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Report
Conferência
Sociedades de Investimento Imobiliário
Fundos Imobiliários ou Sociedades Comerciais?
Decreto-Lei n.º 71/2010, de 18 de Junho
 Avaliação do novo regime jurídico das SIIMO
 Questões relativas à integração sistemática do regime das SIIMO no RJFII
Questão fundamental
Sociedades de Investimento Imobiliário
Fundos Imobiliários ou Sociedades Comerciais?
 Preâmbulo do decreto-lei n.º 71/2010: As vantagens podem residir “na maior intervenção
admitida aos accionistas no funcionamento dos FII sob a forma societária do que nos
fundos contratuais”.
 Art. 1.º do decreto-lei n.º 71/2010: “O presente decreto-lei tem como objecto estabelecer
os regimes jurídicos (…) dos fundos de investimento imobiliário sob forma societária”.
Regime legal das SIIMO
- A constituição e o funcionamento das SIIMO, regem-se pelo presente decreto-lei com as
especificidades do presente título / capítulo VII (art. 58-A);
- As SIIMO regem-se, ainda, pelo disposto no CSC, salvo quando as respectivas normas se
mostrem incompatíveis com a natureza e objecto específico destas sociedades ou com o
disposto no presente decreto-lei , designadamente:
a) Capital social e amortização de acções;
b) Constituição de reservas;
c) Distribuição de dividendos;
d) Prestação de contas;
e) Fusão e cisão de sociedades;
f) Regime de aquisição tendente ao domínio total;
Regime legal das SIIMO
Conceitos:
Capital e amortização de acções / reservas / distribuição de resultados /
prestação de contas / fusão e cisão
Perguntas:
- Para além do disposto no Cap. VII (arts. 58.º-A a 58.º-P) introduzido no RJFII é aplicável,
ainda, (directamente) às SIIMO o disposto no CSC?
R:Sim
- As normas / especificidades do Cap. VII introduzidas no RJFII podem ser entendidas como
“legislação especial” para efeitos do disposto no n.º 4 do artigo 2.º?
R:Sim
- No que respeita às SIIMO, a competência da CMVM quanto a elaboração de regulamentos
está limitada às matérias previstas nas novas alíneas do art. 60.º (critérios de dispersão das
acções das SIIMO e conteúdo do contrato de sociedade)?
R:Sim
Noção / Natureza
FII
SIIMO
Instituições de investimento colectivo sem
Instituições de investimento colectivo com
personalidade jurídica, que constituem
personalidade jurídica, cujos activos são
patrimónios
detidos pela própria sociedade em regime
autónomos
geridos
terceiros (sociedades gestoras).
por
de propriedade e geridos a título fiduciário.
Noção / Natureza
Conceitos:
Fundos / organismos de investimento colectivo / personalidade jurídica
património autónomo / gestão fiduciária / regime de propriedade
Pergunta:
O regime de propriedade das SIIMO é o mesmo de qualquer sociedade comercial,
sendo que o dos FII está qualificado no art. 2.º do RJFII como património autónomo
pertencente em regime especial de comunhão a uma pluralidade de pessoas, que não
respondem, em caso algum, pelas dívidas destes ou das entidades que asseguram a sua
gestão (sociedades gestoras)?
R:Sim
Denominação / Espécie
FII
SIIMO
- Forma institucional / contratual
- Forma societária / contratual
- Fundos abertos, fechados e mistos
- Sociedades anónimas SICAVI e SICAFI
- Capital aberto e capital fechado
- Capital variável e capital fixo
- FIAH como tipo especial
- SIIMO com o regime dos FIAH
Denominação / Espécie
Conceitos:
Capital variável e fixo / forma institucional / forma societária / denominação
/ espécies/ FII abertos – SICAVI e FII fechados -SICAFI, regime dos FIAH
Pergunta:
Foram criadas fora do quadro legal típico (CSC) dois novos tipos de
sociedades comerciais (SICAVI e SICAVI), com regime específico?
R:Sim
UP's / Acções
FII
SIIMO
- Divididos em partes de conteúdo idêntico,
- Divididas em acções nominativas de
denominadas UP's;
conteúdo idêntico, representativas do seu
- As
UP's
com
o
mesmo
conteúdo
capital social, sem valor nominal;
constituem uma categoria autónoma;
- Aplica-se
- Possibilidade de emissão de UP's com
nomeadamente, no que respeita à sua
direitos
especiais,
emissão, avaliação e comercialização;
grau
de
- É ainda aplicável, em tudo o que não se
preferência no pagamento dos rendimentos,
mostre incompatível com o regime das UP's,
reembolso do seu valor ou pagamento do
o regime das acções previsto no CSC e
saldo de liquidação.
demais legislação societária.
ou
designadamente,
características
quanto
ao
o
regime
das
UP's,
UP's / Acções
Conceitos:
Unidades de participação / acções nominativas / direitos ou características
especiais / emissão e avaliação de acções
Pergunta:
As acções nominativas das SIIMO estão sujeitas ao regime jurídico integral
das UP's (emissão, avaliação e comercialização), incluindo o relativo a UP's
/ acções com direitos ou categorias especiais?
R:Sim
Capital social
FII
SIIMO
- Como patrimónios autónomos os FII não têm
- O capital social mínimo das SIIMO é de €
capital social mínimo, mas no Plano de Contas
375.000,00;
(classe 6 – capital) serão incluídas todas as contas
- O capital social das SICAVI corresponde, em
que, conjuntamente com o resultado líquido do
cada momento, ao VLG do seu património,
período, permitam evidenciar o VLG do fundo;
variando em função das subscrições e resgates;
- Os fundos próprios das sociedades gestoras
- O capital social das SICAFI é definido no
devem corresponder a uma percentagem mínima
momento da constituição da sociedade, nos
do VLG dos fundos administrados (art. 10.º
termos do CSC, sujeito a alterações por via de
RJFII): até €75M – 0,5 % e no excedente – 0,1 %;
aumentos e reduções de capital;
- O VLG de um FII não pode ser inferior a €5M
- As SIIMO autogeridas estão sujeitas, com
(art. 20.º, n.º 8 b), do RJFII) e a cotação das UP´s
as devidas adaptações, ao regime dos fundos
de cada fundo é o resultante da divisão do VLGF
próprios das sociedades gestoras (art. 10.º
pelo número de UP´s em circulação.
do RJFII);
Capital social
FII
SIIMO
- Como patrimónios autónomos os FII não têm
- As SIIMO adoptam medidas para que o VLG do
capital social mínimo, mas no Plano de Contas
seu património não seja inferior a €5M;
(classe 6 – capital) serão incluídas todas as contas
-As SIIMO devem proceder à redução do capital
que, conjuntamente com o resultado líquido do
para o VLG do património sempre que este seja
período, permitam evidenciar o VLG do fundo;
inferior aos €5M fixados no n.º 4 do art. 58.º-E;
- Os fundos próprios das sociedades gestoras
- Se no prazo de 6 meses a SIIMO não regularizar
devem corresponder a uma percentagem mínima
a situação, deve proceder-se, caso isso viole o
do VLG dos fundos administrados (art. 10.º
limite mínimo previsto no n.º1 do art. 58.º-E, à
RJFII): até €75M – 0,5 % e no excedente – 0,1 %;
liquidação da sociedade.
- O VLG de um FII não pode ser inferior a €5M
(art. 20.º, n.º 8 b), do RJFII) e a cotação das UP´s
de cada fundo é o resultante da divisão do VLGF
pelo número de UP´s em circulação.
Capital social
Conceitos:
Capital social / VLG do património / subscrições e resgates / fundos próprios
/ aumento e redução de capital / liquidação da sociedade
Pergunta:
Como entender a referência ao capital social mínimo das SIIMO (€
375.000,00): será lapso ou o montante mínimo de €5M (VLG do património)
deve ser atingido no prazo máximo (12 meses) e mantido em permanência,
sob pena de liquidação da SIIMO?
R:Sim
Subscrição e resgate
FII
SIIMO
- A subscrição e o resgate são realizados de
- Nas SICAVI, as subscrições e resgates, salvo
acordo
situações de suspensão, são livres e ocorrem a
com
as
condições
definidas
no
regulamento de gestão do FII;
todo o tempo;
- Os participantes dos fundos abertos podem
- O capital social das SICAFI é definido no
exigir o resgate das UP's, mediante solicitação
momento da constituição, com as eventuais
dirigida ao depositário, nos termos previstos no
alterações decorrentes do aumento e de
regulamento de gestão e dentro dos limites e
redução de capital;
condições
- Às acções das SIIMO é aplicável, em tudo o
definidos
no Regulamento
da
CMVM;
que não seja incompatível com o regime das
- A suspensão das subscrições / resgates está
UP's, o regime previsto no CSC;
regulada no art. 37.º do RJFII que estabelece os
- Os critérios de dispersão das acções de cada
respectivos
SIIMO devem ser aprovados pela CMVM (art.
consequências.
critérios,
procedimentos
e
60.º, alínea z), do RJFII).
Subscrição
Subscriçãoe eresgate
resgate
Conceitos:
Subscrição / resgate / regime das UP's / suspensão dos resgates e subscrições /
critérios de dispersão
Pergunta:
Às acções das SIIMO é aplicável no que respeita à sua emissão, avaliação e
comercialização, o regime jurídico das UP's (RJFII) e nas restantes vertentes
(composição, aumento, redução, intangibilidade do capital social e
amortização das acções) o CSC?
R:Sim
Autorização e constituição
FII
SIIMO
- Depende de autorização da CMVM (art.
- Depende
de
autorização
da
CMVM
20.º a 21.º - A do RJFII);
(remissão do art. 58.º-G para os arts. 20.º a
- Considera-se constituído no momento em
21.º-A do RJFII);
que a importância correspondente à 1ª
- Considera-se constituída na data do registo
subscrição for integrada no respectivo
do respectivo contrato de sociedade que
activo;
deve integrar um regulamento de gestão;
- A autorização caduca se o FII não se
- A autorização das SIIMO caduca se não
constituir no prazo de 180 dias após a data
for utilizada no prazo de 12 meses a contar
de recepção da notificação da autorização.
da data da sua concessão.
Autorização e constituição
Conceitos:
Autorização da CMVM / constituição / contrato de sociedade / registo
comercial / caducidade
Pergunta:
Para além do acto de autorização da CMVM (aprovação do contrato social e do
regulamento de gestão da SIIMO), é aplicável na íntegra o regime específico das
sociedades comerciais (formalização do contrato, depósito do capital social, registo
na CRC, etc.)?
R:Sim
Composição do património
FII
SIIMO
- Para os fundos abertos, a composição do
- As SICAVI observam o regime dos fundos
património encontra-se prevista no art. 38.º
abertos e as SIVAFI o dos fundos fechados;
do RJFII;
- As SIIMO adoptam as medidas necessárias
- Para os fundos fechados, a composição do
para que o VLG do seu património não
património encontra-se prevista no art. 46.º
desça a um valor inferior a €5M;
do RJFII;
- Ocorrendo
- Aos
fundos
fechados
de
subscrição
a
situação
do
VLG
do
património ser inferior a €5M, durante um
particular é aplicável o regime específico do
período
art. 48.º do RJFII.
regularização, deve proceder-se à liquidação
de
da SIIMO.
6
meses
sem
que
haja
Composição do património
Conceitos:
Fundos fechados e abertos / composição do património / subscrição / VLG do
património / liquidação da SIIMO
Pergunta:
No que concerne à composição do património, existe uma equiparação plena entre
o regime dos Fundos abertos - SICAVI e Fundos fechados – SICAFI, por via da
mencionada remissão legal?
R:Sim
Gestão / administração
FII
SIIMO
- A administração é exercida, exclusiva e
- Podem ser heterogeridas ou autogeridas,
obrigatoriamente, por um entidade gestora, em
consoante designem ou não um terceira
representação dos participantes;
entidade para o exercício da respectiva gestão;
- As funções da entidade
gestora estão
- Às SIIMO autogeridas são aplicáveis os arts.
previstas expressamente no art. 9.º do RJFII,
6.º a 11.º do RJFII (sociedades gestoras);
sendo exercidas no interesse exclusivo dos
- As SIIMO heterogeridas só podem designar
participantes;
para o exercício da respectiva gestão uma SG;
- A entidade gestora gere, administra e
- As relações entre a SIIMO heterogerida e a
representa o FII, nos termos do RJFII e do seu
SG regem-se por contrato aprovado pela AG de
regulamento de gestão.
accionistas ( n.º 5 do art. 58.º-I).
Gestão / administração
Conceitos:
Administração e representação / heterogestão e autogestão / funções e
operações vedadas / relações entre SIIMO e SG
Pergunta:
Nas SIIMO heterogeridas os eventuais conflitos entre o CA da SIIMO e CA da SG
são resolvidos em AG da SIIMO, mesmo que exista norma expressa no contrato
aprovado pela AG em sentido contrário, prevalecendo as decisões do CA da
SIIMO?
R:Sim
Avaliação de imóveis e peritos
FII
- Os
imóveis
dos
fundos
SIIMO
devem
ser
- Considerando que, o funcionamento das
avaliados nos termos do art. 29.º do RJFII e
SIIMO rege-se pelo “presente decreto-lei”
demais regulamentação aplicável;
(RJFII);
- O Regulamento n.º 8/2002 da CMVM
- Admitindo o princípio de que o capital
estabelece as regras relativas à avaliação de
social das SIIMO deve corresponder ao
imóveis e peritos avaliadores.
VLG do seu património;
- Face à natureza e finalidade das SIIMO,
existe uma remissão tácita para o regime das
avaliações e peritos avaliadores dos fundos.
Avaliação de imóveis e peritos
Conceitos:
Valor liquido global do património / avaliação de imóveis / peritos
avaliadores
Pergunta:
No que concerne às avaliações de imóveis das SIIMO o regime é o aplicável aos
FII, incluindo a regulamentação aprovada pela CMVM?
R:Sim
Depositário
FII
SIIMO
- Os valores mobiliários que constituam
- A guarda dos activos das SIIMO deve ser
património dos FII devem ser confiados a
confiado a um Depositário, nos termos dos
um único Depositário;
arts. 12.º e 13.º do RJFII;
- As funções do Depositário estão previstas
- As funções do Depositário estão limitadas
no art. 13.º do RJFII (mais amplas do que
ao disposto no n.º 2 do art. 58.º-L;
nas
- Os documentos constitutivos das SIIMO
SIIMO),
responsável
que
pelo
é
solidariamente
cumprimento
do
definem as regras aplicáveis à substituição
regulamento de gestão, pelo depósito dos
do Depositário, que devem assegurar a
valores do fundo e satisfação dos pedidos de
protecção dos accionistas.
subscrição e resgates de UP´s.
Depositário
Conceitos:
Guarda de activos e valores mobiliários / funções do Depositário /
substituição do Depositário / protecção dos accionistas
Pergunta:
Para além da guarda dos activos das SIIMO (valores mobiliários), as funções /
competências do Depositário estão limitadas ao disposto no n.º 2 do art. 58.º-L, não
sendo aplicável o disposto nos arts. 14.º a 16.ºdo RJFII (relações entre a SG e o
Depositário)?
R:Sim
Liquidação e partilha
FII
SIIMO
- Aplica-se o disposto nos arts. 33.º a 35.º do
Aplica-se o disposto nos arts. 33.º a 35.º do
RJFII, com as especificidades especialmente
RJFII e, subsidiariamente, as regras de
previstas para cada tipo de fundo;
liquidação previstas no CSC (art. 58.º-P);
- Existem regras e procedimentos específicos
- Nem todos os procedimentos específicos para
para a liquidação compulsiva dos FII (art. 35.º
a liquidação compulsiva dos FII, previstos no
do RJFII);
art. 35.º do RJFII, são aplicáveis às SIIMO, por
- Verificada a situação de insolvência no
inexistência de capacidade de intervenção da
processo de liquidação, aplica-se o CIRE, dado
CMVM;
não existir regime especial (art. 2.º n.º 2, alinea
- Verificada a situação de insolvência no
b), do CIRE).
processo de liquidação, aplica-se o CIRE (art.
146.º, n.º 1 do CSC), dado não existir regime
especial (art. 2.º n.º 2, alinea b), do CIRE).
Liquidação e partilha
Conceitos:
Liquidação / partilha / liquidação compulsiva / insolvência
Pergunta:
A CMVM tem competências especificas (capacidade de concretização), para além
dos poderes de supervisão, nos procedimentos de liquidação / partilha compulsiva
das SIIMO ?
R:Não
Deveres e responsabilidades
FII
-A
SG
e
o
Depositário
SIIMO
respondem
- Os membros dos órgãos de administração
solidariamente perante os participantes;
e fiscalização das SIIMO respondem
-A
solidariamente
SG
e
o
Depositário
respondem
entre
si,
perante
os
solidariamente pelos prejuízos causados
accionistas e perante a sociedade;
mencionados no n.º 2 do art. 15.º do RJFII;
- No caso das SIIMO total ou parcialmente
- As relações entre a SG e o Depositário são
heterogeridas, a SG, bem como os
regidas por contrato escrito (art. 14.º do
membros dos órgãos de administração e
RJFII).
fiscalização,
respondem
solidariamente
com os membros dos órgãos das SIIMO.
Deveres e responsabilidades
Conceitos:
Responsabilidade solidária / cumprimento de obrigações / órgãos de
administração e de fiscalização / cumprimento dos deveres legais
Pergunta:
Existe um alargamento (âmbito subjectivo e objectivo) dos limites da
responsabilidade por parte dos intervenientes na gestão / fiscalização das SIIMO,
em especial das heterogeridas?
R:Sim
Regime fiscal das SIIMO
- A Lei do Orçamento de Estado para 2010 (Lei n.º 3-B/2010), consagrou o regime fiscal
das SIIMO, por via da remissão para o regime fiscal dos FII, constante do EBF (arts. 22.º e
49.º).
- Regra: sujeição a IRC, sendo o rendimento apurado tributado, no plano interno, a taxas
variáveis e em função da sua natureza;
- Rendimentos: são apurados e contabilizados em separado e os custos relevantes
incorridos deduzidos aos mesmos;
- Matéria colectável: o montante líquido apurado (rendimentos deduzidos dos custos
reconhecidos fiscalmente) é taxado em função do tipo de rendimento (ex: rendimentos
prediais, mais-valias e outros rendimentos);
Regime fiscal das SIIMO
-Equiparação dos lucros das SIIMO aos rendimentos das UP's dos FII: o regime
fiscal previsto no art. 22.º do EBF é directamente aplicável aos accionistas das SIIMO;
- Impostos sobre o património: às SICAVI é aplicável o disposto no art. 49.º do EBF
(isenção de IMI e IMT);
- Extensão do regime: Às SIIMO é aplicável o regime dos FIAH, desde que verificados
os respectivos pressupostos ( art. 102.º da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de Dezembro)
Regime fiscal das SIIMO
Perguntas:
- As SIIMO estão sujeitas ao regime financeiro (plano de contas) dos FII, previsto no art. 31.º
do RJFII?
R:Não
- Nas SIIMO autogeridas, obrigações de prestação de informações (relatórios e contas) são,
exclusivamente, as previstas no CSC?
R:Sim
- Existe uma equiparação plena entre o regime fiscal de titulares de unidades de participação
de FII e de acções de SIIMO (neutralidade fiscal)?
R:Sim
- É viável a cumulação dos benefícios fiscais previstos nos arts. 22.º e 49.º do EBF com outros
benefícios ou outros instrumentos de eficiência fiscal aplicáveis às sociedades comerciais? R:Sim
- As SIIMO podem beneficiar do regime fiscal relativo à aquisição de prédios para revenda
(isenção de IMT e diferimento de início de tributação de IMI – art. 7.º do CIMT e 9.º, n.º 1,
alíneas d) e e) do CIMI )?
R:Sim

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