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CONDOMÍNIO DE LOTES
Palestrante: Narciso Orlandi Neto
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Condomínio edilício
Condomínio edilício, que, como tal, se submete
à disciplina do Código Civil e da Lei 4.591/64.
• edilício: que diz respeito a edificação (Houaiss)
Condomínio em planos horizontais: pavimentos
sobrepostos e independentes.
Condomínio em um único plano horizontal:
todas as unidades têm contacto com o solo.
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Condomínio e Loteamento
Unidade
No loteamento, o lote, com a propriedade
exclusiva do solo.
No condomínio, a unidade autônoma (área de
uso exclusivo + parte ideal do terreno + parte
ideal das coisas comuns).
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A terminologia adequada
Juridicamente, não pode haver
condomínio de lotes.
Na discussão, “lote” é o espaço
especializado e demarcado no terreno.
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A QUESTÃO
No condomínio em plano horizontal
único, pode a área de uso exclusivo
ser apenas o espaço demarcado no
terreno, isto é, o “lote”?
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A LEI
Lei 4.591
• Art. 1º - ... conjuntos de edificações,
construídos sob a forma de unidades isoladas
entre si, poderão ser alienados, no todo ou
em parte...
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Ainda a Lei 4.591
• Art. 8º:
“Quando ... o proprietário ... desejar erigir
mais de uma edificação ..., em relação às
unidades autônomas que se constituírem em
casas térreas ou assobradadas, será
discriminada a parte do terreno...”
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Ainda a Lei 4.591
• Art. 68:
“Os proprietários (que) pretendam construir ou
mandar construir habitações isoladas para
aliená-las antes de concluídas, ... deverão ...
satisfazer às exigências constantes no art. 32
...”
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Jurisprudência paulista
Literalidade da lei, sem concessões
“A única instituição de condomínio que foge às
normas do Código Civil é a prevista na Lei
4.591/64, mas esta tem a sua existência
subordinada à construção de casas térreas,
assobradadas ou de edifícios. Sem a vinculação
do terreno às edificações não há condomínio que
se sujeite à lei especial” (Ap.Cív. 2349/0, DOJ 24/11/83).
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Jurisprudência administrativa
“Não se admite a instituição de
condomínio sobre unidades autônomas
constituídas apenas de terrenos” (Ap. Cív.
10.807-0/1, DOJ 10/04/90)
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Consequências
• Constituição de condomínios voluntários com
a alienação de frações ideais do terreno e
localização oficiosa das frações ideais.
• Incorporações com pequenas edificações, na
forma da lei.
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Reação da Corregedoria Geral
• Proibição de registro de vendas de frações
ideais quando presentes indícios de fraude à
lei.
• Proibição de registro de incorporações em que
o incorporador se obriga a pequenas
edificações (“casinhas de cachorro”).
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Áreas de uso exclusivo
Há diferença entre o condomínio em
mais de um plano horizontal e o
condomínio em plano horizontal
único.
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Área de uso exclusivo - Apartamentos
Área de uso exclusivo = projeção vertical da
edificação.
O condômino tem o direito de modificar a
edificação, respeitando a área de uso
exclusivo, sem interferência dos condôminos.
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Área de uso exclusivo - casas
“Parte do terreno ocupada pela edificação e
também aquela eventualmente reservada
como de utilização exclusiva dessas casas,
como jardim e quintal” (art. 8º, “a”, da Lei
4.591).
O condômino também tem o direito de
modificar a edificação, respeitando a área de
uso exclusivo, sem interferência dos
condôminos.
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A instituição e as modificações
• A área construída de cada casa é irrelevante
na instituição, salvo estipulação em contrário.
• O aumento da área construída, respeitada a
dimensão da área de uso comum, não implica
alteração da instituição
e
dispensa a anuência dos condôminos.
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Argumentos com base na lei
• Não proíbe aumento ou diminuição da
construção.
• Não vincula a participação nas coisas
comuns à área edificada.
• Não exige anuência dos condôminos para
modificações restritas à área de uso
exclusivo.
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Argumentos com base na lei
• Não exige que, na incorporação, a
edificação projetada tenha área mínima.
• Art. 1.335, I, do Cód. Civil (direito de
dispor).
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Requisitos
• Previsão na incorporação e na convenção.
• Sujeição às leis e posturas municipais.
• Respeito às restrições convencionais.
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