der Vertretene

Report
Die Vertretung der Wohnungseigentümer durch den Verwalter
in der Versammlung
Referent:
Prof. Dr. Martin Häublein
Universität Innsbruck
Stellvertretung in der WEV - Grundlagen


Praxisrelevanz des Themas
Anders als in Ö. gibt es in D. keine Regelung im WEG.
→ Die Wohnungseigentümer können ihr Äußerungs- und Stimmrecht entweder
persönlich oder durch einen Vertreter ausüben. Weist der für den
Wohnungseigentümer Einschreitende seine Vertretungsbefugnis nicht durch
eine darauf gerichtete, höchstens drei Jahre alte, schriftliche Vollmacht oder
durch eine dieses Einschreiten umfassende Vorsorgevollmacht gemäß … nach,
so ist sein Handeln nur wirksam, wenn es vom Wohnungseigentümer
nachträglich binnen 14 Tagen schriftlich genehmigt wird. (§ 24 Abs. 2 öWEG)


Dennoch ist Vertretung in der WEV auch in D. zulässig.
Als Vertreter können handeln: Andere Eigentümer,
Nichteigentümer oder aber der Verwalter.

Beachte: Teilweise ergeben sich Beschränkungen aus der GO
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Bremen, den 20. 11. 2012
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Der Verwalter als Vertreter von
Eigentümern in der Versammlung
Doppelte Relevanz der Problematik: Der Verwalter als
Vertreter und Versammlungsleiter
 Grundlagen der Stellvertretung (§§ 164 ff. BGB)

Abgabe einer eigenen Willenserklärung
 im Namen des Vertretenen
 innerhalb bestehender Vertretungsmacht



→ Liegen diese drei Voraussetzungen vor, wirkt die Erklärung
des Vertreters unmittelbar für und gegen den Vertretenen
Der Unterschied zwischen rechtlichem Können und
rechtlichem Dürfen bzw. Außen- und Innenverhältnis
Für den Umfang der Vertretungsmacht kommt es sehr auf
den Einzelfall an. Dazu ein Muster …
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Worauf man als Vers.-leiter achten sollte

Stammt die Vollmacht tatsächlich vom Eigentümer?

Nach zutreffender Ansicht ist der Verwalter als Leiter der
WEV nicht per se verpflichtet, vor jeder Versammlung das
Grundbuch einzusehen.





Freilich hat er die Möglichkeit hierzu, weil er ein berechtigtes Interessen
i.S.v. § 12 GBO hat. Er sollte im Zweifel Einsicht nehmen, wenn er
Zweifel an der Zusammensetzung der Gemeinschaft hat.
Probleme entstehen in der Praxis häufig, wenn das
Wohnungseigentum mehreren Personen gehört.
Bedarf die Vollmacht einer bestimmten Form?
Von sehr großer Bedeutung sind ferner Weisungen
durch die Eigentümer. Wie wirken sie sich aus?
Schließlich relevant: Bestehen Interessenkonflikte des
Verwalters?
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Miteigentum am WE-Objekt

Grundsatz: Steht das Eigentum mehreren zu, muss die
Vollmacht von allen Eigentümern oder aber
zumindest im Namen aller erklärt sein.



Vorbehaltlich der sogleich noch zu erörternden Schriftformfragen, können sich Anhaltspunkte dafür, dass ein
Miteigentümer auch für die anderen handeln wollte, aus den
gesamten Umständen ergeben (§ 164 I 2 BGB).
Abzulehnen ist die von manchen Gerichten angenommene Vermutung, Ehegatten handelten stets für
den anderen mit und seien dazu auch berechtigt.
Beachte: Auch wenn eine Eigentümer zugleich seinen
Miteigentümer vertritt, bedarf er einer Vollmacht.

Um die gebotene Form geht es jetzt.
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Anforderungen an die Form der Vollmacht

Obwohl Vollmachten nach § 167 II BGB grundsätzlich
formfrei sind, resultieren Formerfordernisse in der
Praxis häufig aus der Gemeinschaftsordnung.


Selbstverständlich muss jeder Verwalter den Inhalt der
jeweiligen GO kennen, wenn er die Versammlung leitet!
Selbst wenn es an einer solchen Regelung fehlt, hat
der Verwalter § 174 BGB zu beachten, der lautet:
Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem
anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere
das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist.
Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber
den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte.
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Was will § 174 BGB und was folgt daraus?

Ziel: Derjenige, demgegenüber die einseitige Handlung
(Stimmabgabe) vorgenommen wird, soll Gewissheit
über das Bestehen von Vertretungsmacht erlangen.
→ Verstoß gegen § 174 BGB führt zur Unwirksamkeit der Stimme.


Die h.M. verlangt Vorlage der Vollmacht im Original!!!
Der Grund hierfür liegt letztlich in § 172 II BGB:
Die Vertretungsmacht bleibt bestehen, bis die Vollmachtsurkunde
dem Vollmachtgeber zurückgegeben oder für kraftlos erklärt wird.

Wird eine Vollmachtsurkunde vorgelegt, kann man also
auf den (Fort-)Bestand der Vertretungsmacht vertrauen.

Gerechtfertigt ist das aber nur, wenn vom Vollmachtgeber erwartet werden kann, dass er die Urkunde im Fall des Widerrufs
aus dem Verkehr zieht, was bei Kopien nicht der Fall ist.
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Wer kann den Vertreter zur Vorlage einer
Urkunde auffordern?

Nach h.M. kann jeder auf der WEV anwesende Eigentümer
den Vertreter zur Vorlage einer Vollmacht auffordern und
die Stimmabgabe zurückweisen, wenn sich der Verwalter
nicht entsprechend legitimiert.



Achtung: Ein Geschäftsordnungsbeschluss, der trotz Zurückweisung durch einen Eigentümer die Mitwirkung bei der
Abstimmung zulässt, wäre m.E. nichtig!
Gem. § 174 S. 2 BGB scheidet ein Zurückweisungsrecht
aus, wenn der vertretene Eigentümer die anderen davon in
Kenntnis gesetzt hat, dass er den Verwalter bevollmächtigt.
Außerdem kann eine Zurückweisung im Einzelfall gegen
Treu und Glauben verstoßen.
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Treuwidrige Zurückweisung

Eine Treuwidrige Zurückweisung liegt etwa vor, wenn in der
Wohnanlage eine tatsächliche Übung bestand, dass sich
bestimmte Vertreter (Ehegatten) gar nicht legitimieren
müssen oder Telefax/E-Mail-Vollmachten genügen.



Grund: Der Vertretene kann dann nicht mehr reagieren und
seine Stimme verfällt.
Der Versammlungsleiter muss pflichtgemäß darüber
befinden, ob Gründen gegen die Zurückweisung sprechen.
Ist dies nicht der Fall, darf er den zurückgewiesenen
Vertreter nicht zur Abstimmung zulassen.

Fordert der zurückweisende Eigentümer auch das Entfernen
aus der Versammlung, kann er sich insofern auf den
Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der WEV berufen.
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Rechtslage bei Bestehen einer Formvereinbarung





Ausgangspunkt: Inhalt der konkreten GO!
Ist dort von einer „schriftlichen“ Vollmacht die Rede,
bedeutet dies gemäß § 126 I BGB „eigenhändige
Namensunterschrift“ des Vertretenen.
Auch derartige Klauseln in der GO verfolgen in der
Regel den Zweck der Nachprüfbarkeit der behaupteten
Vertretungsmacht durch die Anwesenden.
Daher meine ich, dass auch insoweit nur ein Original in
Betracht kommt (nicht Telefax oder Kopie).
Entgegen dem OLG Düsseldorf (ZMR 2005, 56) gilt das
auch, wenn ein Miteigentümer einen anderen (z.B.
seinen Ehegatten) in der Versammlung vertritt.
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Unterschied zu § 174 BGB

Bei Bestehen einer Formvereinbarung hat der Verwalter als
Versammlungsleiter die Amtspflicht, über die Einhaltung
der GO zu wachen. Anders als in den Fällen des § 174
BGB darf er den Vertreter also selbst dann nicht zur
Abstimmung zulassen, wenn ihn niemand zurückweist.



Als Versammlungsleiter muss der Verwalter das Vorliegen
formgerechter Vollmachten von sich aus prüfen.
Hat der Verwalter dies bislang anders gehandhabt, ist er
gehalten, die Eigentümer auf seine geänderte Einschätzung
hinsichtlich der aus der Gemeinschaftsordnung resultierenden
Pflichten vor der Versammlung hinzuweisen (s.o.).
Umstritten ist, ob die Stimmabgabe wirksam ist, wenn eine
Überprüfung unterblieben ist. Ich meine ja, sofern die
Vollmacht tatsächlich besteht (s. Häublein, ZWE 2012, 1, 4).
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Der Umfang der Vertretungsmacht


Wie eingangs erwähnt bindet nur ein Handeln im
Rahmen der dem Verwalter erteilten Vertretungsmacht
den Eigentümer (§ 164 I BGB).
Welchen Umfang die Vertretungsmacht hat, ist durch
Auslegung der Vollmacht zu ermitteln. Ist diese dem
Verwalter gegenüber erteilt worden, kommt es darauf
an, wie dieser sie redlicher Weise verstehen durfte.


Redlich in diesem Sinne ist nur, wer sich gleichsam in die
Position des Vertretenen versetzt, nicht aber der, der die Erklärung nur unter dem Blickwinkel der für ihn günstigsten Bedeutung interpretiert, etwa um seinen Aufwand zu minimieren.
Der Umfang der Vertretungsmacht wird in der Praxis
durch die konkrete Vollmachtsurkunde bestimmt.
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Die Bedeutung sog. „Weisungen“

Hierzu hat das Kammergericht 1997 entschieden, „dass
die Bevollmächtigung nach ihrem gesetzlichen Leitbild eine
Übertragung des rechtsgeschäftlichen Willens auf den Vertreter
ist, der im Außenverhältnis regelmäßig nicht eingeschränkt ist.“

Das trifft allenfalls für sog. Gattungs- oder Generalvollmachten zu, nicht aber bei einer Vollmacht für eine
konkrete Versammlung (Spezialvollmacht). Zum
Schutze des Vertretenen schlagen die im Wortlaut der
Urkunde zum Ausdruck gebrachten Vorgaben für die
Abstimmung im Zweifel auf das Außenverhältnis durch.

Im Übrigen müsste der Verwalter sich an Weisungen auch
halten, wenn sie nur das Innenverhältnis beträfen. Denn er
begeht sonst eine Pflichtverletzung. Der organisatorische
Aufwand bei der Abstimmung wird also nicht erhöht.
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Widerruflichkeit der Vollmacht

Der Vollmachtgeber kann die Vollmacht jederzeit ohne
Angabe von Gründen widerrufen (§ 168 S. 2 BGB).


Der Widerruf bedarf selbst dann keiner Form, wenn die
Vollmacht nach der GO formbedürftig ist.


Das gilt m.E. selbst dann, wenn sich die Vollmacht des
Verwalters aus der GO ergibt. Gelegentlich stößt man etwa auf
die Regelung, der Verwalter sei berechtigt, dass Stimmrecht
abwesender Eigentümer auszuüben. Ohne die Widerrufsmöglichkeit wären derartige Klauseln unverhältnismäßig.
Die Vollmacht kann daher kurz vor oder im Extremfall sogar auf
der Versammlung, z.B. telefonisch, widerrufen werden.
Ein Ausschluss des Widerrufrechts im Vollmachtsformular wird meist gegen § 307 II Nr. 1 BGB verstoßen.
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Auswirkungen fehlender Vertretungsmacht
auf die Wirksamkeit der Stimme

Ausgangsüberlegung: Man muss unterscheiden zwischen



der Wirksamkeit der Vollmacht,
der Wirksamkeit der Stimmabgabe
und der Wirksamkeit des Beschlusses.

Zur Erinnerung: Eine rechtmäßige, vorherige Zurückweisung
gem. § 174 BGB macht die Stimmabgabe unwirksam. Der
Verstoß der Vollmacht gegen eine Formklausel in der GO
führt demgegenüber m.E. nicht zu deren Unwirksamkeit.

Fehlte dem Vertreter infolge Widerrufs der Vollmacht
oder weil diese inhaltlich die konkrete Stimmabgabe
nicht deckte die Vertretungsmacht, handelt er als
Vertreter ohne Vertretungsmacht („falsus procurator“).
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Handeln ohne Vertretungsmacht


Zu den Rechtsfolgen bestimmt § 180 BGB:
1Bei einem einseitigen Rechtsgeschäft ist Vertretung ohne Vertretungsmacht unzulässig. 2Hat jedoch derjenige, welchem gegenüber
ein solches Rechtsgeschäft vorzunehmen war, die von dem Vertreter
behauptete Vertretungsmacht bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts
nicht beanstandet oder ist er damit einverstanden gewesen, dass der
Vertreter ohne Vertretungsmacht handele, so finden die Vorschriften
über Verträge entsprechende Anwendung.
Ergänzend heißt es in § 177 I und II BGB über Verträge:
(1) Schließt jemand ohne Vertretungsmacht im Namen eines anderen
einen Vertrag, so hängt die Wirksamkeit des Vertrags für und gegen den
Vertretenen von dessen Genehmigung ab.
(2) … 2Die Genehmigung kann nur bis zum Ablauf von 2 Wochen nach
dem Empfang der Aufforderung erklärt werden; wird sie nicht erklärt, so
gilt sie als verweigert.
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Praktische Konsequenzen


Grundsätzlich ist die Abgabe einer Erklärung, die nicht
von Vertretungsmacht gedeckt ist, unwirksam.
Allerdings wendet die h.M. § 180 S. 2 BGB entsprechend
an, mit der Folge einer Genehmigungsmöglichkeit.



Das bedeutet, dass der vertretene Eigentümer die Stimmabgabe
genehmigen kann, wenn keiner der anwesenden Eigentümer der
Mitwirkung des vollmachtlosen Vertreters widersprochen hat.
Das muss auch dann gelten, wenn die Überschreitung der
Vertretungsmacht bei der Abstimmung unerkannt blieb.
Wurde die vollmachtlose Vertretung offengelegt und ihr nicht
widersprochen, sollte der Versammlungsleiter die Feststellung des Beschlussergebnisses aussetzen.

Er hat dann den/die betreffenden Eigentümer unverzüglich nach
der Versammlung zur Genehmigung aufzufordern.
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Auswirkung auf die Beschlusswirksamkeit


Genehmigt der Vertretene die Stimmabgabe nicht
fristgemäß, ist seine Stimme unwirksam.
Für die Rechtsfolgen kommt es darauf an, ob sich die
Stimme auf das Abstimmungsergebnis auswirkt.


Hat der Verwalter die unwirksame Stimme mitgezählt, wird ein
Gericht den angefochtenen Beschluss infolge der unwirksamen
Stimmabgabe für ungültig erklärt, es sei denn, es steht fest,
dass die Mehrheit von dieser Stimme unabhängig ist.
Teilweise wird vertreten, weisungswidriger Gebrauch
der Vollmacht mache die hierauf beruhenden
Beschlüsse weder anfechtbar noch nichtig.

Das erscheint nur richtig, wenn sich die Weisung ausschließlich
auf das Innenverhältnis bezieht, was m.E. die Ausnahme ist.
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Pflicht zur Ausübung des Stimmrechts?



Einige praktische Bedeutung hat auch die Frage, ob der
Verwalter verpflichtet ist, die Vollmacht zu gebrauchen.
Geht dem Verwalter das vom Eigentümer ausgefüllte
Vollmachtsformular zu und lehnt er die Ausübung des
Stimmrechts nicht dem Eigentümer gegenüber ab,
kommt regelmäßig ein Auftragsverhältnis zustande.
Aus diesem resultiert die Pflicht des Verwalters das
Stimmrecht auf der WEV auszuüben.


Grund: Mit der Erteilung der Vollmacht hat der Eigentümer zum
Ausdruck gebracht, dass er die Wahrnehmung wünscht.
Ausnahme: Wenn der Verwalter den Umständen nach
annehmen darf, dass der Auftraggeber bei Kenntnis der
Sachlage die Abweichung billigen würde (§ 665 BGB).
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Von der Ladung abweichende Beschlussfassung


Ein Ermessen des Verwalters kann vor allem dann im
Interesse des Vollmachtgebers sein, wenn andernfalls
die Gefahr besteht, dass die Stimme infolge der
Weisung nicht ausgeübt werden kann.
Ob ein solches Entscheidungsermessen bei geänderter
Antragstellung besteht, muss unter Berücksichtigung der
gesamten Umstände entschieden werden.


Um zu ermitteln, ob die Stimmabgabe von der Vollmacht gedekkt ist, muss der Verwalter sich fragen, wie gewichtig die Änderung des Beschlussantrags aus der Warte des Eigentümers ist.
Im Zweifel sollte die Abstimmung eher unterbleiben.

Nach h.M. bezieht sich die Vollmacht übrigens im Zweifel nur
auf die in der Tagesordnung ausgewiesenen Beschlussanträge.
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Hinweise zur Gestaltung von Formularen

Um Auslegungsprobleme zu verringern, kann sich der
Verwalter in der Vollmacht das Recht vorbehalten, von
den Weisungen abzuweichen. Eine solche Regelung
sollte aber unbedingt klar erkennbar sein und ferner auf
Fälle beschränkt werden, in denen es zu einer modifizierten Antragsstellung kommt.


Ferner sollte man dem Eigentümer die Wahl überlassen, ob er
von dieser Möglichkeit Gebrauch machen möchte.
Eine weitere Barriere für die Ausübung des Stimmrechts
kann aus § 181 BGB (Verbot des Selbstkontrahierens)
resultieren. Es sollte eine Befreiung vorgesehen werden.

Fehlt eine solche, sprechen gleichwohl gute Gründe dafür, einen
konkludenten Verzicht auf den Schutz des § 181 anzunehmen.
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Relevanz von Stimmrechtsausschlüssen

Ist der Vertretene vom Stimmrecht ausgeschlossen,
kann der Verwalter ihn nicht vertreten.



Nach h.M. gilt das entsprechend bei einer Vertretung.



Wichtige Ausschlüsse nennt § 25 V WEG: Vornahme eines die
Verwaltung betreffenden Rechtsgeschäfts mit dem Eigentümer
oder Einleitung/Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn.
Ist der Verwalter Eigentümer, darf er etwa bei seiner Entlastung oder Abberufung aus wichtigem Grund nicht mitstimmen.
Anders – aber falsch – OLG München (ZMR 2011, 148)
Ein Stimmverbot besteht aber dann nicht, wenn der
Eigentümer das Stimmverhalten vorgibt (Weisung).
Geht es um die Verwalterwahl, darf er ebenfalls abstimmen (s. BGHZ 150, 46; OLG Hamm ZWE 2007, 40).
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Erteilung von Untervollmachten


Ist der Verwalter vom Stimmrecht ausgeschlossen,
droht die Stimme zu „verfallen“. Es kann daher im
Interesse des Eigentümers liegen, die Stimme auf eine
andere Person „zu übertragen“.
Zur Unterbevollmächtigung ist der Verwalter nur dann
berechtigt, wenn die Vollmacht diese Befugnis enthält.



Auch hier ist eine Auslegung geboten. Es empfiehlt sich daher,
eine ausdrückliche Regelung in das Formular aufzunehmen.
Fehlt eine Regelung, ist eine Unterbevollmächtigung m.
E. statthaft, wenn der Eigentümer den Verwalter trotz
des erkennbaren Interessenkonflikts bevollmächtigte.
Der Verwalter kann die Person auswählen, darf ihr aber
keine Weisungen erteilen!
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
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