Katastr nemovitostí - Ing. Naděžda Vitulová

Report
Katastr nemovitostí
(od 1.1.2014 veřejný seznam)
1) Předpisy
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
(Zákon č. 22/1964 Sb.)
(Vyhláška č. 23/1964 Sb.)
Zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech
(evidence nemovitostí)
Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k
nemovitostem
Zákon č. 344/1992 Sb., katastrální zákon
Vyhláška č. 26/2007 Sb., katastrální vyhláška
(vyhláška č. 126/1993 Sb.)
(vyhláška č. 190/1996 Sb.)
Vyhláška č. 162/2001 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí
České republiky
Vyhláška č. 401/2011 Sb., o vzoru formuláře pro řízení o povolení
vkladu do katastru nemovitostí
Sdělení ČÚZK 90/2013 Sb., seznam katastrálních pracovišť katastrálních
úřadů … aktualizováno č. 368/2013 Sb.
2) Související předpisy
•
•
•
•
•
•
Zákon č. 500/2004 Sb., správní řád
Zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech
Zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon
Zákon č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu
Pokyny ČÚZK č.44,45
Jednací řád katastrálních úřadů -1.7.2014
3) Změny v předpisech od 1.1.2014
•
•
•
•
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
Nový katastrální zákon č. 256/2013 Sb.
Nová vyhláška ke katastrálnímu zákonu - ze dne 1.11.2013 ,č. 357/2013Sb.
Nová vyhláška o poskytování údajů z katastru nemovitostí - ze dne
1.11.2013 , č.358/2013 Sb.
• Vyhláška o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení
o povolení vkladu č.359/2013 Sb.
Katastrální zákon – ze dne 8. srpna 2013
§ 1 – veřejný seznam (§ 3064) – k čemu slouží informace z KN
§ 2 – vymezení pojmů (pozemek, parcela)
• hranice stanovená regulačním plánem nebo hranice stanovená územním
rozhodnutím, územním souhlasem
• hranice rozsahu práva stavby
• budova – nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je
prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a
střešní konstrukcí
• stavební parcela – pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná
plocha a nádvoří
• geometrický plán – technický podklad pro vyhotovování listin, na
základě kterých má dojít ke změnám v souboru geodetických informací
a v souboru popisných informací
• drobná stavba – stavba s jedním nadzemním podlažím, pokud její
zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m, která plní
doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a stavba na pozemcích určených k
plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k
provozování myslivosti, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje
30 m2 a výška 5m; za drobnou stavbu se nepovažuje stavba garáže,
skladu hořlavin a výbušnin, stavba pro civilní ochranu, požární
ochranu, stavba uranového průmyslu a jaderného zařízení, sklad a
skládka nebezpečných odpadů a stavba vodního díla
Pozn.:
• hranice rozsahu věcného břemene není předmětem zákresu jako
hranice v mapě (ve zvláštní vrstvě digitální mapy)
• nově v zákoně upraven pojem geometrického plánu (dříve jen ve
vyhlášce)
• * hranici stanovenou regul. plánem ,úz. rozhodnutím..lze zapsat na
základě geom.plánu a potvrzení stav.úřadu
§ 3 – předmět evidence
a) pozemky v podobě parcel
b) budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou
součástí pozemku nebo práva stavby
c) budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou
součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a
nejedná se o drobné stavby
d) jednotky, vymezené podle občanského zákoníku (89/2012 Sb.)
e) jednotky, vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb.
f) právo stavby
g) nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis (vodní díla)
Ad b) a c) stavba součástí pozemku
• nebudou zobrazovány na LV jako samostatné předměty evidence
• nebudou na dalších tiskových výstupech z ISKN
Postup: automatizovaně
uživatelsky
Řešeno: nabývací tituly ke stavbám
Nebudou evidovány nově rozestavěné budovy (dosavadní zápisy „dožijí“).
§ 98 kat. V
• rozestavěné budovy zapsané do katastru podle právních
předpisů účinných do 31.12.2013, které nejsou součástí
pozemku, se evidují podle dosavadních právních předpisů do
doby jejich dokončení
• pro rozestavěné budovy zapsané do katastru do 31.12.2013,
které jsou součástí pozemku, se budou používat ustanovení
obdobně jako u staveb dokončených (§ 10,§ 11 kat. V)
• / rozdíl mezi rozestavěnou stavbou popsanou v §27
z.č.344/1992 Sb./
Dle důvodové zprávy se rozestavěné stavby ve většině případů stanou
součástí pozemku nebo práva stavby – není nutná jejich evidence.
§ 1099 NOZ – vlastnické právo k rozestavěným budovám, pokud budou
samostatnou věcí, bude nabýváno účinností smlouvy, pokud nebude
ujednáno jinak.
Jak řešit zástavní právo k rozestavěné budově?
• notářský zápis dle § 71 zák. č. 358/1992 Sb., notářský řád, a zápis do
rejstříku zástav (není veřejným rejstříkem - § 35i – kterýkoli notář
vydá každému na žádost opis nebo výpis z rejstříku zástav nebo
potvrzení o tom, že v něm určitá věc není evidována jako zástava …)
• po zápisu budovy do KN lze zapsat i zástavní právo do KN na základě
souhlasného prohlášení se zachováním pořadí podle Rejstříku zástav
Nebudou evidovány drobné stavby, podzemní stavby!
Pozn.:
•
•
•
hranice budovy – průnik vnějšího obvodu budovy s terénem
nebo u netypických budov svislý průmět vnějšího obvodu
budovy na terén
vedlejší budovou je budova, která je určena k tomu, aby se jí
trvale užívalo s hlavní stavbou v rámci jejich hospodářského
účely a která není drobnou stavbou
obvod budovy a vedlejší stavby na vlastním pozemku
(součást pozemku) nebo součást práva stavby – další prvek
polohopisu
Ad d) a e)
• budou evidovány nově rozestavěné jednotky jen jako způsob využití
• bude možné v budově vzniklé na základě práva stavby vymezit jednotky
Řešeno:
• způsob provázání příslušných LV
• odlišení evidence jednotek podle zákona č. 72/1994 Sb. a zákona č.
89/2012 Sb.
Doplnění
• z ustanovení § 3063 NOZ vyplývá, že podle zákona č. 72/1994 Sb. se
budou zapisovat rozestavěné jednotky pouze v situacích, kdy půjde o
přístavby nebo vestavby v bytových domech již s vymezenými
jednotkami
• § 1163 – zavázaly-li se k tomu strany v souvislosti se stavbou domu nebo
jeho změnou, vznikne jednotka výstavbou, pokud je dům alespoň v
takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými
stěnami a střešní konstrukcí a byt je uzavřen obvodovými stěnami (budova
je stavebně nedokončená)
• Pozn. Zde bude možný geometrický plán na vyznačení budovy?
Zápis rozestavěné jednotky bude proveden vkladem vlastnického práva na
základě návrhu doloženého smlouvou o výstavbě s náležitostmi prohlášení
stanovených v § 1066, stavebním povolením a dále čestným prohlášením o
tom, že se jedná o rozestavěnou jednotku ve smyslu ustanovení § 1163.
Pozn.:
• 3 druhy jednotek:
• v budově na cizím pozemku
• v budově s právem stavby
• v budově na vlastním pozemku
Typ a způsob využití jednotek se mění podle přílohy č. 5, 6 nové katastrální
vyhlášky.
Příloha č. 5 kat. V
• Typy jednotek
– jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů
– jednotka vymezená podle občanského zákoníku
Příloha č. 6 kat. V
• Způsob využití jednotky
– byt
– ateliér
– garáž
– dílna nebo provozovna
– jiný nebytový prostor
– rozestavěná jednotka
– skupina bytů
– skupina nebytových prostorů
– skupina bytů a nebytových prostorů
Pokyny č.44
Upozornění – k evidenci na LV
• u jednotky vymezené podle NOZ bude uváděn spoluvlastnický podíl na
společných částech nemovitostí v bytovém spoluvlastnictví
• u jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů bude uváděn podíl na
společných částech domu a pozemku
(Podle NOZ je podíl na společných částech domu součástí jednotky, pozemek pod
budovou bude spojen s budovou.)
• na LV dle NOZ se budou objevovat zápisy skupiny bytů, skupiny nebytových
prostorů
Ad f)
• existence práva stavby samostatně jako stavba, která není součástí
pozemku – nemovitost
• právo stavby – stavba nestojí (pouze právo postavit budovu)
• právo stavby – stavba stojí nebo bude postavena
Řešeno:
• pouze právo stavby k pozemku, na kterém již stojí jedna stavba
• právo stavby pro dočasnou stavbu
Pozn.: dočasná stavba po uplynutí doby se nestane součástí pozemku
• právo stavby na vlastním pozemku
Pozn.: případ zřeknutí se práva stavby stavebníkem před dobou uplynutí práva
stavby – nedochází ke splynutí
§ 12 kat. V – právo stavby
Co se eviduje?
a) příslušnost do katastrálního území
b) číslo LV
c) účel práva stavby
d) údaj o parcele, ke které je právo stavby zřízeno
e) údaje o budově, která je součástí práva stavby a která je hlavní stavbou
na pozemku
f) údaje o jednotkách
g) poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno
h) typ a způsob ochrany nemovitosti
i) údaje o právech
j) upozornění týkající se práva stavby
Zřízení práva stavby – za úplatu X bez úplaty
Úplata v opakujících se dávkách = stavební plat a právo stavby bude zatěžovat
jako reálné břemeno.
Doplnění: pozemky budou opět členěny podle druhů pozemků – orná půda,
chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvale travní porosty, lesní pozemky,
vodní plochy, zastavěné plochy, nádvoří, ostatní plochy
Pozn.-př. 1 kat,V.-zast.pl. a nádvoří –budova včetně nádvoří,tj.zast.pozemek
obsahující dvůr,vjezd,drobné stavby,bazén,zatravněné plochy,okrasné záhony..
Nově dle přílohy č. 2 kat. V
• fotovoltaická elektrárna – způsob využití
• plantáž dřevin – způsob využití
• zamokřená plocha – způsob využití
• neplodná půda – způsob využití
Poznámky k NOZ spojené s definicí nemovité věci
• § 498
• pozemky a věcná práva k nim
• podzemní stavby se samostatným účelovým určením (metro, podzemní
garáže, vinné sklepy atd.) a věcná práva k nim
• práva, která za nemovité věci prohlásí zákon = právo stavby
• stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelzeli takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, bude i
tato věc nemovití (ložiska vyhrazeného nerostu, jeskyně, vodní dílo, budeli zákonem stanoveno, že vodní dílo není součástí pozemku)
• /Podzemní stavba s účelem odlišným od účelu pozemku nebo stavby na něm
zřízené/
• § 506
• součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené
na pozemku a jiná zařízení, s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co
je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech
• není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když
zasahuje pod jiný pozemek
• § 509
• inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné
vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských
sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.
• § 510
• příslušenství věcí je vedlejší věc vlastníka věci hlavní, je-li účelem
vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich
hospodářského určení …
• má se za to, že právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci
se týkají i jejího příslušenství
(má se na to = vyvratitelná domněnka)
• § 512
• je-li stavba součástí pozemku, jsou i vedlejší věci vlastníka u stavby
příslušenstvím pozemku
• §1159
• jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na
společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné
• jednotka je věc nemovitá
• § 1242
• právo stavby je věc nemovitá
• stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí, ale také podléhá
ustanovením o nemovitých věcech
• První řešené problémy-zápis budovy ,která je součástí distribuční
soustavy/inženýrské sítě/ a plocha pod budovou má menší výměru než
16 m2- př. 4 kat.V.-kód 16-stavba technického vybavení-stavba, která je
součástí sítě technického vybavení
§ 4 – obsah katastru
1)
a) geometrické určení a polohové určení nemovitosti a katastrálních území
b) druhy pozemků, čísla a výměry parcel, údaje o budovách,…
c) cenové údaje, údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s
jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru
d) u evidovaných budov údaj o tom, zda se jedná o dočasnou stavbu
e) údaje o právních vztazích včetně údajů o vlastnících a oprávněných z
jiného práva, které se zapisuje do katastru
f) upozornění týkající se nemovitosti …
g) úplná znění prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na
vlastnické právo k jednotkám a dohoda spoluvlastníků / § 1138 NOZ jako
veřejná listina/
h) údaje o bodech podrobných polohových bodových polí
i) místní a pomístní názvosloví
2) O fyzické osobě se do katastru zapisuje
•
•
•
•
jméno (jména), příjmení
rodné číslo, datum narození
adresa místa trvalého pobytu a nemá-li ji, adresa bydliště
§ 40 odst. 3 vyhl. - u cizinců průkaz o povolení k pobytu, potvrzení o
přechodném pobytu občana EU na území ČR
Pozn.: neprošlo
• místo narození
• číslo elektronicky čitelného identifikačního dokladu
• O právnické osobě se do katastru zapisuje
• Název nebo obchodní firma,IČ, je-li přiděleno, sídlo
• /jak u cizích firem?/
Ad c )
1) Cenové údaje – cena dosažená při prodeji, dražbě nemovitosti (ne u daru)
•
přebírání pouze z listin
•
rozlišování cen za jednotlivé nemovitosti
•
rozlišování cen za komplex nemovitostí s odkazem na listinu
Cenový údaj nebude evidován na LV.
2) Údaje pro daňové účely
•
vymezení území se stejnou hodnotou daného údaje – izolinie, předávání
údajů na ČÚZK prostřednictvím GFŘ a následně aktualizovány přímo
obcemi, daňové hodnoty budou obcemi přidělovány nově jednotlivým
pozemkům v zastavěných územích
•
[údaje nebudou obsahem výpisu z KN (LV), budou ve výstupech „informace
o parcelách, budově nebo právu stavby“, speciální sestavy]
Údaj pro daňové účely bude evidován v části F-LV.
3) BPEJ – izolinie vymezující území se stejnou bonitou
SLT – soubor lesních typů pozemků
Poznámka k NOZ spojená s cenou
• § 2080
• kupní cena je ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob
jejího určení
• § 2129
• kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek
výměru určenou v kupní smlouvě
• nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má
kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny jen, bylo-li toto
ujednáno
Ad d)
• dočasná stavba – přidělení čísla evidenčního - § 31 zákona č. 128/2000 Sb.
• ve výpisu z KN – další údaj
• Pozn.-stále diskutovaný problém
Ad f)
• Upozornění bude evidováno:
• u parcely KN
• u parcely ZE
• u budovy (vodní díla)
• u práva stavby
• u jednotky
§ 21 odst. 1 kat. V – upozornění na:
a) probíhající obnovu katastrálního operátu
b) probíhající řízení o opravě chyby v katastru nebo řízení o námitce
c) výzvu zapsanou v záznamu pro další řízení
d) podanou žalobu proti rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad
e) související list vlastnictví
f) spornou hranici mezi pozemky
g) podanou žalobu o určení hranice mezi pozemky
h) závazek zástavního věřitele nepožádat o výmaz zástavního práva
i) další skutečnosti, pokud jiný právní předpis stanoví povinnost …
KÚ provádí zápis upozornění :
• z úřední povinnosti – ad a), b), c), e) v příslušném řízení
• z úřední povinnosti dle zjištění při obnově, dle geometrického plánu pro
doplnění pozemku vedeného ve ZE do katastru, je-li takto vyjádřeno v plánu
příslušnou mapovou značkou – ad f)
• na základě návrhu – ad d), g), h)
Upozornění - bude evidováno v části D-LV.
Plomba – není upozorněním
§ 2 odst. 1 písm. g) kat. V
• pro účely této vyhlášky se rozumí plombou informace u nemovitosti, že
práva k ní jsou dotčena změnou
• informace o plombě bude vyznačena v části D-LV (§ 23 kat. V)
Ad g)
• úplné znění prohlášení a dohoda spoluvlastníků
Řešeno:
-Ukládání úplného prohlášení vlastníka učiněného podle zákona č. 72/1994
Sb. nebo jen podle NOZ? (zpoplatnění SP 500,- Kč)-netýká-li se změny údajů
zapisovaných v katastru
-Ukládání dohody spoluvlastníků /zpoplatnění SP 500,-Kč/
-A to záznamem !
§ 6 – druhy zápisů
Zápisy týkající se práv se do katastru provádějí
vkladem,záznamem nebo poznámkou
• vklad je zápis do katastru, kterým se zapisují věcná práva, práva s povahou
věcných práv a práva ujednaná jako věcná práva
• záznam je zápis do katastru, kterým se zapisují práva odvozená od
vlastnického práva
• poznámka je zápis do katastru, kterým se zapisují významné informace
týkající se nemovitostí, vlastníků a jiných oprávněných
§ 7 – písemnosti, GP
• Zápisy práv se do katastru provádějí na základě písemnosti v listinné
podobě nebo v elektronické podobě. Pokud je listina vyhotovena v
el.podobě,musí být též opatřena kvalifikovaným časovým razítkem.
• Pozor !!!-spojení ust.§ 6 a §7 vyžaduje časové razítko i pro listiny doručené
k vyznačení poznámky
• geometrický plán se považuje za součást listiny (spojení s listinou)
(Listina i GP ve stejné podobě – zákon č. 257/2013 Sb., kterým se noveluje
zákon č. 200/1994 Sb.)
§ 8 – označování nemovitostí v listinách
• pozemek katastru (beze změny)
•
• pozemek ZE (beze změny)
• budova, která není součástí pozemku ani práva stavby – označením
pozemku, na němž je postavena, č.p. nebo ev.č., příslušnost budovy k
části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu k.ú., v němž se
nachází pozemek, na kterém je budova postavena
• budova, která není součástí pozemku ani práva stavby a č.p. ani ev.č. se jí
nepřiděluje, je hlavní stavbou na pozemku a nejedná se o drobnou
stavbu, označením pozemku, na němž je postavena, a způsobem užití
• /není uveden popis budovy na vlastním pozemku-vhodný popis jako
pozemek,jehož součástí je budova …/
§ 8 (pokračování)
•
•
jednotka označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí
pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby,
jehož součástí je budova, v níž je vymezena číslem jednotky a jejím
pojmenováním /popis jednotky vymezené dle byt.zákona jako dosud/
rozestavěná jednotka označením budovy, v níž je vymezena, pokud není
součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva
stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a
označením, že se jedná o rozestavěnou jednotku
Pozn.:
• rozpor s § 3 vysvětluje důvodová zpráva; smyslu bude postrádat i zvláštní
evidence rozestavěných jednotek, neboť ty ve smyslu nového občanského
zákoníku budou jednotkami existujícími ve stejném režimu jako jednotky
dokončené
• rozestavěné jednotky tedy budou zapisovány i nadále, budou i označeny jako
rozestavěné, a to v položce způsob využití, tzn. budou nadále rozestavěné
jednotky vymezovány a takto i v listinách označovány jako § 8
•
•
právo stavby označením pozemku, ke kterému je zřízeno
nemovitost evidována v katastru podle jiného zákona označením pozemku,
na kterém je postavena, a způsobem využití
§ 9 – plombování, pořadí zápisů
•
•
po podání návrhu na V, Z nebo jiné listiny bude nejpozději následující pracovní den
vyznačeno v katastru, že práva jsou dotčena změnou (protokoly V, Z veřejné k
nahlédnutí)
pořadí zápisů práv do katastru se řídí, pokud zákon nestanoví jinak, okamžikem, ve
kterém byl návrh na zápis doručen
Řešeno:
• u každého vkladu, záznamu i poznámky by měl být uveden okamžik
podání, a to s přesností na minuty – v údaji o listině
Pozn.:
v ISKN již dříve existovala kontrola na tzv. předcházení řízení se
společnými plombovanými objekty
Pozor-plomba se nevyznačuje k zápisu jiného údaje katastru,poznámky k osobě
Vypuštěno informování účastníků řízení do DS (přesun do § 16).
§ 10
• právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel
příslušnému úřadu
Řešeno:
• prezentace okamžiku u zápisů vkladem, záznamem a poznámky i u výmazů
• u veřejné listiny se uvádí datum právní moci
• /údaje jsou uvedeny ve vyrozumění o provedeném zápisu/
§ 11 - § 18 – vklad (pojem má nový obsah)
Pozn.: vkladem budou zapisována věcná práva, práva s povahou věcných práv
a práva ujednána jako věcná práva.
Vklad
• s účinky konstitutivními
• s účinky deklaratorními
• dle listin soukromých i veřejných (NOZ - § 565 - § 569)-/rozdíl mezi
veřejnými listinami-§70 not.řádu/
Vklad jako nezbytný předpoklad pro ochranu vyplývající ze zásady materiální
publicity („účinky vůči třetím osobám“).
Zásada materiální publicity je upravena v § 980 - § 986 NOZ
• má chránit nabyvatele práva k nemovitosti, pokud věcné právo nabyl za
úplatu a v dobré víře od osoby zapsané v katastru nemovitostí
• dobrá víra – posuzuje se v době, kdy v právnímu ujednání došlo; vzniká-li
však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak v době podání
návrhu na zápis
Zásada materiální publicity pro zápisy před 1.1.2014 a v roce 2014
• § 3064
• ohledně práv zapsaných do KN přede dnem nabytí účinnosti tohoto
zákona a ohledně práv zapsaných do KN v době 1 roku ode dne nabytí
účinnosti tohoto zákona nastanou účinky podle § 980 - § 986 NOZ
uplynutím jednoho roku ode dne nabytí účinnosti NOZ
• lhůty stanovené v § 983 a § 986 NOZ počnou běžet po uplynutí
jednoho roku ode dne nabytí účinnosti NOZ
§ 11 - vkladem se do katastru zapisuje vznik, změna, zánik,
promlčení a uznání existence a neexistence těchto práv:
a) vlastnické právo
b) právo stavby
c) věcné břemeno
d) zástavní právo
e) budoucí zástavní právo
f) podzástavní právo
g) předkupní právo
h) budoucí výměnek
i) přídatné spoluvlastnictví
j) správa svěřeneckého fondu
k) výhrada vlastnického práva
l) výhrada práva zpětné koupě
m) výhrada zpětného prodeje
n)
o)
p)
q)
r)
s)
zákaz zcizení nebo zatížení
výhrada práva lepšího kupce
ujednání o koupi na zkoušku
nájem, požádá-li o to vlastníka
nebo nájemce se souhlasem
vlastníka
pacht, požádá-li to vlastník nebo
pachtýř se souhlasem vlastníka
vzdání se práva na náhradu
škody na pozemku
• rozdělení práva k nemovitostem na vlastnické právo k jednotkám
Co se eviduje v katastru: např.
• podoba zápisu práva stavby - § 12 kat. V
• podoba přídatného spoluvlastnictví a případné jiné právní vztahy –
břemeno, vzdání se práva na náhradu škody na pozemku … a
následné vyhledávání v přehledech vlastnictví - § 15 kat. V
• podoba zápisu záměny zástavního práva a změny pořadí zástavních
práv - § 19 kat. V
(U věcných práv k věci cizí se eviduje údaj o pořadí práva. Jako údaj o pořadí
se eviduje doba, která je rozhodná pro pořadí, a to jako datum a čas s
přesností na minuty.)
Právo stavby upravuje § 1240 a násl. NOZ
• umožní stavebníkovi stavět na cizím pozemku se souhlasem vlastníka
pozemku (účel práva stavby)
• jde o věcné právo mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku jiné osoby
stavbu
• nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou
• po zřízení práva stavba jde o nemovitou věc a stavba vyhovující právu
stavby je jeho součástí
• právo stavby se nabývá smlouvou, vydržením, rozhodnutím orgánu veřejné
moci a vzniká zápisem do KN
• právo stavby lze zřídit jen jako dočasné, nejdéle na 99 let (poslední den
doby má být zřejmý z KN)
• právo stavby může být zřízeno k části pozemku, na kterém má stát stavba, i
k části pozemku, která je pro stavbu za potřebí (GP)
• jedno právo stavby může být zřízeno k realizaci více staveb
• stavby, které budou součástí práva stavby, budou zapsány v KN jako stavby,
které jsou součástí pozemku
• bude možné rozdělit v budově jednotky
• stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má
předkupní právo k právu stavby /lze si sjednat i něco jiného a zapsat do
KN-poznámka/
• zapsané právo lze rozdělit na více práv stavby
§ 1255 NOZ – není-li nic jiného ujednáno, dá vlastník stavebního pozemku
stavebníkovi při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo
zřízeno, za stavbu náhradu; náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době
zániku práva stavby, ledaže si strany ujednají jinak
Pozn.:
• další viz § 12 připravované vyhlášky
Otázka: Lze zřídit právo stavby na jakémkoli pozemku?
Věcné břemeno upravuje § 1257 a násl. NOZ
• Služebnost
• vlastník věci musí ve prospěch jiného něco trpět (služebnost cesty …)
nebo něčeho se zdržet (nepostaví zeď …)
• jde o pasivní výkon práva pro jinou osobu
• výkon negativní
• Reálné břemeno
• aktuální vlastník věci má aktivně oprávněné osobě něco dávat, něco
má konat
• Výměnek
• § 2707, 2708 NOZ – obvykle obsahuje služebnost i reálné břemeno –
povinný se zaváže ke služebnosti bytu a zaváže se plnit i nějaké služby
Pozn.:
• další k údajům o věcném břemeni viz § 16 katastrální vyhlášky
Evidence údajů o věcném břemeni (dříve nemovitost panující, služebná)
• údaje o panující nemovitosti nebo údaje o oprávněné osobě, je-li VB
zřízeno ve prospěch osoby (popisné části v části B1, C-LV)
• VB ve prospěch nemovitosti panující se eviduje jak u nemovitosti panující,
tak u nemovitosti zatížené (zápis v části B1, C-LV)
• VB ve prospěch osoby se eviduje pouze u nemovitosti zatížené (zápis v CLV)
• VB ve prospěch nemovitosti panující, která není předmětem evidování v
katastru, se eviduje pouze u nemovitosti zatížené (zápis v C-LV)
• VB zatěžující nemovitost, která není předmětem evidování v katastru, se
eviduje pouze u nemovitosti panující (zápis v B1-LV)
• u budoucího výměnku se evidují obdobné údaje jako u VB
( § 69 odst. 4 kat. V – změnu budoucího výměnku na existující výměnek, ke
které došlo převodem nemovitosti z budoucího výměnkáře na jinou osobu
nebo i později na základě prohlášení výměnkáře s náležitostmi obdobnými
prohlášení o vzniku práva – vkladem)
Upozornění
• nově si může zřídit vlastník více nemovitostí sám pro sebe služebnost
průchodu – osobní služebnost -§1265 NOZ
• /pozemkovou služebnost nelze spojit s jiným panujícím pozemkem/
Druhy služebností: vyplývá z § 1267 a násl. NOZ
a) pozemkové
a) služebnosti inženýrských sítí
b) opora cizí stavby
c) právo na svod dešťové vody
d) služebnost stezky, průhonu a cesty
e) právo pastvy
b) osobní
a) užívací právo
b) požívací právo
c) služebnost bytu
Reálné břemeno
• RB může být zatížena pouze věc (nemovitost) evidovaná ve veřejném seznamu
• Budoucí výměnek – upravuje § 2708 NOZ
• vlastník nemovité věci může pro sebe zapsat budoucí výměnek do
veřejného seznamu ještě před převedením nemovité věci
• Budoucí zástavní právo - upravuje § 1340 a násl. NOZ
• má-li se stát zástavou věc, k níž má zástavnímu dlužníku vzniknout
zástavní právo teprve v budoucnu, vznikne zástavní právo nabytím
vlastnického práva zástavním dlužníkem
• vyžaduje-li se ke vzniku zástavního práva zápis do veřejného seznamu
nebo do rejstříku zástav a bylo-li tam zapsáno budoucí zástavní právo,
vznikne zástavní právo nabytím vlastnického práva zástavním
dlužníkem
Doplnění
• zápis změny budoucího zástavního práva na existující zástavní právo
§ 69 odst. 3 kat. V
• změnu budoucího zástavního práva na existující zástavní právo, ke
kterému došlo nabytím vlastnického práva zástavním dlužníkem k
nemovitosti, ke které bylo dosud zapsáno budoucí zástavní právo, zapíše
katastrální úřad
• vkladem na základě návrhu na vklad
• k návrhu zástavního dlužníka nebo jeho právního nástupce spolu se
zápisem vlastnického práva
• nebo později na základě prohlášení zástavního věřitele
Zápis budoucího zástavního práva vkladem na návrh
• zástavního věřitele
• zástavního dlužníka
(vlastník nemovitosti – jeho souhlas)
• Předkupní právo – upravuje § 2140 a násl. NOZ –pojem koupěchtivý
Pozn.: § 3062
• zákonné předkupní právo spoluvlastníků podle § 140 zákona č.
40/1964 Sb. Zanikne uplynutím jednoho roku ode dne nabytí účinnosti
tohoto zákona.
• to neplatí v případě spoluvlastnictví k zemědělskému nebo rodinnému
závodu.
• Přídatné spoluvlastnictví – upravuje § 1223 NOZ
• jedná se o speciální druh vlastnického práva
• věc náleží společně několika vlastníkům samostatných věcí
(nadřazených) určených k takovému užívání, že tyto věci vytvářejí
místně i účelem vymezený celek, a která slouží společnému účelu tak,
že bez ní není užívání samostatných věcí dobře možné
Pozn.: nadřazenou nemovitostí může být pozemek, stavba, jednotka i
právo stavby
• § 1227 NOZ – podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví lze převést jen
za současného převodu vlastnického práva k věci, k jejímuž využití věc
v přídatném spoluvlastnictví slouží. Převádí-li se vlastnické právo k
takové věci, platí, že se převod vztahuje i na podíl na věci v přídatném
spoluvlastnictví.
Pozn.:
• na LV s nemovitostí v přídatném spoluvlastnictví nebudou informace o
osobách, ale o nemovitosti, ke které se vztahuje
• samostatné LV pro nadřazenou nemovitost
• v informaci o parcele bude možné získat přehled o všech osobách,
vlastnících nadřazené nemovitosti
• v návrhu na vklad ani ve smlouvě nebude nutné uvádět nemovitost
evidovanou v přídatném spoluvlastnictví
• změna vlastníka na nadřazené nemovitosti automaticky vyvolá změnu u
nemovitosti v přídatném spoluvlastnictví
Doplnění
• přídatné spoluvlastnictví vzniká ze zákona
• zápis vkladem je pouze deklaratorní
• forma souhlasného prohlášení
• podíly spoluvlastníků na společné věci se stanoví poměrem výměry
pozemků (pokud si spoluvlastníci velikost podílů neujednali jinak) - §1226
NOZ
• k přídatnému spoluvlastnictví se bude ukládat do sbírky listin dohoda
spoluvlastníků o správě nemovitosti (tento údaj bude evidován i v
souvislosti se zápisem svěřenského fondu, bytového spoluvlastnictví -§ 15
kat. V)
§ 69 odst. 5 kat. V stanoví:
• Není-li v právním jednání, na základě kterého dochází k rozdělení
pozemku, k jehož užívání slouží nemovitost v přídatném spoluvlastnictví,
ujednáno, jaké podíly na nemovitosti v přídatném spoluvlastnictví náleží k
nově vznikajícím parcelám, zapíše katastrální úřad změnu podílu na
nemovitosti v přídatném spoluvlastnictví bez návrhu podle poměru výměr
parcel vzniklých rozdělením původního pozemku. Obdobně se postupuje i
v případě, kdy k rozdělení pozemku, k jehož užívání slouží nemovitost v
přídatném spoluvlastnictví, došlo z jiného důvodu.
Otázky související s přídatným spoluvlastnictvím:
• zákon řeší převod vlastnických práv, nikoliv přechod vlastnického práva
(dědění)
• zákon neřeší situaci, kdy vlastník vlastní více nadřazených nemovitostí
(jaký podíl se bude převádět s jednou z nadřazených nemovitostí, jaký
podíl bude stanoven pro zastavení pouze jedné z nemovitostí)
• jak přinutit spoluvlastníky k prohlášení o vzniku přídatného
spoluvlastnictví?
• Správa svěřenského fondu – upravuje § 1448 – § 1474 NOZ
• zakladatel vyčlení majetek a ten nebude ve vlastnictví, ale jen svěřen
správci k určitému účelu
• Dle § 15 odst.2 kat.V. se eviduje i údaj o zakladateli
• Výhrada vlastnického práva – upravuje § 2132 NOZ
• vedlejší ujednání při kupní smlouvě
• Výhrada práva zpětné koupě – upravuje § 2135 NOZ
• vedlejší ujednání při kupní smlouvě
• Výhrada práva zpětného prodeje – upravuje § 2139 NOZ
• Zákaz zcizení nebo zatížení – upravuje § 1761 NOZ
• zákaz je platný, pokud byl zřízen na dobu trvání svěřenského fondu,
svěřenského nástupnictví, zastoupení nebo na jinou určitou a
přiměřenou dobu …
• Ujednání o koupi na zkoušku – upravuje § 2150, § 2151 NOZ
• právo s podmínkou odkládací nebo rozvazovací (významná role
fyzického převzetí věci)
• Nájem – upravuje § 2201 a násl. NOZ
• nájem bude vznikat nájemní smlouvou, kterou se pronajímatel
zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se
zavazuje platit za to pronajimateli nájemné
• zápis do KN nevěcného práva vkladem na návrh vlastníka nebo
nájemce se souhlasem vlastníka – vklad nemá konstitutivní účinky
Doplnění
• pronajmout lze i věc, která v budoucnu teprve vznikne
• Právo nájmu nemusí být zapsáno do veřejného seznamu (má význam při
změně vlastnického práva, při stanovení výpovědní lhůty)
• nájem sjednaný na dobu delší než 50 let, má se za to, že je sjednán na
dobu neurčitou
• smlouvy uzavřené do 31.12.2013 se po nabytí účinnosti NOZ podřídí jeho
ustanovením, i když vznik nájmu, práva a povinnosti vzniklé před 1.1.2014
se budou posuzovat podle dosavadních právních předpisů (§ 3074 NOZ)
• nájem vzniklý před 1.1.2014, který svou povahou odpovídá pachtu podle
NOZ, se bude zapisovat:
a) jako nájem, pokud nebude ujednáno, že se má řídit novou právní
úpravou
b) jako pacht, pokud bude ujednáno, že se má řídit novou právní
úpravou (§ 3028 NOZ)
Porovnání:
§ 63 odst. 3 zákona č. 256/2013 Sb.
• Listiny sepsané přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a splňující
náležitosti stanovené dosavadními právními předpisy jsou vkladovými
listinami, i když nesplňují náležitosti předepsané tímto nebo jiným
zákonem. Chybějící náležitosti musí obsahovat návrh na vklad.
• Pacht – upravuje § 2332 a násl. NOZ
• propachtovatel se zaváže přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání
a požívání a pachtýř se zaváže platit za to propachtovateli pachtovné
nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci
• zemědělský pacht (zemědělské a lesní pozemky)
• pacht závodu (podnik)
Rozdělení práva k nemovitostem na vlastnické právo k jednotkám –
vymezení jednotek v budově
•
•
•
•
podle NOZ odlišné určování velikosti podílů na nemovitostech
změna pro vznik společenství – musí být založeno před prodejem páté
jednotky, tzn. čtvrtý převod (blokační § 1198 odst. 2 NOZ – nutný vznik
společenství)
postup při zrušení vymezení jednotek podle zákona č. 72/1994 Sb. a přechod
na režim dle NOZ – není jednotný, sjednocen postup při zrušení vymezených
jednotek dle byt.zákona-stačí jen prohlášení vlastníků jednotek bez
notářského zápisu
nástavby, vestavby – dle smlouvy o výstavbě – vkladem
Výhody vymezených jednotek dle NOZ
• prohlášení o vymezení jednotek není možné prohlásit za neplatné, když
vlastnické právo k jednotce vzniklo
• vady prohlášení odstraní buď původní vlastník nebo více různých vlastníků
jednotek, ale zejména ti, kteří budou změnou dotčeni (nemusí být 100 %)
• ke sloučení, rozdělení jednotek, změna užívání jednotky – už není nutný
souhlas 100 % vlastníků – nadpoloviční většina –pokyny č.44
Upozornění
1) vkladem bude prováděn zápis vzniku, změny i zániku práva např.:
• dle usnesení o dědictví
• dle rozhodnutí soudu
• dle rozhodnutí finančního úřadu
• exekutorské zástavní právo
• soudcovské zástavní právo
• předkupní právo dle § 101 stavebního zákona = návrh podá osoba
oprávněná z předkupního práva
• zánik společného jmění manželů (SJ) po uplynutí 3 let od zániku
manželství
• výmaz VB dosmrtného užívání
• výmaz zástavního práva
• zápis budovy dočasné, na cizím pozemku
2) Vkladem nebude prováděn zápis:
•
•
•
•
•
•
• budovy spojené s pozemkem (způsob využití)
• budovy spojené s právem stavby
• dle rozhodnutí o výměně nebo přechodu vlastnických práv –
pozemkové úpravy = obnova katastrálního operátu
• dle pravomocného rozhodnutí soudu o určení hranice pozemků
• výmaz budovy z katastru současně s výmazem všech navázaných práv
První poznatky z praxe- výmaz jiných práv z katastru dle ust.§66 kat.V.
-výmaz zástavního práva s odkazem na § 170 z.č.40/1964
-výmaz věcného břemene-nezaniká splynutím/ je možná osobní
služebnost/,ostatní možnosti zániku podle NOZ
-výmaz předkupního práva podle NOZ
postoupení pohledávky se provádí vkladem
/nejednotné postupy vyplývají z ust.§ 3028, 3029, 3073 NOZ/
§ 12
• vklad lze provést na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního
úřadu o jeho povolení – beze změny
§ 13 – definice účastníka řízení
• účastníkem vkladového řízení je ten, jehož právo vzniká, mění se nebo se
rozšiřuje, a ten, jehož právo zaniká, mění se nebo se omezuje
Pozn.: účastníkem řízení v případě rozhodnutí soudu není soud,u dědictví není
notář, u exekutorského zástavního práva není exekutor,dražebník… -má vliv na
procesní postupy při řízení,případně je rozhodující k podání návrhu na vklad
§ 14 – náležitosti návrhu na vklad
•
•
•
beze změny – stanovený formulář
doplněno o číslo elektronicky čitelný identifikační doklad (sdělí navrhovatel, pokud
má přiděleno)
vkladové řízení je zahájeno také tehdy, pokud katastrálnímu úřadu došlo od soudu
nebo soudního exekutora jeho rozhodnutí nebo potvrzení o právu, které se
zapisuje vkladem (platné i pro notáře) – zahájení řízení z moci úřední bez návrhu
Pozn.:
• doručování návrhů na vklad katastrálnímu úřadu
• podatelna
• poštovní přeprava
• elektronicky do DS
Formulářová vyhláška ze dne 1.11.2013
• staré návrhy na vklad lze použít do konce roku 2014, není-li navrhované některé z
„nových práv“

similar documents