興建A工程 - 國立交通大學

Report
工程專案生命週期之成本估價方法
林 秉 毅
國立交通大學土木所營管組
大綱
一、案例說明
二、文獻回顧
三、概念與可行性研究階段之成本估價探討
四、初步設計階段之成本估價探討
五、細部設計階段之成本估價探討
六、招標發包、投標階段之成本估價探討
七、營造施工階段之成本估價探討
八、營運與使用階段之成本估價探討
九、各階段成本估價之彙整
各
階
段
成
本
估
價
之
探
討
2
一、案例說明

以國家奈米元件實驗室新建工程之行政研究大樓工程為例
(National Nano Device Laboratories;NDL),若無法適用於
其他成本估價方法時,將以其他工程案例作說明。

主要探討總工程費乃興建工程之直接成本(人力、機具、材料
之費用)及間接成本(利潤、管理費、稅捐)之合計,但不包
含設計費用。
( CIC + NDL )
7F~10F
CIC
(CUB:廠務+C10K)
(FAB:C100)
2F~6F
NDL
B2F~1F 停車空間
行政研究大樓
奈米實驗大樓
【資料來源:國家奈米元件實驗室新建工程,2004】
3
二、文獻回顧
(國內成本估價教科書之回顧)
適用成本估價階段
項
次
書名
作者
粗估
概估
細估
成本估價
作業流程
是否明確
時間
成本估價
方法
是否說明
成本估價
文獻
是否提供
是否使
用案例
說明
1
建築估價(上、下)
陳炳東
1979
●
●
●
否
有
否
有
2
建築工程估價學(上、下)
洪憶萬
1980
●
●
●
否
有
否
有
3
建築營造與估價
林天文
1983
●
●
●
否
有
否
否
4
工程估價
顏榮記
1987
-
●
●
否
有
否
有
5
施工估價實習
黃政勇等
1989
-
●
●
否
有
否
有
6
建築估價
李健雄
1990
-
●
●
否
有
否
有
7
土木工程估價
汪奱之
1990
-
●
●
否
有
否
有
8
土木建築工程估價
史天興、劉仲宣
1995
-
●
●
否
有
否
否
9
建築工程估價投標
王玨
1996
-
●
●
否
有
否
有
10
投標估價與數量計算
范光懿
1997
-
●
●
否
有
否
有
11
國際工程估價
杜訓、黃如寶
1998
-
●
●
否
有
否
有
12
施工估價
林金面
2001
●
●
●
否
有
否
有
13
工程估價實務與資訊之連結
鄭正光
2002
-
●
●
否
有
否
有
4
二、文獻回顧
項
次

(國外成本估價教科書之回顧)
適用估價階段
書名
作者
粗估
概估
細估
成本估價
作業流程
是否說明
時間
成本估價
方法
是否說明
成本估價
文獻
是否說明
是否用
案例
說明
1
Construction
estimate and costs
Pulver
1960
-
●
●
否
有
否
有
2
Cost Estimating for Engineering
and Management
Ostwacd
1974
●
●
●
否
有
否
有
3
Estimating in Building
Construction
Dagostino
1989
-
●
●
否
有
否
有
4
Preconstruction Estimating
Budget Through Bid
O’Brien
1994
●
●
●
否
有
否
有
5
Construction Estimates From
Take-off To Bid
Trauner,et al.
1995
-
●
●
否
有
否
有
6
Project Cost Estimating
Smith
1995
●
●
●
否
有
否
有
7
Estimating Construction Cost
Peurifoy,
berlender
2002
●
●
●
否
有
否
有
本研究回顧國內(13本)、國外(7)本,共20本之成本估價教科書,除上
述不足之處,還未包括營造施工階段、營運與使用階段之成本估價探討,
其提供成本估價教育訓練不足之處,作為此研究之問題。
5
三、概念與可行性研究階段之成本估價探討
3.1 成本估價作業流程
1. 工程專案之成本估價作業流程(通案情況)
2. NDL之成本估價作業流程(案例情況)
3.2 成本估價方法之案例說明
1. 單位基準法(單位面積法、單位設備法、單位柱間法、單位
體積法)
2. 成本指標法
3. 成本對應產量估價法
4. 曲線估價法 (Curve estimate)
5. Factored estimate
3.3 工程會作法-建築工程案例
6
Additional Discussions
Three key questions in choosing an estimating
method:
 What is the purpose of the estimate?
 How precise of an estimate do I need?
 How much time do I have?
Order-of-Magnitude Estimates (粗估)
Intermediate Estimates (概估)
Definitive Estimates
(+ - 50%)
(+ - 30%)
(+ - 20%)
7
3種估算方式(PMBOK):

Top Down (Analogous) :由上往下 (類比估算)

Parametric cost estimate:參數估算

Bottom Up:由下往上
8
Top Down (Analogous)
• To compare the project with one from your past.
• Is it half as big or 5 times bigger? The focus is on what is
different from the previous project.
• This technique gives the widest margin of uncertainty.
Estimating steps:
1. Identify similar projects.
2. Obtain historical data. How much did the similar project cost?
3. Re-evaluate and document the similarities and differences.
4. Apply managers’ expert judgment and decide on estimate.
5. Document the estimate and estimating assumptions.
Advantages:
• Estimating costs of major tasks (errors in finding small tasks
need not be individually identified)
9
Parametric cost estimate:




the one that uses Cost Estimating Relationships and
associated mathematical algorithms (or logic) to establish
cost estimates.
Normally associated with construction.
Based on historical data.
For example:
 If historically it takes 40 hours to design, create, build
and implement a report, 10 reports is going to take 400
hours.
Note:
Detailed cost estimating process is laborious and time consuming.
The need to reengineer business processes and reduce cost in the Department of
Defense (DoD) has led to a parametric cost estimating initiative. (around 1994)
10
Bottom Up





Requires a more detailed analysis of the project.
The Work Breakdown Structure (WBS) is defined to identify
the tasks associated with the work products.
Each task is estimated and the cost for all of the individual
pieces is combined to create the overall total.
Advantage:
 more accurate in the detailed tasks.
Disadvantage:
 risk of overlooking tasks.
11
3.1 概念與可行性研究階段之成本估價作業流程(通案情況)
工程專案之成本估價流程
作業階段
估價成本
估價者
估價層次
工程專案之作業流程
估價流程
作業流程
粗略估價資訊
首先,業主提出需求與目的之概
念,由該其他單位或委託專業顧 提出
問廠商辦理與服務。
-
-
-
實施調查
依據業主所提出之需求,進行專
案基本資料之調查如基地概況、
核定
法規需求、施工方式、市場行情
等。
辦理
-
-
可行性研究
藉由上述調查結果,進行專案可
行性研究如財務評估、環境評
估、風險評估、社會評估、法律 核定
評估、其他等,提供業主評估與
核准。
辦理
-
-
擬定專
案計畫
業主核可之後,進行擬定專案計
畫,編定各項控制指標,作為控
制基準及未來追蹤與預測之目
核定
標;或依實際需求,擬定專業技
術服務工作報告,及辦理專業技
術性工作之委託。
辦理
-
-
徵選建築師
依所擬定之專案計畫,公開辦理
徵選建築師,由各建築師提出其
服務計畫進行評比,由入選者與 核定
業主簽訂專案工程設計委任契
約,進行下一階段之正式設計。
辦理
配合
-
粗估工程數量
參考同類型工
程之估價資料
單價分析
粗略估價
提供
參與者權責劃分
專案管
營造
業主
A/E
理廠商
廠商
需求提出
取得
業主
、
概念與可
粗略估價
總工程費
行性研究
專案管 (基準估價)
理廠商
作業內容
總工程費
工程專案概念與與可行性研究階段之成本估價作業流程
【資料來源:整理自楊世清(1998)、鄭正光(2002)】
12
3.1 概念與可行性研究階段之成本估價作業流程(公共工程)

在公共工程部分,將工程劃分為規劃、設計、施工、完工驗收
階段,而較重大或複雜工程,規劃階段又分先期規劃(可行性
研究)及綜合規劃兩個階段。
規劃階段
先期規劃(可
行性研究)階
段編列「工程
經費之概估」
評估開發效益
及興建原則
施工階段
完工驗收
階段
工程招標及施
工階段之「執
行預算」
工程結算與決
算
設計階段
初步設計(基
本設計)階段
編列之「工程
經費之概估」
綜合規劃階段
編列之「工程
經費概算」
核定計畫與暫
匡列經費,據
以檢送民意機
關審議完成法
定程序
覈實所需工程
總經費
詳細設計階段
編列之「工程
預算」
擬定發包預算
竣工初驗及驗收
設計成
熟度
0
30%
100%
公共工程各階段工程經費估算之流程圖
【資料來源:各機關辦理公有建築物作業手冊(2001)、公共建設工程經費估算編列手冊(2001)】
13

在概念與可行性研究階段,公共工程劃分為規劃階段(包括先期規劃(可行性
研究)、綜合規劃),下為新興個別建築工程計畫與經費之審議流程。
否,退回修正
審查並核定中程計畫
中程計畫研擬(工
(可行性研究)
程構想先期規劃
先
及經費概估),陳
期
報主管機關
規
劃
規
劃
階
段
行政院
中程施政計畫預算
管控,排定優先順 正本 經建會(公共建設)
研考會(社會發展)
序,陳報行政院進
國科會(科技發展)
行政策審查
主計處(五千萬以上工程及軍事工程)
主辦機關
主管機關
轉行政院核定函,
核列規劃設計費
可
主管機關
正本
研提專業審查意見,暫匡列概估經費
工程會
(地方政府)
不同意(中程計畫
預算管控),退回
核列規劃設計費
行政院
綜
合
規
劃
第一年度預算會
審前三個月,提
報綜合規劃30%
成熟度圖說或促
參法適用案擬辦
主辦機關
年度預算控管排
優先序,將初審
意見函送會審機
關
召開審查會議後核定年度經費,
報行政院
正本函送
主審機關
主管機關
正本加註初審意見
同時以正本送工程會
每年預算會審前三個月
(每年元月)
提預算案
經建會(公共建設)
研考會(社會發展)
國科會(科技發展)
主計處(其他五千萬以上公務預算)
審查年度公
共工程經費
預算案
立法院
(地方民意代表會或議會)
研提專業審查意見
1.專業審議,核定實需總工程費
2.審查第一年度工程費
工程會
四月底至五月初會審
六月底前行政院核定
八月起立法院
審查預算案
公共建設、重要社會發展、科技發展、五千萬以上及軍事工程之計畫與經驗編審作業流程圖
【資料來源:公共建設工程經費估算編列手冊(2001)】
14
3.1 概念與可行性研究階段之成本估價作業流程(案例情況)
NDL之成本估價流程
作業階段
估價成本
估價者
估價層次
NDl之作業流程
估價流程
需求目的確認
工地踏勘
先期
概
規劃
念
(可行性
與
研究)
可
行
性
研
究
綜合
規劃
作業流程
調查
需求計畫提
出及審可
粗略工程數量
總工程費
主辦機關
粗估
(基準估價)
單價分析
審查並核定
提供 需求計畫
粗略估價
建造成本
徵選顧問團隊
編制綜合
規劃報告
作業內容
1.主辦機關進行可行性研究及
總工程建造經費概估研擬
後, 陳報主管機關審查。
2.主管機關審查同意後,報請
各會審機關審議。
參與者權責劃分
主辦
營造
建築師
機關
廠商
辦理
-
-
各會審機關綜理彙辦,經行政
院同意辦理,主辦機關開始執 配合
行。
-
-
主辦機關徵選建築師及工程管
理廠商,以進行下一階段之規 辦理
劃。
-
-
提出整體建築、空間、設備、
機能及動線等之規劃內容,辦
核定 辦理
理微震測試、環境影響評估
等。
-
NDL 概念與可行性研究階段之成本估價作業流程
15
3.2 概念與可行性研究階段成本估價方法之案例說明(方法簡介)
1.單位基準法
興建A工程
(1)單位面積法: 總工程費=建築物之樓地板面積總量×
單位樓地板面積之單價
(2)單位設備法: 總工程費=建築物設備之總數 ×
單位設備之單價
(3)單位柱間法: 總工程費=建築物等柱間之總數 ×
每一等柱間樓面積之單價
(4)單位體積法: 總工程費=建築物體積之總數 ×
單位體積之單價
過去B工程
興建A工程
過去B工程
興建A工程
過去B工程
興建A工程
過去B工程
16
2.成本指標法
總工程費=以基準造價為基礎 ×
成本指標(調整於天氣、位置、勞工費、材料費)
過去B工程
成本指標
3.成本對應產量估價法
總工程費=以已知設備容量之成本及容量,
透過專案類型之成本容量因素推估。
過去B工程
X
17
1.單位基準法-(1)單位面積法(定義整理說明)
單位面積法(Square Foot Estimate、Unit Area Cost)
項目
方法說明
說明
計算興建工程之樓地板面積總量,再乘以相似建築類型
之單位樓地板面積之單價,即得興建工程之總工程費。
C= X × Y
計算公式
特性
註 X:單位樓地板面積之單價(元/M2)
Y:興建工程之樓地板面積總量(M2)
C:興建工程之總工程費(元)
1.越相似之工程類型,其估算準確度相對提高。
2.單價由大量歷史之成本資料中取得。
3.單價易受建築物之形狀及性質之不同,為主要誤差來源。
(1)計算興建工程之樓地板面積總量(Y )
計算步驟
(2)計算單位樓地板面積之單價( X )
(3)計算興建工程之總工程費(C)
【資料來源:整理自洪億萬(1993)、Clough,et al.(2000)】
18
單位面積法-案例說明

以過去台北市某辦公大樓工程(稱為過去B
工程)之實際案例,推估NDL(稱為興建A
工程)之總工程費,說明單位面積法之使
用方式。
19
興建A工程:NDL
過去B工程:辦公大樓
(1)計算興建A工程之樓地板面積總量,主辦機關於此階段
規劃為地下二層~地上七層之建築樣式,詳細內容如下:
項次
樓層別
樓地板面積總量(M2)
1
一層
1,650
2
二層
1,650
3
三層
1,650
4
四層
1,650
5
五層
1,650
6
六層
1,650
7
七層
1,650
8
地下一層
2,310
9
地下二層
2,310
小計
16,170M2(4,900坪)
20
興建A工程:NDL
過去B工程:辦公大樓
(2)計算過去B工程之單位樓地板面積之單價
建築
說明
興建日期:民國88年。
基地面積:1,340 M2(約405坪)。
總樓地板面積:2,682 M2(約812坪)。
項次
工作項目
一
工程預
算總表
單位
數量
單價
建築工程
1.
假設工程
式
1
1,702,600
1,702,600
2.
基礎工程
式
1
4,025,330
4,025,330
3.
結構體工程
式
1
17,502,572
17,502,572
4.
裝修工程
式
1
6,577,970
6,577,970
5.
門窗工程
式
1
2,801,234
2,801,234
6.
雜項工程
式
1
1,361,760
1,361,760
7.
景觀工程
式
1
750,265
750,265
小計(1.~7.)
34,721,731
二
管理費利及利潤(8%)
式
1
2,777,738
2,777,738
三
稅捐(5%)
式
1
1,874,973
1,874,973
合計(一~三)
單價
說明
複價
39,374,442
單位樓地板面積之單價=39,374,442(元)/ 2,682(M2)=14,681(元/ M2)
21
興建A工程:NDL
過去B工程:辦公大樓
(3)計算興建A工程之總工程費

計算利用單位面積法所推估興建A工程之總工程費,說明如下:
總工程費=16,170(M2)× 14,681(元/M2)= 237,391,770(元)
A之樓地板
面積總量
B之單位樓地
板面積之單價
A之
總工程費

在概念與可行性研究階段,以主辦機關(NDL)預估總工程費
(275,339,631元)為基準,利用單位面積法所推估之總工程費之
誤差=( 237,391,770 - 275,339,631 )/ 275,339,631 =-13.78%

以興建A工程之發包金額(229,973,050元)為基準,比較利用單位
面積法所推估之總工程費之兩者誤差。
誤差=( 237,391,770 - 229,973,050 )/ 229,973,050 =+3.23%
22
1.單位基準法-(2)單位設備法(定義整理說明)
單位設備法(Function Estimate)
項目
說明
方法說明
計算興建工程之單位設備或收容人數,乘以相似建築物之
單位設備或收容人數之單價,以求得其建築物之總工程費。
C= X × Y
計算公式
註 X:單位設備之單價(如元/式, 元/人)
Y:興建工程設備之總量(如式, 人)
C:興建工程之總工程費(元)
1.越相似之工程類型,其估算準確度相對提高。
2.需對興建工程進行詳細之調查。
特性
(1)計算興建工程設備之總數(Y)
計算步驟
(2)計算單位設備之單價(X)
(3)計算興建工程之總工程費(C)
【資料來源:整理自洪億萬 (1993)、Clough,et al. (2000)、林文天(1985)】
23
單位設備法-案例說明

由於,NDL之建築空間規劃方式以「國家奈米元件實驗
室」十年發展及國科會籌設「國家晶片系統設計中心」
之組織區別及空間特性,提出新建實驗室之需求及經費,
而非全以單位設備或收容人數來作推估。

因此,以桃園縣某國小校舍興建工程(稱為過去B工程)
之實際案例,利用教室間數推估桃園縣某國小新建工程
(稱為興建A工程)之實際案例之總工程費,說明單位
設備法之使用方式。

住宅:房間之統計單價×房間數=總工程費

學校:學生之統計單價×學生數=總工程費

劇院:座位之統計單價×座位數=總工程費
24
興建A工程:學校工程
過去B工程:學校工程
(1)興建A工程規劃之教室間數計算如下:
計算
興建A工程規劃教室間數
=4(層)× 12(間/層)
=48(間)
(2)利用過去B工程之總工程費推估單位教室間數之單價
計算
B之教室間數總數=20 (間)
B之總工程費=29,599,899 (元)
B之單位教室間數之單價
=29,599,899 / 20
=1,479,995 (元/間)
25
興建A工程:學校工程
過去B工程:學校工程
(3)計算興建A工程之總工程費

利用單位設備法所推估興建A工程之總工程費,說明如下:
總工程費=48(間)× 1,479,995(元/間)=71,039,760(元)
A之總教
室間數

B之單位教
室間單價
A之總
工程費
實際興建A工程之發包金額為75,480,000元,比較利用單位設備法所
推估之總工程費之兩者誤差。
誤差=(71,039,760-75,480,000)/ 75,480,000 =-5.88%
A之單位設
備法所推估
A之
發包金額
A之
發包金額
26
1.單位基準法-(3)單位柱間法(定義整理說明)
單位柱間法
項目
說明
方法說明
當興建工程立柱間距離相等時,計算每一等柱間樓面積之
單價,再乘其等柱間之總數,即得總工程費。
C = (X × Y)
計算公式
使用特性
註 X:單位等柱間樓面積之單價(元/M2)
Y:興建工程等柱間之總數(M2)
C:興建工程之總工程費(元)
1.適用規則性較高之建築工程類型(如工廠、教室、百貨商店)。
2.由於建築物立柱間距離相等,故估價較為準確。
1.計算興建工程等柱間之總數(Y)
計算步驟
2.計算單位等柱間樓面積之單價(X)
3.計算興建工程之總工程費(C)
【資料來源:整理自洪億萬(1970)、林文天(1985)】
27
單位柱間法-案例說明

由於,NDL尚未規劃建築物未來空間配置樣
圖 ,故以桃園縣某國小校舍興建工程(稱為
過去B工程)之實際案例,推估桃園縣某國
小新建工程(稱為興建A工程)之實際案例
之總工程費,說明單位柱間法之使用方式。

桃園縣某國小校舍興建工程(稱為過去B工
程)乃地上4層、地下一層之建築物。
28
興建A工程:學校工程
過去B工程:學校工程
(1)首先,計算興建A工程等柱間樓面積之數量,以下為其平面圖。
興建A工程1~4層平面圖
興建A工程地下室平面圖
29
興建A工程:學校工程
過去B工程:學校工程
(1)計算興建A工程等柱間之總數。
項次
柱間
總數
等柱間之總數
(1)
4(1~4層)× 14(個/層)=56 個
(2)
4(1~4層)× 2(個/層)+1(地下層)× 2(個/層)=10 個
(3)
4(1~4層)× 2(個/層)+1(地下層)× 2(個/層)=10 個
(4)
4(1~4層)× 1(個/層)=4 個
(2)計算興建A工程單位等柱間樓面積之單價。
項次
柱間
面積
等柱間面積(M2)
等柱間面積之金額(元)
(1)
9.00×12.92=116.28
116.28 × 7,660=890,705
(2)
10.75×12.92=138.89
138.89 × 7,660=1,063,898
(3)
10.75×11.10=119.33
119.33 × 7,660=914,030
(4)
6.00×12.92=77.52
過去B案例單位樓地板面積之單價
77.52 × 7,660=593,803
單價若相同
與單位面積法相同
30
興建A工程:學校工程
過去B工程:學校工程
(3)計算興建A工程之總工程費
A等柱間
之總數
項次
總工程費(元)
(1)
56(個)× 890,705(元/個) = 49,879,480
(2)
10(個)× 1,063,898(元/個)= 10,638,980
(3)
10(個)× 914,068(元/個) = 9,140,680
(4)
4(個)× 593,803(元/個) = 2,375,212
合計

A等柱間
之單價
72,034,352元
實際興建A工程之發包金額為75,480,000元,比較利用單位柱間法所推
估之總工程費之兩者誤差。
誤差=( 72,034,352 - 75,480,000)/ 75,480,000=-4.56%
A之單位柱
間法所推估
A之
發包金額
A之
發包金額
31
單位柱間法之評論

單位柱間之估算 –


如工廠、事務所、百貨商店等之立柱間距離相等時,計算每
一等柱間樓面積的單價,乘其等柱間的數量,即得全建築之
工費,此種估價法必較精確,但應用不廣。(洪憶萬,1970)
單位柱間法與單位面積法的差別



單位柱間法對於不等距的柱間內,可考量柱間內柱牆梁的多
寡。
單位面積法僅單純的考慮樓地板面積數。
故對於如教室(大教室及小教室)、公寓(32坪與50坪)等工程,
使用單位柱間法將會有較準確的估算結果。
32
分別以單位柱間法及
單位面積法估算圖1
的工程造價。
(圖1)
33
(圖2)
(圖3)
• 單位柱間法 --- 如圖2所示,考量了左右兩邊牆柱數目的不同,將分
為兩邊進行估算。
• 單位面積法 --- 如圖3所示,其柱牆將視為均勻擺設,僅考慮樓地板
面積大小,無考慮牆柱的多寡不同。
• 故兩種估算法在圖1右邊將會在此產生差異。
34
1.單位基準法-(4)單位體積法(定義整理說明)
單位體積法(Cubic foot Estimate)
項目
方法說明
說明
計算興建工程體積之總量,而後乘以同種性質之建築物
之統計單價,即得總工程費。
C=X×Y
計算公式
特性
註 X=單位體積之單價(元/ M3 )
Y=興建工程體積之總量(M3)
C=興建工程之工程費(元)
1.越相似之工程類型,其估算準確度相對提高。
2.體積計算較為複雜。
3.單位體積法較單位面積法準確?
1.計算興建工程體積之總量(Y)
計算步驟
2.計算單位體積之單價(X)
3.計算興建工程之總工程費(C)
【資料來源:整理自洪億萬(1993)、Clough,et al.(2000)、林文天(1985)】
35
單位體積法-案例說明

由於,NDL尚未規劃未來工程體積示意圖 ,
故以桃園縣某國小校舍興建工程(稱為過去
B工程)之實際案例,推估桃園縣某國小新
建工程(稱為興建A工程)之實際案例之總
工程費,說明單位體積法之使用方式。
36
興建A工程:學校工程
過去B工程:學校工程
(1)計算興建A工程之立體示意圖之體積總量
計算
興建A工程體積之總量
=36,544.1 (M3)
(2)計算過去B工程之立體示意圖之單位體積單價
計算
B之體積總量=14,836.6 (M3)
B之總工程費=29,599,899 (元)
B之單位體積單價
= 29,599,899 / 14,836.6
= 1,995 (元/M3)
37
興建A工程:學校工程
過去B工程:學校工程
(3)計算興建A工程之總工程費

計算利用單位體積法所推估興建A工程之總工程費,說明如下:
總工程費=36,544.1(M3)× 1,995(元/ M3)=72,905,480(元)
A之
體積總量

B之單位體
積單價
A之
總工程費
實際興建A工程之發包金額為75,480,000元,比較利用單位體積法所
推估之總工程費之兩者誤差。
誤差=(72,905,480-75,480,000)/ 75,480,000=-3.41%
A之單位體
積法所推估
A之
發包金額
A之
發包金額
38
單位體積法
Ct  (U avg 
B )  E
v
c
Ct :總建造費
U avg:每立方公尺空間平均單價
 B:建築物總體積
v
Ec:特殊工程費(挖土、基礎及附屬設備等之特殊工程費)

體積(Bv)之計算方式
 無閣樓時 Bv  A  ( H  h / 2)
註:無閣樓時,只計算尖屋頂樓高之1/2。

有閣樓時 Bv  A ( H  3h / 4)
平屋頂時 Bv  A H

A=面積、H=樓高、h=樓頂高(尖屋頂或斜屋頂之樓高)

39

內政部不動產估價技術規則
(http://www.cpacltd.com/list/Immovable-Property-technical-specification_5.html)
第三章 (估價方法)第54~56條
勘估標的之營造或施工費,得按下列方法擇一求取之:
二、單位面積(或體積)比較法:指以類似勘估標的之比較標的
或標準建物之單位面積(或體積)營造或施工費單價為基礎,經
比較並調整價格後,乘以勘估標的之面積(或體積)總數,以求
取勘估標的營造或施工費。
40
2.成本指標法(定義整理說明)
成本指標法(Cost indices )
說明
項目
乃以已知設備之基準造價為基礎,透過成本指標來反應時間
方法說明 (time)對成本之影響,預估新設備之總工程費。 (現在工程費與
基準年工程費之比值=成本指標)
I 
Cc   c   C r
 Ir 
計算公式
特性
註 Cc:預估新設備容量之成本
Cr:已知設備容量之成本
Ic:預估新設備之建造年指標
Ir:已知設備之基準年指標
1.計算快速。
2.需注意成本指標之適用性。
(1)計算已知、預估新設備容量之成本指標(Ir)、( Ic )
計算步驟
(2)計算預估新設備容量之成本(Cc )
【Ostwald (1992), Clough,et al. (2000), Barrie and Paulson (1992)】
41
國外所使用之成本指標

以下為反應材料及勞工之價格變動之成本指標,有針對土木工
程、建築工程為主。
基準:1913=100
工程成本指標
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
每年
平均
2001
6281
6272
6279
6286
6288
6318
6404
6389
6391
6397
6410
6390
6343
2002
6462
6462
6502
6480
6512
6532
6605
6592
6589
6579
6578
6563
6538
2003
6581
6640
6627
6635
6642
6694
6695
6733
6741
6771
6794
6782
6694
2004
6825
6862
6957*
7017
7065
7109
建築成本指標
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
每年
平均
2001
3545
3536
3541
3541
3547
3572
3625
3605
3597
3602
3596
3577
3574
2002
3581
3581
3597
3583
3612
3624
3652
3648
3655
3651
3654
3640
3623
2003
3648
3655
3649
3652
3660
3677
3683
3712
3717
3745
3765
3757
3693
2004
3767
3802
3859*
3908
3956
3996
【資料來源:Engineering News Record,2004】
42
成本指標法-案例說明

以過去台北市某辦公大樓工程(稱為過去B
工程)之實際案例,利用營建工程物價指數
作為成本指標及單位面積之概念,推估NDL
(稱為興建A工程)之總工程費,說明成本
指標法之使用方式。
43
興建A工程:NDL
過去B工程:辦公大樓
(1)計算過去B工程之基準年指標、成本

過去B工程建造日期為88年12月,查營建工程物價指數:
Ir= 100.26
B之單位樓地板面積之單價= 14,681(元/M2)
(2)計算興建A工程之建造年指標、成本

興建A工程推估總工程費日期為89年5月,查營建工程物價指數:
Ic=100.20
A之單位樓地板面積之單價=(100.20/100.26)×14,681(元/M2)=14,672(元/M2)
88年12月
89年1月
89年2月
89年3月
89年4月
89年5月
89年6月
89年7月
總指數
104.15
103.47
103.59
103.99
104.08
104.10
104.06
103.88
材料類
107.35
106.25
106.42
107.11
107.26
107.36
107.30
106.96
勞務類
99.36
99.27
99.29
99.31
99.31
99.23
99.21
99.22
建築工程類
100.26
99.68
99.88
100.12
100.21
100.20
100.12
99.90
土木工程類
107.22
106.47
106.49
107.05
107.14
107.19
107.19
107.03
營建工程物價指數
【資料來源:營建物價,2003】
44
興建A工程:NDL
過去B工程:辦公大樓
(3)計算興建A工程之總工程費

計算利用成本指標法所推估A工程之總工程費,說明如下:
總工程費=16,170(M2)× 14,672(元/ M2)=237,246,240(元)
A之
樓地板總量
A之單位樓
地板單價
A之
總工程費

在概念與可行性研究階段,以主辦機關預估總工程費(275,339,631
元)為基準,比較利用成本指標法所推估之總工程費之兩者誤差。
誤差=( 237,246,240 - 275,339,631 )/ 275,339,631 =-13.84%

以A工程之發包金額為229,973,050元為基準,比較利用成本指標法
所推估之總工程費之兩者誤差。
誤差=( 237,246,240 - 229,973,050 )/ 229,973,050 =+3.16%
45
成本指標法-從工程項目切入

基本公式
I 
Cc   c   C r
 Ir 
 I ci
Y   Cri 
 Ir
 i




與過去某基準年同樣之工
程項目之指數比較
推估現有工程項目之成本

Y :總建造費
i :工程項目i
Cri :某基準年工程項目成本
I r :某基準年成本指數
I c :推估年成本指數
i
i
46
國立交通大學土木所營管組
成本指標法-Example (Barrie and Paulson 1992)




Assume that we have an estimate on file for a similar
structure that we completed in 1978 including design and
owners expense for a cost of $4,200,000. We were
planning to build the new warehouse in 1991.
The Engineering News Records (ENR) index for 1978,
relative to a base date of 1967, was 1674/676 = 2.48 (or
248%).
The projected index for 1991 was 2730/676 = 4.04.
Therefore, the estimated cost for a project of similar size
and quality will be (4.04/2.48)* $4,200,000= $6,840,000
47
3.成本對應產量估價法(定義整理說明)
成本對應產量估價法(Cost-capacity factor estimate, Power-sizing technique)
比例估價法 (Proration estimate)
項目
方法說明
說明
計算同專案類型之成本容量因素,反應size、scope、
capacity對成本之影響,預估新設備之總工程費。
Q
C 2  C1  2
 Q1
計算公式
使用特性



X
註 C2:預估新設備容量之成本
C1:已知設備容量之成本
Q2:預估新設備之容量
Q1:已知設備之容量
X:專案類型之成本容量因素
Has been most widely used in the petrochemical construction industry.
X=0.6 is typical to some types of plants. 【Barrie and Paulson 1992】
(1)計算專案類型之成本容量因素(X)
計算步驟
(2)計算預估新設備容量之成本(C2)
【Oberlender 2000; Barrie and Paulson 1992; Clark and Lorenzoni 1985 】
48
成本對應產量估價法-案例說明

以3棟辦公大樓工程(稱為過去B、C、D工
程)之假設案例,利用其不同施工方式來作
為程序單元之依據,推估興建A工程之總工
程費,說明成本對應產量估價法之使用方式 。
49
興建A工程:辦公大樓
過去B、C、D工程:辦公大樓
(1)計算專案類型之成本容量因素(利用過去B、C、D工程)

乃透過專案類型之成本容量因素,建立擋土壁支撐
設施工法工程與逆打工法工程之間的成本關係。
項目
工程類型
施工方式
總工程費
(元)
樓地板面積
之總量(M2)
單位樓地板面積
之單價(元/M2)
B
辦公大樓
擋土壁支撐
設施工法
60,000,000
5,000
12,000
C
辦公大樓
逆打工法
83,080,000
6,200
13,400
D
辦公大樓
逆打工法
112,500,000
7,500
15,000
X計算說明如下:
1.C-B辦公大樓:13,400=12,000×(6,200/5,000)XC-B, XC-B=0.51 。
2.D-B辦公大樓:1,5000=12,000×(7,500/5,000)XD-B , XD-B≒0.55 。
將兩者平均 X C、D-B=(0.51+0.55)/2=0.53
50
興建A工程:辦公大樓
過去B、C、D工程:辦公大樓
(2)計算興建A工程之總工程費

假設,興建A工程之總樓地板面積為6,000(M2),採用逆打工法
之施工方式,其單位樓地板面積之單價計算如下:
興建A工程之單位樓地板面積之單價
=12,000×(6,000 / 5,000)0.53 =13,218 (元/M2)。
過去B工程之樓
地板面積單價
過去B工程之樓
地板面積總量
因此,興建A工程之總工程費
=6,000 (M2) ×13,218 (元/M2)=79,308,000元。
51
Cost indices vs. Cost capacity factors





Cost indices: focuses on cost changes over time
Cost-capacity factors: focuses on changes in size,
scope, or capacity of similar projects
X: based on historical records
Q: such as
 Maximum barrels per day  refinery
 Tons of steel per day  steel mill
 Gross floor area  warehouse
To consider changes in both time and capacity:
 I  Q
C  C  
 I  Q
2
2
2
1
1
1



X
52
An example
Department is conducting a preliminary estimate of the cost
of building a 600-MW fossil-fuel plant. It is known that a
200-MW plant cost $100 million 20 years ago when the
approximate cost index was 400, and that cost index is now
1,200. The cost capacity factor for a fossil-fuel power plant
is 0.79.
 I 2  Q2 

C2  C1  
 I1  Q1 
X
 1200  600MW 
 100


 400  200MW 
0.79
 30030.79  714.6
53
In the earlier example

Considering only cost indices


Considering only cost-capacity factor





Warehouse cost = $6,840,000 = (4.04/2.48)*4,200,000
assume that cost varies closely with floor area; assume that X = 0.8
assume that floor area = 120,000 square feet for the past project
assume that floor area = 150,000 square feet for the current project
Warehouse cost = $42,000,000*(150,000/120,000)^0.8 =
$5,020,000
Considering both cost indices and cost-capacity factor

Warehouse cost = $42,000,000 * (4.04/2.48) *
(150,000/120,000)^0.8 = $8,176,000
54
比例估價法 (Proration estimate) 【Clark and Lorenzoni 1985】


Example: Estimate cost of 100,000 bbl/day pipestill at
Philadelphia.

A pipestill is a first stage, key process plant in a refinery that
distills the crude oil into heating oil, gasoline, etc.

The company has built a similar plant near the city of Rotterdam in
1979.
A bad example:
55

A good example:

40*150%=60 million





New plant does not have some
extra cost items
Escalation
Location factor
Proration factor (0.55) to
reflect the size difference
Pollution requirement
Higher competitiveness 
5% deduction in total cost
56

Advantages and disadvantages of proration
estimate
57
4.曲線估價法 (Curve estimate)


Same example: Estimate cost of 100,000 bbl/day
pipestill at Philadelphia.
The curve is plotted from historical data (e.g., final cost)
for similar pipestills. only for on-site facilities




【Clark and Lorenzoni 1985】
Y axis: total erected cost (TEC)
X axis: variable that impact the most on the cost (i.e., the feed
(進料器) to the unit and the amount of overhead product)
Off-site facilities (auxiliary or support equipment) =
percentage of on-sites.
In the example,


The curve reflects a base year (1960) and a standard location =
25 million.
An index (354%) is used to reflect a specific time (year 1986)
and a specific location (Philadelphia).
58
(百萬桶/天)
59
On-site and off-site curves can be done in more details
 a more accurate estimate.
60




Need significant historical data
Really is a hardware predictor
More on-site oriented
Accuracy range = ±20% (?)
61
5. Factored estimate (Hendrickson and Au 1989)



Commonly used in process industries.
An industrial process requires several major equipment
components (such as towers, drums, and pumps in a
chemical processing plant) plus ancillary items (such as
piping, valves, and electrical elements).
Total cost (CTotal) = costs of major equipment components
(Ci) + costs of their ancillary items (fi × Ci)

CTotal = (Ci) + (fi × Ci)
where fi is a fraction or multiple of Ci
62
Example 5-14: Conceptual estimate for a chemical processing plant
In making a preliminary estimate of a chemical processing plant, several major
types of equipment are the most significant parameters in affecting the
installation cost. The cost of piping and other ancillary items for each type of
equipment can often be expressed as a percentage of that type of equipment for
a given capacity. The standard costs for the major equipment types for two
plants with different daily production capacities are as shown in Table 1.
 It has been established that the installation cost of all equipment for a plant with
daily production capacity between 100,000 bbl and 400,000 bbl can best be
estimated by using linear interpolation of the standard data.

TABLE 1: Cost Data for Equipment and Ancillary Items
Equipment
type
Furnace (火爐)
Tower
Drum
Pump, etc.
Equipment Cost ($1000)
100,000 bbl
3,000
2,000
1,500
1,000
400,000 bbl
10,000
6,000
5,000
4,000
Cost of ancillary items
as % of equipment cost ($1000)
100,000 bbl
400,000 bbl
40%
30%
45%
35%
50%
40%
60%
50%
63
A new chemical processing plant with a daily production capacity of 200,000
bbl is to be constructed (熔爐)
in Memphis, TN in four years. Determine the total
preliminary cost estimate of the plant including the building and the
equipment on the following basis:
1.The installation cost for equipment was based on linear interpolation from
Table 1, and adjusted for inflation for the intervening four years. We expect
inflation in the four years to be similar to.…
the period 1990-1994.
2.The location index for equipment installation is 0.95 for Memphis, TN, in
field labor
overhead
comparison with theFLOH:
standard
cost.
3.An additional cost of $500,000 was required for the local conditions in
Memphis, TN.
64
The solution of this problem can be carried out according to
the steps as outlined in the problem statement:
• The costs of the equipment and ancillary items for a plant with a
capacity of 200,000 bbl can be estimated by linear interpolation
of the data in Table 1 and the results are shown in Table 2.
Table 2: Results of Linear Interpolation for an Estimation Example
Equipment
type
Furnace
Tower
Drum
Pumps, etc.
Equipment Cost
Percentage for
(in $1,000)
ancillary items
$3,000 + (1/3)($10,000-$3,000) = $5,333 40% - (1/3)(40%-30%) = 37%
$2,000 + (1/3)($6,000-$2,000) = $3,333 45% - (1/3)(45%-35%) = 42%
$1,500 + (1/3)($5,000-$1,500) = $2,667 50% - (1/3)(50%-40%) = 47%
$1,000 + (1/3)($4,000-$1,000) = $2,000 60% - (1/3)(60%-50%) = 57%
65



Hence, the total project cost in thousands of current dollars is
given as: CTotal = (Ci) + (fi × Ci) = [Ci (1+ fi )]
= ($5,333)(1.37) + ($3,333)(1.42) +($2,667)(1.47) + ($2,000)(1.57)
= $2,307 + $4,733 + $3,920 + $3,140
= $ 19,100
The corresponding cost in thousands of four year in the future
dollars is (considering inflation) :
($19,100)(105/94) = $21,335
The total cost of the project after adjustment for location is
(0.95)($21,335,000) + $500,000 = $20,768,250
66


Advantage: this estimate reflects specific design
A factored estimate has a tendency to be biased low.




The factored estimate is a series of building blocks. If any of
these blocks are omitted, the estimate will be low.
The interface between building blocks is not always clearly
defined.
“Should” account for all items
Accuracy range = ±15% (?)
67
(Clark and Lorenzoni 1985)
68
3.3 工程會作法-建築工程案例
計畫成本組成
69
建築工程工程經費
編估標準
70
直接工程成本之估算
綜合規劃階段概估工程經費時,可視情況分別採用兩種方法:
 單位面積直接成本概估法
 依據各地區相關工程近期發包資訊,對於相同樓層數、同級建
材之建築物工程造價,統計其平均單位面積造價,以平均單位
面積造價乘總樓地板面積,另考慮地區修正係數及特別修正係
數調整後,即得概估之工程經費,而不需以各工程項目求得。
其計算方式如下:
 預估直接工程成本(A)=單位面積造價×總樓地板面積
 地區修正係數(B)=因施工現場所在位置,考慮勞工、材料之供
給情形之彈性調整係數(一般為0.8~1.2之間)
 特別修正係數(C)=高難度施工或特殊指定建材或特定承包商或
來自業主之指定(無特殊情況時為1.0)
 修正後金額=A×B×C

分項工程成本概估法
 將主要工程項目予以量化,再依個別情況及條件求得單價,以
計算工程經費,估算方法請參見後表(直接工程成本估算方法表)。
表中所列參考概算值僅供計算校核用,不宜直接引用。
71
直接工程成本估算方法表
建築工程直接工程成本要項概算明細表
72
73
74
75
範例

某建築工程規劃為地上12層、地下1層之鋼筋混凝土構
造,地下室供防空避難室兼停車場用,地上每層6戶,
共設置電梯3部,每2戶合用一部電梯,依照規劃圖說,
其主要內容及數據如下:
 基地面積: 2,100M2 (約635坪)
 總樓地板面積: 8,264M2 (約2,500坪)
 地下室面積: 980M2
 屋頂面積: 607M2
 外牆面積: 5,300M2
76

範例中主要成本項目編估說明






設計階段作業費用:按直接工程成本之3.5%估列。
間接工程成本:按直接工程成本之10%估列。
工程預備費:按直接工程成本之10%估列。
物價調整費:按(直接工程成本+間接工程成本+
工程預備費)合計之值,按每年預估上漲率1.8%依
複利法分年估列。
藝術品設置費:依直接工程成本之1%估列。
施工期間利息:依分年經費(設計階段作業費用+
用地取得及拆遷補償費+工程建造費)及資金來源,
按複利逐年估算。
77
工程經費估算總表
=137,636*0.035
=137,636*0.1
78
分年工程經費表
79
用地取得及拆遷補償費估算表
80

物價調整費 = (直接工程成本+間接工程成本+工程預備
費) × (b-1.0)
 b = (1+a)^(n-1)
 a: 物價調整年增率

本案例之施工時間為2年,直接工程成本為137,636K元,
間接工程成本為13,764K元,工程預備費為13,764K元
 物價調整費=(137,636K+13,764K+13,764K)×(1.018-
1.00)=(165,164K×0.018)=2,973K元
81
直接工程成本之估算 - 分項工程成本概估法
82
直接工程成本之估算 - 單位面積成本概估法
=138,125千元
83
建築工程造價參考表
註1. 上述工程造價包含承包商管理費利潤及營業稅,並依總樓地板面積計算。
註2. 本表分析資料係以XX年X月之案例及工料市場行情為準。
84

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