kat Mülkiyeti yasasında değişmeler olmak zorundadır.
• Bütün bu çalışmalar, 6306 s. Yasanın etkinliğini artırmak
amacını güder.
4-Fırsatlar getirmiştir.(Yasallık, estetik
olma,zenginleşme)
• Yasallık Fırsatı: Türkiye’de , hem şehir hem kırsalda binaların
büyük kısmı kaçaktır. Afet Yasası, bu kaçak ve eski binalara
yenilenme ve yasallaşma fırsatı tanımıştır. Yasal olmak
insanlara hem güven hem de geleceğe doğru olumlu bir
mirastır.
• Estetik Binalar: Binalar, estetik bir yapıda olursa, kent
güzelleşir ve içindeki insanlar ruhsal, fiziksel daha rahat
eder. Bu çerçevede, binaların bölgesel mimari ile uyumlu
olması ve mimariyi de geliştirecek tarzda yapılması gerekir.
Bakanlık, Planlı alanlar yönetmeliğinde, şehirlerin
güzelleşmesi için gerekirse binaların dış cephelerine
müdahale imkanı da getirmiş, yine, yöresel mimariye uygun
yapılarda özel teşvik uygulaması getirmektedir, bunlar bina
ve kent estetiğine olumlu yansıyacaktır.
.
• Zenginleşme fırsatı:
• Ülkenin tamamında yürütülecek inşai
faaliyetler, bir çok sektörü canlandırmaktadır.
Eski yapıların yerine yapılan yenilerinin ise
bazen birkaç katı daha değerli olduğu
görülmektedir.
2-Mevcut gayrimenkul mevzuatı bu yapıyı
kaldırır mı?
-Ülkedeki mevcut binaların 6.5 milyon adedini
bakanlık çürük olarak vasıflandırıyor. Yenileme
hızını düşürecek faktörleri ortadan kaldırmak için
kanuna özel maddeler konmuş durumda.
-Gayrimenkul sadece bir konut ya da barınma
aracı değil, aynı zamanda bir milli zenginlik…
İnsanlar ev, arsa ya da işyeri olarak bu
varlıklarına sahip çıkıyorlar.
.
• Gayrimenkulün yani toprak ve üzerine yapılan
değerlerin tek bir mevzuatta toplanması lazım.
• Gayrimenkulü düzenleyen 200 civarında mevzuat
var.Bu mevzuatın onlarcası birbiriyle çelişkili ,
bazısı diğerini iptal etmiş görünüyor, ama geçerli
mi geçersiz mi, tartışmalı.
• Afet Yasasının hedeflediği yasal,meşru,depreme
dayanıklı, estetik , enerji dostu binalar ve
yaşanabilir çevrenin sağlanabilmesi için başka
desteklere ihtiyaç var.
KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ HIZLANDIRACAK
ÖNERİLER.
• Özel gayrimenkul temel yasası:
Gayrimenkule ait 200 civarında yasa var. Bu
yasaların bir kısmı Osmanlı zamanından bir kısmı
Cumhuriyetin ilk yıllarından kalma.Bu yasaların
birbiriyle çelişen ,uyuşmayan hükümleri var.Bu
yasaların tamamını ele alan ve çelişkileri gideren
bir ana gayrimenkul yasasına ihtiyaç var.
.
• Özel gayrimenkul Mahkemesi :Gayrimenkule ait
değerlerin çok büyük olmasına rağmen , ÖZEL BİR
MAHKEMESİ bile yok.Bu davalar, hala ADLİ mahkemede
mi, İDARE mahkemelerinde mi görülür, tartışmalar
var.Yargıtay farklı, Danıştay farklı düşünmekte.
• Çok sınırlı bir ekonomik büyüklüğe sahip telif hakları ve
marka-patent sektörü için şu anda 20 ye yakın ihtisas
mahkemesi var, bu sektörde dönen resmi para yaklaşık
yıllık 200 milyon dolar…Deniz ticareti için bile özel
mahkemeler var.
.
• Mahkemelerde de zaten bu davalar alacak,nüfus,bazen
boşanma davalarına bakan mahkemelerde
yürüyor.Halbu ki, kadastro, tapu, orman, havza, sit
alanı,imar,vakıflar, tarım arazileri gibi temel mevzuatı
bu alanda 15-20 yıl çalışmış bir hakim anlayabiliyor.
Avukatlarda da ihtisas olmadığı için bu konularda
davalar yanlış açılabiliyor.
• Bir konuda ihtilaf çıkınca kolay çözülemiyorsa, o alanda
hak sahipleri de yatırımcılar da iş yapmak istemez.
.
• Müteahhitlerin sanayici sayılması:
• Gayrimenkulün özel ayakları olan
müteahhitlerin ve emlakçilerinde özel
KANUNU yok. Müteahhitlik yasası çıkmalı,
müteahhitler sanayici sayılmalı:Müteahhitlerin
bir KANUNU YOK. Müteahhitler , borçlar
kanunundaki istisna ve eser sözleşmesine göre
iş yapıyor.Bir marangoz masayı, ressam tablo
siparişini bu sözleşmeye göre yapıyor.
.
• Müteahhit, bazen 50-100 milyon dolarlık bir
imalatı yapıyor , 3-5 yıl sürüyor, yüzlerce
işçi,teknoloji,
beceri,sermaye,pazarlama,satışdan oluşan bir
organizasyon, hala esnaf ya da taci olarak
niteleniyor.Halbu ki, ciddi bir imalattır ve
sanayici sayılmalıdır.Ürettiği ürüne 5-20 yıla
kadar GARANTİ vermek zorunda yasal
olarak.Bu tüccar olabilir mi?
.
• Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ana konuları
yasada düzenlenmeli:Kat karşılığı yada inşaat
sözleşmeleri, özel bir yasa ile yeniden
tanımlanmalı, böyle önemli ve hayati bir konu,
eser sözleşmeleri genel başlığından
çıkarılmalıdır.Borçlar kanunun 79 maddesi sadece
kira sözleşmesine ayrılmışken, eser sözleşmesine
sadece 16 madde ayrılmıştır. Bu sözleşme, özel
olarak ayrı bir kanunla düzenlenmeli, haklar,
yükümlülükler,süreler son derece açık ve kolay
uygulanır şekilde hazırlanmalıdır.
.
• Emlak Kanunun çıkması:
• Emlak sektörü, gayrimenkülü güvene dayalı iç ve
dış müşteriye nasıl pazarlayacak? Yetkisi nedir,
kuralları nedir, meslekmidir, tartışmalı.
• Emlakçiye kanun ‘’ simsar ‘’ diyor.Halbu ki, Emlak
sektörü, ticari olarak gayrimenkul sektörünün
ürününü satan bir piyasadır, kentsel dönüşüm
sonucu üretilen varlıkları iç ve dış piyasada
pazarlayacaktır. Sorumluluk ve hakları kanunla
belirlenmelidir.
.
• Gayrimenkul piyasasında alıcıyı risklerden
koruyan hükümler getirilmelidir.
İç piyasada ya da dış piyasalarda ofis ve daire satan
müteahhit ya da emlakçinin bu yetkisi tanımlanmalı,
imal edenin ayrı, satanın ayrı ilkeleri olmalıdır.Bu
konuda yasal boşluklar vardır ve sektör
dolandırıcılığa açık haldedir.Ülke imajının sarsılması
halinde güven kolay kurulamaz. Bu bakımdan
özellikle iskanı bitmemiş binalarda ek tedbirler ve
alıcıyı koruyan ek sigortalar getirilmelidir.
.
• Yanıltıcı Reklamlar : Hem ülke içinde hem ülke
dışında yapılan reklamlarda, gerçekle alakası
olmayan hayali özellikler vaadedilerek satışa arz
yapılıyor.Saağlam iş yapan müteahhitler de bu
haksız rekabbetten zarar görüyor.Yeni Tüketici
kanunu 7 Kasım da mecliste kabul edildi, burada
yanıltıcı reklam verene 200 binliraya kadar ceza
veriliyor ama bu ceza, mağdurun cebine değil
devletin bütçesine gidiyor.Burada, mağduriyetin
giderilmemesi halinde HAPİS tehdidi yer almalıdır.
.
• Önödemeli Satışlar için Tüketici Kanunu’nun
getirdiği yenilik:Yapı Ruhsatı alınmadan, kişilerden
bedel alınmaması yasalaştı, yerinde bir
uygulamadır.Büyük projeler için bakanlıktan izin
alması, sigorta istenmesi ya da teminat yatırması
ise mağduriyetleri önleyecektir, yasa
olumludur.Tüketicinin 14 güne kadar alımdan
dönebilmesi olumlu ancak konut teslimine kadar
herhangi bir zamanda dönme imkanı ise firmaları
sıkıntıya sokabilecektir.
UYGULAMA SORUNLARI.
• Bina üzerindeki ipotek hacizler ve şerhler: Bina
yıkılınca, kanun gereği, arsa payına yüklenecek ve
aktarılacaktır. Ama, ipotek alacaklısı örneğin bir
kredi vermiş bir banka ise, bu kredisini geri
çağıracaktır. Geçen hafta bir banka, bu şekilde bir
krediyi kat etmiş ve hissenin maliki, 10 yılda
ödeyeceği borcu 1 ay içinde ödeyemezse
batacaktır. Bu tip alacaklar için özel madde
eklenerek, mağduriyet önlenmelidir. Çünkü
burada kamusal bir güç ve mücbir sebeple yani
borçlunun iradesi olmadan bir sonuç vardır.
.
• Riskli binanın yenilenmesine karşı çıkan hissedarın payının
satılmasında 3. şahısların ihaleye katılması:
Dönüşüm ve yenilemeye karşı çıkan malik hissedar,
bazen gerçekten mağdur ve haklı olabiliyor. Bu kişinin hissesini
komşuları şu veya bu şekilde almak istemezlerse, bakanlık ‘’
satın alabilir’’ deniyor, alır, değil, alması için de bir süre
konmamış.Komşular almazsa, 2.satışta bakanlığa değil
3.kişilerin, yatırımcıların girebileceği bir satışa imkan verilmesi
faydalı olacaktır.Eğer, hisse değeri çok yüksek çıkarsa,
komşular almayacak, bakanlık da almazsa, hisse eski malikte
kalmaya devam edecek ama, tapudaki şerhten dolayı işlem
yapılamayacaktır.
.
• Tüm malikler binayı yeniden yapmakta ittifak
halinde iseler:
– Bina eski deprem yönetmeliği zamanında yapılmış
ise binanın riskli olduğu farzedilmektedir.Burada,
artık risk raporu alınması, prosedürlerin takibi
aranmamalı, binanın tüm malikleri tek taraflı
başvuru ile bakanlığa müracaat edip yenileme
yapabilmelidir.Bu durumda, 3-5 aylık bir zaman
kaybı ve risk raporu için yapılacak masraflar da
olmayacaktır.Bu kanunun hedeflediği’’ anlaşarak
çözüm ‘’ mantığına uygun olacaktır.
.
• Emsal olarak tam kullanılmış binalarda durum:
– İstanbul’un birçok bölgesinde, bina emsali 5-8
arasıdır, yani 100 metrekare arsaya 500-800
metrekare bina yapılmıştır.Bu binaların dönüşmesi
yasanın uygulama alanında zordur ve avantaj
bulamamaktadır.Müteahhite ya da inşaatçıya bir
pay çıkmadığı için, bina maliklerinin kendi
binalarını yapmaları ihtimali ya da hakediş-taahhüt
usülü inşaat yaptırmaları dışında çözüm
kalmamaktadır.Bu tip yapılar için çok uzun vadeli
ödeme sistemi getirilmelidir.
.
• Bu şekildeki binalar için, piyasada yeni
formüller üretilmektedir, ancak bu formüllerin
dikkatlice hazırlanması gerekmektedir.İnşaatı
yapacak firma, inşaatını yaptığı oranda
parasını malikten yada bankadan/finans
kuruluşundan alacaktır. Sözleşmede bir
üçüncü taraf banka ya da finans kuruluşu
olarak yer almaktadır.Burada sözleşmelerin
çok dikkatli yapılması gereklidir.
.
• Gene, arsa üzerindeki kaçak yapılmış bina üzerinde ,
arsaya yüzde belli oranda arsa payı ile ortak olmuş ve
üzerindeki kaçak yapıda oturanların durumu da bu yasa
ile çözülmemektedir.Çünkü, mevcut imar durumu çoğu
zaman, kaçak yapıdaki hak sahiplerine yeterli
metrekareyi verememektedir.Bu durumda, İstanbul’un
yüzde 50 sinden fazlasına çözüm
üretilememektedir.Belki, bakanlık, rezerv alanlarda, bu
mağdur olan kişilere yer verebilir o zaman da imarlı
olarak binasını yıkıp yaparken metrekare olarak daha
aza razı olan kesim mağdur görünecektir.
.
• Buna benzer bir durum da, binası aslında
yapılırken imarlı,ruhsatlı ama, belediyenin o
bölgedeki imar oranlarını düşürmesi sebebiyle,
artık yenileme durumunda aynı binayı
yapamaması sonucundaki mağduriyettir.Bu tip
bina sahipleri de yenileme konusunda direnç
gösterecek, ama bir kişi risk raporu alırsa, mağdur
olacaktır.Bu tip mağduriyetlerde, rezerv
alanlarından eşdeğere yakın imkan verilmesi
formüle edilmelidir.Bu tip yapıların oranı mevcut
yapılara göre yüzde 20 civarındadır.Yasa bunu
çzömelidir.
.
• İmar adası bazında yenilemede öne çıkan bir
konu; aynı adada bulunan parsellerin parsel
bazında karar alarak (2/3 oranında), diğer yan
parsellerle birleşmesi tevhit edilmesi
imkanıdır.Burada, parselin birisi karşı gelirse,
birleşme olmamakta, küçük parsellerin
birleşmesi gerçekleşmemektedir.Burada,
adanın tüm metrekaresine göre 2/3 çoğunluk
bulunursa, adanın tamamı yenilenebilmelidir.
.
• Kayıp ve ulaşılamayan ya da fiil ehliyeti olmayan
kişilerin durumu:
– Bu tip durumlarda, gerek tebligatların yapılamaması,
gerekse yapılmış olsa bile irade açıklaması
yapamayacak kişiler olduğu için geçersiz olması
sebebiyle, kişilerin mağduriyetini önleyecek bir
mekanizma ile, o kişilerin hisseleri üzerinde hemen bir
mahkeme kayyımı ya da bakanlık kayyımı görev almalı,
onun adına işlemleri yapmalı ve yenileme faaliyetinde
onlar adına imza atarak işlemleri yürütmelidir.
Yönetmelikde buna benzer bazı maddeler varsa da
işlevsiz görünmektedir ve yine bu maddeler kanunda
yer almazsa, geçersiz olacaklardır.
.
• Zayıf Kişiler mağdur oluyor.Kentsel dönüşüm
alanlarında ya da binalarda oturan kimsesiz, yaşlı,
yahut ekonomik olarak aciz durumda kişiler ,
dönüşüm sürecinde ne yapacaklarını
bilemedikleri gibi, resmi kurumların ya da
komşularının aldığı kararlardan mağdur
olmaktadırlar. Bu tip kişi ya da aileler için
kaymakamlık ya da belediyelerde özel bürolar
olmalı, bu kişileri tespit edip onların kendi tabii
çevrelerinden koparılmadan makul bir konuta
taşınmaları sağlanmalıdır.
.
Sonuç:
Kentsel Dönüşüm , iyi bir planlama, iyi bir
uygulama ve iyi bir hukuki yorum
konusudur. Problemler hemen oluşma
aşamasında , birikmeden çözülürse, 10-15
yıl sonra insani , modern kentlere ve
çevreye kavuşmak mümkün
olacaktır.Türkiye bu şansını iyi
kullanmalıdır.
.
100 soruda Kentsel Dönüşüm isimli
çalışmamızda bunların bir kısmına cevap
vermekteyiz. Kitapçığı
[email protected] adresinden
ya da 0212 2665000 adresinden
isteyebilirsiniz.
.
TEŞEKKÜRLER.
AV. ALİ YÜKSEL
GHE-GAYRİMENKUL HUKUKU ENSTİTÜSÜ
BAŞKANI

similar documents