José Manuel

Report
“Jornada sobre el desarrollo del Reglamento
de la Ley del Suelo (RD 1492/2011, de 24 de
octubre”
COITAVC
“El Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo. Aspectos legales”
José Manuel Palau Navarro
Marzo 2012
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RDL 2/2008: Introducción
•
Con fecha 10/05/07 se aprueba la Ley 8/2007, que entra en
vigor el 01/07/07
•
El 26/06/08 se publica en el BOE el RDL 2/2008, por el que
se aprueba el TR de la ley del Suelo (RDL 1/1992 + Ley
8/2007)
•
Se trata de una legislación de principios generales
•
Cuestiones esenciales:
Situaciones básicas del suelo
Criterios de valoración
•
Su desarrollo concreto está en manos del legislador
autonómico
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RDL 2/2008: Situaciones básicas del suelo.
Principios generales
• No se hace referencia a una clasificación del suelo en sentido
clásico
• Se hace referencia a la realidad “física” del suelo
• Suelo rural versus suelo urbanizado
campo/ciudad
• Consecuencia: desaparición del suelo urbanizable
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El RDL 2/2008: El suelo rural
Forman parte del mismo:
• Los terrenos incluidos en dominio
público
• Los terrenos protegidos por la
legislación (medioambiental, de
patrimonio, etc.)
• Los terrenos que tengan valores
dignos de proteger
• Los protegidos por el planeamiento:
municipal o supramunicipal
• El suelo no protegido que el
planeamiento permita su paso a
urbanizado
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RDL 2/2008: El suelo urbanizado
• Se alude al suelo con obras de
urbanización
• Adecuadas e integradas en una
red de servicios
(≈ malla urbana)
• Los servicios se definen en cada
legislación autonómica
• Caso singular: cuando sólo sea
necesaria la conexión
(≈ parcela sujeta a PAA)
• Es indiferente la edificación
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Las actuaciones de transformación: El paso de
rural a urbanizado. Clases
Actuaciones transformación
Actuaciones de urbanización
Actuaciones de dotación
Suelo urbanizado
Suelo rural
No urbanización
Ejecución obras de urbanización
Ejecución dotación
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Novedades introducidas por el RDL 2/2008
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La distinción campo/ciudad no es novedosa, ya
se recogía implícitamente en la LS 1998
La justificación de la misma es garantizar el
principio de igualdad
La virtualidad de las citadas “situaciones del
suelo” va a depender del contenido material que
les den las legislaciones urbanísticas
autonómicas
Las concreción de las situaciones básicas del
suelo está más orientada a los criterios de
valoración, no al contenido material de las
mismas
Una consecuencia: cambio del modelo del
planeamiento general
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Ámbito de aplicación del régimen de
valoraciones (art. 21 RDL 2/2008)
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Objeto de las valoraciones
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Momento al que se entienden referidas las
valoraciones
Distribución de beneficios y
cargas
Con la aprobación inicial del
instrumento
Expropiación
Al momento de inicio del
expediente de justiprecio o
de exposición al público (TC)
Expropiación sanción
Al inicio del expediente de
declaración de
incumplimiento
Responsabilidad patrimonial
A la entrada en vigor del acto
causante de la lesión
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Valoración del suelo urbanizado: Supuestos
1. No edificado o con edificación ilegal
 Se considera como uso y edificabilidad la establecida en el planeamiento
 En el caso de que el terreno no tenga atribuida edificabilidad: la media
de la zona
 Se aplicará a la edificabilidad el valor de repercusión del suelo
determinado por el método residual estático
 Se descontarán los deberes y cargas necesarios para edificar
2. Suelo edificado o en curso de edificación
Se aplica de los siguientes el que determine un valor superior:
 Tasación conjunta de suelo y edificación por el método de comparación
 El determinado por el método residual estático aplicado exclusivamente
al suelo sin considerar la edificación
3. Suelo sometido a operaciones de reforma interior
 El método residual considerará los usos y edificabilidad de origen
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Edificabilidad media de la zona
Problema:
En el divisor, al detraer de la superficie del ámbito espacial (SA)
la superficie de suelo dotacional ya afecta a su destino (SD), el
resultado será parcela edificable neta, lo que incrementa el
valor de expropiación.
Solo se considera suelo con aprovechamiento.
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El suelo urbanizable sin haberse iniciado su
desarrollo (suelo rural)
Se indemniza la facultad de participar, siempre
que se den los siguientes requisitos
Que estén incluidos en ámbitos de gestión: UE
Que no se pueda llevar a cabo la facultad de
urbanizar los mismos al modificarse sus
condiciones urbanísticas
Que se pudieran llevar a cabo con anterioridad
al inicio de la actuación expropiatoria
Que no sea consecuencia del incumplimiento
de sus deberes (expropiación sanción)
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El suelo urbanizable sin haberse iniciado su
desarrollo (suelo rural): Valoración
Cálculo indemnización
(Valor suelo urbanizado - Valor suelo rural) x 0’10
Valor del suelo urbanizable
Valor suelo rural + Indemnización
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El suelo urbanizable cuando se ha iniciado su
desarrollo (suelo rural): Valoración
Cálculo indemnización
1) Gastos incurridos + indemnizaciones + Prima de
riesgo + Tasa libre de riesgos
2) Con obras iniciadas
Valor del suelo urbanizable
Valor suelo rural + Indemnización
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Valoración del suelo en régimen de
equidistribución de beneficios y cargas
1.- Si resulta adjudicatario
de parcela:
Se valora como suelo
urbanizado
Dos supuestos
2.- Si no resulta
adjudicatario de parcela:
Suelo urbanizado – (costes
de urbanización + tasa de
riesgo + prima de riesgo)
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Valoración de las edificaciones
Se entiende por edificación y construcción todas aquellos obras de nueva
construcción, ampliación o reforma, excepto cuando sean de escasa entidad.
Solo se tasarán cuando se ajusten a la legalidad, no entendiendo por tal
el transcurso del plazo de prescripción
Se ajustan a la legalidad cuando: se adecúan al planeamiento y a la licencia.
 En suelo rural: Cuando se ajusten a la legalidad se tasan con independencia
de los terrenos y no se hayan tenido en consideración como mejoras
permanentes.
En suelo urbanizado: Cuando se ajusten a la legalidad se tasan
conjuntamente con el suelo.
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Valoración de las instalaciones
En suelo rural las instalaciones son de dos tipos:
a) Las necesarias para la actividad económica desarrollada: Se
valoran conjuntamente con el suelo
b) Las innecesarias para la actividad económica desarrollada
(mejoras): Se valoran independientes del suelo
En suelo urbanizado se sigue el mismo principio que para
las edificaciones
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Valoración de los gravámenes y cargas
Se deducen del valor del derecho de propiedad:
a) Los derechos limitativos del pleno dominio
b) Los derechos de arrendamiento que imposibiliten alcanzar la
rentabilidad normal del mercado. Con una excepción:
Los alquileres no protegidos por la legislación arrendaticia, y
que en consecuencia responden al funcionamiento libre del
mercado, no serán considerados en ningún caso como
cargas que detraigan valor del derecho de propiedad
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Cálculo de las indemnizaciones arrendaticias
Arrendamientos rústicos y aparcerías
Regla general: LEF y de
Arrendamientos Rústicos
Excepción: Arrendamientos
históricos por su propia Ley.
Arrendamientos urbanos
Ley de Arrendamientos Urbanos
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Valoración de las infraestructuras
Las infraestructuras y servicios públicos de interés general
supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenación
territorial y urbanística como si fueran de nueva creación, se
determinará su valoración según la situación básica de
los terrenos en que se sitúan o por los que discurran de
conformidad con lo dispuesto en la legislación estatal del
suelo.
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Conclusiones
Normativa muy técnica
Enorme casuística
Clasificación del suelo
≠ Situaciones del suelo
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