ihale ve ihalenin feshi - Av.İbrahim Murat Haznedar

Report
İHALE VE İHALENİN FESHİ
Hazırlayan: İbrahim Murat Haznedar
 İhalenin feshine karar verilebilmesi için İİK m.134/7 gereğince
“zarar unsurunun” gerçekleşmesi gerekir. Dolayısıyla ihaleye
çıkartılan mal muhammem bedele yakın veya onun üzerinde
satılmış ise ortada zarar unsuru bulunmadığından ihalenin
feshine karar verilemez. (İİK.m.134/7 – “İhalenin feshini şikayet yolu
ile talep eden ilgili, vaki yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin
muhtel olduğunu ispata mecburdur.)
“……..Somut olayda, 320.000,00 TL muhammen bedelli 589 ada, 18 parsel, A
Blok, 4. kat, 9 nolu bağımsız bölümün 380.000,00 TL'ye satıldığı ve dolayısıyla
satış bedelinin taşınmazın muhammen bedelinin üzerinde olduğu
anlaşılmaktadır. Her ne kadar borçlu vekiline yapılan satış ilanı tebliğ işlemi
usulsüz ise de, yerleşik Yargıtay uygulamasına göre satış bedelinin muhammen
bedelin üzerinde olması halinde zarar unsuru oluşmayacağından, yukarıda
açıklanan yasa hükmü gereğince anılan taşınmaza ilişkin ihalede zarar
unsurunun gerçekleşmediğinin kabulü gerekir. O halde mahkemece, ihalenin
feshi isteminin reddi gerekirken istemin kabulü yönünde hüküm tesisi
isabetsizdir.” (Yargıtay 12.HD., 18.04.2013, 2013/7693 E. – 2013/14984)
İhalenin feshini talep edecek ilgililer İK.nun 134.maddesinde
sınırlı olarak sayılmıştır. Buna göre;
•Alacaklı
•Borçlu
•Tapu sicilinden anlaşılan ilgililer
•Pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler
İhalenin feshi davası açabilir.
Ayrıca, herkes ancak kendisi ile ilgili olan bir hususu ileri sürerek
ihalenin feshini talep edebilir. Örneğin, bir haciz alacaklısı
borçluya satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmediğini iddia
ederek ihalenin feshini isteyemez.
İhalenin alacağa mahsuben yapıldığı durumlarda, tahsil harcı
ödenirken;
•Emlak vergi borcu,
•Satış masrafları,
•Tapu satım harcı (ödenmiş ise)
gibi masrafların ihale bedelinden düşülmesinden sonra kalan
bakiye üzerinden tahsil harcı hesaplanmalıdır.
 İktisadi bütünlük taşıyan taşınmazların birlikte satışa
çıkarılması gerektiğine, bu hususun kıymet takdir raporlarında
irdelenmiş olmasına özen gösterilmelidir.
Satışa çıkartılacak taşınmaz bir şirkete ait ise ve o taşınmaz
şirketin aktifinde 2 yıldan fazla bir süredir bulunuyor ise
yapılacak ihale herkes için KDV’den istisnadır.
(Katma Değer Vergisi Kanunu m.17/4-r “Kurumların aktifinde
veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki
tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı
suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu
olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak
hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil)
bankalara devir ve teslimleri.”
Ayrıca, 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı gereğince,
büyükşehir belediye sınırları içerisindeki 150 m2 den küçük kimi
konutların birim metrekare maliyet değerine göre KDV oranının
%8 veya %18 olabileceği dikkate alınmalıdır.
Konut finansmanından kaynaklanan alacakların güvencesini
teşkil etmek üzere alınan ipotekler için yapılan takiplerde;
Taşınmazların kıymet takdirlerinin ancak gayrimenkul
değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi veya
kurumlarca yapılabileceği,
İhalenin feshi davasının reddi halinde hükmedilen %10 para
cezasının %20 olarak uygulanacağı,
Gönderilen icra emrine karşı icranın geri bırakılması talebinde
bulunan ve bu talebi reddedilen borçlunun kararı temyiz etmesi
halinde satışı durdurmak için ödeyeceği teminatın %30 olarak
uygulanacağı,
Tahsil harcının ¼ oranında uygulanacağı,
Yapılacak olan ihalelerin gerek Banka gerekse üçüncü kişiler
yönünden damga vergisi ve katma değer vergisinden istisna
olduğu,
göz önünde bulundurulmalıdır.
“……Somut olayda, ihalesi yapılan taşınmazın, konut finansmanı
amacı ile teminat gösterilen ve üzerine ipotek konulan taşınmaz olduğu
hususu taraflar arasında tartışma konusu değildir. Bu durumda, sözü
edilen konut satışının, yukarıda açıklanan yasal düzenleme
kapsamında Katma Değer vergisine tabi olmadığı ve bu vergiden
istisna tutulduğu halde, bunun ilan ve şartnameye geçirilmemesi
ve satış ilanı ve şartnamesinde Katma Değer Vergisine tabi olacağının
belirtilmesinin talep ve talibi menfi yönde etkileyeceği kuşkusuzdur (
HGK’nun 1991/12-98 Esas ). Alıcı çıkmadığı 2. açık artırma günü ise
satışa yalnızca alacaklı bankanın iştirak ettiği ve aynı gün alacağa
mahsuben taşınmazın adı geçene ihale edildiği de düşünüldüğünde 3.
kişilerin ihaleye rağbeti ve katılımının olumsuz yönde etkilendiği
sonucuna varılmalıdır.” (Yargıtay 12.HD, 28.05.2012, 2012/4269 E. –
2012/17917 K.)
Kıymet takdir raporlarının 2 yıllık geçerlilik süreleri vardır. Bu
süre rapor tarihinde değil rapor düzenlemek için taşınmaza
keşfe gidildiği tarihten itibaren başlar. Ayrıca satış talep tarihi
itibarıyla değil, fiilen satışın gerçekleştiği tarih itibarıyla 2 yıllık
sürenin dolmamış olması gerekir. (İİK m.128)
“……..Somut olayda, satışa esas teşkil eden kıymet takdiri, itiraz üzerine
Kayseri 3. İcra Hukuk Mahkemesi'nin 28.12.2010 tarih ve 2010/615-1093 E./K.
sayılı dosyasında mahkemece 18.10.2010 tarihinde yapılan keşif sonucunda
belirlenmiştir. Yukarıda sözü edilen H.G.K. kararında da belirtildiği üzere 2 yıllık
sürenin başlangıcı olan bu tarihten itibaren 09.02.2012 tarihinde yapılan ihaleye
kadar 2 yıllık sürenin geçmediği, görülmekte olup, mahkemece bu yönde verilen
karar yerinde değildir.”(Yargıtay 12.HD., 18.12.2012, 2012/26725 E. –
2012/38465 K.)
İhalenin feshini talep eden kişi dava dilekçesinde Türkiye’de
bir adres göstermek zorundadır. (İİK m.134/2) Göstermemiş ise
davanın dava şartı eksikliğinden reddi gerekir. Yargıtay kimi
kararlarında vekil aracılığıyla açılan davalarda vekaletnamede
asilin adresinin bulunmasını yeterli kabul etmektedir.
Taşınmazın içerisinde teferruat (eklenti niteliği taşıyan menkuller
varsa, ipotek tesisi sırasında teferruat olarak tescil edilen menkullerin
değil, fiilen taşınmazda bulunan ve teferruat niteliği taşıyan tüm
menkuller kıymet takdir raporunda ve satış ilanında gösterilmesi gerekir.
“………Ayrıca ipotek akit tablosunda yazılı olmasa dahi. T.M.K.nun 862.
maddesi uyarınca da ipotek taşınmazı, bütünleyici parçaları ve eklentileriyle
birlikte yükümlü kılar ve taşınmazın ipotek edilmesi onun bütünleyici parçalarını
( T.M.K.m. 684 ) ve eklentilerini de ( T.M.K. m. 686 ) kapsar.” (Yargıtay
12.H.D.,4.6.2012, 2012/518 E. – 2012/19030)
Taşınmazın hissedarlarına (vefat etmiş ise mirasçılarına) satış ilanı
tebliği zorunludur. Ancak, bu kişilere kıymet takdir raporunun tebliğine
gerek yoktur.
 Satılan mala alıcı çıkmaz ise İİK m.129 gereğince «satış talebi»
düşer. Bu durumda, yeni bir tam satış isteme süresi başlamaz. İlk satış
talep tarihine göre bakiye kalan sürede yeniden satış istenmelidir.
«…….İcra ve İflas Kanunu'nun 129 uncu maddesinin son cümlesine göre “ikinci
satışta alacaklı çıkmazsa, satış talebi düşer”. Bu hükümden anlaşılması
gereken satışın düşmesinden itibaren alacaklı, satış talebinde bulunduğu tarih
itibariyle satış istemek için öngörülen süreden geriye kalan sürede satış
isteyebileceğidir. Alacaklı satış düştükten sonra kalan sürede tekrar satış
istemesi gerekir.» (Yargıtay 19.HD., 22.11.2010, 2010/9650 E. 2010/13083 K.)
 Taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinden sonra ihalenin feshine kararı
verilirse, icra mahkemesi tapunun iptaline karar veremez. Ayrıca tapu iptal
davası açılmalıdır. Taşınmaz bu arada iyiniyetli üçüncü kişiye devredilmiş ise
üçüncü kişinin iyiniyeti MK.m.1023 gereğnce korunur.
İçinde teferruatları olan bir taşınmaz satışa çıkartıldığında mutlaka
koruma tedbiri alınması husus değerlendirilmelidir. Kıymet takdiri
sırasında orada olan bir menkulün ihale sonrasında orada olmadığı
ortaya çıkarsa
ihale alıcısı malın esaslı unsurlarında hataya
düştüğünden bahisle ihalenin feshini talep edebilir.
Satışa çıkarılan taşınmazda eklenti niteliğinde teşvikli mal varsa icra
müdürlüğü bu malların kıymetini ayrıca takdir ettirir. Satıştan önce ilgili
kurumlardan bu mallar üzerindeki vergi, resim, harç gibi yükümlülükler
sorulur. Satış isteyen alacaklının talebi üzerine bu mallar satış dışında
tutulabileceği gibi, üzerlerindeki vergi, resim, harç gibi malın aynından
kaynaklanan kamu alacakları dikkate alınarak 129 uncu madde
hükümlerine göre taşınmazla birlikte ihale de edilebilir. (İİK m.128/2)
Menkul mallarda yediemin ücretleri de satışa ilişkin masraflardan
kabul edilerek ihalenin açılış fiyatına eklenmesi gerekir.
«…..O halde, satış talebi ile ihale tarihi arasındaki yediemin ücretinin de paraya
çevirme giderlerine dahil olduğu kabul edilerek, artırma bedelinin
hesaplanmasında dikkate alınması zorunludur. Somut olayda 2. artırmada
menkullerin artırma bedelinin muhammen bedelin % 40'ını karşıladığı anlaşılmakta ise
de gazete ilan bedeli ve özellikle yediemine satış tarihine kadar ödenen ücret gözönüne
alındığında artırma bedelinin satış ve paraya çevirme masraflarını karşılamadığı
görülmektedir.»(Yargıtay 12. HD., 06.12.2005, 2005/20259 E. – 2005/24131 K.)
Satışa çıkartılan taşınmazda ipotekten sonra tesis edilmiş bir
mükellefiyet varsa (kira şerhi, intifa hakkı, irtifak hakkı vs.) İİK m.132
gereğince taşınmazın o mükellefiyetten ari olarak satışa
çıkartılmasının talep edilmesine özen gösterilmelidir.
Taşınmazdaki mükellefiyet ipotekten önce tesis edilmiş ise satıştan
önce mükellefiyet listesi düzenlenerek ilgililere tebliğ edilmeli ve bu
mükellefiyetin taşınmazın değerine etkisi kıymet takdir raporunda göz
önünde bulundurulmuş olmalıdır. (İİK m.128/2)
Menkul mallarda satış ilanının borçluya tebliğine gerek yoktur. Ancak
icra memuru aksi yönde karar verebilir.
“……Menkul malların icra müdürlüğünce satışına karar verilmesi halinde satış kararının
taraflara İİK'nun 114. maddesi uyarınca tebliği zorunlu değil ise de, icra müdürlüğünce
bu hususun kararlaştırılması halinde karar gereğinin yerine getirilmesi ve bunun usulüne
uygun olarak tebliğ edilmesi zorunludur.” (Yargıtay 12.HD., 10.07.2012, 2012/14157 E.
2012/24108 K.)
 Kıymet takdir raporuna itiraz edilmesi satış isteme süresini kesmez.
 Her alacaklı mensup olduğu derece namına satış talebinde
bulunabilir.(İİK m.107)
Yargıtay, ihalenin feshi talebi için gerekli olan süreler geçmiş olsa
dahi veya ihalenin feshi davası reddolmuş olsa dahi, tapu iptal davası
ile aynı hususların tekrar ileri sürülebileceği görüşündedir.
«……….İddianın ileri sürülüş biçimi ve dava dilekçesinin içeriğinden, davacının yurt
dışında yaşaması nedeniyle davalı M. aracılığıyla satın aldığı 2 parsel sayılı taşınmaza
karşılık davalıya kambiyo senetleri (bono) verdiğini, borçlarını ödediği halde bir kısım
senetleri geri alamadığını bu durumu fırsat bilen davalının, senetlerden birini takibe
koyarak usulsüz yapılan tebligatlar sonucu taşınmazının alacağa mahsuben ihale ile
davalı M.'e satıldığını onunda durumu bilen diğer davalıya temlik ettiğini, bu suretle
oluşan mülkiyetin nakli işlemlerinin yolsuz olduğu gerekçesiyle eldeki davayı açtığı
anlaşılmaktadır.
Bu tür bir iddia nedeniyle davacının ihalenin usulsüzlüğünden bahisle İcra İflas
Kanununun 134.maddesi hükmüne göre ihalenin feshi isteyebileceği gibi ihale
sonucu edinilen mülkiyete dayalı, tescilin yolsuz olduğunu ileri sürerek tapu iptal
ve tescil davası açmasına da yasal bir engel mevcut değildir.
Böyle bir davada, takibe esas teşkil eden borç ilişkisinin doğru olup olmadığı, buna
dayalı takibin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ve davalıların değinilen aşamalarda
usul ve yasaya aykırı bir davranışlarının bulunup bulunmadığının araştırılmasında
zorunluluk vardır.» (Yargıtay 1.HD., 01.06.2009, 2009/4361 E. – 2009/6232 K.)
Müflise ait mal paraya çevrildiğinde, iflas idaresi ihalenin feshi davası
açabileceği gibi müflisin kendisi de ihalenin feshi davası açabilir.
İhalenin feshi davalarında taraflarca ileri sürülmeyen hususlar
mahkemece resen ihalenin feshi nedeni olarak sayılamaz.
Gayrimenkulün aynından doğan ihtilaflar nedeniyle konulan ihtiyati
tedbirler satışa engeldir.Para alacakları için taşınmaz üzerine konulan
ihtiyati tedbirler satışa engel teşkil etmez.
Satış masraflarını karşılayan alacaklı öncelikli olan bu masraf
alacağından açıkça feragat ederse, ihale satış masraflarını
karşılamamış olsa dahi fesh edilemez.
“……Somut olayda, icra takibini yapan alacaklı tek olup, paraya çevirme giderlerini de
satış dosyasında icra takibini yapan alacaklı yapmıştır.Dosya alacaklısı yaptığı bu
masrafların 1.000 TL’lik kısmına ilişkin talep hakkından vazgeçmiştir (feragat etmiştir).
İİK’nın 134/5 maddesine göre ihalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili vakı
yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhte olduğunu ispata mecburdur. Alacaklı
vekilinin, yaptıkları takip masraflarını talep hakkından vazgeçmesi nedeniyle
borçlunun ihalenin feshini istemekte (diğer fesih nedenleri de Dairemizce yerinde
görülmediğinden) yararı kalmamıştır.” (Yargıtay 12.HD., 01.04.2013, 2013/4981 E.
2013/12319 K.)
Tellal çağrılmış olmasına rağmen ihaleye tellal gelmemiş ise icra
müdürü kendisi bir tellal tayin edebilir.
İhale tarihinden sonra ödenmiş olması ihalenin feshi nedeni değildir.
“……İhalenin bozulma nedenleri gerek doktrinde ve gerekse Yargıtay uygulamasında;
a) ihaleye fesat karıştırılmış olması
b) Artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalı işlemler,
c) ihalenin yapılması sırasındaki hatalı işlemler,
d) Alıcının taşınmazın önemli nitelikleri hakkında hataya düşürülmüş olması, şeklinde
sıralanabilir.
Somut olayda mahkemece ihalenin feshi gerekçesi olarak kabul edilen diğer husus olan
borcun haricen ödenmiş olması yukarıda açıklanan fesih nedenleri arasında
bulunmamaktadır.
O halde mahkemece, ihalenin feshi isteminin reddi yerine yazılı gerekçe ile kabulüne
karar verilmesi isabetsizdir.” (Yargıtay 12.HD., 01.11.2012, 2012/16982 E. – 2012/31153
K.)
İhale tarihinden sonra ancak tescil tarihinden önce alacağın ve
satışa konu taşınmaz üzerindeki ipoteğin üçüncü bir kişiye temliki
ancak ihale fesh olursa mümkündür.
Sadece kıymet takdirine itiraz eden taraf vekiline de satış ilanının
tebliği gerekir. (Ayrıca icra dosyasına vekalet ibraz edilmemiş olsa
dahi)
“……Somut olayda, borçlunun, vekili aracılığıyla İzmir 1. İcra Hukuk Mahkemesi’nin
22/09/2011 tarih ve 561 E. – 827 K. Sayılı dosya üzerinden kıymet takdiri raporuna itiraz
ettiği ve kararın takip dosyası arasında bulunduğu görülmektedir. Bu durumda, yukarıda
açıklanan maddeler gereğince, satış ilanının kıymet takdirine itiraz eden vekile tebliği
gerekir.” (Yargıtay 12.HD., 27.09.2012, 2012/15070 E. – 2012/28251 K.)
Kıymet takdirine itiraz aşamasında ileri sürülmesi mümkün olan
satışa hazırlık işlemlerine sonradan ihalenin feshi aşamasında ileri
sürülemez.
“…Somut olayda mahkemece, satış ilam tebliğ işleminin usulüne uygun olduğu kabul
edildiğine ve şikayet dilekçesinde dayanılan ihalenin feshi nedenleri satış öncesi hazırlık
işlemlerine dayalı olduğuna göre süresinde şikayet edilmeyen satış öncesi işlemlerin ve
bu arada, kıymet takdirinin kesinleştiği gözetilmeden satış ilanı ve şartnamede
taşınmazın metre kare olarak büyüklüğü yazılmadığı gerekçesi ile ihalenin feshedilmesi
yasaya aykırı olup mahkeme kararının bu nedenlerle bozulması gerekirken Dairemizce
sehven onanmasına karar verildiği anlaşıldığından Dairemiz onama kararının
kaldırılarak mahkeme kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.” (Yargıtay
12.HD., 05.12.2012, 2012/24164 E. – 2012/36468 K.)
“……Kıymet takdir raporunun tebliğ işlemi kararı gerekçesinde belirtildiği üzere usulsüz
ise de, bu raporu satış ilanı tebliği ile öğrenen borçlunun yasal süre içerisinde kıymet
takdirine itiraz etme hakkının bulunmasına rağmen bu hakkını kullanmamak suretiyle
kıymet taktirinin kesinleştiği görülmektedir. Bu şekilde kesinleşen kıymet taktirine ilişkin
tebligat usulsüzlüğü ihalenin feshi nedeni olarak ileri sürülemez.”(Yargıtay 12.HD.,
26.03.2013, 2013/5689 E. – 2012/11500 K.)
İhale başlamadan, elektronik ortamda verilmiş herhangi bir teklif olup
olmadığı sorgulanmalı, neticesi tutanağa geçirilmeli ve teklif varsa
ihalenin açılış limiti buna göre belirlenmelidir.
“…. “…satış ilanı ve şartnamesi incelendiğinde, İİKnun 126. maddesine uygun
olarak elektronik ortamda satışın başladığı tarihlerin gösterilmediği ve bu haliye
satışın İİK nun 126. maddesine aykırı olduğu... İİKnun 129. maddesi uyarınca
birinci ve ikinci ihalenin elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden
başlatılması gerektiği, ancak elektronik ortamda verilmiş teklif olup olmadığının
anlaşılamadığı zira ihale tutanağında bu hususa yer verilmediği..., kaldı ki İİK 114
gereği taşınmaz satış ilanının eletronik ortamda da yayınlanmasına ilişkin
düzenleme bulunmasına rağmen satış dosyasında böyle bir ilanın varlığına
rastlanmadığından...” (Yargıtay 12.HD., 26.03.2014, 2014/6410 E. – 2014/8805 K.)

similar documents