Le bail commercial à l`épreuve de la crise

Report
Le bail commercial
à l’épreuve de la crise
A la recherche de flexibilité et de sécurité
29 janvier 2014
Journée de formation organisée par le Bureau des diplômés du
Master de Management Immobilier de l’ESSEC
Lawrizon Avocats©
Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Programme de la matinée

Matinée - 1ère partie

Présentation générale du statut des baux commerciaux

Limites entre ordre public et aménagements contractuels : qu’est ce que l’on peut
négocier ?

Comment organiser la flexibilité dans le bail ?
- PAUSE 
Matinée - 2ème partie

Comment sécuriser les coûts du bail pour le preneur ?

Témoignages

Comment bien connaitre les coûts d’utilisation d’un immeuble ? Quels outils mettre en place ?

L’exemple du bail loyer tout inclus.
2
Lawrizon Avocats©
Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
“
Qu’est ce que le bail commercial ?
”
C’est un contrat de louage …
soumis à un statut réglementé …
laissant une place à la liberté contractuelle.
A ne pas confondre avec des baux voisins
3
Lawrizon Avocats©
Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
C’est un contrat de louage …
4
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Le bail commercial est d’abord un contrat

Principe d’intangibilité du contrat : l’impossible modification unilatérale

Principe d’exécution de bonne foi des contrats :



Loyauté

Coopération

Cohérence
Contrôle par le juge

Pouvoir de requalification

Pouvoir d’interprétation
Rappel : un contrat doit être conclu entre des personnes existantes

Nullité du contrat conclu avec une société en formation

Civ. 3, 5 octobre 2011 : nullité absolue
5
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Cadre légal des conventions de location
Textes applicables
Bail
commercial
Code de
l’environnement
Textes non
codifiés
Code monétaire et
financier
Code de
commerce
6
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Cadre légal des conventions de location
Typologies des baux
Convention sur le
domaine public
Art. 57A + LME : C. com. L. 145-2
Code Civ. - Contrat
louage
Bail
professionnel
Bail
commercial
Bail
dérogatoire
Convention
d’occupation
précaire
L.145-1 et s.
C. Com.
7
Lawrizon Avocats©
Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Soumis à un statut réglementé …
8
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Condition essentielle du contrat :
L’obligation de délivrance du bailleur

C. civ. art. 1719, alinéa 1 : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans
qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose
louée (…) »

Consiste à délivrer la chose louée ainsi que tous ses accessoires.

Condition essentielle de l’existence du contrat

Conséquences : interprétation restrictive des clauses de transfert sur le preneur

Illustrations :


Clause selon laquelle le preneur prend les lieux en l’état (Civ. 3, 18 décembre 2012; Civ.
3, 5 juin 2013)

Extension aux parties communes (Civ. 3, 31 octobre 2012)
Attention aux diligences préalables à effectuer : SECURISER LE BAIL
9
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Ordre public (loi ou jurisprudence) :
pour protéger le preneur

Durée minimale de 9 ans (sauf bail dérogatoire)

Liberté de cession du droit au bail avec le fonds de commerce (possibilité de
l’encadrer)

Encadrement à la hausse du loyer (révisions légales / plafonnement)

Droit au renouvellement du bail pour le preneur (propriété commerciale)

Congé par acte extrajudiciaire (C. com. art. L.145-9)

Droit à la déspécialisation = extension ou modification de la destination

Délai d’un mois pour la clause résolutoire (C. com. art. L.145-41 - Civ. 3, 8
décembre 2010)
10
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Laissant une place à la liberté
contractuelle …
… comprendre les limites
11
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Il y a (encore) une large place pour la
négociation des parties

A l’exception des dispositions d’ordre public du statut, des autres dispositions
légales et de l’obligation essentielle de délivrance, les parties sont libres de
négocier des stipulations du bail.

En l’absence de stipulation contractuelle, la loi s’applique : elle est supplétive
à la volonté des parties.

Il est important de connaitre les pratiques de place pour la typologie d’actif
considéré.
12
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Adoption conventionnelle du statut

Possible de se soumettre conventionnellement au statut

Mais pour toutes les dispositions du statut : pas de « shopping » (Ass. Plen. 17
mai 2002)

Conditions


Il ne doit pas exister un autre statut impératif (ordre public applicable)

Sauf renonciation expresse non équivoque et postérieure à l’acte

Sauf texte permettant une option entre deux statuts d’ordre public (exemple: bail
professionnel ou bail commercial)
Effets

Application impérative du statut même si ses conditions ne sont pas remplies

Difficultés d’appliquer le statut en l’absence d’existence des conditions de la
propriété commerciale
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
13
Pour mémoire, les contrats voisins
Bail dérogatoire, convention d’occupation précaire, bail professionnel
14
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Le bail commercial n’est pas …

Un bail dérogatoire (L 145-5 C. Com)
Bail professionnel… mais application
conventionnelle du statut

Durée : au maximum de 24 mois


Augmentation de la durée autorisant
un bail dérogatoire jusqu’à 3 ans
Article 57 A de la loi du 23 décembre
1986

C. com. art. L.145-2 . 7° (LME du 04
août 2008)

Pour les activités libérales (quelque soit
la forme sous laquelle elles sont
exercées)



Pouvoir de requalification du juge
Une convention d’occupation précaire

Conditions

Risques

ATTENTION :
Prescription biennale du statut pour en
revendiquer le bénéfice
(C. com. art. L.145-60)
15
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
“
Comment trouver de la flexibilité
dans le bail ?
”
Flexibilité dans la durée … sur les surfaces … sur l’utilisation …
16
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
La flexibilité dans la durée
Conclure un bail dérogatoire …. Négocier les facultés de résiliation anticipée…
Exercer son droit d’option ….
17
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Bail dérogatoire, convention d’occupation
précaire : dans quels cas les utiliser ?


Bail dérogatoire

Exemple 1 ( ce que l’on peut faire) : utilisation du bail dérogatoire comme période de
« test » pour les parties

Exemple 2 (ce qu’il ne faut pas faire) : conclure un bail dérogatoire à la suite d’un bail
commercial (C.com, art. L.145-5 « lors de l’entrée dans les lieux »)
Convention d’occupation précaire

Exemple 3 (ce que l’on peut faire) : mise à disposition d’un local dans l’attente de la
réitération d’une promesse de vente (Civ. 3, 10 juillet 1996)

Exemple 4 (ce qu’il ne faut pas faire): recourir à cette convention à défaut de
circonstances particulières de précarité extérieures à la volonté des parties (Civ. 3, 19
novembre 2003)
18
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Résiliation anticipée du bail commercial :
Les aménagements possible de la durée

Principe : durée du bail minimale de 9 ans (ordre public)

Droit légal à la faculté de résiliation triennale pour le preneur (C. com. art. L.145-4)

Possibilité d’aménager les conditions de sortie

Bail 3/6/7/8/9 ans

Bail 1/2/3/6/9 ans …

Faculté de résiliation anticipée assortie d’une indemnité financière

Renonciation à donner congé par le preneur en cours du bail : incentive financier

Roll-over lease : renonciation du bailleur à donner congé – s’oblige au renouvellement
19
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Résiliation anticipée :
Aménagements possibles mais limités du congé

Principe et formalisme :

Congé délivré au moins 6 mois à l’avance.

Congé délivré par acte extrajudiciaire

Dispositions d’ordre public (C. com. art. L. 145-15)

Destinataire du congé : Bailleur ? Mandataire ?

Possibilité de négocier une durée de préavis plus longue (exemple : 9 mois)

Possibilité de report de la date d’effet du congé

Prévision contractuelle

Accord a posteriori entre les parties
20
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Renouvellement : le droit d’option du preneur

Hypothèse : délivrance d’un congé avec offre de renouvellement

Cas dans lesquels les intentions du preneur ne sont pas fixées :


Rester dans les locaux et renouveler le bail

Quitter les locaux à une date encore inconnue
Possibilités offertes au preneur :

Négocier avec le bailleur un report de la date d’effet du congé

Négocier avec le bailleur un renouvellement avec des facultés de sorties anticipées

Exercer le droit d’option (droit offert au preneur de renoncer au renouvellement)

Conditions : congé avec offre de renouvellement délivré au preneur par le bailleur

Délais : à tout moment jusqu’à l’expiration d’un délai de un mois à compter du
caractère définitif de la décision statuant sur la fixation judiciaire du loyer de
renouvellement (C.com, art. L. 145-57)
21
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De la flexibilité dans les surfaces
Augmenter ou diminuer les surfaces louées au cours du bail
22
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Réduire les surfaces


Négocier des facultés de « résiliation partielle » du bail

Faculté de restituer des surfaces en cours de bail

Impact sur le loyer et son indexation

Impact sur le montant du loyer de renouvellement
Négocier des facultés de sous-location

Principe : sous-location interdite (C. com. art. L.145-31)

Sous-location totale (rare) ou partielle / sous-location intragroupe

Conditions formelles de la sous-location

Précaution à prendre par le bailleur pour éviter le droit direct du sous-locataire
23
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Augmenter les surfaces

Immeuble multi-occupants



Négocier des droits de préférence sur la prise à bail de locaux complémentaires
dans l’immeuble
Immeuble mono-occupant

Négocier des possibilités d’extension de l’immeuble

Construction en fonction des besoins de l’utilisateur
A noter : le projet de Loi PINEL envisage un droit de préférence légal pour le
locataire en cas de vente de l’immeuble (et non en cas de location)
24
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La flexibilité sur l’utilisation des locaux
Clause de destination … Cession du droit au bail …
25
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Destination

Négocier la clause de destination = définir au plus large les activités
autorisées par le bail

Inconvénient : une valeur locative plus élevée

Adjonction d’activités incluses

Déspécialisation partielle

Déspécialisation totale
26
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Cession

Liberté de cession du bail avec le fonds de commerce (L.145.16 du C. Com.)

Cession du seul droit au bail légalement autorisée mais en pratique fréquemment
interdite

Solidarité entre cédant et cessionnaire : durée ?

Actualités

A noter : Locaux à usage exclusif de bureaux
Contradiction avec une clause de cession du droit au bail « dans une autre activité » (Civ.
3, 14 février 2012)

A retenir

Information du bailleur : 1690 du C. Civ. - simple information ?

Agrément préalable du bailleur sur la base de critères objectifs : solvabilité, notoriété,
enseigne ?
27
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Questions
28
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PAUSE
RENDEZ-VOUS A 11h30
29
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“
Comment anticiper les coûts du
bail ?
”
Le loyer … les impôts et taxes … les charges … et les travaux
30
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Les coûts déterminés à la signature
Montant du loyer, mesures d’accompagnement commercial
31
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Déterminés : le loyer, sauf….

Liberté dans la fixation du loyer initial (loyer contractuel)

Choix de l’indice réglementé (CMF L.112-1 et -2) : ICC, ILC, ILAT, autre indice

Evolution (aléatoire) en cours de bail


Clause d’échelle mobile : indexation (attention actualisation / baux à paliers)

Révision légale : C. com. art. L.145-38 et L.145-39
Limitation annuelle du montant du loyer à 10% (projet de Loi Pinel)
32
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Déterminés : mesures d’accompagnement
commercial

Franchises

Loyer et/ou charges

Sujette ou non à indexation

Contrepartie accordé par le preneur

TVA sur les franchises – La position de l’Administration fiscale

Prise en charge par le bailleur de tout ou partie des travaux d’aménagements du
preneur

Mise à disposition anticipée gratuite
33
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Déterminés : la TVA



Principes

Exonération des locations d’immeubles nus à usage professionnel (CGI. art. 261 D.2)

L’assujettissement à TVA suppose deux conditions :

une option fiscale par le bailleur (CGI art. 260.2)

un bail prévoyant la soumission du loyer à TVA
A retenir : modalités de l’option à TVA

Prise d’effet au 1er jour du mois au cours duquel l’option a été exercée (décret 20
janvier 2014) (rétroactivité)

Reconduction automatique

Sauf dénonciation à compter du 1er janvier de la 9ème année suivant l’option
Risque si retour à la CRL et/ou évolution du taux et preneur non assujetti
34
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Les coûts (+/-) déterminables
Charges locatives, impôts et taxes
35
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Rappels des principes (1/2)

Principe de liberté contractuelle totale (Civ. 3, 13 juin 2012)

Interprétation stricte par les juges


Les clauses relatives aux charges s’interprètent en faveur du débiteur
Deux conceptions

Prestations et fournitures acquittées par le bailleur dans l’intérêt du preneur : « charge
locative »

Prestations et fournitures que le bailleur a dû assumer au titre des locaux loués et qu’il est en
droit de refacturer

Article R. 145-8 du code de commerce : déduction des charges exorbitantes transférées
sur la VL

Un nouvel article L. 145-40-2 (Loi Pinel) : à suivre …..
36
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Rappels des principes (2/2) (tentative de
classification)



Charges dites locatives

Consommations de fluides

Entretien des parties communes de l’immeuble
Charges dites exorbitantes

Impôts ; Taxe foncière, TSB, cas de la TEOM, cas de la CVAE

Prime d’assurance de l’immeuble

Charges de copropriété

Honoraires de l’ADB (considéré comme une charge personnelle au bailleur)…
Charges relatives aux travaux
37
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Les usages en matière de charges refacturables


Le loyer « net de charges »

Principe

Limites
Le choix de la clé de répartition des charges

Surfaces ou surfaces QPPCI

Compteurs divisionnaires pour les fluides

Les modalités de régularisation de charges

Le forfait de charges

Principe : forfait de X % du loyer

Conséquences
38
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
La position du juge sur les charges refacturables
(1/2)

Rappels : prescription quinquennale et charge de la preuve (art. 1315, al. 1er)

Quelles sont les limites de la clause prévoyant un « loyer net de charges » ?

Quel est la position de la jurisprudence pour les charges futures (non prévue
contractuellement dans le bail) ?

Quel est la position du juge si la clause Travaux prévoit un transfert de l’obligation
au preneur alors que la clause Charges ne le prévoit pas ?

Peut-on se référer au décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges
récupérables ?

Il ne s’applique pas aux baux commerciaux sauf stipulation expresse du bail (Civ. 3, 3
octobre 2012)
39
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
La position du juge sur les charges refacturables
(2/2)

Illustrations jurisprudentielles

Taxe foncière (Civ. 3, 22 mai 2013)

TEOM (Civ. 3, 13 juin 2012)

Frais de chauffage collectif (Civ. 3, 3 octobre 2012)
40
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Des recommandations sur les charges
refacturables

Mise en place d’une annexe détaillée et exhaustive ?

Information en amont – provision à transmettre au moment de la conclusion du
bail

Pourcentage maximal d’augmentation ?

Justification des charges (répartition et montant)

Délai imposé au bailleur pour la régularisation des charges

Projet de Loi PINEL envisage la création des obligations suivantes :

Une nouvelle annexe aux baux

Récapitulatif annuel de l’inventaire des charges
41
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Focus sur la taxe foncière – réforme 2015

Nouvelles modalités de calcul des valeurs locatives des locaux professionnels,
avec une date de référence fixée au 1er janvier 2013 comme base au calcul de
la taxe foncière et de la CFE

A partir de 2015

Valeur locative d’un local professionnel déterminée en fonction de l’état réel
du marché locatif (et non plus sur la base de règles cadastrales établies en
1970, par référence à un local-type)

Uniquement les locaux professionnels et commerciaux (les locaux
d’habitation en sont exclus pour le moment).

Premiers retours de l’expérimentation réalisée dans 5 départements : de
fortes hausses sont à anticiper
42
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Les coûts (+/-) indéfinis (?): l’entretien et
les travaux
43
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Les clauses Travaux : rappel des obligations légales

Obligation de délivrance (C. Civ. art. 1719) : obligation essentielle du bail

Réparations locatives (C. Civ. art. 1754)

Obligation de réparer ce qui a été dégradé (C. Civ. art. 1732)

Entretien à l’usage pour lequel a été loué (C. Civ. art. 1719-1)

Jouissance paisible (C. Civ. art. 1719-3)

Réparations autres que locatives (C. Civ. art. 1720)

Vétusté (C. Civ. art. 1755)

Mise en conformité

Et le 605 et le 606 ….
44
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Les clauses Travaux : points de négociation



Nature de la chose à réparer

Immobilière : structure, clos, couvert

Eléments d’équipement : climatisation, chauffage, CTA, …..

Aménagement du preneur - Petits aménagements …
Localisation

Parties privatives ou parties communes (Civ. 1, 6 mars 2013)

Intérieur / extérieur
Evènement générant l’obligation de réaliser les travaux

Usure normale, obsolescence, vétusté, vie de l’équipement ….

Dégradation volontaire ou involontaire, force majeure

Maintenance contrôles réglementaires, etc
45
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Les clauses Travaux : quelques recommandations

Recommandations générales:


Pour le bailleur :

bien connaître son immeuble et ses caractéristiques techniques ainsi que l’état des
équipements afin d’anticiper au plus près les coûts à venir/les clauses du bail à négocier

Prévoir une clause expresse pour la répercussion de tous travaux autres que les
réparations locatives sur le preneur (voir à cet égard les travaux de ravalement : Civ. 3,
19 décembre 2012)
Pour le preneur:

Négocier la clause de souffrance

Négocier la clause d’accession et les clauses de remise en état
46
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Témoignages

Comment connaitre les coûts d’exploitation d’un
immeuble ? Quels outils mettre en place ?


Océa Smart Building, Michel Tolila
Le loyer toutes charges incluses : retour d’expérience,
l’immeuble Imagine

Zublin Immobilière France, Pierre Essig
47
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Questions
48
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Bon appétit… à tout à l’heure
Rendez-vous à 14 h15
29 janvier 2014
Journée de formation organisée par l’Association du Master de Management
Immobilier de l’ESSEC
Lawrizon Avocats©
Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Contacts
Cabinet Lawrizon Avocats
15, rue Beaujon – 75008 Paris
T : 01.53.81.73.65 / 06.23.90.20.27
Séverine Guilluy, Avocat associé ([email protected])
www.lawrizonavocats.com (le support de cette formation sera mis en ligne à compter du 30/01/2014)
Cabinet Codim
17, rue Etex – 75018 Paris
T : 01.42.26.42.32 / 06.15.79.84.96
Laurence Korst, Avocat associé ([email protected])
50
Lawrizon Avocats©
Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Programme de l’après-midi

Après-midi – 3ème partie

Sécuriser le flux de loyer pour le bailleur, s’assurer de la solvabilité du preneur

Le sort du bail en cas de redressement ou de liquidation judiciaire

Questions réponses
- PAUSE 
Après-midi - Table ronde

Jacques CRAVEIA, GECINA

Gille BETTHAEUSER, AOS STUDLEY

Jean-Charles VIARD, IVANHOE CAMBRIDGE
51
Lawrizon Avocats©
Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
“
Comment sécuriser les loyers ?
”
Sécuriser le montant du loyer en cours de bail… Au moment du renouvellement…
Sécuriser le paiement du loyer.
52
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Sécuriser le montant du loyer :
la délicate rédaction des clauses d’indexation
Point sur la position actuelle de la jurisprudence
53
Lawrizon Avocats©
Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Rappels sur l’indexation en cours de bail (1/2)

Choix de l’indice

ICC : présomption de légalité (L 145-34 C.Com)

ILC : LME 4 août 2008 et décret du 4 novembre 2008

ILAT : loi du 17 mai 2011 et décret du 29 décembre 2011

Champs d’application respectifs ( L 112-2 du CMF)

Indices optionnels et facultatifs
54
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Rappel sur l’indexation – Périodicité de l’indice (2/2)


Périodicité de variation du loyer et périodicité de variation de l’indice (L. 112-2
CMF)

Acte 1 – Interprétation stricte de la périodicité (TGI Paris, 5 janvier 2010 ; TGI Paris 27
mai 2010 ; TI Paris, 6 mai 2010). Nullité de la clause et restitution des trop-perçus de
loyers?

Acte 2 – Interprétation souple des indexations à base fixe, sous certaines conditions (CA
Paris, 4 et 11 avril 2012)

Acte final - validité de la clause d’indexation à base fixe, dès lors que son application
n’entraine aucune distorsion, c’est-à-dire une absence de conséquence mathématique
(financière) lors du calcul du montant du loyer indexé (Civ. 3, 11 décembre 2013)
Vérification de la conformité de la clause d’indexation au regard du choix de
l’indice et de sa périodicité
55
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Risque de remise en cause du loyer :
« la révision des 25% »


Définition

Possibilité pour le preneur ou le bailleur de demander en cours de bail la
fixation du loyer à la valeur locative dès lors que par le jeu de la clause
d’échelle mobile, le loyer a varié de plus de 25% par rapport au dernier loyer
fixé contractuellement ou judiciairement

Clause d’ordre public – Impossible d’y déroger
Applications

Conjugaison avec C. com. art. L.145-38 (loi Murcef du 11 décembre 2001
modifiant C. com. art. L.145-33)

Conjugaison avec un renouvellement plafonné

Le cas des clauses recettes, les clauses de capage de l’indice, indice ne jouant
qu’à la hausse (TGI Paris, 4 juillet 2013)
56
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Sécuriser au moment du renouvellement :
la fixation du loyer du bail renouvelé
Fixer à l’avance les modalités de détermination du loyer
57
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Montant du loyer du bail renouvelé (1/2)

Définitions


Principe : fixation du loyer du bail
renouvelé à la valeur locative

Le plafonnement

Possibilité de définir
contractuellement que le loyer du
bail renouvelé sera fixé en fonction
des seuls prix du marché (TGI Paris,
30 janvier 2012). En attente d’une
décision de la CA ou de la C. Cass.
Cas de déplafonnement permettant
un retour à la valeur locative :

Usage « exclusif » de bureaux /
locaux monovalents

Durée de plus de 9 ans

Baux dont la durée s’est poursuivie
au-delà de 12 ans

Modification des facteurs locaux de
commercialité : incidence favorable
pour l’activité du preneur (Civ. 3, 14
septembre 2011), Sauf pour le
changement de destination des lieux
(Civ. 3, 18 janvier 2012)
58
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Montant du loyer du bail renouvelé (2/2)

Le Projet de Loi PINEL envisage d’étendre la compétence des commissions
départementales de conciliation aux loyers révisés et aux charges et travaux

Déterminer par avance le montant du loyer du bail renouvelé

Valeur locative de marché / valeur locative judiciaire
59
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Les garanties consenties au bailleur
Dépôt de garantie, garantie bancaire à première demande, cautionnement…
60
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Garanties : Comment se prémunir en cas de
défaillance du preneur ?


Dépôt de garantie

Gage du bailleur

Deux termes de loyer
C. Com.)


(L. 145-40
Garanties externes : Acte de
cautionnement bancaire / maisonmère - GAPD

Accessoire du bail ou caractère
autonome
Avec ou sans TVA ?

Prévoir la variation de son montant
Prévoir la variation et la
reconstitution du dépôt de
garantie en cours de bail

Transférabilité ?

Autorisation sociale des garants

Coûts

Date d’expiration / durée
(renouvellement)
61
Lawrizon Avocats©
Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
“
Le sort du bail en cas de procédures
collectives
”
Rappels préliminaires … sort des créances du bailleur…sort des
locaux loués …
62
Lawrizon Avocats©
Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Rappels préliminaires
Sauvegarde des entreprises… redressement …. et liquidation judiciaire ….
63
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Rappels préliminaires sur les procédures collectives

Les différents types de procédure :


Procédure de sauvegarde ( loi n° 2005-845 du 26 juillet 2005 : C. com. art. L. 610-1 à L. 670-8)

Objectif poursuivi : sauvegarde de l’entreprise qui connait des difficultés qu’elle n’est pas en mesure de surmonter,
sans être en état de cessation des paiements, en vue de permettre la poursuite de l’activité

Donne lieu à un plan arrêté par jugement soumis à l’agrément des créanciers, et donc du bailleur, le cas échéant
Redressement judiciaire (RJ) (C.com. art. L. 631-1 et suivants)


Liquidation judiciaire (LJ) (C.com. art. L. 640-1 et suivants)


Objectif poursuivi : redressement de l’entreprise en état de cessation des paiements
Objectif poursuivi: réalisation des actifs de l’entreprise dont le redressement est manifestement impossible
Procédures ouvertes par un jugement du tribunal de commerce

Le jugement d’ouverture (JO)à partir duquel la réglementation propre à chacune de ces procédures trouve
à s’appliquer
64
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Redressement et liquidation judiciaire

RJ ou LJ du bailleur (pour mémoire)

RJ ou LJ du preneur, trois issues possibles:

plan de redressement

plan de cession total ou partiel des actifs

clôture pour insuffisance d’actif
65
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Sort des créances du bailleur


Actions à entreprendre par le bailleur

pour recouvrer sa créance,

pour obtenir le paiement des loyers courants
Créances antérieures…créances postérieures
66
Lawrizon Avocats©
Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Sort des créances antérieures


Principes (C. com. art. L. 622-21)

interdiction de paiement de toutes sommes dues au titre du bail exigibles avant le JO

suspension des poursuites / interdiction de toutes mesures d’exécution
Conséquences:

nécessité pour le bailleur de déclarer ses créances dans un délai de 2 mois suivant la publication du JO au
BODACC à peine d’inopposabilité

possibilité de solliciter un relevé de forclusion dans les 6 mois à compter de la publication du JO devant le jugecommissaire

compensation autorisée avec des créances connexes du preneur


Exemple : la compensation avec le dépôt de garantie
Dénonciation aux cautions :

l’absence de déclaration de créances dans les délais légaux n’emporte pas de facto déchéance du bénéfice du
cautionnement (C. com. art. L. 631-14 et C.civ. art. 2313)

exception : la caution personne physique pendant l’exécution du plan de sauvegardre (C.com. art. L. 622-26)

Remarque : préférer néanmoins une GAPD à un cautionnement
67
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Sort des créances postérieures

Principes :

Obligation pour le preneur de payer à leur échéance les créances postérieures

Les créances postérieures sont couvertes par un privilège spécial (C. com. art. L.
641-13)

Important : veiller en cas de liquidation à porter les loyers courus à compter
du JO à la connaissance du liquidateur.

Dans les faits : on demande concomitamment à l’appel du premier loyer au
administrateur/ liquidateur s’il entend poursuivre le bail.

Attention : l’absence de réponse administrateur/liquidateur sur la poursuite du
bail n’emporte plus résiliation de celui-ci depuis l’ordonnance n°2008/1345 du 18
décembre 2008 (mais reste utile pour engager la responsabilité du liquidateur).
68
Lawrizon Avocats©
Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Le sort des locaux
Poursuite du bail…cession du bail…résiliation du bail et restitution des locaux
69
Lawrizon Avocats©
Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Poursuite du bail: principe de continuation des
contrats en cours

Principe : l’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas résiliation
automatique du bail en cours (C.com. art. L. 145-45):


Remarque: disposition d’ordre public
Modalités:

En RJ : uniquement dans le cadre d’un plan de continuation

En LJ : uniquement pour les besoins de la liquidation
70
Lawrizon Avocats©
Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Poursuite du bail : principe de suspension des
poursuites


Impossibilité de poursuivre la résiliation du bail pour non paiement des créances
de loyers et charges antérieures au JO

Impossibilité pour le bailleur d’obtenir l’expulsion du preneur pour non paiement des
loyers antérieurs au JO

Sauf obtention par le bailleur d’une décision définitive d’expulsion avant le JO (Civ. 3, 13
mai 1992)
Possibilité en revanche d’obtenir la résiliation du bail pour inexécution de ses
obligations par le preneur autres que le paiement de sommes d’argent (rare en
pratique)

Exemples :

défaut d’assurance (Com. 28 mai 1996)

troubles causés aux autres locataires (Com. 26 octobre 1999)
71
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Cession du bail dans le cadre de la cession du
fonds de commerce


Absence de contrôle du bailleur sur l’identité du cessionnaire

Caractère inopérant des clauses du bail prévoyant l’agrément du bailleur (Civ. 3, 6
décembre 1994)

Sauf droit de préférence au profit du bailleur prévu au bail (Civ. 3, 13 février 2007)
Recouvrement des loyers postérieurs (C. com. art. L. 641-13)

Sur le prix de cession

Sur le cessionnaire en cas de stipulation d’une clause de solidarité au titre des
dettes du cédant (soit le preneur en procédure collective)

Sur le cédant du preneur en procédure collective en cas de stipulation d’une
clause de solidarité du cédant au titre des dettes du cessionnaire (Com. 27
septembre 2011)
72
Lawrizon Avocats©
Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Cession isolée du bail


Contrôle du bailleur sur la cession

Les clauses du bail limitant la liberté de cession du bail doivent être respectées
(CA Versailles, 2 février 1995)

Sanction : inopposabilité de la cession au bailleur

Procédure : recours contre la décision du juge-commissaire ordonnant la cession
sous 10 jours à compter de sa notification
Recouvrement des créances postérieures (C. com. art. L. 641-13) :

application des clauses restrictives: interdiction de céder le bail sans le fonds de
commerce, cession du bail autorisée sous conditions (agrément du cessionnaire,
fourniture de garantie équivalente, loyers à jour…)
73
Lawrizon Avocats©
Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Résiliation du bail et restitution des locaux



Procédure pour impayés de loyers postérieurs

devant le juge-commissaire : résiliation sans expulsion

devant le TGI : acquisition de la clause résolutoire et expulsion
Délais et conditions :

C. com. art. L.622-14 2°: délai de répit de 3 mois à compter du JO

Possibilité pour le juge d’accorder de délais de paiement selon le droit commun (C.
civ. art. 1244-1)
Responsabilité du liquidateur en cas de restitution tardive des locaux : difficile
mise en œuvre (Com. 17 juillet 1997; Com. 17 décembre 1996)
74
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
“
QUIZ
”
75
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Question n°1
Vous êtes bailleur et souhaitez consentir un bail sur
un immeuble à usage d’activité frappé d’une
procédure d’expropriation.
Pouvez- vous consentir un bail commercial ?
 OUI
 NON
76
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Question n°2
Vous êtes exploitant d’une activité commerciale, le
bailleur vous a déjà consenti un bail pour une durée
de 16 mois. Vous souhaitez vous maintenir dans les
locaux pour une nouvelle période de 4 mois.
Le bailleur peut-il échapper au statut du bail
commercial ?
 OUI
 NON
77
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Question n°3
Votre futur locataire est un cabinet d’avocats, dont
la société est en cours de formation.
Pouvez-vous consentir un bail commercial ?
 OUI
 NON
78
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Question n°4
Vous être propriétaire de locaux dont une partie est à
usage d’habitation depuis 1968, votre précédent
locataire a obtenu une dérogation personnelle pour les
exploiter pour une activité libérale, il a quitté les lieux
depuis.
Pouvez-vous librement consentir un bail commercial ?
 OUI
 NON
79
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Question n°5
Le bail prévoit que le « loyer est stipulé net de toutes
charges, ce que le preneur reconnait expressément ». Il
est également indiqué que « La taxe foncière sera
supportée par le preneur ».
Le preneur peut-il contester la refacturation de la
TEOM ?
 OUI
 NON
80
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Question n°5 bis
Le bail prévoit que le « loyer est stipulé net de toutes
charges, ce que le preneur reconnait expressément ». Il
est également indiqué que « La taxe foncière sera
supportée par le preneur ».
Le preneur peut-il contester la refacturation des frais
de rôle ?
 OUI
 NON
81
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Question n°6
Au cours du bail, le preneur exploitant d’un restaurant
a demandé au bailleur d’étendre le bail au sous-sol en
vue d’un agrandissement de sa cuisine et de sa salle de
restaurant.
Au renouvellement, le preneur peut-il bénéficier du
plafonnement ?
 OUI
 NON
82
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Question n°7
Le bail stipule que tous les travaux d’entretien et de
réparations sont mis à la charge du preneur, le bailleur
conservant la charge des gros travaux, notamment ceux
prévus par l’article 606 du code civil. Le bailleur
souhaite refacturer au preneur les frais de ravalement
de l’immeuble.
Le preneur peut-il légitimement contester ?
 OUI
 NON
83
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Question n°8
Le bail stipule que les travaux de mise en conformité
d’un entrepôt logistique sont à la charge du bailleur,
à l’exception des travaux spécifiques à l’activité du
preneur. Le preneur souhaite développer une
activité sous-douane. Le preneur peut-il
légitimement demander au bailleur de prendre en
charge les travaux y afférents ?
 OUI
 NON
84
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Question n°9
Une clause prévoit que preneur règle au bailleur la
totalité des charges de toute nature pouvant s'imputer
aux lots loués, de même que toutes provisions pour
charges et toutes dépenses nécessitées par la gestion
de l'immeuble. Des travaux de confortation du
plancher et de réfection de la toiture sont nécessités
par la vétusté. Le bailleur peut-il les refacturer ?
 OUI
 NON
85
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Le bail commercial à l’épreuve de la crise – Formation du 29 janvier 2014
Table ronde
Jacques
Cravéia
GECINA
Gilles
Betthaeuser
AOS
STUDLEY
Jean-Charles Viard
IVANHOE
CAMBRIDGE
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Questions
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Contacts
Cabinet Lawrizon Avocats
15, rue Beaujon – 75008 Paris
T : 01.53.81.73.65 / 06.23.90.20.27
Séverine Guilluy, Avocat associé ([email protected])
www.lawrizonavocats.com
Cabinet Codim
17, rue Etex – 75018 Paris
T : 01.42.26.42.32 / 06.15.79.84.96
Laurence Korst, Avocat associé ([email protected])
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