leasing PME MALI

Report
INTRODUCTION SUR LE CREDIT BAIL
AU MALI
Organisation Patronale des Industriels « OPI MALI »
27 Janvier 2015
Maître Nizar SNOUSSI
Expert International en Crédit-Bail
& Avocat d’Affaires Internationales
CREDIT-BAIL
Nouvelle Alternative pour le financement des
PME micro-PME, PMI et TPE et de l’Economie
Sénégalaise
Contenu
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Pourquoi encourager le développement du crédit-bail?
Avantages du crédit-bail
Evolution du crédit-bail dans le monde
Mécanisme du crédit-bail
Types d'équipements financés par le crédit-bail
Qui sont les clients Cibles?
Le contrat du crédit-bail
3
Introduction sur le crédit-bail
Pourquoi encourager le
développement du crédit-bail?
4
Le crédit-bail et la croissance économique
En 2008 La banque mondiale
en
partenariat avec l’université UNC KenanFlagler Business School a organisé une
étude qui a couvert 75 pays et 35000 PME
sur le rôle des produits financiers dans la
croissance des PME et le revenu par
habitant
5
6
L’apport du crédit-bail
au développement économique?
Le crédit-bail “Finance les investissements d’équipements
et donc les moyens de productions.
Le crédit-bail permet aux PME et TPE d’investir dans le
capital équipement ce qui:
 Améliore leurs profitabilités
Améliore leurs capacités de payement,
Améliorant ainsi leurs stabilité financière à long terme.
7
Le crédit-bail, une solution pour la TPE ou PME,
Micro-PME (1)

Le crédit-bail est adapté à la réalité des PME et TPE.

Il anticipe l’épargne de l’entreprise

Offre des solutions de financement pour les populations
informelles et rurales en acceptant un financement sans
apport personnel du client ni garantie supplémentaire.

Améliore la mécanisation de l’agriculture et les moyens
de production en général

Il permet aux TPE, PME et PMI d’améliorer leurs niveaux
d’activité.
8
Le crédit-bail, une solution pour la TPE ou PME,
Micro-PME (2)

L’investissement permet à l’entreprise d’augmenter son
chiffre d’affaires

Le crédit-bail participe à la création d’emplois et répond
aux besoins des marchés.
Il contribue au développement économique et sociale.


Après le transfert de la propriété de l’équipement à
l’entreprise. Cette dernière peut le proposer comme
garantie pour d’autres forme de crédit tel que le fond de
roulement.
9
Le crédit-bail, une solution pour la TPE ou PME, MicroPME (3)

Le développement du leasing entraîne la migration des
TPE vers les PME et les PME vers les grandes entreprises,
ce qui lui permettra de jouer un rôle important dans le
développement de l’ économie et sa formalisation

Il permet à l’entreprise un gain fiscal par des délais
d’amortissement plus court et adossés à la durée contrat
du crédit-bail

Les professionnels de leasing ont démontré que le
développement du marché de leasing de 10% génère une
croissance de 1% du PNB du pays.
10
Avantages du crédit-bail pour les établissements
financiers et du micro-finance (1)
 Le crédit-bail finance les investissements et donc les
biens d’équipement, garantissant que le prêt est affecté
au besoin réel de l’entreprise
 Le crédit-bail minimise le risque des financiers car le bien
financé leurs appartient.
 Le crédit-bail permet aux financiers (banques et microfinances) de diversifier les produits offerts à leurs clients
 Le leasing est un facteur de développement du marché
financier local qui crée de la valeur ajoutée
11
Avantages du crédit-bail pour les établissements
financiers et du micro-finance (2)
 Le crédit-bail est rapide dans sa mise en place: exp 4
jours pour CB de voitures, 7j pour les équipements et
entre 15 à 30 j pour le CB immobilier
 En cas de défaut de payement, la récupération du bien
loué est plus facile
 Et en conclusion, le crédit-bail est un facteur générateur
de richesses pour toute l’économie et pour l’Etat
12
Historique de l’évolution du Leasing
Leasing / Capital
Formé
Banques et Filiales de
banques dominent le
marché , les sociétés
specialisées developpe
de nouvelle niche et
développe la LLD
30%
20%
Les premiers
intervenants sont
les fournisseurs
d’équipements et
les sociétés de
location, cadre
légal inexistant ou
mal définit
USA
Société de leasing
spécialisé
Institutions sont
régulés et sont en
compétition avec les
banques
CANADA, AUSTRALIE
UK, ITALIE, ALLEMAGNE
BRESIL
FRANCE, SUEDE
MAROC, TUNISIE
5%
COLOMBIE, PERU
ALGERIE, INDE
1%
NAISSANT
MATURE
DEVELLOPÉ
Maturité du
Marché
13
Le crédit-bail en Afrique subsaharienne (1)
PAYS
Burkina Faso
leasing accordé en
2013 (USD)
potentiel du
marché
12 000 000
90 000 000
DRC
0
80 898 000
Mali
8 000 000
64 440 000
Senegal
16 000 000
169 200 000
Côte d'Ivoire
23 000 000
214 000 000
100 000 000
194 400 000
Comores
0
17 500 000
Guinée
0
125 000 000
Cameroon
14
Le crédit-bail en Afrique subsaharienne (2)
15
Le mécanisme du crédit-bail
Schéma classique
Crédit-bailleur
8
9
6
7
4
5
1
2
1 – Choix des fournisseurs et des matériels
2 – Conclusion des termes de vente et des SAV
3 – Remise d’une facture PRO FORMA
3
6 – Commande du matériel
7 – Livraison du matériel
4 – Dépôt de la demande et des dossiers
8 – Paiement au comptant (prix TTC)
5 –Signature du contrat
9 – Paiement périodique des loyers
16
Mécanisme du crédit-bail
autres schémas & formes
• Le Bien peut être:
• Acheté auprès d’un fournisseur choisi par le créditpreneur (leasing financier)
• Acheté par le crédit-bailleur auprès du crédit-preneur
(lease back)
 Lease back simple d’investissement
 Lease back dans le cadre de leasing adossé: le
fournisseur vend le bien au Crédit-bailleur qui lui
reloue le bien et le fournisseur-crédit-preneur va à
son tour louer ce bien à une autre personne
17
Mécanisme du crédit-bail
autres schémas & formes (2)
• Acheté par le crédit-bailleur qui en accord avec le créditpreneur se substitue à ce dernier dans un contrat d’achat
déjà engagé (lease back opérationnel), c’est une pratique
courante surtout lorsqu’il s’agit d’un équipement à
importer
• Possédé par le crédit-bailleur dans le cadre d’une
précédente
opération
de
crédit-bail
et
avant
l’établissement d’un 2ème contrat de crédit-bail avec un
autre crédit-preneur
18
Types d’équipement
 Machines à coudre
 Machines transformations
 Fours de pâtisseries
des légumes et fruits
 Groupes électrogènes
 Broyeurs
 Tracteurs
 pirogues
 Tout types de matériel roulant  Équipements d’irrigations
 BTP
 Divers équipements
 Locaux industriels, commerciaux….industriel
19
20
Comparaison avec le crédit bancaire (1)
Crédt-bail
Crédit bancaire
 - En principe c’est un
financement 100%
 - apport personnel
variant entre 25 et 30%
 - En principe pas de
garantie en dehors du
bien financé
 - l’exigence d’une
garantie (hypothèque,
nantissement, caution
solidaire…..)
 - amortissement court
sur la durée du contrat
 -amortissement plus long
21
Comparaison avec le crédit bancaire (2)
Crédit-bail
Crédit bancaire
 étude du bien à financer:
bien standard (véhicule,
immeubles) et biens
spécifiques
 - analyse et étude du
client: notoriété,
solvabilité, secteur
d’activités,…
 - étude client: notoriété,
solvabilité, secteurs
d’activités…
 - étude de l’opportunité
de l’investissement
 - étude de la garantie
 - étude d’une garantie
supplémentaire
22
Analyse du risque bien objet du crédit-bail (3)
• L’analyse du risque bien se fait par la réponse à cette question:
si le client est défaillant et que je récupère le bien, est-ce que
je peut facilement le revendre au marché secondaire? Et
d’autres termes: existe-t-il un marché secondaire pour le type
de matériel récupéré?
• - Si le marché secondaire existe (matériel roulant, BTP ou
immobilier) le bien sera classé en standard et le crédit-bailleur
sera plus souple dans l’octroi du financement sans garantie
supplémentaire ou apport personnel
23
Analyse du risque bien objet du crédit-bail (4)
• Si le marché secondaire n’existe pas (rareté, ou technicité
particulière ou pour technologie changeante rapidement) le
bien à financer sera classé en bien spécifique et le créditbailleur sera plus rigide dans l’octroi du financement en
exigeant soit un apport personnel conséquent soit un garantie
supplémentaire ( hypothéque, caution…..)
24
Définition du crédit-bail
 Le crédit-bail ou leasing est une opération financière et
commerciale par laquelle le crédit-bailleur achète à la demande
du crédit-Preneur auprès d’un fournisseur un bien en vue de le
donner en location pour une durée déterminée, moyennant le
versement par le crédit-preneur d’un loyer périodique
 2-le Crédit-Bailleur demeure propriétaire du bien pendant la
durée du contrat de crédit-bail en donnant au crédit-preneur la
faculté pour le locataire d’acquérir tout ou partie des biens
loués moyennant un prix convenu tenant compte, au moins pour
une partie, des versement déjà effectués à titre des loyers
25
Le crédit-bail et les contrats voisins (1)
A-Distinction avec la location simple:
 Le crédit-bail se distingue de la location simple de matériel
d’équipement non seulement parce que l’opération de location
s’insère dans un complexe contractuel qui la singularise, mais
surtout parce que la passivité du loueur dans le choix du matériel
l’exonère de la plupart des obligations (garanties des vices
cachés...) qui incombe normalement au loueur.
 Par conséquent, la convention qui ne fait pas référence
expressément au leasing et qui ne comporte aucune possibilité
d’acquisition du bien loué est un contrat de location simple.
26
Le crédit-bail et les contrats voisins (2)
• Par ailleurs, la location simple du droit commun d’un bien
immeuble à usage commercial donne droit au locataire, si la
location est maintenue à plus de deux ans, d’acquérir la propriété
commercial ou le droit au renouvellement de bail; mais cette
possibilité est clairement écartée par la loi du leasing (Article 3 de
la loi tunisienne 94/89) et on trouve la même disposition dans les
lois française, marocaine, algérienne et Malgache ainsi que les lois
du Sénégal, Cameroun, Iles Comores et Guinée
27
Le crédit-bail et les contrats voisins (3)
 B- Distinction de la location-vente
 Le crédit-bail qui est une location avec promesse unilatérale de
vente se distingue de la location vente qui contient une promesse
bilatérale de vente et d’achat en vertu de laquelle le locataire
s’engage à acquérir le bien loué et le propriétaire à vendre ledit
bien et à transférer la propriété du bien en fin du contrat et
qu’en cas de non paiement des échéances convenues, celui-ci
sera en mesure de reprendre son bien et les montants déjà réglés
par le locataire seront définitivement acquis comme contre partie
de la jouissance
28
Le crédit-bail et les contrats voisins (4)
 Alors qu’en crédit-bail, le locataire demeure libre de lever
ou non l’option d’achat (art 1 loi 94/98 du 26/7/1994).
 Le contrat qui ne mentionne pas la promesse unilatérale de
vente ne peut pas être considéré comme contrat de créditbail
29
Le crédit-bail et les contrats voisins (5)
 C- Distinction de la vente à crédit (à réméré)
 Ce genre de contrat transfère immédiatement la propriété
du bien vendu à l’acheteur mais avec, généralement, une
clause de nantissement ou d’hypothèque en faveur du
vendeur.
 Par contre en crédit-bail, le crédit-bailleur demeure
propriétaire du bien loué jusqu’au paiement intégral des
loyers convenus et la levée d’option d’achat par le créditpreneur
30
Le contrat de crédit-bail
 Un acte écrit pour la validité
 s’agissant d’un contrat solennel, toutes les lois en la
matière exigent un acte écrit ssp ou notarié avec une date
certaine pour la validité du contrat et aussi pour sa
modification ou son renouvellement
 Un acte publié pour l’opposabilité
 Publicité légale: Pour qu’il puisse être opposable aux tiers,
le contrat du crédit-bail est déposé au registre de
commerce et du crédit-mobilier RCCM, registre spécial du
crédit-bail, registre du nantissement du matériel, registre
(livre) foncier s’il s’agit d’immeuble
31
Le contrat du crédit-bail: mentions obligatoires (1)
 Le contrat de crédit-bail est un contrat à exécution
successive, et à chaque étape, il utilise une technique
juridique:
 Promesse bilatérale de location:
 Cette promesse est conclue par la signature du contrat du
crédit-bail elle engage la société de leasing à acquérir le
bien convenu et bien décrit pour le louer au preneur
utilisateur qui de son côté s’en porte irrévocablement
locataire
32
Le contrat de crédit-bail: mentions sobligatoires (2)
 Mandat :
 C’est au locataire qu’incombe exclusivement le choix du
bien et du fournisseur ainsi que le soin de discuter avec
ce dernier des modalités de paiement et de livraison. Et
puisque le locataire n’est pas juridiquement l’acquéreur
du bien en cause, on doit admettre qu’il agit en vertu
d’un mandat de l’acquéreur la société de leasing.
 Mais en fait, il s’agit non pas d’un mandat simple mais
plutôt d’un mandat à intérêt commun où le
mandataire assumera aussi des responsabilités de
ces actes car il a un intérêt personnel à exécuter le
mandat (il a choisi le matériel pour l’utiliser dans ses
activités…)
33
Le contrat du crédit-bail: mentions obligatoires (3)
 Location: durée et montant du loyer
 Le bien acquis est mis à la disposition de l’utilisateur
pour une période déterminée en vertu d’un contrat
de louage régi par le droit commun (code civile) et
les dérogations spéciales imposées par la loi du
crédit-bail et/ou convenues par les parties, sachant
que la location débute réellement lors du paiement
du fournisseur et l’établissent du PV de prise en
charge par le preneur
- LOYER= (Montant achat HT – VR) x taux de la marge
durée
34
Le contrat du crédit-bail: mentions obligatoires (4)
 Mais il faut signaler que cette location ne donne pas, en
cas de crédit-bail sur un bien immeuble à usage
industriel ou commercial, le droit au preneur de se
prévaloir du droit au renouvellement de bail et le droit
de demander la révision du montant des loyers
35
Le contrat de crédit-bail: mentions obligatoires (5)
Promesse unilatérale de vente
 D’après la définition légale même du leasing, le contrat doit
donner au locataire la faculté d’acquérir tout ou partie des
biens loués moyennant un prix convenu
 Cette faculté résulte d’une promesse unilatérale de vente
insérée dans le contrat, elle n’émane que de la société de
leasing seulement.
 Le contrat ne peut être qualifié de crédit-bail si cette clause
fait défaut.
36
Le contrat du crédit-bail: mentions obligatoires (6)
 Vente:
 Cette vente intervient en exécution de la promesse unilatérale
de vente en fin de la période de location si le locataire lève
l’option qui lui a été consentie dans les délais prévues par la loi
ou le contrat.
 Quant au prix de la vente, il est généralement arrêté à
l’avance en tenant compte, au moins en partie, des versements
effectués au titre de loyers.
 Le prix, appelé valeur résiduelle, est fixé en pratique entre 1%
et 5% du prix d’achat du bien loué, mais rien n’empêche de
convenir d’un autre taux ou montant
37
Le contrat du crédit-bail: mentions facultatives (1)
- Irrévocabilité du contrat:
 Le contrat de leasing peut prévoir une période
d’irrévocabilité dont l’étendu est fixé par les deux parties,
 Cette possibilité devient une obligation légale prévue par
les lois du crédit-bail (Sénégal, Cameroun, Guinée,
Comores, Madagascar),
- L’offre de service d’assurances par le crédit-bailleur:
La tendance actuelle dans la profession est de présenter le
service d’assurance du bien financé au crédit-preneur qui va
rembourser la prime exigible avec le paiement des loyers
38
Le contrat du crédit-bail: mentions facultatives (2)
- Services d’entretien du matériel:
Le contrat peut prévoir les modalités relatives à l’entretien du
matériel: choix du prestataires: garage, fournisseur du bien……
C’est une pratique courante dans les pays où il n’y a pas assez de
prestataires qualifiés
39
Le contrat de crédit-bail: obligations du créditbailleur (1)
 acquérir le bien pour le compte du preneur
 informer le fournisseur de l’opération du crédit-bail
 s’abstenir à gêner le preneur dans sa jouissance du bien loué
 paiement du prix au fournisseur
 compte tenu de sa neutralité dans le domaine technique et de la
liberté Preneur dans le choix du fournisseur et du bien d, le Bailleur
ne sera nullement tenu de garantir la livraison et les vices du bien
loué et ce par dérogation aux dispositions générales du bail
contenues dans les codes civils
40
Le contrat du crédit-bail: droits du crédit-bailleur (2)
 a) perception des loyers
 S’agissant d’un contrat à titre onéreux, alors contre le service
de mise à disposition du bien, il y a paiement d’une contre
partie sous la forme de loyer
 b) visiter le bien loué:
 Le Bailleur propriétaire du bien loué a le droit de visiter le bien
loué afin de s’assurer de son état.
 c) le droit de céder ses droits: aviser par un écrit le créditpreneur et la cession ne peut se faire qu’au profit d’une
banque ou institution financière ou société de recouvrement et
le cessionnaire est tenu de respecter les dispositions du contrat
du crédit-bail
41
Le contrat du crédit-bail: droits du crédit-bailleur (3)
• d) Droit de percevoir directement l’indemnité d’assurances
• e) droit de récupérer son bien en cas de défaut de paiement de
loyer par le preneur: par mise en demeure de 30 jours et puis
ordonnance sur requête non susceptible d’appel
• f) droit de demander l’ensemble des loyers à échoir et la
restitution des biens donnés en crédit-bail en cas de non respect
par le crédit-preneur de l’une de ses obligations contractuelle
42
Le contrat de crédit-bail: obligations du preneur
 a) Payer régulièrement le loyer à l’échéance
 b) Entretenir la chose louée et l’utiliser conformément aux
directives du fabricant, la cessation de l’utilisation n’entraîne
ni diminution ni arrêt des loyers.
 c) Assurer les biens loués; en effet les risques d’utilisation
sont supportés par le locataire qui répond de toute
détérioration anormale à l’égard du bailleur.
 d) Apposer sur le bien une plaque indiquant la propriété du
bailleur
 e) S’abstenir à aliéner le bien loué
43
Le contrat de crédit-bail: droits du preneur (1)
 Le droit de négocier directement avec le fournisseur
 Le droit d’agir directement contre le fournisseur en cas de
retard de livraison ou vices cachés
 Le locataire est protégé contre la rupture du contrat avant le
terme à la demande du Bailleur
 Le locataire a aussi le droit de demander la résiliation du
contrat avant le terme moyennant le paiement d’une
indemnité de résiliation
44
Le contrat de crédit-bail: droits du preneur (2)
 Le locataire a la faculté d’acheter même par anticipation le
bien loué moyennant le paiement d’un prix convenu au départ
au contrat du leasing
 La cession de ses droits ou la sous-location ne sont pas admises
qu’avec l’accord écrit et préalable du crédit-bailleur
45
Extinction du contrat
1- L’extinction par l’arrivée du terme
La levée d’option d’achat
 Tous les contrats du crédit-bail doivent stipuler, sous peine de
nullité, que le preneur a le droit de lever l’option d’achat en fin
de bail lorsqu’il s’est acquitté de toutes ses obligations
contractuelles.
 La jurisprudence a écarté toutes restrictions dans l’exercice de ce
droit; en effet certaines sociétés exigent que le preneur formule
sa demande préalable avant un délai de l’arrivée du terme….
46
Extinction du contrat
2- L’extinction avant l’arrivée du terme
(1)
 A- Extinction à la demande du preneur:
 * Résiliation anticipé:
 Le preneur demande la résiliation du contrat est restitue le bien
au crédit-bailleur lequel a le droit de réclamer une indemnité de
résiliation
 * Rachat anticipé:
 Le preneur a le droit de racheter par anticipation le bien loué
moyennant un prix déjà convenu dans le contrat et adossé sur
l’encours restant dû en principal majoré d’une commission à
convenir entre les deux parties.
47
Extinction du contrat
2- L’extinction avant l’arrivée du terme
(2)
 B- résiliation au tort du preneur:
 Conditions:
 Si le preneur ne respecte pas ses engagements contractuels ( défaut
de paiement des loyers, défaut d’assurance du bien loué…) le
bailleur aura droit de demander le constat de la résiliation et la
récupération du bien.
 Modalités:
 la mise en demeure du crédit-preneur
 le passage préalable par le juge des référés dans certaines lois
( Tunisie, France, Maroc) est obligatoire
par contre le juge
n’intervient que lors de l’opposition du preneur (ou le tiers
détenteur) à l’exécution de la récupération engagée directement par
le Bailleur après avoir mis en demeure le Preneur (loi Malgache, )
48
Extinction du contrat
2- L’extinction avant l’arrivée du terme
(3)
 Il ya aussi la solution de l’ordonnance sur requête non susceptible
d’appel après une mise en demeure de 15 j en Algérie et 30 j au
Sénégal et en Guinée
 Lorsque le contrat est fait par acte notarié, l’une ou l’autre
partie peut demander la délivrance d’une grosse
 L’exécution se fait par l’huissier de justice qui a le droit de se
faire assister par les forces de la police
 Recommandation: préciser lorsqu’il s’agit d’un matériel roulant,
l’assistance policière se fera par l’émission d’un avis de recherche
49
Extinction du contrat
2- L’extinction avant l’arrivée du terme
(4)
 Scénarios possibles:
 + bien introuvable ou dilapidé:
 - Sur le plan pénal, c’est l’infraction de l’abus de confiance avec
une peine qui peut atteindre 3 ans de prisons ( Code Pénal:
France et Tunisie)
 - Le bailleur est en droit demander le recouvrement des loyers
échus et impayés ainsi qu’une indemnité égale aux loyers à échoir
avec les intérêts retards et ce par la procédure simplifiée de
l’Injonction de payer ( OHADA, Europe, France, Tunisie, Maroc,
Liban, Canada)
50
Extinction du contrat
2- L’extinction avant l’arrivée du terme
(5)
 + bien récupéré
 le bailleur est toujours en droit de réclamer les impayés
ainsi que les loyers à échoir ainsi que des dommagesintérêts pour la restitution tardive( c’est la nature
financière du contrat)
 Le bien sera vendu dans la transparence:
expertise,
annonces et appel d’offres sous le supervision d’un huissiernotaire ( ce sont des règles de déontologie que se sont imposées plusieurs
sociétés du leasing en France et en Tunisie car les lois sont muettes à ce
sujet)
et nous pouvons être devant 3 situations:
51
Extinction du contrat
2- L’extinction avant l’arrivée du terme
(6)
 - Le produit de la vente couvre toute la créance du
bailleur, le dossier sera clos
 - Le produit de la vente ne couvre pas la créance du
bailleur; alors ce dernier
va réclamer le solde
débiteur au preneur
 - Le produit de la vente couvre largement la créance
du bailleur et engendre un solde créditeur qui doit
être remboursé au preneur (encore c’est la
conséquence de la nature financière du crédit-bail)
52
Extinction du contrat
2- L’extinction avant l’arrivée du terme
(7)
 C-Extinction pour causes externes à la volonté des
parties
 - bien objet d’un vice caché:
 Le bailleur ne peut pas être responsable et le preneur qui a agit
en toute liberté dans le choix du bien et du fournisseur et
bénéficiant du mandat du bailleur, assume seul les risques et il
doit respecter le paiement des loyers convenus tout en engageant
l’action en résolution de la vente contre le fournisseur et après
l’obtention d’un jugement définitif en résolution de la vente ou
en indemnisation, c’est le preneur qui sera bénéficiaire des
sommes
encaissés
auprès
du
fournisseur
(encore c’est la
conséquence de la nature financière du crédit-bail)
53
Extinction du contrat
2- L’extinction avant l’arrivée du terme
(8)
 - bien détruit par vol ou épave:
 Le bien est couvert par une assurance tous risques souscrite par le
preneur au profit du bailleur qui, en cas de sinistre, bénéficie seul
de l’indemnité versée par la société d’assurance; le contrat du
crédit-bail est résilié pour défaut d’objet et le preneur aura le
choix de payer le bailleur de la totalité de sa créance et c’est lui
qui va encaisser l’indemnité de l’assurance ou bien, attendre en
cas d’accord du bailleur, l’indemnisation de la société
d’assurance pour arrêter tous les comptes et éventuellement
signer un autre contrat en remplacement du premier (encore c’est la
conséquence de la nature financière du crédit-bail)
54
Extinction du contrat
2- L’extinction avant l’arrivée du terme
-
(9)
Décès du crédit-preneur:
 S’agissant d’un contrat « intuitus personae », il sera résilié
de plein droit en cas de décès du preneur
 Aucun droit d’héritage puis que le bien ne fait partie du
patrimoine du preneur
 Le bien sera récupéré et vendu afin d’apurer la créance du
bailleur mais en cas de solde créditeur celui-ci sera versé
aux héritiers et inversement le solde débiteur sera comblé
par eux
55
Crédit-bail et procédures collectives
(1)
 Le principe est que la décision d’ouverture de la procédure
de redressement judiciaire arrête et suspend toutes les
procédures judiciaires et d’exécution tendant aux
recouvrement des dettes échues et impayées ( notamment
les actions de récupération des biens sous crédit-bail) avant
l’ouverture de la procédure sauf dans le cadre marocain
 Mais les dettes postérieures à l’ouverture de la procédure
du règlement judiciaire peuvent toujours être réclamées
par les créanciers
56
Crédit-bail et procédures collectives
(2)
 Une autre tendance se développe actuellement se basant sur
le degré de l’utilité du bien au preneur, s’il n’est pas
indispensable pour qu’il puisse poursuivre ses activités alors
il peut le revendiquer mais inversement, s’il est nécessaire
pour la poursuite de ses activités et à l’établissement du
plan du redressement, le bailleur ne peut pas réclamer son
bien mais, dans ce cas, il va bénéficier d’un privilège lui
accordant la priorité d’être payer juste après le Trésor, la
sécurité sociale et les ouvriers
57
Crédit-bail et procédures collectives
(3)
 La solution adoptée par les lois guinéenne, sénégalaise et
comorienne:
 le bien échappe à la masse
 le syndic doit se prononcer dans 60 jours sur la continuation ou non du contrat
de crédit-bail et à défaut de décision après ce délai, le contrat est réputé
résilié
 Au Cameroun et selon l’article 21 de la loi, le bien échappe dans tous
les cas à la masse et le crédit-bailleur est en droit de le récupérer
 Mais dans tous les cas il faut respecter les dispositions des l’article
101 & suivant de l’Acte Uniforme portant organisation des procédures
collectives d’apurement du passif pour que l’action en revendication
puisse être acceptée, autrement dit l’action en revendication ne peut
être acceptée qu’après avoir fait la production de la créance auprès
du syndic.
58
Le crédit bail immobilier
 En crédit-bail immobilier, nous avons 3 formules à savoir :
 - Contrat portant sur l’achat d’un terrain ou immeuble
construit
 - Contrat portant sur l’achat d’un terrain et le financement
des constructions à édifier sur ce terrain
 -Contrat portant sur le financement des constructions qui
seront réalisées sur le terrain appartenant au preneur
 Mais compte tenu de la particularité de la 3ème formule (les 2
premières s’approchent beaucoup du crédit-bail mobilier) nous
allons développer seulement la 3ème formule
59
Le crédit bail immobilier
1- achat d’un terrain ou immeuble construit
• Cest la forme la plus utilisée et son mécanisme est
identique à celui du leasing matériel
• Exigence de:






Une promesse de vente
Support de propriété
Contrat de leasing ommobilier
Contrat d’achat
PV de prise en charge
Assurance incendies..
60
Le crédit bail immobilier
2- achat d’un terrain et finacement des contructions (1)
• Outre les documents exigés et énumérés dans la 1ère
formule, il y a lieu d’exiger aussi:
 Permis de bâtir
 Plans agrées des constructions
 Contrats et devis des intervenants ( entreprises de
bâtiment, électricité, climatisation……
 Asurances tous risques chantiers
 Assurance décennale
 PV de réception des travaux
61
Le crédit bail immobilier
2- achat d’un terrain et finacement des contructions (2)
Considérer l’acaht du terrain comme une 1ère mise en force et
par conséquence exiger le paiment des loyers dès la conclusion
de l’achat et la prise de posséssion
• Déblocage par le système des avances avec visite des lieux pour
contrôler l’avancement des travaux
• Pendant les travaux calculer des pré-loyers ( intérêts
intercalaires) sur la base des montants débloqués x le taux
d’intérêts convenu et au prorata du nombre des jours)
• A la réception des travaux fusionner les deux mises en forces en
un seul tableau d’amortissements
62
Le crédit-bail immobilier
3-bail à construction sur le terrain du Preneur
(1)
 Cette formule est prévue par la plus part des lois ( France,
Tunisie, Maroc, Algérie, USA, Canada….) mais elle présente une
spécificité puis qu’elle déroge au droit commun de la propriété
en dissociant la propriété du terrain à celle des constructions
 Le transfert de propriété en fin de bail se fait par accession
 Les deux partie doivent régir (prévoir ça dans le contrat) leurs
droits et obligations pendant le période de réalisation des
constructions et pendant la location; et à cet effet cette
convention sera ainsi composée de trois contrats indivisibles:
63
Le crédit-bail immobilier
3-bail à construction sur le terrain du Preneur
(2)
 En d’autres termes: le preneur va louer le terrain au bailleur (
généralement à un prix symbolique) qui va à son tour lui
financer et lui confier la réalisation des constructions qui
feront l’objet de la location financière dés leur achèvement.
 Mais comment garantir les droits du bailleur en cas de
résiliation du contrat du crédit-bail?
64
Le crédit-bail immobilier
3-bail à construction sur le terrain du Preneur
(3)
 - L’obligation d’inscrire le contrat sur le livre foncier
 - Le contrat doit contenir deux clauses indispensables pour
revenir au principe de l’unicité de la propriété:
 + hypothèque de 1er rang au profit du bailleur sur le
terrain sur lequel sont édifiées les constructions, mais ça ne
suffit pas car on risque toujours la saisie du terrain par un
autre créancier outre le privilège dont dispose le trésor.
65
Le crédit-bail immobilier
3-bail à construction sur le terrain du Preneur
(4)
•option d’achat du terrain à un prix convenu dans
le contrat et ce, au profit du bailleur si le preneur a failli à ses
obligations contractuelles et que le contrat a été résilié de
plein droit ou à dire du juge, sachant que la récupération
traditionnelle ne peut être pratiquée car les constructions sont
réalisées sur un terrain n’appartenant pas au bailleu
66
traitement comptable (1)
 L'ambiguïté du statut juridique du leasing est à l'origine de
divergence quant à son traitement comptable :
 · Une position fondée sur l'aspect juridique : l'opération
de leasing n'est qu'une location assortie d'une promesse de
vente : en conséquence seuls les paiements des redevances
devront être enregistrés, comme pour tout contrat de
location. Les biens sont comptabilisés dans les comptes du
bailleur (convention bancaire UMEOA, CEMAC et aussi en
Guinée)
67
traitement comptable (2)
 Une
position fondée sur la nature économique :
l'opération de leasing est constaté comme une acquisition
d'un bien (à statut juridique particulier) chez le preneur, et
comme un prêt chez le bailleur : en conséquence le contrat
de location doit être comptabilisé dans le bilan du
locataire- utilisateur comme un actif (une immobilisation)
et un passif (un emprunt). C'est cette approche économique
qui a été retenue par l’Acte uniforme de Comptabilité
OHADA
68
traitement comptable (3)
• I- APPROCHE PATRIMONIALE
• 1- principes
• - le preneur doit inscrire les opérations de leasing dans sa
comptabilité, en faisant apparaître séparément dans son
compte de résultat, les loyers correspondant à l'exécution du
contrat de leasing et en distinguant les opérations relatives
aux équipements ou aux matériels et les opérations relatives
aux biens immobiliers.
69
traitement comptable
(4)
 -Il doit évaluer en hors bilan et à la date de clôture de
l'exercice comptable, les redevances restant à payer en
exécution des obligations stipulées dans le contrat de
leasing, en distinguant toujours les opérations relatives aux
biens mobiliers et immobiliers.
 -La base locative correspond dans la pratique au montant
net investi par le bailleur représentant les versements
monétaires ou autres diminués des taxes récupérables et
des restitutions éventuelles.
70
traitement comptable (5)
• II- APPROCHE ECONOMIQUE
• 1 : Fondement de l'approche
• L’acte OHADA a repris la quasi- totalité des dispositions de la
norme IAS 17, qui a défini le contrat de location comme
étant un accord par lequel le bailleur cède au preneur pour
une période déterminée, le droit d'utilisation d'un actif en
échange d'un paiement ou d'une série de paiements.
71
Traitement comptable (6)
• Le bien est enregistré par le crédit-preneur comme étant une
acquisition d’immobilisation par Emprunt
• Les amortissements physiques des bien pris en crédit-bail et les
charges d’intérêts liées au contrat du crédit-bail y afférents
constituent les seules charges déductibles pour le créditpreneur
• Les biens en crédit-bail sont amortissable sur la durée du
contrat>>>>>>>>>>>>>GAIN D’IMPOTS (voir tableaux ci-joints)
72
Bilan financier :matériel roulant
HYPOTHESE 100m USD HT/ 36 mois, marge 7,5% l’an
Durée du crédit (en année)
leasing
3
banque Différentiel
3
Montant du financement (*)
VR
100.000
1
118 000
0
Echéance (annuité constante)
3 091 (1)
3 559 (2)
Intérêt de financement annuel moyen
3 762
3 379 383
Durée d'amortissement
3 ans
5 ans
Montant amortissement
33 333
23 600
Gain d'impôt: 30% (intérêts + amortissement)
Gain de financement en leasing
11 128
8 093 3 035
2 652
73
Bilan financier : opération immobilière
leasing
banque
Différentiel
Valeur résiduelle (VR)
7
100 000
1%
7
118 000
0
Échéance (annuité constante)
1 515.269
1 709,70
4 040.370
7 ans
14 285.714
3 659.811
20 ans
5 900
380.559
5 497.825
2 867.943
2 629.882
Durée du crédit (en année)
Montant du financement (*)
Intérêt de financement annuel
moyen
Durée d'amortissement
Montant amortissement
Gain d'impôt :30% (intérêts +
amortissement)
Gain de financement en
leasing
2 249.323
74
Régime fiscal du leasing (1)
• Les équipements, matériels ou biens immobiliers acquis dans
le cadre de projets et ayant bénéficiés d'un avantage en
matière de TVA ou de douanes dans le cadre de contrats de
leasing, bénéficient de la suspension de la TVA au titre des
loyers facturés à l'acquéreur par les sociétés de leasing.
• C’est un principe fondamental qui est aussi en harmonie
avec la nature financière de leasing; il s’agit réellement d’un
crédit
75
Régime fiscal du leasing (2)
En matière de TVA
• Les loyers du leasing sont soumis à la TVA au taux de 18% sur la
base de tous les montants dus au titre des opérations de leasing, le
loyer du crédit-bail n’est pas soumis à la TAF ou TOB ou autres
taxes similaires
• La TVA sur l’achat du bien: 2 modalités dans la sous région
 La TVA est payable par le Preneur qui bénéficie de sa déduction
bien qu’il n’est pas propriétaire juridique mais si le Preneur ne
peut pas payer cette TVA celle-ci sera avancée par le Bailleur
qui va l’inclure dans l’assiette de la base locative (Guinée)
 La TVA sur l’achat est payable par le Bailleur qui bénéficie de
sa déductibilité et le Preneur paiera une TVA sur les loyers qui
lui seront facturés (Sénégal, Côte d’Ivoire, Mali…)
76
Régime fiscal du leasing (3)
• 2 : En matière d'IS
• Le régime de déduction des charges de leasing chez le
preneur diffère selon l’approche adopté soit patrimoniale (1)
ou économique (2)
• - Approche patrimonial:
• le preneur constate l'intégralité des redevances payées, en
charges pour le montant hors taxe lorsque celle-ci est
récupérable, comme pour les années passées, et jusqu’à la
fin du contrat et ceux-ci quelque soit la nature des biens
objet de ces contrats (terrain, construction ou équipement).
77
Régime fiscal du leasing (4)
 Approche économique
 Sont admis en déduction pour la détermination du bénéfice
imposable, les amortissements des actifs immobilisés
exploités dans le cadre des contrats de leasing et ce,
lorsqu'ils sont amortissables et lorsque l'amortissement
n'est pas exclu du droit à déduction telles que par exemple
les voitures de tourismes d'une puissance fiscale determiné
selon chaque pays. Sur le plan fiscal, la duré
d'amortissement ne peut pas être inférieur à une durée
minimal fixée généralement inférieur aux durées du droit
comptable commun
78
Régime fiscal du leasing (5)
• Droit d’enregistrement du contrat de crédit-bail: droits
fixes
• En crédit-bail immobilier:
 Droits commun à l’achat de l’immeuble par la société
du crédit-bail (17% au Mali)
 Droits fixes à la vente au crédit-preneur en fin ou en
cours du contrat de crédit-bail
 Droits fixes pour RCCM pour rédaction et
authentification du contrat, inscription et radiations
au registre et consultation du registre
79
Comment présenter un dossier de crédit-bail
 Contenu de la demande
 - Préciser le bien à acheter
 - Expliquer le besoin et l’influence sur votre activité:
• Justifier l’investissement: esquisse de business plan pour
prouver la rentabilité du bien à acheter s’il est l’unique outil
de production ou son apport sur l’augmentation du chiffre
d’affaires
 Documents à fournir:
 Justificatifs de l’identité: carte d’identité nationale, patente,
registre de commerce, statuts de la société
 Justificatifs de l’adresse: regstre de commerce, facture
éléctricité, tel fixe…..
 Facture proforma du matériel
80
Condistions de réussite du crédit-bail (1)
 Nous insistons sur l’importance de l’intérêt que porte
les autorités pour développer le crédit-bail par
notamment doter le pays d’une loi spécifique du créditbail visant notamment à développer l’activité, et les
points fondamentaux sur lesquels repose la réussite du
crédit-bail sont:
 La clarification des droits et des obligations des parties
au contrat du crédit-bail
 La sécurisation du crédit-bailleur pour la récupération
de son bien en cas de défaillance du client
 La clarification du traitement comptable
du bien
auprès du crédit-preneur
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Condistions de réussite du crédit-bail (2)
 La transparence dans le traitement du problème de TVA
 L’institution du principe du transfert des avantages fiscaux et
douaniers au crédit-bailleur
 Le crédit-bail immobilier n’est soumis au droit de mutation
proportionnel qu’à l’achat initial du bien par le créditbailleur, à la sortie il est imposable à un droit fixe
 La facilitation de l’accès au refinancement pour les sociétés
spécialisées en crédit-bail
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Condistions de réussite du crédit-bail (3)
• Et en adoptant une reforme sur ces bases, l’activité du créditbail ne peut connaître qu’un essor considérable permettant ainsi
d’influer sur le coût et les conditions d’octroi du financement (
baisse du taux d’intérêts, recours exceptionnel à la garantie
supplémentaire)
et générant ainsi le développement des
opérateurs économiques
83
MERCI !!!
Maître Nizar SNOUSSI
Avocat & Expert international en Crédit-bail
7 rue Chott Erromene- 1073 Mont Plaisir – Tunis Tunisie
Mobile: 00216 23 320562
[email protected]
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