sewa gedung

Report
a. Vektor Gaya lendutan di titik diskrit sesuai
koordinat struktur
angka ganjil sumbu “x” & genap sumbu “y”
b. Vektor Gaya lendutan pada elemen batang
sesuai koordinat local. Titik 1 & 3 sejajar btg,
titik 2 & 4 tegak lurus btg.
c. Vektor Gaya lendutan pada elemen btg sesuai
koordinat global struktur
c Vektor Gaya luar yg bekerja pada titik diskrit
sesuai koordinat struktur. Searah dgn gaya
lenduktan titik diskrit.
d Sudut transformasi elemen btg.
(c).
Vektor gaya lendutan pada elemen batang masingmasing sesuai dengan sistim koordinat lokal
(d). Vektor gaya lendutan pada elemen batang masing-masing
sesuai dengan sistim koordinat global struktur.
(e).
Vektor gaya luar yang bekerja pada titik diskrit,
sesuai dengan sistim koordinat struktur.
Sekarang akan disuperpos [KAC]
. [KCB] dan [KAB], untukisikan
mendapatkan suatu matrix
kekakuan struktur.
Dibagi dgn 6,5
Invers
Negatif krn berlawanan
Tanda dgn Q4
Arah ke bawah
Dengan demikian didapatkan bahwa gaya batang pada
batang AC ialah sebesar 2818 Kg. bersifat tarik.
Dengan demikian didapatkan bahwa gaya batang pada batang CB
ialah sebesar 4985 kg. bersifat tekan
Untuk batang AB :
Dengan demikian batang AB tidak menderita bekerjanya gaya, atau dengan kata
lain gaya batang AB ialah nol.
negatif
Selanjutnya untuk menghitung reaksi perletakan, bisa digunakan persamaan :
{Qb}
= [Kbf]
{Df}
Untuk kesetimbangan di titik C, perhatikan gambar 4.19.
Biaya Tanah (Lands Cost) Ialah Biaya Langsung Dan Tidak
Langsung Yang Dikeluarkan Untuk Pengadaan Tanah
Ditambah Beban bunga sejak pembelian hingga gedung
menghasilkan pendapatan
HARGA SATUAN GEDUNG
Harga Satuan Gedung Ialah Harga Per Meter Gedung
Persegi Luas Lantai Kotor Termasuk Biaya Pondasi,
Instalasi Listrik Intern, Ac, Dll.
Dalam Praktek Investasi Total Terdiri Pula Dari: Biaya
pengadaan tenaga listrik, telpone, izin bangunan.
Dalam studi, komponen-komponen tersebut, dimasukkan
dalam harga satuan gedung.
Biaya bangunan ialah:
Luas lantai kotor kali harga satuan gedung (unit Price)
INDIRECT COST
Biaya-biaya tidak langsung, kelompok
biaya ini berupa:
1.
Biaya perencanaan dan konsultan
2.
Biaya pendanaan (financing cost)
3.
Biaya hukum (legal cost), untuk proyek gedung besarnya
kelompok biaya ini adalah sekitar 20% dari harga gedung.
Komponen-komponen biaya investasi total ialah:
1.
Biaya tanah (lands cost)
2.
Biaya bangunan
3.
Biaya tidak langsung (perencanaan, financing cost, hukum, DLL)
EQUITY (Modal Sendiri)

Modal sendiri adalah jumlah modal yg ditanam untuk suatu proyek
untuk membiayai pekerjaan-pekerjaan pra-konstruksi, seperti
pengadaan tanah, perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum.

Equity tsb biasanya + 25% dari investasi total (utk proyek-proyek
komersiil)

Untuk penanaman modal orang mengharapkan keuntungan di
samping pengembalian modal (return on equity)

Keuntungan yg diharapkan lebih besar dari tingkat bunga yg
berlaku.

Pengembalian modal diperhitungkan selama umur proyek.

Bila modal berasal dari penjualan saham maka diperhitungkan
deviden, ialah uang jasa atas penggunaan dana.






Untuk proyek-proyek komersial yg dibiayai dgn modal pinjaman yg
dikenakan bunga meskipun proyek belum mulai menghasilkan
pendapatan, masa konstruksi harus diusahakan sesingkat-singkatnya
agar beban bunga selama masa tsb sekecil-kecilnya.
Para kreditur umumnya memberi keringanan berupa penangguhan
pembayaran pokok kredit dan bunganya selama masa konstruksi
(grace period).
Ada kalanya hanya diberikan penangguhan pembayaran pokok
kreditnya saja dan bunganya harus dibayar.
Masa Perlunasan Kredit (Pay-out Time)
Masa pelunasan kredit adalah jangka waktu kredit dikurangi masa
konstruksi.
Panjang jangka waktu kredit adalah tergantung situasi, kondisi dan
jenis proyek.
Untuk proyek-proyek komersial biasanya sekitar 15 tahun.








Sewa gedung merupakan pendapatan gedung. Di Indonesia lazimnya
diperhitungkan atas dasar per m2 / bulan. Di Amerika Serikat per feet
persegi per tahun.
Sewa per meter persegi dapat diperhitungkan atas dasar luas lantai netto
atau bruto.
Bila satu lantai disewa seluruhnya oleh satu penyewa maka
diperhitungkan atas dasar luas lantai kotor, jadi sewanya lebih murah per
meter perseginya.
Bila satu lantai disewa oleh beberapa penyewa, maka sewa per meter
persegi diperhitungkan atas dasar luas lantai netto artinya tidak
termasuk luas lantai toilet dll, jadi sewanya lebih tinggi sedikit.
Dalam lease rate termasuk service charge dan pajak pertambahan nilai
(PPN).
Untuk flat, sewa atau sewa beli diperhitungkan atas luas lantai netto.
Dalam sewa beli flat, termasuk sewa beli untuk tanah turutan.
Untuk proyek hotel, diperhitungkan sewa per kamar.




Untuk proyek perkantor, sewa dasar per meter persegi
per bulan adalah nilai sewa gedung ditambah service
charge (+ 25%) dan pajak pertambahan nilai (10%)
Sewa dasar gedung diusahakan masih dalam batas
yang dapat dipasarkan pada sesuatu waktu.
Bila sewa dasar yg didapat dari perhitungan nilai sewa
jauh di bawah pasaran, berarti bila jangka waktu
pengembalian investasi tetap, maka cash-inflow yg
besar.
Atau bila sewa dasar disamakan dengan harga
pasaran, maka jangka pengembalian investasi dapat
diperpendek.
Dalam analisa finansial suatu proyek selalu
diperhitungkan factor kekosongan gedung
sedikitnya 5%, ialah kekosongan yang
disebabkan perpindahan penghuni, atau
keluar masuknya tamu dalam proyek hotel
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Sewa (per meter persegi per bulan), atau sewa perkamar hotel
Sewa-beli (hire-purchase) dalam proyek flat atau perkantoran
Penjualan (dengan atau tanpa angsuran) dalam proyek
flat/kantor.
Dalam proyek hotel, pendapatan proyek masih ditambah sekitar
150% dari sewa kamar, ialah pendapatan dari makanan dan
minuman dll
Proyek perkantoran yg terletak di pusat-pusat kota lazimnya
disewakan
Proyek-proyek flat lazim disewa belikan karena orang pada
dasarnya lebih suka memiliki tempat tinggal sendiri dan tidak
selamanya menyewa
Proyek-proyek pertokoan atau perkantoran murah banyak yang
dijual langsung kepada peminat dengan angsuran pendek 3-5
tahun
Biaya operasi dan pemeliharaan gedung
(listrik, AC, gas, air minum, pembersihan
gedung dan halaman, keamanan).
2.
Biaya personil.
3.
Asuransi.
4.
Pajak-pajak real estate (PBB/Pajak Bumi dan
Bangunan).
Pegeluaran-pengeluaran ini dibebankan atas
service charge yg berkisar 20-30% dari
pendapatan sewa dasar (base rate).
1.

1.
2.
3.
4.
Pegeluaran-pengeluaran ini dibebankan
ataspendapatan sewa dasar (base rate).
Pajak perseroan
Penyusutan (depresiasi) bagunan.
Untuk perkantoran dengan umur ekonomis (economic
life) gedung 40 tahun, penyusutan adalah 2,5% per
tahun dari harga gedung.
Bila gedung dibiayai dengan modal pinjaman, maka
diperlukan biaya amoritisasi pokok pinjaman dan
bunganya (capital return + interest).
Modal sendiri dikembalikan berikut keuntungannya
selama umur ekonomis proyek.
Biaya operasi dan pemeliharaan gedung:
1.
Biaya pemeliharaan gedung.
2.
Biaya listrik, telephone dan AC.
3.
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
4.
Asuransi gedung dan peralatan.
5.
Biaya personil dari badan pengelola gedung.
Dalam proyek-proyek perkantoran, sumber biaya untuk ini adalah
“service charge” yg besarnya antara 20-30% dari sewa dasar.
Untuk proyek flat besarnya kira-kira 5% dari sewa.
Untuk proyek hotel tergantung bintang hotel:
(atas dasar empiris):
1.
Hotel bintang lima = 50% x Pendapatan Total.
2.
Hotel bintang empat = 40% x Pendapatan Total.
3.
Hotel bintang tiga = 30% x Pendapatan Total.
4.
Hotel bintang dua = 20% x Pendapatan Total.






Para kreditur luar negeri terutama, meminta
agar bunga yg diterima adalah bersih dari
pajak-pajak Indonesia.
Jadi pajak atas bunga menjadi beban
peminjam.
Pajak atas bunga bunga besarnya 20%.
Bila ada keringanan dalam rangka undangundang Penanam Modal Asing besarnya 10%
dari bunga (keringanan separuhnya).
Pajak atas bunga merupakan unsur biaya yang
mengurangi pajak perseroan.




Adalah nilai ganti pertahun yg harus
dikeluarkan atas beban pendapatan sebelum
pajak yg besarnya tergantung dari umur
ekonomi (economis life) suatu gedung dan
jenis gedung.
Contoh:
Nilai bangunan/kelayakan yg didepresiasikan
dikurangi nilai pada akhir masa kegunaan ekonomis
(salvage value) misalnya $ 1.000.000,Dan umur ekonomis bangunan 50 tahun, maka
depresiasinya 2,5% per tahun atau $ 20.000,-
Jenis bangunan
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
Apartement /flat
Bangunan bank
Rumah tinggal
Bangunan pertanian
Pabrik
Garasi/gedung parkir/carpark
Hotel
Bengkel
Perkantoran
Pertokoan
Teater
Pergudangan
Perbaikan tanah pekerjaan halaman
40 th
50 th
45 th
45 th
25 th
45 th
40 th
45 th
45 th
50 th
40 th
60 th
20 th
2,5 %
2,0 %
2,2 %
2,2 %
4,0 %
2,2 %
2,5 %
2,2 5
2,2 %
2,0 %
2,5 %
1,6 %
5,0 %
Perlengkapan/peralatan (peralatan
10 th
10 %
(trotoir, plaza, kanal-kanal, pertamanan)
14.
Ekonomic life Depresiasi/th
hotel, perusahaan pembersihan dsb)


Besarnya pajak perseroan tergantung
peraturan negara pada sesuatu waktu.
Di Indonesia pada waktu ini sama dengan 35%
x Laba kena pajak (taxeble profit) ialah
pendapatan kotor dikuranggi:
1.
2.
3.
4.
5.
Pengeluaran utk pembayaran bunga pinjaman.
Pengeluaran utk pajak atas bunga (interest tax).
Depresiasi/penyusutan gedung dan peralatan.
Asuransi kredit (adakalanya disayaratkan oleh
kredit luar negeri).
Biaya operasional gedung.


Setiap proyek mempunyai “cash-inflow” and
“cash-outflow” atau arus uang masuk dan arus
uang keluar.
Masuk dan keluarnya uang digambarkan
dalam suatu daftar yg diatur secara sistematis
dan kronologis.



N.P.V adalah merupakan selisih antara benefit
(penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang
telah dipresent-valuekan.
Kriteria ini mengatakan bahwa proyek akan
dipilih apabila NPV > 0.
Dengan demikian, jika suatu proyek
mempunyai NPV < 0, maka tidak akan dipilih
atau tidak layak untuk dikerjakan.
NPV= Rp 29,6 (dalam ribuan rupiah)
Contoh: Perhitungan Net Present Wort atau
Net Present Value (dalam Ribuan Rupiah)




IRR merupakan tingkat bunga yang mengambarkan
bahwa antara benefit (penerimaan) yang telah
dipresent-valuekan dan cost (pengeluaran) yang telah
dipresent-valuekan sama dengan nol.
Dengan demikian, IRR ini menunjukkan kemampuan
suatu proyek untuk menghasilkan return, atau tingkat
keuntungan yang dapat dicapainya.
Kadang-kadang IRR ini digunakan pedoman tingkat
bunga (i) yang berlaku, walaupun sebetulnya bukan i,
tetapi IRR akan selalu mendekati i tersebut.
Kriteria investasi IRR ini memberikan pedoman bahwa
proyek akan dipilih apabila IRR > Social Discount Rate.
Begitu pula sebaliknya, jika diperoleh IRR < Social
Discount Rate, maka proyek sebaiknya tidak
dijalankan.

similar documents