2012복합문화관광단지사업개요

Report
복합문화관광단지 조성
과
천 시
(도시과)
1.
우면산
남태령고개
선암IC
선바위역
경마공원
경마공원역
국립과천과학관
▒ 개요
• 사업명 : 과천복합문화관광단지 조성사업
• 위치 : 과천시 과천동 208번지 일원
• 면적 : 185,000㎡ (56,000평)
• 용도지역 : 자연녹지지역 (GB조정가능지역)
• 사업기간: 2009~2015년
▒ 추진경과
’07.12
‘07. 12 : 2020 수도권 광역도시계획 수립 (GB 조정가능지)
‘08. 02 : 기본구상 및 타당성 조사 연구용역 (경기개발연구원)
‘09. 02 : 사업화 전략 수립용역 (한미파슨스)
‘09. 09 : MOU 체결 (과천시 + 경기관광공사)
’10. 03
’10. 10
‘10. 03 : 개발제한구역해제 관리계획(안) 수립용역 착수 (과천시)
‘10. 10 : 사업인수인계 기본협약 (경기관광공사  경기도시공사)
* 행정안전부의 관광개발분야 사업 일원화 권고 수용 (’10. 3)
‘11.07
01
‘11. 07 : 수요분석 및 전략수립 연구용역 착수 (경기도시공사)
과천복합문화관광단지 조성사업
2.
▒ 광역도시계획상 GB 조정가능지로 반영
 2020년 수도권 광역도시기본계획
- 과천시는 수도권 중부지역의 여가.레저.쇼핑.첨단 R&D 기능
- 대상지는 지역현안사업으로 지정 (과천복합문화관광단지 – 0.185km²)
- 개발제한구역 해제 시 공영개발원칙으로 함
- 개발제한구역 해제와 동시에 1종 지구단위계획 지정 및 수립
 2020 과천도시기본계획
- 대상지는 시가화예정용지(상업) 및 개발가능지로 지정
- 도입기능은 관광서비스, 문화, 예술, 청소년 관리지원 기능 등
- 과천시 단계별 개발계획 – 복합문화관광단지 조성
▒ 공익적 목적의 개발수요가 발생할 경우 추진가능
 개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립지침
3-4-1. 개발제한구역의 해제는 해제대상지역에 대한 다음과 같은 공익적 목적의
개발수요가 발생할 경우 추진한다
(2)-② 교육.문화.여가(관광).노인복지 등 사회.복지사업
④ ①~③의 사업을 복합화한 복합단지 개발사업
(6) 기타 도시의 자족기능 향상, 공간구조 개선, 지역특화발전을 위해 추진하는 사업
▒ 도시개발사업 ( 제3섹타개발방식 : 민관합동 SPC설립, 공공51% 이상)
토지보상 및 부지조성 단계
민관합동
SPC1
공공 : 민간 51: 49
시설개발 및 운영단계
SPC1
공공지분 청산
(민간 SPC 로 성격변화)
(민관합동 개발방식 : 보상,부지조성에서 개발, 운영까지 참여)
02
과천복합문화관광단지 조성사업
3.
▒ 서울생활권 내 우수한 녹지경관을 즐길 수 있는 1천만 서울시민 여가목적지
경마공원, 서울대공원, 국립과천과학관 등
주변관광지 연간 1천만 방문객
(단위 : 천명)
도심 인접한 위치의 우수한 자연환경 보유
( 관악산, 우면산, 청계산)
16,000
우면산
14,000
12,000
10,000
관악산
8,000
6,000
4,000
청계산
2,000
03
양평군
이천시
부천시
여주군
가평군
포천시
파주시
고양시
과천시
용인시
0
과천복합문화관광단지 조성사업
4.
▒ 광역교통여건 및 지하철 접근성 우수
-경부고속도로 양재 IC ~사업지 약 4km, 외곽순환고속도로 학의JC~사업지 약 8.4km
- 서울접근성 우수 : 사당역(2호선)~경마공원역(4호선) 약 7분 소요
- 수도권남부 접근성 우수
- 안양평촌 접근성 : 평촌범계역(4호선)~경마공원역 약15분 소요
- 군포(산본)지역 : 군포산본역(4호선)~경마공원역 약22분 소유
용산
강남
2호선
삼성역
서초
강남역
신림역
서초역
송파
사당역
서울대입구역
양재IC
경마공원역
과천의왕고속화도로
4호선
평촌역
범계역
산본역
04
사업지
학의JC
외곽순환고속도로
의왕
과천복합문화관광단지 조성사업
5.
▒ 인접개발사업 진행 ( 배후수요 증가, 서울 남부주거축 남쪽이동 )
우면 택지지구
양재
IC
서초보금자리
화훼단지
경마공원
SITE
관문체육공원
국립과학관
서울랜드
현대미술관
과천시
과천정부청사
서울대공원
과천
지식정보타운
•
인접개발사업 : 서초보금자리주택사업, 우면2국민임대주택사업, 과천지식정보타운,
과천화훼종합센터, 정부청사 이전 유휴지 활용사업 등
▒ 광역 교통인프라 개선 ( GTX예타통과 , 강남순환도시고속도로 공사 중)
- 강남순환도로 30% 공정진행 ( 노선)
서해안
고속도로 접속
시흥금천IC
관악IC
사당 IC
(서울대 정문) (남태령고개)
선암IC
(서초우면
보금자리)
수서IC
과천복합문화관광단지 조성사업
6.
▒ 광역 상권 ( 지역수요 뿐 아니라 서울 강남, 강북 수요 흡수 )
- 과천 ,안양,평촌,군포,의왕 : 50만 배후세대 ( 인접지역 개발 시)
- 강남, 송파권역 : 쇼핑자족률 60% 이상으로 고소득 배후주거 기반상권
- 양재,서초,사당권역 : 쇼핑자족률 30~40% 수준으로 유동인구 중심상권
- 양재 코스트코 (초광역 앵커) 의 경우 강남권 쇼핑목적수요의 5% 수준, 서울 전체의 1% 수준 흡수
▒ 타겟 - 주중 : 강남,서초권역 고급배후수요 타겟
- 주말 : 서울, 수도권 쇼핑/여가목적 수요 타겟
◆ 삼성,서초,송파, 압구정 상권
(전계층 타겟)
◆ 강남역, 신사동가로수길 상권
• 탄탄한 배후주거 (고소득 40~50대층)
• 유동인구 (학생, 직장인, 20~30대, 가족)
• 유동인구 (20~30대 중심)
• 일부 직장인 및 학생
◆ 신림 상권
• 10~20대 중심
강남역,
• 배후주거 (낮은 구매력의 30대 중심) 신사동가로수길
상권
신림상권
사당상권
삼성,서초,송
파, 압구정 상
권
양재상권
◆ 양재 상권
◆ 사당 상권
SITE
• 직장인 중심상권 (광역상권 부재)
과천상권
• 유동인구 (코스트코, 하나로마트)
• 강남수요 및 일부 강북수요흡수
◆ 과천상권
• 인구7만
• 주변관광지 방문객 1천만/년
안양,
평촌 상권
◆ 안양, 평촌 상권
• 10~20 대 학생중심상권 (낮은
구매력)
• 탄탄한 배후주거
(강남대비 낮은 소득수준)
06
10~20대
20~30대
30~40대
전연령층
과천복합문화관광단지 조성사업
7.
▒ 프로그램 도출
Goal
상업
문화
Strategy
[ 서울수요 창출목적]
도심과 확실한 차별화
[ 주변 관광지와 시너
지]
[ 젊은층 흡수목적]
서울 및 수도권 남부
20~30대
[ 과천시민
삶의 질 향상]
08
Program
•
초광역 수요 창출가능한
Power Anchor
라이프스타일 Anchor
•
명품도입을 통한 고객 스
펙트럼 확보
( 고급수요 흡수 )
프리미엄 아울렛
•
고급 F&B 부족
•
가족단위 방문객 집객
•
젊은층 선호도 반영
•
상업 인프라 제공
•
청소년 예술, 교육지원
숙박
[ 정책적 도입]
•
•
관광인프라 확보 정책
공공성 확보목적
업무
[ 수익적 목적
+ 공공적 활용]
•
•
수익성 확보
상주수요 확보
F&B Street
키즈 테마파크
카테고리킬러 형
패션리테일 (SPA)
멀티플렉스
대형마트
소공연장
& 문화예술 아카데미
호텔
오피스 / 오피스텔
과천복합문화관광단지 조성사업
8.
라이프스타일앵커
대형마트
프리미엄아울렛
[도입프로그램]
[도입프로그램]
• IKEA, 한샘, 리바트, 까사미아
프랑프랑 등
• 현대, 롯데, 신세계 프리미엄아울렛 등
라이프스타일 앵커브랜드 유치
전문 Operator 가 있는
Open air 형태의 프리미엄아울렛
( 일부 플래그십형 Mix 고려)
[도입프로그램]
키즈테마파크
[도입프로그램]
• CGV, 롯데시네마 외
• 뽀로로, 레고코리아 외
Global SPA 브랜드 중심
멀티플렉스 10개관규모의
International F&B 클러스터
문화 공간
[도입프로그램]
• EBS,SM,JYP엔터테인먼트
소공연장 / 예술아카데미
마트 + 전문스포츠관, 애완용 등
[도입프로그램]
• 경방, 신세계, Forever 21 외
소공연장
• 홈플러스, 이마트 , 롯데마트 등
멀티플렉스
쇼핑몰/ 특화 F&B
09
[도입프로그램]
호텔
[도입프로그램]
키즈앵커유치
(Indoor + Outdoor)
오피스
오피스텔
[도입프로그램]
[도입프로그램]
• 신라호텔, 롯데호텔
파르나스호텔, 앰베서더
베스트웨스턴 외
• 현대 기아자동차, LG전자,
• 패션 /유통 관련 기업
• 강남, 도심권역 출퇴근자
대상 분양
관광비즈니스 성격의
유통 및 패션 지원오피스
리조트풍의
부띠끄 오피스텔 스타일
200객실 규모 유치
R&D 및 IT관련 기업
과천복합문화관광단지 조성사업
9.
▒ 총 연면적 약13만평 ( 판매,문화시설 약 8.8만평)
구분
업무시설
판매시설
도입프로그램
전용면적
계약면적
전용률
용도별비율
오피스
6,000.0 평
11,360.0 평
52.8%
8.5%
오피스텔
10,000.0 평
23,166.7 평
43.2%
17.3%
소계
16,000.0 평
34,526.7 평
라이프스타일앵커
10,000.0 평
23,653.3 평
42.3%
17.6%
대형마트
5,500.0 평
14,273.3 평
38.5%
10.6%
프리미엄 아울렛
6,500.0 평
15,376.7 평
42.3%
11.5%
쇼핑몰
9,000.0 평
21,280.0 평
42.3%
15.9%
특화 F&B
2,500.0 평
5,923.3 평
42.2%
4.4%
소계
33,500.0 평
80,506.7 평
호텔
4,500.0 평
10,640.0 평
42.3%
7.9%
영화관
1,500.0 평
3,550.0 평
42.3%
2.6%
공연 문화시설
1,500.0 평
3,280.0 평
45.7%
2.4%
키즈테마파크
650.0 평
1,546.7 평
42.0%
1.2%
소계
3,650.0 평
8,376.7 평
숙박시설
25.8%
60.1%
문화시설
총계
10
57,650.0 평 134,050.0 평
6.2%
43.0%
100.0%
과천복합문화관광단지 조성사업
10.
• 단지 중앙의 녹지공간을 중심으로 방사형 배치
• 공원을 적극적으로 활용한 시설간 연계계획
• 대지활용도 가장 우수한 지역에 쇼핑몰, 문화시설,
업무시설 및 호텔을 배치하여 대지이용 효율을
높이고 복합개발의 시너지 유도
 보차동선 분리 및
보행환경 우선
 단지 중앙 녹지공간
 지하철 연계
4층
마트
3층
3층
3층
3층
경마
2층
Indoor mall
/쇼핑몰
경마공원역
open-air mall
녹지공간
15%
2층
2층
2층
3층
3층
3층
3층
2층
라이프스타일
센터
공연장/
키즈파크
3층
3층
업무시설
20층
11
20층
오피스텔
영화관
3층
18층
호텔
공영
주차
과천복합문화관광단지 조성사업

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