MFH Kaufen

Report
Ein Mehrfamilienhaus finanzieren
Von einem Mehrfamilienhaus spricht man in der Regel, wenn es sich bei den
vermieteten Einheiten ausschliesslich um Wohnungen als Nutzungsform handelt.
Auch der Preis für ein Mehrfamilienhaus ist in den vergangenen Jahren mit den
allgemeinen Immobilienpreissteigerungen natürlich auch teurer geworden.
Trotzdem bietet ein Mehrfamilienhaus grundsätzlich eine interessante Alternative
zu herkömmlichen Finanzanlagen. Was bei einem Mehrfamilienhaus insbesondere
hinsichtlich Finanzierung speziell zu beachten ist und welche alternative
Finnazierungsmethoden sich anerbieten soll im Folgenden diskutiert werden.
Ertragswert als Schätzmethode beim Mehrfamilienhaus
Die häufigste Methode zur Evaluierung eines Kaufpreises bei einem
Mehrfamilienhaus ist die Ertragswertschätzung. Bei dieser Methode werden die
Nettomieterträge pro Jahr in ein Verhältnis zum Kapitalisierungssatz gesetzt. Dieser
Kapitalisierungssatz ist somit der wertgebende Faktor. Je tiefer dieser
Kapitalisierungssatz angesetzt wird, desto höher ist der ermittelte Ertragswert und
umgekehrt. Ausgangspunkt für die Bestimmung eines adäquaten
Kapitalisierungssatzes ist gemeinhin der Basiszinssatz für risikoarme Anlagen.
Beispiel Ermittlung Kapitalisierungssatz
Im Folgenden wird ein Kapitalisierungssatz systematisch anhand der wichtigsten
wertgebenden Faktoren aufsummiert und anschliessend als Grundlage für eine
beispielhafte Ertragswertermittlung verwendet:
In diesem Beispiel ergibt sich bei Nettomietzinseinnahmen von
beispielsweise CHF 100‘000 jährlich (6 Parteien à je CHF 1390
monatlichem Mietzins) ein Ertragswert von ca. CHF 1.7 Mio.
Finanzierungsrichtlinien: Belehnung, Tragbarkeit und Bruttorendite (1)
Grundsätzlich gilt auch beim Mehrfamilienhaus: mindestens 20% des Kaufpreises
müssen in Form von Eigenkapital aufgebracht werden. Die hier postulierte
Belehnung von 80% kann tiefer ausfallen, wenn das Mehrfamilienhaus höhere
Risiken aufweist (überhöhter Kaufpreis, geringe Substanz, etc.) Dabei können
Gelder der 2. Säule und der Säule 3a generell nicht als Eigenkapital benutzt werden
– es sei denn, der Eigentümer bewohnt eine der zur Diskussion stehenden
Wohnungen selbst (dann ist eine proportionale Anrechnung möglich). Bei der
Prüfung durch Finanzinstitute, ob ein Mehrfamilienhaus finanzierbar ist, fällt das
primäre Augenmerk darauf, ob und wie viel Überschuss aus der
Tragbarkeitsrechnung resultiert. Grundsätzlich gilt: Je geringer der Überschuss,
umso schwieriger wird eine Finanzierung. Für das folgende Beispiel werden ein
Kaufpreis von CHF 2‘000‘000 und vorhandene Eigenmittel von CHF 400‘000 (20%)
angenommen:
Finanzierungsrichtlinien: Belehnung, Tragbarkeit und Bruttorendite (2)
Ein zweites Kriterium aus Bankensicht ist die Bruttorendite eines Objekts. Dabei setzt
die Bank die jährlichen Nettomietzinseinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis. Bei
obigem Beispiel ergibt dies eine für durchschnittliche Objekte in der Schweiz durchaus
passable Bruttorendite von 6.5% (CHF 130‘000/CHF 2‘000‘000). Die von den Banken
geforderten Minimumbruttorenditen für ein Mehrfamilienhaus können je nach
Standort und Zustand jedoch stark variieren, weshalb aus obigem Beispiel kein
Grundsatz für die Finanzierbarkeit sämtlicher Mehrfamilienhäuser abgeleitet werden
kann. Im Übrigen ist die Bruttorendite rein rechnerisch wiederum nichts anderes als
der angewendete Kapitalisierungssatz
Alternative Finanzierungsformen bieten hohes Potenzial
Die Hypothekarzinsen auf einem Renditeobjekt sind die aus einer Risiko- und
Renditebetrachtung zentralen durch den Eigentümer zu beeinflussenden Faktoren.
Dabei gilt es zu beachten, dass über die klassische Form einer Festhypothek
insbesondere bei Hypothekensummen über CHF 2 Mio. alternative
Finanzierungsformen signifikante Potenziale betreffend Flexibilität (insbesondere
bei früher als geplantem Ausstieg), Amortisation (bei ausserordentlichen
Rückzahlungen) und insbesondere bei den Zinskosten (vielfach 10-30% unter
denjenigen der klassischen Angebote) bestehen – vor dem Hintergrund einer
ebenfalls festverzinslichen Finanzierungslösung. Um das Einsparungspotenzial Ihres
Renditeobjekts, resp. Ihres Renditeobjekt-Portfolios durch eine eben solche
alternative Finanzierungsform zu bestimmen, bitten wir Sie ein Hypothekenmakler
zu kontaktieren. Zur Prüfung eines Kreditantrages für ein Mehrfamilienhaus
benötigen die Finanzinstitute neben den Angaben zu den persönlichen
Einkommensverhältnissen auch ein Beschrieb zum Mehrfamilienhaus inklusive
aktuellem Mieterspiegel.
Checkliste
1.)
Kaufpreis CHF: ........................... x 80%
= ............................... CHF Hypothek (A)
Jahresmietertrag JME:
= ................................ CHF
5% von Hypothek:
= minus - ................................ CHF (Zins)
1% von Hypothek:
= minus - ................................ CHF (Amortisation)
15% von JME
= minus - ................................. CHF (Nebenkosten)
Total:
= Jahresüberschuss: .................................. CHF
2.) JME : Kaufpreis = Bruttorendite muss mind. 6.5% sein!
Mietkauf
by Rutz, Marcel
Einführung
Eine Immobilie über Mietkauf zu erwerben, ist in der Schweiz noch nicht sehr
verbreitet. Für Gewerbeimmobilien besteht seit Jahren ein gut funktionierender
Markt. Im Privatsektor ist der Mietkauf ein beliebtes Instrument beim Erwerb von
Fahrzeugen. Im Immobilienmarkt ist diese Finanzierungsform jedoch kaum bekannt.
Dabei bietet der sogenannte Mietkauf gegenüber dem Immobilienkauf per
Bankfinanzierung grosse Vorteile.
Laut Duden wird beim Mietkauf ein Mietvertrag geschlossen, bei dem der
Vermieter seinem Mieter das Recht einräumt, das gemietete Gebäude innerhalb
einer bestimmten Frist zu kaufen, wobei die bis dahin gezahlte Miete ganz oder zum
Teil auf den Kaufpreis angerechnet wird.
Der entscheidende Vorteil beim Mietkauf ist der, dass für den Immobilienerwerb
kein Kredit aufgenommen werden muss und somit keine Schulden entstehen. Zur
Beurteilung des Mietkäufers wird nur die individuelle Zahlungsfähigkeit respektive
die Tragbarkeit betrachtet.
%)
Was ist Mietkauf?
Fast alle Produkte lassen sich über Raten erwerben - so auch Immobilien. Die Raten
sind in diesem Fall jedoch nicht zu verwechseln mit den Raten für ein Darlehen,
denn beim Mietkauf kommt man ohne Darlehen aus.
Entscheidend ist, dass man die Immobilie nicht selbst kauft und somit auch kein
Darlehen mit persönlicher Verschuldung aufnimmt. Man wird erst nach Ausübung
des Kaufrechts zum Eigentümer, profitiert jedoch von Anfang an von allen Nutzen
des Wohneigentums - ganz ohne Darlehenrisiko.
Steuertechnisch wird der Mietkäufer vom Eigenmietwert befreit, kann jedoch die
Zinskosten nicht geltend machen. Es bestehen somit keine wesentlichen Vor- /
Nachteile.
Wie sieht ein Mietkaufvertrag aus ? (1)
Die Vorlage zum Mietkauf wurde mit der renommierten Anwaltskanzlei Staiger
Schwald & Partner konzipiert. Im Mietkaufvertrag werden dem Mietkäufer folgende
Vorteile und Sicherheiten garantiert :
• Der Mietkaufvertrag wird notariell beglaubigt.
• Das Kaufrecht wird im Grundbuch eingetragen.
• Leistet der Mietkäufer eine Anzahlung, wird diese mit einer
Grundbuchverschreibung auf der Immobilie sichergestellt.
• Der Kaufpreis wird heute schon festgelegt.
• Mietzins wird für die ganze Periode fixiert.
• Der Mietzins wird unterteilt in einen Ansparteil und einen effektiven
Kostenanteil (Wohnentschädigung).
Wie sieht ein Mietkaufvertrag aus ? (2)
• Bei Nicht-Ausübung des Kaufrechtes wird die Anzahlung unter bestimmten
Voraussetzungen zurückerstattet.
• Das Kaufrecht ist vererblich und übertragbar.
• Der Mietkäufer muss sich des folgenden Einsatzes bewusst sein
• Die Laufzeit des Mietkaufes kann nur in gegenseitiger Vereinbarung verändert
werden.
• Unterhaltskosten / Nebenkosten gehen vollumfänglich zu Lasten des
Mietkäufers.
• Anzahlung / Ansparteil werden nicht verzinst.
• Bei Nicht-Ausübung des Kaufrechtes, wird der bereits bezahlte Mietzins
vollumfänglich als Wohnentschädigung klassifiziert. Der Mietkäufer verzichtet
auf den Ansparteil.
Berechnungsbeispiel 1
Eigentumswohnung CHF 500'000
Anzahlung durch den Mietkäufer von 5% :
CHF 25'000
Mietkosten CHF 1‘000.- / Monat
Ansparanteil CHF 1'250.- / Monat
Total Leasingrate CHF 2’250 /Monat
Eigenkapital nach 10 Jahren CHF 175'000 (
35%)
Berechnungsbeispiel 2
Kaufpreis = 625'000.Miet-Kauf Dauer 10 Jahre mit
anschliessender Ausübung der Kaufoption.
Anzahlung 7 % = 43'750.Monatlicher Effektiver Kostenanteil 1480.Monatlicher Eigenmittel-Ansparanteil 790.= Monatliche Zahlung 2270.Sparkapital nach 10 Jahren = 138'550.(22.16 %)
Berechnungsbeispiel 3
3.5 Zi. Wohnung CHF 760'000.Autoeinstellhallenplatz CHF 35'000.Kaufpreis = CHF 795'000.Miet-Kauf Dauer 10 Jahre mit
anschliessender Ausübung der Kaufoption.
Anzahlung 7 % = 55'650.Monatlicher Effektiver Kostenanteil 1'882.Monatlicher Eigenmittel-Ansparanteil
1'005.- = Monatliche Zahlung 2'887.Sparkapital nach 10 Jahren = 176'250.(22.17 %)
Berechnungsbeispiel 4
Kaufpreis SFr. 830'000.Mietkaufdauer 10 Jahre mit
anschliessender Ausübung der
Kaufoption.
Anzahlung 7 % = 58'100.Monatlicher effektiver Kostenanteil
1'965.Monatlicher Eigenmittel-Ansparanteil
1'049.- = monatliche Zahlung 3'014.Sparkapital nach 10 Jahren = 183'980.(22.16 %)
Berechnungsbeispiel 5
Basel Kaufpreis SFr. 850'000.Mietkaufdauer 10 Jahre mit
anschliessender Ausübung der
Kaufoption.
Anzahlung 7 % = 59'500.Monatlicher effektiver Kostenanteil
2'012.-
Monatlicher Eigenmittel-Ansparanteil
1'075.- = monatliche Zahlung 3'087.Sparkapital nach 10 Jahren = 188'500.(22.17 %)
Berechnungsbeispiel 6
Kaufpreis = CHF 878'000.Miet-Kauf Dauer 10 Jahre mit
anschliessender Ausübung der
Kaufoption.
Anzahlung 7 % = 61'460.Monatlicher Effektiver Kostenanteil
2'079.Monatlicher Eigenmittel-Ansparanteil
1'110.- = Monatliche Zahlung 3'189.Sparkapital nach 10 Jahren = 194'660.(22.17 %)
Berechnungsbeispiel 7
Kaufpreis = CHF 1000000
Miet-Kauf Dauer 10 Jahre mit anschliessender Ausübung der Kaufoption.
Anzahlung 10 % = 100000
Monatlicher Effektiver Kostenanteil 3'050.Monatlicher Eigenmittel-Ansparanteil 1‘450.- = Monatliche Zahlung 4‘500.-
Sparkapital nach 10 Jahren = 274‘000.- (27.4 %)
Wer kommt als Mietkäufer in Frage?
Grundvoraussetzung für den Mietkauf ist die Tragbarkeit des Mieters.
Ideales Zielpublikum:
Junge und gut verdienende Paare, welche noch nicht über das benötigte
Eigenkapital verfügen
Kundensegmente, bei welchen die Banken eine höhere Eigenkapitalquote
verlangen, zum Beispiel 60plus
Personen, welche das nötige Eigenkaptial nicht gänzlich für eine Immobilie
aufbringen wollen
Vorteile für den Mietkäufer
Schon heute die Traumwohnung beziehen zu dürfen
Motivation zum Sparen
Inflationsschutz, da der Kaufpreis schon heute fixiert wird
Wohneigentum ohne Belastung der Altersvorsorge
Bauträger, Projektentwickler
Absatzmarkt wird durch alternative Finanzierungsmodelle, wie z.B.
Mietkaufverträge erweitert -> Erschliessung neuer Absatzkanäle
Bei Neubauprojekten kann durch einen beschleunigten Verkauf die Zusprechung zur
Baufinanzierung rascher gewonnen werden
Gesteigertes Standortpotential dank schnellerem Verkauf der Wohnungen / Häuser
Beschaffung von Mezzaninkapital
[email protected], mobile: 076 468
88 66
Immobilienbesitzer, Genossenschaften
Aktive Bewirtschaftung der Hypotheken
Sale and Lease-Back Konzepte für Liquiditätsbeschaffung
Durationssteuerung durch Kapitalmartkinstrumente statt durch Festhypotheken ->
tiefere Zinskosten
Effizientes Einsetzen von Swaps, Swaptions, Caps, Floors und Libor Futures zur
Kostenreduktion wie auch zur Optimierung der Cashflows
Immobilienkäufer
Unterstützung beim Kaufprozess. Bessere Verhandlungsposition
Indirekter Kauf (back-to-back Transaktion). Bessere Finanzierungskonditionen.
Zinsabsicherung von bis zu 30 Jahren möglich. Mehr Flexibilität beim Ausstieg aus
einer Hypothek und Möglichkeit einer Auszahlung bei positivem Marktwert der
Hypothek
Angebot von Mietkaufverträgen
Mieter
Möglichkeit der Umwandlung eines Mietvertrags in einen Mietkaufvertrag
Durch den Mietkaufvertrag wird ein Teil der Miete als Ansparkapital dem Mieter
gutgeschrieben
Next Steps:
Binningen Traube Besichtigung 7.6%. 830’000.-, 63’500.- Eikommen
Binnigen Masionette 3.4% 695‘000.Arlesheim Wohnung runter märten auf 795+35, wenn 760 + 35. Mietrendite 3%
Hegenheimerstrasse Lärm Auto/Flugi ? Schätzungsdifferenz? Mietrendite? Evtl. 4%
Basel Generalguisanstrasse 3.3 Mietrendite
Segi 4.5 -4.8
Wiesenplatz 5
Checkliste (1)
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
Postleitzahl, Ort: .....................
................................................................................................
Strasse, Hausnummer: ...................................................... .................
Antrittsdatum/Kaufdatum: ....................................................
Kaufpreis in CHF: ................................................
Standortqualität des Gebäudes: sehr gut, gut, mittel, schlecht?
a) Aussicht: .........................................................................................................................................
b) Ausrichtung des Objektes, d.h die Besonnung: ................. Garten/Balkon: ............... (Kompasstest)
c) Die Nachbarschaft: .........................................................................................................................
d) Lärmbelastung: ...............................................................................................................................
e) Die Luft und Bodenqualität: ...........................................................................................................
f) Zugang zu den öffentlichen Verkehrsmittel in Minuten: ...............................................................
g) Öffentliche Parkmöglichkeiten: ......................................................................................................
h) Die Nähe zu Geschäften wie Post, Bank, Einkaufszentren, Restaurants in Minuten: ....................
i) Die Nähe zu Kindergarten in Minuten: ............................ Primar: ............................ Sek: .............
j) Vorhandensein von Grünflächen: ....................................................................................................
Baujahr: ...............................................................
Jahr der letzten grossen Renovationen: .........................................................................................................
Baurecht? Ja Nein
Wohnungstyp: Attika Maisonette
Gartenwohnung
Mittlere Wohnung (Sandwich) ..................................................
An Klingel schauen wer da alles so wohnt: .........................................................................................
Soziales Umfeld: .......................................................................................
Wertmindernes Servitut? ............................................................................
Situierung der Wohnung im Gebäude:
1. Das Stockwerk der Wohnung: .....................................
2. Lift: ...............................................
3. Die Ausrichtung (Besonnung): ....................................................................................................................................................
4. Die Aussicht: ...............................................................................................................................................................................
5. Gebäudeinterner Lärm: ..............................................................................................................................................................
6. Spezielle Vorteile: .......................................................................................................................................................................
Nettowohnfläche in Quadratmeter: ..........................................
[email protected], mobile: 076 468 88 66
Checkliste (2)
15. Die Bauqualität
a) Konstruktionsweise: .......................................................
b) Qualität der verwendeten Baumaterialien: .......................................................................
c) Isolation: ..............................................................................
d) Der Verglasung: ................................ Fenster? ......................................... Feuerzeugtest: .................................
e) Ausstattung von Küche und Badezimmern: ...........................................................................................................
f) Qualität der Umgebungs- und Aussenraumgestaltung: ........................................................................................
g) Qualität des Grundrisses (Raumaufteilung, Belichtung, Zugänglickeit der Räume): .............................................
h) Erfüllung des Minergie-Standards: ......................................................................................................
16. Zustand des Gebäudes
a) Sehr gut: Neu oder maximal 3 Jahre alt bzw. vor 3 Jahren umfassend renoviert wurde: ........................................
b) Gut: wenn es keine Renovationen benötigt: ..............................................
c) Mittel: wenn eine leichte Renovation nötig ist: ....................................................
d) Schlecht: Wenn Totalrenovation nötig ist: ................................................................
17. Balkon und Terassenfläche in m2: ..........................
18. Anzahl Zimmer: ...........................
19. Miteigentümeranteil in Promille: ......................................
20. Anzahl Wohnungen im Gebäude: ...................
21. Anzahl der Badezimmer: ...............................
22. Anzahl Parkmöglichkeiten: .......................................
23. Heizung aus dem Jahre: ............................................
24. Kommen grössere Renovationen? ................................................................
25. Kommt etwas «Bestimmtes» auf einem zu? ........................................................
26. Bereits Kaufzusagen?
27. Seit wann ist das Objekt ausgeschrieben?
28. Viele Interessenten?
29. Preisnachlass möglich?
30. Erfahrungen Stockwerkeigentümergemeinschaft?
31. Wie sind die Stockwerkeigentümer?
32. Wieviele Wohnungen sind vermietet?
33. Was muss ich renovieren bez. ändern: ..................................................................................................................
Notizen: _____________________________________________________________________________________________________
[email protected], mobile: 076 468 88 66
Folgende Infos oder Unterlagen wenns geht, müsste ich noch haben.
1. Miteigentümeranteil in Promille (Wertquote)
2. Grundbuchauszug
3. Protokolle der letzten beiden Jahresversammlungen
4. Jahresabschluss
5. Stockwerkeigentums-Begründungsakt
6. Reglement
7. Hausordnung
8. Erneuerungsfond?
9. Nebenkosten sind inkl. Ernfonds monatlich?
10. Höhe Eigenmietwert
[email protected], mobile: 076 468 88 66
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Miteigentümeranteil in Promille (Wertquote): ............/1000
Grundbuchauszug ( )
Protokolle der letzten beiden Jahresversammlungen ( )
Jahresabschluss ( )
Stockwerkeigentums-Begründungsakt ( )
Reglement ( )
Hausordnung ( )
Erneuerungsfonds gesamte Liegenschaft: CHF ..................
[email protected], mobile: 076 468 88 66

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