Elzer´s Allerlei - Fragen der Versammlung

Report
Berlin den 12. November 2013
Elzer´s Allerlei
Fragen der Versammlung
Verwalterrecht
Richter am Kammergericht Dr. Oliver Elzer
A. Versammlung der Eigentümer
Verkürzung der Ladungsfrist
Der Verwalter lädt unter Unterschreitung der zweiwöchigen
Ladungsfrist zu einer Versammlung der Eigentümer binnen 9
Tagen. Anlass der Versammlung ist ein Gutachten. Dieses
ergab, dass eine Stütze der Tiefgarage umgehend zu
sanieren ist. Darüber hinaus führte der Sachverständige aus,
dass es bereichsweise erhebliche Mängel und Schäden an
der Konstruktion gibt. Auf der Grundlage eines noch
einzuholenden Berichtes sei daher ein Sanierungskonzept für
die gesamte Tiefgarage zu erarbeiten.
3
Das Gesetz
§ 24 Abs. 4 WEG
Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung
soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt,
mindestens zwei Wochen betragen.
4
LG Düsseldorf, Urteil vom 14.3.2013, 19 S
88/12 U
Eine Versammlung ist dringlich, wenn über eine umgehende
Sanierung der Tiefgarage zu entscheiden ist.
5
Der Tipp
1.
2.
3.
4.
Laden Sie immer rechtzeitig!
Treffen Sie sehr dringende Maßnahmen sofort.
Eine Ladung ist dringlich, wenn Sie nicht selbst handeln
können, aber eine unverzügliche Entscheidung der
Wohnungseigentümer erforderlich ist.
Ist ein Fall dringlich, schreiben Sie ihrem Kunden auf,
warum Sie von Dringlichkeit ausgehen.
6
Verstoß gegen vereinbarte Ladungsfrist
In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: Die Ladungsfrist soll
grundsätzlich einen Monat betragen, sofern aus besonderen Gründen
keine kürzere Frist sachlich geboten erscheint. Der Verwalter will sein
Amt beenden. Er lädt deshalb mit Schreiben vom 14. März 2011 zu
einer außerordentlichen Versammlung am 30. März 2011. In der
Versammlung stimmen die Wohnungseigentümer, dafür, den laufenden
Verwaltervertrag zu beenden sowie einen anderen Verwalter zu
bestellen. Ein auf der Versammlung anwesender Wohnungseigentümer
rügt später im Wege der Anfechtungsklage, dass die vereinbarte
Ladungsfrist von einem Monat verletzt ist. Ein eine Verkürzung der
regulären Ladungsfrist rechtfertigender Grund liege nicht vor.
7
LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 18.9.2012,
16 S 9/12
Die Unterschreitung der Einberufungsfrist allein kann
die Ungültigerklärung der in der Versammlung der
Eigentümer gefassten Beschlüsse nicht tragen.
8
Bezeichnung der Beschlussgegenstände
Wohnungseigentümer beschließen, grillen mit offener
Flamme zu verbieten. Ein Wohnungseigentümer hält
den Beschluss aus formellen Gründen für unwirksam
und greift ihn im Wege der Anfechtungsklage an. Als
formellen Mangel sieht er an, dass der Beschluss
„Grillen in der Wohnanlage“ im Zusammenhang mit
der Überschrift „Beschluss über die Änderung bzw.
Erweiterung der Hausordnung“ angekündigt wurde.
9
LG München I, Urteil vom 10.1.2013, 36 S
8058/12 WEG
Die Bezeichnung „Grillen in der Wohnanlage“ im
Zusammenhang mit der Überschrift „Beschluss über
die Änderung bzw. Erweiterung der Hausordnung“
deckt ein Grillverbot.
10
Der Tipp
1.
2.
Bezeichnen Sie Beschlussgegenstände so genau wie
möglich.
Geht e dem Sinn und Zweck nach um ein Verbot, teilen
Sie das den Wohnungseigentümern auch mit.
11
Bezeichnung der Beschlussgegenstände
Auf Bitten zweier Wohnungseigentümer wird auf die
Tagesordnung die vorzeitige „Abberufung des Verwalters
aus wichtigem Grund“ gesetzt. Die so gefasste
Tagesordnung wird fristgemäß mit der Ladung zur
Versammlung versandt. Auf Bitten der
Wohnungseigentümer wird die Tagesordnung später und
kürzer als zwei Wochen vor der Versammlung mit einem
Schreiben um den TOP „Kündigung des
Verwaltervertrages aus wichtigem Grund“ ergänzt. Die
Wohnungseigentümer streiten, ob das in Ordnung war.
12
AG Charlottenburg, Urteil vom 18.1.2013, 73
C 98/12
Unter dem Punkt „außerordentliche Kündigung des
Verwaltervertrages“ kann auch die Abberufung der
Verwaltung beschlossen werden kann. Im umgekehrten Fall
gilt nichts anderes.
13
Ladungszeit
Eine Wohnungseigentümerin wendet sich gegen einen
Beschluss über die Gartengestaltung, der in einer
Versammlung gefasst wurde, die bereits auf 13.00 Uhr
eines Werktags anberaumt war.
14
LG Berlin, Urteil vom 5.2.2013, 85 S 31/12
WEG
Der anzuberaumende Zeitpunkt der Versammlung
steht im Ermessen des Verwalters, wobei der
Versammlungszeitpunkt grundsätzlich verkehrsüblich
und auch für Berufstätige zumutbar sein sollte.
15
Adressat der Ladung
Ein Wohnungseigentümer macht im Rahmen seiner
Anfechtungsklage geltend, ein anderer Wohnungseigentümer
sei nicht zur Versammlung geladen worden. Die Beklagten
halten dem entgegen, die ursprüngliche
Wohnungseigentümerin sei geladen worden. Der
Eigentumsübergang sei zum Zeitpunkt der Versendung der
Einladung und auch zum Zeitpunkt der Versammlung der
Eigentümer nicht bekannt gewesen. Zwar sei im Januar 20102
eine Veräußerung mitgeteilt worden. Ein Grundbuchauszug
habe der neue Eigentümer aber erst im Juni 2012 übersandt.
16
LG München I, Beschluss vom 22.2.2013,
36 T 1970/13
Die Mitteilung, das Sondereigentum sei „verkauft“
worden, verpflichtet den Verwalter nicht, vor der
Versammlung der Eigentümer einen
Grundbuchauszug dieser Einheit einzuholen. Lädt der
Verwalter aufgrund einer unterbliebenen oder nicht in
geeigneter Form erfolgten Mitteilung irrtümlich den
ehemaligen Wohnungseigentümer, liegt kein
Ladungsmangel vor.
17
Einschreiten gegen Ladung?
Am 10. August 2012 findet eine Versammlung der Eigentümer statt, deren Einberufung
von den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats verlangt worden war. Diese Versammlung
wird aus streitigen Gründen abgebrochen und nicht zu Ende geführt. Der Verwalter
lädt zu einer Wiederholung der Versammlung auf den 12. September 2012. Diese
Versammlung wird auch durchgeführt und es werden eine Reihe von
Beschlussanträgen abgearbeitet. Bereits vorher, nämlich am 29. August 2012,
verlangten die Mitglieder des Verwaltungsbeirats als Verwaltungsbeirat die
Einberufung einer weiteren außerordentlichen Versammlung auf den 28.
September 2012. Dieser Antrag wurde von einer Reihe von Wohnungseigentümern
schriftlich unterstützt. Insgesamt handelte es sich um mehr als ¼ der Eigentümer. Das
Einberufungsverlangen enthält eine Reihe von Tagesordnungspunkten, teilweise
solche, für die bereits auf den 12. September 2012 geladen wurde, allerdings auch
einige neue, unter anderem den TOP „Abberufung des Verwalters - Kündigung des
Vertrages zum 31.10.2012“.
18
Einschreiten gegen Ladung?
Mit Schreiben vom 31. August 2012 teilt der Verwalter mit, dass er auch die
weitere außerordentliche Versammlung einberufen werde, dass er aber
zunächst die Versammlung vom 12. September 2012 abwarten wolle, er
werde die verlangte außerordentliche Versammlung voraussichtlich erst für
Ende Oktober 2012 einberufen. Daraufhin laden die Mitglieder des
Verwaltungsbeirats zu der von ihnen angetragenen Versammlung der
Eigentümer vom 28. September 2012, 18:00 Uhr selbst ein.
Gegen diese beabsichtigte Versammlung richtet sich der Antrag auf Erlass
einer einstweiligen Verfügung des Verwalters mit dem er geltend macht, eine
Ladung zu einer Versammlung durch den Verwaltungsbeirat bzw. dessen
Vorsitzenden sei rechtswidrig, weil er sich nicht pflichtwidrig geweigert habe,
zu einer weiteren außerordentlichen Versammlung der Eigentümer einzuladen.
19
AG Charlottenburg, Urteil vom 25.9.2012,
73 C 1005/12.WEG
Der Verwalter kann im Wege einer einstweiligen
Verfügung die Unterlassung der Durchführung einer
Versammlung der Eigentümer durchsetzen, zu der
vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder
dessen Vertreter eingeladen worden ist, wenn die
gesetzlichen Voraussetzungen für eine solche
Einladung nicht gegeben sind.
20
Vollmachten
Der Verwalter lädt zu einer Versammlung ein. Unter Punkt 12 ist ein Beschluss
über seine Wiederbestellung vorgesehen. Der Verwalter legt der Einladung ein
Formular bei, dass man zur Erteilung bzw. zum Nachweis von
Stimmrechtsvollmachten verwenden kann. Durch Ankreuzen kann bestimmt
werden, ob der Verwaltungsbeirat, der Verwalter oder ein Miteigentümer
bevollmächtigt werden soll. Ein Wohnungseigentümer erteilt unter Verwendung
des Vollmachtsformulars dem Verwalter eine gebundene Vollmacht, die eine
Wiederbestellung ablehnt. Der Verwalter sendet diese Vollmacht mit dem
Bemerken zurück, er sehe sich wegen einer Interessenskollision
außerstande, für den Kläger in der gewünschten Weise aufzutreten. Der
Kläger erhält das Schreiben vor der Versammlung. Er nimmt dennoch weder
an der Versammlung teil noch lässt er sich anderweitig vertreten. In der
Versammlung wird der Verwalter wiederbestellt.
21
LG Frankfurt/Oder, Beschluss vom
24.1.2013, 16 T 130/12
Wird eine Vollmacht nicht ausgeübt, kein ein dennoch
gefasster Beschluss nicht aus diesem Grunde
angefochten werden.
22
Versammlungsort
Der Verwalter lädt für den 8. Mai 2010 in ein Hotel sowie für den Fall, dass
die Versammlung nicht beschlussfähig sein sollte, zu einer weiteren am 5.
Juni 2010. In der ersten Versammlung erscheint ein Wohnungseigentümer
nicht, nachdem er darauf hingewiesen hatte, dass die in der
Gemeinschaftsordnung festgelegte Ladungsfrist von drei Wochen nicht
eingehalten worden sei. Die Versammlung wird dennoch zunächst
abgehalten, dann aber abgesagt. Für die Versammlung werden 357,99
Euro an Raummiete aufgewendet. In der am 5. Juni 2010 stattfindenden
Versammlung wird erneut die Raummiete gezahlt. Die Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer ist später der Auffassung, der Verwalter habe auf
kostenlose Räumlichkeiten eines Wohnungseigentümers zurückgreifen
müssen, um die Raummiete zu vermeiden.
23
AG Bremen-Blumenthal, Urteil vom
8.3.2013, 44 C 2032/12
Der Verwalter hat für den Ort der Versammlung der
Eigentümer ein Ermessen.
24
Fragen des Stimmrechts
Am 31. August 2010 findet eine Versammlung statt. Gegenstand ist die
Widerbestellung des Verwalters, dessen Bestellung Ende 2010 abläuft.
Der Wahlvorschlag findet keine Mehrheit. Der Verwalter beruft eine
neue Versammlung zum 28. Oktober 2010 ein. Ein Verwalter wird auch
hier nicht bestellt. Hintergrund ist jeweils, dass über das Vermögen des
ehemaligen Allein- und bislang noch Mehrheitseigentümers das
Insolvenzverfahren eröffnet ist. Damit ein potenzieller Investor nach
eigenen Vorstellungen arbeiten kann, soll nach den Vorstellungen des
Insolvenzverwalters noch kein Verwalter festgelegt werden. Vor der
auch zur Wahl anberaumten weiteren Versammlung vom 23. November
2010 teilt der Geschäftsführer des ehemaligen Alleineigentümers mit,
dass sich dort Verwalter vorstellen würden.
25
Fragen des Stimmrechts
Eine neue Verwaltung solle aber noch nicht gewählt werden, „damit
sich die Wohnungseigentümer ein Bild der potenziellen Verwalter
machen könnten“. Zu Beginn der Versammlung teilt der
Insolvenzverwalter dann mit, dass die Verhandlungen mit einem
Investor noch nicht abgeschlossen seien. Eine Verwalterneubestellung
müsse deshalb verhindert werden. Die Minderheit der
Wohnungseigentümer bestellt ungeachtet dessen, den bisherigen
Verwalter wieder. Der Versammlungsleiter berücksichtigt bei der
Abstimmung die Stimmen des Alleineigentümers nicht. Sein Verhalten
erfülle die Voraussetzungen für einen Stimmrechtsmissbrauch, da er
seine Majorität zu gemeinschaftsfremden und eigennützigen Zielen
einsetze.
26
AG Viersen, Beschluss vom 25.10.2012, 30
C 31/10
Verletzt ein Wohnungseigentümer bei einer Abstimmung seine
Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der anderen
Wohnungseigentümer, verstößt er gegen die Grundsätze
ordnungsmäßiger
Verwaltung
und
handelt
rechtsmissbräuchlich. Unter Missbrauch des Stimmrechts
abgegebene Stimmen sind unwirksam und bei der
Feststellung
des
Beschlussergebnisses
nicht
zu
berücksichtigen.
27
Fragen des Stimmrechts
In der Versammlung stimmt der Mehrheitseigentümer
für die Abbestellung des Verwalters und für die
Neubestellung eines anderen Verwalters. Ein
Wohnungseigentümer
meint,
der
Mehrheitseigentümer sei jeweils vom Stimmrecht
ausgeschlossen gewesen, weil der Geschäftsführer
der neuen Verwalterin früher Prokurist der
Altverwalterin war.
28
LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 18.9.2012,
16 S 9/12
Verfolgt ein Wohnungseigentümer bei der Wahl des
Verwalters private Sonderinteressen, ist er
grundsätzlich nicht entsprechend § 25 Abs. 5 WEG
von der Abstimmung ausgeschlossen.
29
Fragen des Stimmrechts
In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 9 Einheiten, aber nur 8
Wohnungseigentümer. Den 8 Wohnungseigentümern gehört jeweils 1
Wohnungseigentum. 4 Wohnungseigentümer sind darüber hinaus
Miteigentümer eines weiteren Wohnungseigentums. Der Verwalter
geht davon aus, dass es nach § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG bei 8
Wohnungseigentümern auch nur 8 Stimmrechte gibt. Gegenüber
einem Beschlussantrag stimmen die 4 Wohnungseigentümer, die
zugleich Miteigentümer des neunten Wohnungseigentums sind, mit
Ja, die anderen 4 mit Nein. Der Verwalter erklärt, auf dieser
Grundlage sei kein Beschluss zustande gekommen. Die
Miteigentümer des neunten Wohnungseigentums klagen daraufhin
auf Feststellung, dass mit ihren fünf Stimmen die drei Beschlüsse
gefasst wurden.
30
AG Offenbach, Urteil vom 27.4.2012,
330 C 202/11
Sind zwei Wohnungseigentümer nicht nur jeweils
Alleineigentümer einer Wohnung, sondern außerdem
jeweils zur Hälfte Miteigentümer einer dritten
Wohnung, so steht ihnen im Rahmen des
gesetzlichen Kopfstimmrechts (§ 25 Abs. 2 WEG)
nicht nur jeweils eine (allein abzugebende) Stimme,
sondern hinsichtlich des Miteigentums zusätzlich eine
(gemeinschaftlich abzugebende) Stimme zu.
31
Abweichung Ladung und Beschluss
Wegen Problemen der Substanz der Tiefgarage lädt der Verwalter zu einer
Versammlung ein. Der angekündigte Beschlussantrag schlägt vor, nach
Einholung von insgesamt drei Angeboten, die Erstellung des
Leistungsverzeichnisses und die Ausschreibung der Betonsanierung der
Tiefgarage an den preiswürdigsten Bieter nach HOAI zu vergeben. In der
Versammlung wird hingegen beschlossen, eine bereits mit der Prüfung der
Tiefgaragenstatik betraute Fachfirma und eine Ingenieurgesellschaft mit den
weiteren Untersuchungen zu beauftragen, um eine Prioritätenliste der am
dringendsten zu sanierenden Bauteile zu erstellen. Das Ingenieurbüro soll ein
Leistungsverzeichnis zur Vorlage bei Bauwerksanierungsfachfirmen erstellen.
Auf dieser Grundlage sollen Angebote abgegeben werden, über die erneut
beschlossen werden soll. Ein Wohnungseigentümer rügt die Abweichung
zwischen Ladung und Beschluss.
32
LG Düsseldorf, Urteil vom 14.3.2013, 19 S
88/12 U
Es ist grundsätzlich nicht erforderlich, vorformulierte
Beschlussanträge in die Tagesordnung der Einladung
aufzunehmen. Selbst wenn dies erfolgt, bleibt es den
Wohnungseigentümern aber unbenommen, von
einem Beschlussantrag nach ihrem Ermessen
abzuweichen.
33
Beschlussfähigkeit
Nach Gemeinschaftsordnung ist die Versammlung beschlussfähig,
wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten
sind. Das Stimmrecht bestimmt sich nach dem Verhältnis der
Miteigentumsanteile. An einer Versammlung nehmen insgesamt 31
Wohnungseigentümer teil bzw. sich lassen vertreten. Der Verwalter
vertritt 16 Wohnungseigentümer, die 3.465/1.000 MEA innehaben.
Auf der Versammlung wird mit 29 Stimmen, 1 Gegenstimme und 1
Enthaltung die Entlastung des Verwalters beschlossen. Gegen
diesen Beschluss geht ein Wohnungseigentümer vor. Er ist der
Ansicht, der Verwalter habe bei seiner Entlastung nicht in
Vollmacht für nichtanwesende Wohnungseigentümer abstimmen
dürfen.
34
AG Weimar, Urteil vom 1.3.2013, 5 C
839/11
Die Versammlung muss für jeden einzelnen
Gegenstand beschlussfähig sein.
35
Grundsatz der Nichtöffentlichkeit
Nach der Gemeinschaftsordnung können sich
Wohnungseigentümer bei Abwesenheit nur mit schriftlicher
Vollmacht vertreten lassen. An einer Versammlung der nimmt ein
Rechtsanwalt teil. Vor Eintritt in die Tagesordnung gibt dieser eine
Stellungnahme über die Frage des anzuwendenden
Verteilerschlüssels ab. Danach nimmt der Rechtsanwalt auch an
der Versammlung statt. Wohnungseigentümer B, der
Wohnungseigentümer N vertritt, erteilt ihm hierfür eine
Untervollmacht. Ein Wohnungseigentümer greift in dieser
Versammlung gefasste Beschlüsse mit dem Vortrag an, die
Anwesenheit des Rechtsanwalts habe gegen den Grundsatz der
Nichtöffentlichkeit verstoßen.
36
LG Köln, Urteil vom 27.9.2012, 29 S 61/12
Eine Stimmrechtsvollmacht kann den Vertreter
berechtigen, eine Untervollmacht zu erteilen. Ob dies
der Fall ist, ist eine Frage der Auslegung. Maßgeblich
ist, ob ein Interesse an einer persönlichen
Wahrnehmung der Vollmacht besteht.
37
Verzehrkosten
Für eine in einem Hotel abgehaltene Versammlung
fallen 230,50 Euro für Speisen und Getränke an.
Diese Beträge entnimmt der Verwalter dem
Verwaltungsvermögen und legt sie später in den
Einzelabrechnungen um. Die Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer ist später der Auffassung, dass
der – jetzt ehemalige –Verwalter die Kosten erstatten
muss. Er hätte die Speisen und Getränke nicht
bezahlen dürfen, sondern das Hotel auf die einzelnen
Wohnungseigentümer verweisen müssen.
38
AG Bremen-Blumenthal, Urteil vom
8.3.2013, 44 C 2032/12
Bei den Verpflegungskosten einer Versammlung der
Eigentümer handelt es sich um solche der
Verwaltung.
39
Dolmetscher
Auf der Versammlung erscheint eine Wohnungseigentümerin, eine
Spanierin, zusammen mit ihrem Lebensgefährten. Sie bittet darum,
ihn als Dolmetscher zuzulassen. Das lehnt die Mehrheit der
Wohnungseigentümer ab. Daraufhin verlässt die Spanierin zusammen
mit ihrem Lebensgefährten unter Protest die Versammlung. Mit ihrer
Anfechtungsklage greift sie sämtliche Beschlüsse an. Sie behauptet,
sie sei des Deutschen nicht hinreichend mächtig und benötige daher
einen Dolmetscher. Sie meint, allein wegen dieses unberechtigten
Ausschlusses ihre Lebensgefährten seien alle Beschlüsse anfechtbar.
Die beklagten Wohnungseigentümer bestreiten, dass die Spanierin nicht
hinreichend deutsch versteht und spricht, um einer Versammlung folgen
zu können. Sie sind daher der Auffassung, die Anwesenheit ihres
Lebensgefährten sei zu Recht beanstandet worden.
40
AG Wiesbaden, Urteil vom 27.7.2012, 92
C 217/11
Ein Wohnungseigentümer, der die deutsche Sprache
nur eingeschränkt beherrscht, hat das Recht, sich in
der Versammlung der Eigentümer eines Dolmetschers
zu bedienen.
41
Niederschrift
In einer Versammlung wird beschlossen, den
Verwalter wieder zu bestellen und den bestehenden
Verwaltervertrag um weitere zwei Jahre bei
unveränderten Konditionen zu verlängern. Dagegen
wendet sich ein Wohnungseigentümer. Er bemängelt
unter anderem, dass die Niederschrift keine
Angaben über die in der Versammlung vorgelegten
Vollmachten enthält. Darüber hinaus sei die
Niederschrift zu „unbestimmt“, da nicht ersichtlich sei,
ob überhaupt ein Beschluss gefasst worden ist.
42
AG Koblenz, Urteil vom 12.7.2012, 133 C
3305/11 WEG
Die Niederschrift muss keine Angaben zu Vollmachten
enthalten.
43
B. Verwalterrecht
Niederlegung des Verwalteramtes
Wohnungseigentümer streiten über den Zeitpunkt der
Abberufung des Verwalters. Dieser hatte mit Schreiben vom
21. Dezember 2010 die Niederlegung des Verwalteramtes
erklärt. Das Schreiben ging der Vorsitzenden des
Verwaltungsbeirates am selben Tag zu. Mit Schreiben vom
25. Januar 2011 „widerrief“ der Verwalter seine Erklärung mit
sofortiger Wirkung. Auf einer Versammlung der Eigentümer
am 12. Februar 2011 wird die derzeitige Verwalterin gewählt.
Gegen diesen Beschluss erhebt der ehemalige Verwalter
Anfechtungsklage.
45
LG Karlsruhe, Urteil vom 11.12.2012, 11 S 231/11
Der Verwalter kann jederzeit und ohne besonderen
Grund sein Amt durch formfreie, einseitige und
empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber der
Gemeinschaft niederlegen.
46
Vertragsschluss
Der Verwalter greift mit seiner Klage seine
Abbestellung aus wichtigem Grund an (ihm wird unter
anderem vorgeworfen, eigenmächtig Verträge
geschlossen zu haben). Darüber hinaus wendet er
sich gegen die ihm gegenüber ausgesprochene
Kündigung des Verwaltervertrages und macht
Zahlungsansprüche aus dem Verwaltervertrag
geltend. Das Amtsgericht weist die Klage ab.
Hiergegen richtet sich die Berufung.
47
LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 2.10.2012, 16 S
11/12
Der Verwalter darf Verträge nicht eigenmächtig
schließen.
48
Nicht ordnungsmäßige Führung der BeschlussSammlung
Der Verwalter wird abbestellt. Zentraler Vorwurf ist die nicht
ordnungsmäßige Führung der Beschluss-Sammlung. Der
Verwalter hatte in die Beschluss-Sammlung als Beschluss seine
Entlastung für 2010 aufgenommen, obwohl über einen solchen
Gegenstand keinerlei Beschluss gefasst wurde und er noch nicht
mal auf der Tagesordnung stand. Für den Beirat hatte er eine
Entlastung für 2009 beurkundet, obwohl sie für 2010 beschlossen
wurde. Ferner fehlte eine Dokumentation eines weiteren
Beschlusses. Gegen den Abberufungsbeschluss geht der
Verwalter im Wege der Anfechtungsklage vor.
49
AG Charlottenburg, Urteil vom 18.1.2013, 73 C
98/12
Das Regelbeispiel des § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG ist nur
widerlegt, wenn es sich bei dem Fehler der
Beschluss-Sammlung um eine bloße Bagatelle
handelt, die die Interessen der Eigentümer und der
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erkennbar
nicht berührt.
50
schlüssige Abbestellung ?
Wohnungseigentümer beschließen, den Verwaltervertrag zu
kündigen und beauftragen den „Verwaltungsbeirat“ mit der
Formulierung der Kündigung und deren Zustellung. Ferner
bestellen sie einen neuen Verwalter. Das Amtsgericht weist die
hiergegen gerichtete Klage ab. Die Wohnungseigentümer hätten
hinreichend zum Ausdruck gebracht, dass sie neben der
Kündigung des Verwaltervertrages zugleich auch dessen
Abberufung gewollt hätten. Als juristische Laien seien die
Wohnungseigentümer mit den Feinheiten der
Trennungstheorie nicht vertraut. Hiergegen wendet sich ein
Wohnungseigentümer.
51
LG Köln, Urteil vom 13.12.2012, 29 S 135/12
In der Neubestellung eines Verwalters liegt zugleich
die Abberufung des alten Verwalters.
52
Delegation
Eine Verwalterin wird wiederbestellt. Sie überließ in
der Vergangenheit die Verwaltung zu 100 % ihrem
Ehemann. Ein Wohnungseigentümer geht daher
gegen den Wiederbestellungsbeschluss vor.
53
LG Karlsruhe, Urteil vom 7.8.2012, 11 S 180/11
Die mit der besonderen Vertrauensstellung des Verwalters
verbundene Höchstpersönlichkeit seines Amtes verlangt, dass
er für den Kernbereich seiner Tätigkeit verantwortlich bleiben
muss und schließt eine vollständige Delegation auf eine
andere Person aus. Bei der eigenverantwortlichen
Wahrnehmung der Kernbereichsaufgaben des Verwalters
handelt es sich um unverzichtbare Grundsätze des
Wohnungseigentumsrechts, die weder durch vertragliche
Regelungen noch durch Beschluss abbedungen werden
können.
54
Versendung von Unterlagen
Vor der Versammlung informiert der Verwaltungsbeirat
unter Nennung von drei Kandidaten schriftlich von
seiner Idee, den Verwalter V abzuberufen und
Verwalter V 1 zu bestellen. In der Versammlung wird V
1 dann auch zum neuen Verwalter bestellt. Das
Amtsgericht hält dieses Vorgehen für ordnungsmäßig.
Es sei ausreichend, wenn die Angebote der
Kandidaten für das Amt des Verwalters referiert
werden. Hiergegen richtet sich die Berufung.
55
LG Köln, Urteil vom 13.12.2012, 29 S 135/12
Liegen von Bewerbern für das Amt des Verwalters
Vertragsangebote vor, müssen diese den
Wohnungseigentümer vor der Versammlung versandt
werden.
56
Schlüsselanfertigung
Ein Wohnungseigentümer bittet den Verwalter um
Aushändigung eines Schlüssels, um Zugang zu den Garagen
zu erhalten. Der Verwalter erwidert, er habe für die Durchfahrt
zu den Garagen einen Notschlüssel, von dem er einen
Nachschlüssel fertigen könne. Hiermit ist der
Wohnungseigentümer einverstanden Er bittet den Verwalter,
den Nachschlüssel zu besorgen, was dieser auch tut. Als der
Verwalter Zahlung verlangt, verweigert der
Wohnungseigentümer diese. Er meint, nur die Gemeinschaft
der Wohnungseigentümer könne Zahlung verlangen.
57
AG Berlin-Tiergarten, Urteil vom 16.5.2012, 610
C 796/11.WEG
Erklärt sich der Verwalter bereit, einen Nachschlüssel
für ein Schloss im gemeinschaftlichen Eigentum
anfertigen zu lassen, wird zwischen ihm und dem
Verlangenden ein schlüssiger Auftrag geschlossen.
58
Danke für Ihre Aufmerksamkeit!

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