Hypothek

Report
WuV-Kurs Sachen- und
Zivilprozessrecht, 16.06.2014
PD Dr. Sebastian A.E. Martens, M.Jur. (Oxon.)
Die Hypothek – Ausgewählte Probleme
I. Die Akzessorietät
Fall 1:
A möchte auf seinem Grundstück ein Haus bauen und
hat sich deshalb an die B-Bank mit der Bitte um ein
Darlehen gewandt. Die B-Bank möchte den Kredit nur
gegen eine Hypothek gewähren. A und B werden sich
einig, und es wird für B eine Hypothek im Grundbuch
eingetragen. Bevor B die erste Rate auszahlt, entdeckt
A aber ein günstigeres Angebot der C-Bank, die freilich
auch nur gegen eine erstrangige Hypothek zahlen will.
A meint, dass er ja eine Eigentümergrundschuld habe,
die er verwenden könne. Er verlangt von B, einer
Berichtigung des Grundbuchs zuzustimmen.
Muss B dem Verlangen des A entsprechen?
Fall 2:
Der Maurermeister M hat fleißig an dem Haus des E
mitgewerkelt. Beauftragt hatte ihn der Architekt A,
der die Verträge zum Bau als Vertreter des E für
diesen abgeschlossen hatte. Zugunsten des M ist für
seine Werklohnforderungen eine Hypothek (§ 648)
an dem Grundstück des E bestellt worden. Nun
stellt sich freilich heraus, dass A gar keine Vollmacht
zum Abschluss der Bauverträge besessen hatte. A
und E sind beide pleite. M ist gleichwohl nicht ganz
verzweifelt, weil er meint, dass er sich doch
zumindest wegen seiner Bereicherungsansprüche
aus der Hypothek befriedigen könne. Hat er recht?
II. Der gutgläubige Zweiterwerb
1. Bei bestehender Forderung
• Bei einer Buchhypothek nach § 892 BGB;
• Bei einer Briefhypothek:
– § 892 nicht anwendbar, da Übertragung gerade
außerhalb des Grundbuchs.
– § 1155 S. 1 erklärt aber §§ 891 bis 899 für entsprechend anwendbar, wenn der Besitzer des Hypothekenbriefs sein Gläubigerrecht aus einer zusammenhängenden, auf einen eingetragenen Gläubiger
zurückführenden Reihe von öffentlich beglaubigten
Abtretungserklärungen herleiten kann.
Fall 1:
E bestellt seiner reichen Tante T eine Briefhypothek für eine Darlehensforderung. Deren
Putzhilfe P findet den Brief zufällig beim Saubermachen. P scheint die Gelegenheit günstig. Sie
fälscht eine notariell beglaubigte Abtretungsurkunde an sich selbst und tritt die Forderung
dann schriftlich unter Übergabe des Hypothekenbriefes an den nichtsahnenden D ab.
Kann D aus der Hypothek gegen E vorgehen?
Fall 2:
E bestellt dem A für eine Darlehensforderung in
Höhe von 100.000 € eine Briefhypothek an
seinem Grundstück. A zediert die Forderung
mittels öffentlich beglaubigter Erklärung an B, B
handschriftlich weiter an C. C tritt die Forderung
dann wiederum in öffentlich beglaubigter Form
an den unerkannt geisteskranken D ab, der sie
dann ebenfalls in dieser Form an den X abtritt. X
wiederrum tritt die Forderung an Z ab, der nun
aus der Hypothek in das Grundstück des E
vollstrecken möchte. Zurecht?
Fall 3:
E bestellt seinem unerkannt geschäftsunfähigen
Kumpel K für eine Darlehensforderung in Höhe
von 10.000 € eine Briefhypothek. K tritt die
Forderung mit notariell beglaubigter Erklärung
unter Übergabe des Briefs an A ab, der sich vor
lauter Freude verschluckt und prompt verstirbt.
Sein Alleinerbe B tritt die Forderung
handschriftlich und unter Übergabe des Briefs
an C ab. Kann C aus der Hypothek vorgehen?
2. Bei fehlender Forderung
• Ein gutgläubiger Forderungserwerb ist grds. ausgeschlossen.
• Da die Hypothek akzessorisch zur Forderung ist,
fingiert § 1138 einen gutgläubigen Erwerb „auch in
Ansehung der Forderung“.
• § 1138 führt nur zu einem Erwerb einer „forderungsentkleideten“ Hypothek; der Hypothekengläubiger erhält keinen schuldrechtlichen Anspruch!
Beispiel:
A hat zur Sicherung eines Darlehens eine Hypothek an
seinem Grundstück für B bestellt. Als A das Darlehen
zurückgezahlt hat, tritt B die Hypothek formgerecht an
den nichtsahnenden X ab. Kann X Zahlung verlangen?
3. Doppelmangel
• Wenn die Hypothek unwirksam ist und auch
keine Forderung besteht, muss ein „doppelter“
gutgläubiger Erwerb der Hypothek (!) geprüft
werden: §§ 1138, 892 wegen der Forderung und
§§ 1155, 892 wegen der Hypothek.
Beispiel:
A hat dem B eine Briefhypothek zur Sicherung einer
Darlehensforderung bestellt. B hat die Briefhypothek an C, C an D und D an E, jeweils in öffentlich
beglaubigter Form abgetreten. Nun stellt sich
heraus, dass C leider schon eine Weile unerkannt
geisteskrank ist.
Wer ist nun Inhaber der Hypothek und wer Inhaber
der Forderung?
Zwei mögliche Lösungen:
• „Einheitstheorie“: Entgegen § 404 erwirbt der
gutgläubige Erwerber der Hypothek auch die
Forderung. Gemäß § 1153 II analog soll die
Forderung von der Hypothek „mitgerissen“
werden.
• „Trennungstheorie“: § 1138 fingiert den
Forderungserwerb nur für die Hypothek; im
Übrigen geht das Gesetz aber von einer
möglichen Trennung aus. Der Schuldner ist
wirksam geschützt, da er nur Zug um Zug
gegen Rückgabe des Hypothekenbriefs zahlen
muss (§§ 1160, 1161).
V. Einwendungen und Einreden
Der Eigentümer kann sich gegen eine Inanspruchnahme aus der Hypothek nach § 1147 mit den ihm
zustehenden Einwendungen und Einreden wehren:
• Dingliche Einwendungen gegen die Hypothek
(Hypothek nicht entstanden oder erloschen)
• Einwendung der fehlenden bzw. nichtigen
Forderung (§ 1163 I)
• Eigene Einreden aus dem Verhältnis des
Eigentümers zum Gläubiger (§ 1157)
• Einreden aus dem Forderungsverhältnis zwischen
Gläubiger und Schuldner (§§ 1137, 770, aber 216 I!)
Einreden bei Übertragung der Hypothek
• Grds. bestehen die Einreden nach Übertragung
fort (vgl. § 1157)
• Ausnahme § 1156: §§ 406 bis 408 gelten für die
Hypothek nicht.
• Ein gutgläubiger einredefreier Erwerb ist möglich:
– bei rechtshindernden oder rechtsvernichtenden Einwendungen nach § 892 oder § 1155;
– bei Einreden gegen die Hypothek aus
§§ 1157 S. 1, 892;
– bei Einreden aus dem Forderungsverhältnis
(§ 1137) aus §§ 1138, 892.
Beispiel:
K hat von V ein Haus gekauft und übertragen
bekommen. Zur Sicherheit für den Kaufpreis hat K
dem V eine Hypothek an dem Grundstück bestellt.
K und V haben vereinbart, dass die Kündigung der
Hypothek in den ersten fünf Jahren ausgeschlossen
sein soll. Dies wurde jedoch nicht in das Grundbuch
eingetragen. Nach kurzer Zeit entdeckt K Schwamm
im Dach des Hauses, der den Wert erheblich
mindert. Als er sich deswegen an V wendet,
bekommt dieser kalte Füße und veräußert seine
Kaufpreisforderung und die Hypothek schnell an
seine Hausbank H, die von allem nichts ahnt.
Wie ist die Rechtslage?
VI. Zahlungen an den Gläubiger
1. Zahlungen des Schuldnereigentümers
• Die Forderung erlischt (§ 362 I); die Hypothek
geht auf den Eigentümer über (§ 1163 I 2) und
wird zur Eigentümergrundschuld (§ 1177 I).
• Anspruch auf Grundbuchberichtigung (§ 894)
und Rückgabe des Hypothekenbriefs (§ 1144)
2. Zahlungen des Schuldners, der nicht
Eigentümer des belasteten Grundstücks ist
• Es gilt grds. dasselbe wie bei einer Zahlung durch
einen Schuldnereigentümer.
• Wenn der Schuldner Ersatz vom Eigentümer
verlangen kann, greift § 1164 ein.
3. Zahlungen des Eigentümers, der nicht
Schuldner der persönlichen Forderung ist
• Gemäß § 1142 I ist der Eigentümer berechtigt,
den Gläubiger zu befriedigen, um so die
Verwertung seines Grundstücks zu verhindern.
• Die Forderung geht dann nach § 1143 I 1 (cessio
legis) auf den Eigentümer über.
Fall:
S hat Schulden, aber auch jede Menge guter
Freunde. Als er ein neues Darlehen bei seinem
Kreditinstitut K aufnehmen will, sichert E dieses
Darlehen durch eine Hypothek an seinem
Grundstück. B verbürgt sich für die Schuld und P
verpfändet seine wertvolle Armbanduhr. Als S
das fällige Darlehen nicht mehr bedienen kann,
zahlt E es schnell zurück.
Welche Rechte hat E nun gegen B und P?
3. Zahlungen des Eigentümers, der nicht
Schuldner der persönlichen Forderung ist
• Gemäß § 1142 I ist der Eigentümer berechtigt,
den Gläubiger zu befriedigen, um so die
Verwertung seines Grundstücks zu verhindern.
• Die Forderung geht dann nach § 1143 I 1 (cessio
legis) auf den Eigentümer über.
• Die Hypothek geht ebenfalls gemäß § 1153 I auf
den Eigentümer über und wird zur Eigentümerhypothek (§ 1177 II, siehe auch § 1197 I!)
• Wenn der Eigentümer im Innenverhältnis
gegenüber dem Schuldner zur Zahlung
verpflichtet war, greifen §§ 1143 I 2, 774 I 3 ein.
4. Bei Zahlungen durch Dritte gelten §§ 267 f.!
VII. Die Verwertung
• Die Hypothek begründet keine Leistungsschuld
des Eigentümers, sondern nur einen Anspruch
auf Duldung der Zwangsvollstreckung (§ 1147).
• Der Anspruch muss mittels Klage durchgesetzt
werden. Die Klage ist begründet, wenn
– der Kläger Inhaber der Hypothek ist;
– die Hypothek fällig ist (richtet sich nach
Forderung);
– der Eigentümer keine Einreden geltend machen
kann.
• Die Verwertung erfolgt durch
Zwangsversteigerung (§§ 15 ff. ZVG) oder
Zwangsverwaltung (§§ 146 ff. ZVG).
Haftungsgegenstände:
Neben dem Grundstückhaften gemäß §§ 1120 ff.
noch weitere Gegenstände, die mit dem
Grundstück eine wirtschaftliche Einheit bilden:
• Gemäß § 1120: Zubehör und Bestandteile.
Beispiel:
Die B-Bank besitzt eine Hypothek an dem
Grundstück des Unternehmens U, auf dem auch die
Firmengarage steht. In der Garage sind die Lkw
untergebracht, die U für seine Unternehmungen
benötigt. Fünf dieser Wagen hat U kürzlich von V
unter Eigentumsvorbehalt gekauft. In der Folge
zahlt U den Kaufpreis in Raten an V zurück. Vor der
Zahlung der letzten Rate heben U und V einvernehmlich das Anwartschaftsrecht des U auf. V
überträgt dann das Eigentum an den fünf Lkw an
seine Bank X. Als U später insolvent wird und B die
Lkw verwerten will, erhebt X eine Drittwiderspruchsklage. Ist diese Klage begründet?
Haftungsgegenstände:
Neben dem Grundstückhaften gemäß §§ 1120 ff.
noch weitere Gegenstände, die mit dem
Grundstück eine wirtschaftliche Einheit bilden:
• Gemäß § 1120: Zubehör und Bestandteile.
• Gemäß § 1123 Miet- und Pachtforderungen,
gemäß § 1126 wiederkehrende Leistungen, usw.
Enthaftung von Zubehör und Bestandteilen:
• Veräußerung der Sache;
• Entfernung der Sache vom Grundstück;
• Vor der Beschlagnahme (§ 1121 I) oder nach der
Beschlagnahme, es sei denn, dass der Erwerber
bei Entfernung nicht gutgläubig hinsichtlich der
Beschlagnahme war (§§ 1121 II 2).
Fall:
Der Unternehmenschef U fährt einen 7er BMW
als Firmenwagen. Das Auto ist in der Garage
seines mit einer Hypothek zugunsten der X-Bank
belasteten Betriebsgrundstücks untergestellt. U
verleiht den Wagen an seinen Bruder B für einen
Urlaub. Als nun das Betriebsgrundstück zum
Zwecke der Zwangsvollstreckung beschlagnahmt
wird, übereignet U das Auto noch vor Eintragung
des Zwangsversteigerungsvermerks in das
Grundbuch an B. B weiß zwar von der Hypothek,
aber nicht von der erfolgten Beschlagnahme.
Die X-Bank will nun auf den Wagen
zurückgreifen. Zurecht?
S ist der einzige Sohn und Nachkomme des unverheiratet
gestorbenen T. S beantragt und erhält einen Erbschein. Zu
dem Erbe gehörte auch eine Obstplantage, in die S investieren will. Zu diesem Zweck nimmt S bei der B-Bank einen
Kredit über 200.000,- € auf und bestellt ihr zur Sicherheit
eine Hypothek. Im Grundbuch war zwar noch T als Eigentümer eingetragen, aber S erreichte unter Vorlage des Erbscheins die Eintragung der Hypothek. Von dem Geld kaufte
S eine Erntemaschine. Nun findet sich ein Testament, in
dem die Plegerin P des T als Alleinerbin eingesetzt ist. S
will sein Erbe nun schnell zu Geld machen: Er verkauft
einen Traktor, der auf dem Grundstück steht, an X. X holt
den Traktor allerdings erst ab, als das Gericht die
Zwangsversteigerung des Grundstücks bereits angeordnet
und den Beschluss wirksam zugestellt hat, ohne dass X
davon wusste. In der Zwangsversteigerung erwirbt Z das
Grundstück. Wem gehören Traktor und Erntemaschine?
Literaturhinweise:
• Braun/Schultheiß, Grundfälle zu Hypothek und
Grundschuld, JuS 2013, 871 ff., 973 ff.
• Schreiber, Der Ersterwerb der Hypothek, Jura
2013, 1013 ff.
• Schreiber, Der Hypothekenhaftungsverband,
Jura 2006, 597 ff.
• Wagner, "Happy Hypo(thekenbrief)" - Zur
Formbedürftigkeit der Abtretungserklärung
nach § 1154 I BGB, JA 2014, 13 ff.
• Zeising, Zwangshypothek, Arresthypothek und
Bauwerksicherungshypothek - vom
Bauunternehmer zum Grundpfandgläubiger,
Jura 2008, 763 ff.

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