(REO)资产包-

Report
Real Estate REO Investment
如何利用美国联邦政府法拍屋(REO)
投资房地产
East West Investment
华美投资
David He
何会均
909-331-8899
13811103881
[email protected]
地产1/3 法则 – 美国房地产价位走势
$Pricing
1/3
Mean
Value
$298/SF
1/3
1/3
$230/SF
2007
2033
2020
13 年
Time
13 年
美国股神 - Warren Buffett
獨到的地产投資眼光
Age: 82
Warren Buffett, chairman and CEO,
Berkshire Hathaway, Inc.,
就以2011年道瓊工業成份股中,表現
最差一檔股票為例:
美國銀行,去年跌幅逾 58%。 Warren
Buffett 於 2011年年底,在每股股價約
$7 時注資五十億美金。今年 12/5 週三
每股股價突破 $10,今年以來,該股票
卻成了道瓊指數中,表現最佳股票,漲
幅達 89%。
3/30/2012 巴菲特接受 NBC 電視台
專訪時表示,有機會的話, 现在就想買
入數十萬幢房屋 ,投資房地產。
如何利用美国联邦政府“未上市”法拍屋(REO)投资房地产市
场
 加入本公司 ,成为 VIP 会员,享有直接挑选未上市法拍屋的权利
 每次最低投资额美金 $3M (三百万),最高额美金 $100M (一亿)
 直接进入联邦政府及主流银行尚未上市的法拍屋库存,选择最有利于
投资的房产,再以最低折扣价达 75% 的市场房地产价格,购入房产
 可根据市场趋势,挑选适当的地点,房屋尺寸大小,市场价格,室内
格局,房屋年龄,维修费用,单房/双拼房 及 酒店,商铺,公寓,仓库,
办公楼,旅馆 等 住宅/商用 业地产
 法拍屋库存来源为美国最大贷款机构 (房利美,房地美), BOA,Wells
Fargo,Chase,City Bank 等美国主流银行
 购屋及售屋过程 快速,简单,高回收,低风险
美国现有”未上市”法拍屋(REO)投资细节 - 1
 投资者出示三百万以上美金存款证明 - 美国银行出具的当月存款单据证明
 本公司为投资者设立 “LLC 责任有限公司” 及银行专户,投资者拥有100%
该公司股份,并以该公司名义购入等值房产,投资款项以一年为最短期限
 本公司以担任LLC公司经理角色一职, 全权处理对外投资过程一切事物,
包挂选择最高回报率的房产,完成购屋手续,专业装修及维护,新屋上市及
销售,房屋贷款及会计顾问等业务
 投资者每一季度由CPA会计师汇报LLC公司所有开销及进出帐目一次
 本公司基本操作费为投资款项的 5%, 购买房产时需另付3%给原法拍屋银
行
美国现有”未上市”法拍屋(REO)投资细节 - 2
 预计操作一个完整的 买卖房产 “作业周期” 为 3 到 4 个月时间,一年预
计可操作 2 到 3 个“买卖作业周期”,投资报酬率每周期约为 10% 到 15%
 投资者资金可从国外直接汇入 LLC 帐户,并由指定会计师CPA专业管
理,提款时,亦可经由指定人直接汇出
 投资者可以针对购买房产及操作程序,事先提出建议,并与本公司取得
共识,达成操作协议,本公司则拥有操作实际过程的权利
 本公司提供投资者 “一条龙” 式的专业服务,项目包含:未上市折价房
地产购买,专业房屋维修及保养,房地产上市买卖,房屋贷款及税务等相
关业务
美国现有”未上市”法拍屋(REO)投资细节 - 3
 购买房产时,法拍屋处理中心会在接到订单的三天内,将所有满足条件
的房产列出,并给予购屋者三到五天的确认期(Due Diligent),再经由产
权公司认证所有购入的房产后,一次将所有的产权转移到指定户头内,并
于两个星期内结案(Close Escrow)
 10% 的总购屋款项于法拍屋处理中心确认期结束时,汇入到指定银行
帐户内(Escrow Account),剩余 90% 款项于结案时再汇入同一银行帐
户内
移民投资 EB-5 :投资移民同时拥有高档商铺
 美国联邦政府登记并经核准的亚利桑那州 - 凤凰商贸城 “Phoenix Mart”
高档商铺 EB-5 投资移民项目计划
 投资总额 $805K (八十万五千美金), 申请文件核准后,全家即可拥有
临时绿卡,赴美定居,并在 2 年后取得正式绿卡
 投资者拥有凤凰商贸城内 5 户高档次商铺(每户 500SF展示屋)所有
权,可以自己经营或出租或出售,项目预计在 2014 年底前完成交屋手续
联邦政府“待法拍屋”库存屋实例 (一)
La Habra, CA 90631
SFR - 3BR / 2BA, 1,583 SF, 1954 built
法拍屋购入价
: $335,000
修理费
:$
市场价
: $435,000
净利润
: $ 95,000
5,000
联邦政府“待法拍屋”库存屋实例 (二)
Whittier, CA 90604
SFR - 4BR / 3BA, 1,915 SF, 2003 built
法拍屋购入价
: $344,000
修理费
: $ 5,000
市场价
: $430,000
净利润
: $ 81,000
1月 23日- 联邦政府待法拍屋库存表实例
$206,000
$183,500
1012749
$162,000
379 WISCONSIN AVE 4
LONG BEACH
CA
90814
LOS ANGELES
CONDO
1
1
1023496
$159,900
4132 E MENDEZ 205
LONG BEACH
CA
90815
LOS ANGELES
CONDO
1
1
891362
$175,000
1046 NORMANDIE AVE U
LOS ANGELES
CA
90029
LOS ANGELES
CONDO
1
1
1025902
$275,000
714 HOLLAND AVE
LOS ANGELES
CA
90042
LOS ANGELES
SINGLE FAMILY
3
1
1007092
$194,900
6530 4TH AVENUE
LOS ANGELES
CA
90043
LOS ANGELES
SINGLE FAMILY
2
1
1005926
$104,900
9558 COPSEY CREEK WAY
LOWER LAKE
CA
95457
LAKE
MFG-OTHER
3
2
1007085
$24,900
13523 WILLOW LANE
MACDOEL
CA
96058
SISKIYOU
SINGLE FAMILY
2
1
1006257
$175,900
35985 BONADELLE AVENUE
MADERA
CA
93636
MADERA
SINGLE FAMILY
3
2
1015371
$154,900
1016 CENTRAL
MADERA
CA
93637
MADERA
SINGLE FAMILY
3
2
1016454
$83,000
1054 JAY STREET
MARYSVILLE
CA
95901
YUBA
SINGLE FAMILY
3
2
1000759
$239,900
1184 WINCHESTER AVE
MCKINLEYVILLE
CA
95519
HUMBOLDT
SINGLE FAMILY
3
2
1026953
$94,900
1361 SAPPHIRE AVENUE
MENTONE
CA
92359
SAN BERNARDINO SINGLE FAMILY
2
1
1030060
$147,950
18712 JESUS MARIA RD
MOKELUMNE HILL
CA
95245
CALAVERAS
SINGLE FAMILY
3
2
1020764
$354,500
46683 VISTA DEL RIO DRIVE
OAKHURST
CA
93644
MADERA
SINGLE FAMILY
3
2
1000532
$139,900
7400 MOUNTAIN BLV #2B
OAKLAND
CA
94605
ALAMEDA
CONDO
2
1.5
1023782
$324,900
3245 CAMARILLO AVENUE
OCEANSIDE
CA
92056
SAN DIEGO
SINGLE FAMILY
3
2
1022126
$49,900
24 TARN CIRCLE
OROVILLE
CA
95966
BUTTE
MFG-DOUBLE WIDE
2
2
1011671
$219,900
72930 MESA VIEW DR
PALM DESERT
CA
92260
RIVERSIDE
CONDO
2
2.5
973746
$94,900
73366 PALM GREENS PKY
PALM DESERT
CA
92260
RIVERSIDE
MFG-DOUBLE WIDE
2
2
1020782
$289,900
76636 PANSY CIR
PALM DESERT
CA
92211
RIVERSIDE
CONDO
2
2
1015828
$204,900
2801 EAST VALENCIA ROAD
PALM SPRINGS
CA
92262
RIVERSIDE
SINGLE FAMILY
3
2
996668
$179,900
2210 S CALLE PALO FIERRO
PALM SPRINGS
CA
92264
RIVERSIDE
CONDO
2
2
996280
$239,900
3789 CALLE DE RICARDO
PALM SPRINGS
CA
92264
RIVERSIDE
SINGLE FAMILY
0
976729
$324,900
3150 TOURNAMENT DRIVE
PALMDALE
CA
93551
LOS ANGELES
SINGLE FAMILY
3
2.5
1026153
$64,900
6126 OLIVER RD
PARADISE
CA
95969
BUTTE
SINGLE FAMILY
2
1
1016140
$244,900
419 N CATALINA AVE 3
PASADENA
CA
91106
LOS ANGELES
CONDO
2
2
最新贷款利率走向

Interest Rate Trend : Still Record Low

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