PowerPoint-esitys - Maanmittauslaitos

Report
Kiinteistönkauppa sähköisesti
Tapio Nevala
7.10.2013
1
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Kiinteistönkaupan
tapahtumaketju
•
•
•
•
Valtuutus
Esisopimus
Kauppakirjan luonnoksen laatiminen
Kauppakirjan tekeminen ja ehdot
2
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Sähköinen valtuutus
• Valtuutukset voidaan antaa sähköisen
järjestelmän avulla samalla tavalla kuin
kauppakin tehdään
3
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Kiinteistönkaupan sitova
esisopimus
• Voidaan tehdä myös sähköisesti
• Voidaan sopia käsirahasta ja
sopimussakosta
• Välitysliikkeille tärkeä uudistus
4
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Sähköinen kauppa - välitysliike
• Välityslain mukaan välitysliikkeen on
laadittava kauppakirja
• Välitysliikkeellä on vastuu ehtojen
asianmukaisuudesta
• Välitysliikkeelle voidaan antaa valtuutus
kauppakirjan luonnostelemiseen
järjestelmässä
5
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Sähköinen kauppa . . .
• Kauppa tehdään järjestelmässä
• Myyjä kirjautuu tunnisteilla
– Laatii/hyväksyy kauppakirjan – ostajan pitää olla
valmiina - järjestelmä lähettää viestin ostajalle
• Ostaja pääsee sitten kirjautumaan ja voi
hyväksyä tai ehdottaa muutoksia
– Jos ostaja hyväksyy, niin kauppa syntynyt
– Jos ostaja tekee muutoksia, niin myyjän pitää
hyväksyä, vasta sitten kauppa on syntynyt
6
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Sähköinen kauppa . . . .
• Myyjä tai ostaja voi milloin tahansa muuttaa
kauppakirjan luonnosta tai peruuttaa sen,
ellei toinen ole sitä samaan aikaan
käsittelemässä tai jo hyväksynyt sitä
• Lainhuutohakemus automaattisesti vireille
7
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Osapuolten mahdollisesti
tekemät muutokset sähköisessä
kaupassa
• Miten välitysliike varmistaa lopullisen
kaupan sisällön, jos osapuolet tekevät
muutoksia ”toimiston” ulkopuolella?
• Miten välitysliike tällöin valvoo osapuolten
etua?
8
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Sähköisen kaupan ehdot
• Välttämättömät ehdot
– Myyjä ja ostaja
– Kaupan kohde
– Kauppahinta
– Omistuksen siirtymiseen liittyvät ehdot
• Muut ehdot
9
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Kauppakirjan liitteet
• Kauppakirja säilyy järjestelmässä
• Liitteet säilyvät vain rajatun ajan
• Tärkeitä liitteitä esimerkiksi
kuntotarkastusraportit
• Virhetilanteissa liitteet saattavat olla usein
hyvin keskeisiä
• Miten näiden säilyminen, myöhempi käyttö
ja autenttisuus varmistetaan?
10
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Kaksi kauppakirjaa?
11
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Sähköiset sitoumukset
• Sähköisen panttikirjan haltija voi antaa
sähköisen sitoumuksen siitä, että
panttioikeus lakkaa tiettyjen edellytysten
täyttyessä
• Kauppakirjaan voidaan liittää sitoumus, jolla
sähköisen panttikirjan haltija sitoutuu
panttikirjan siirtämiseen niin, että asia tulee
vireille ilman eri hakemusta kun kauppa on
sitovasti syntynyt järjestelmässä
12
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Sähköiset sitoumukset. . .
• Muitakin vakuuteen koskevia sitoumuksia tai
todistuksia voidaan ottaa kauppakirjaan –
säilytyssitoumus
13
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Käteiskauppa sähköisesti
• Jos tehdään pankissa – ei ongelmia
• Muualla
– Edellyttää lykkäävän ehdon käyttämistä
– Omistusoikeus siis siirretään loppukauppahinnan
maksua vastaan + purkuehto + sopimussakko
– Jo esisopimuksella maksettava niin paljon, että
purun aiheuttamat vahingot tulevat katettua
14
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Käteiskauppa sähköisesti . .
• Panttikirjat
– Myyjä tekee panttikirjan siirtoa koskevan
hakemuksen etukäteen
– Jos panttikirja on pankissa, niin pankki laittaa
järjestelmään sitoumuksen
15
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Maksuehtokaupan
vakuusjärjestelyt
• A Omistuksenpidätysehto
• B Omistusoikeus siirtyy heti – ostaja panttaa
panttikirjoja myyjälle
16
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
A Omistuksenpidätysehto
• Omistuksenpidätys = Lykkäävä ehto
• Omistusoikeus siirtyy kun
loppukauppahinta on maksettu
• Täydennetään purkavalla ehdolla
• Täydennetään sopimussakolla purun
varalta
• Kaikki tämä voidaan tehdä sähköisestikin
17
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
A Omistuksenpidätysehto II
• Vakuus ostajan maksamalle kauppahinnalle
– 1. Maksettu osuus säilytetään ulkopuolisen
hallussa tai
– 2. Myyjä panttaa panttikirjan tai panttikirjoja
kauppakirjan ehdolla ensisijaisesti ostajalle
• Myyjä tekee panttikirjan siirtoa koskevan
hakemuksen etukäteen
18
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
A Omistuksenpidätysehto III
• 3. Myyjä panttaa panttikirjat kauppakirjan
ehdolla toissijaisesti ostajalle
– Ensisijainen panttaus on yleensä myyjän
pankkiin
– Myyjän pankki antaa sitoumuksen, jonka pankki
tekee jo etukäteen
– Omarahaosuus, kohde ei voi olla koko arvostaan
pankissa pantattuna
19
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
B Omistusoikeuden siirto
• Omistusoikeus siirretään ostajalle heti
• Ostaja panttaa kiinnityksiä myyjälle
maksamattoman kauppahinnan vakuudeksi
• Ostajan vakuus = omistusoikeus
20
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
B Omistusoikeuden siirto II
• Myyjän vakuus
– Ostaja panttaa panttikirjan kauppakirjan
ehdolla ensisijaisesti myyjän saatavan
vakuudeksi
– Sähköisen panttikirjan ”hallinnan” osalta
riittää, että panttikirja säilyy myyjälle kirjattuna
21
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Hyödyt välitysliikkeelle
• Sähköinen esisopimus voidaan tehdä ilman
että osapuolet ovat paikalla – siis hyvinkin
nopeasti
• Panttikirjat eivät ole hukassa
• Panttikirjan haltija voi antaa sähköisiä
sitoumuksia esimerkiksi panttikirjan
siirtämisestä sen jälkeen, kun tietty maksu
on tullut pankin tilille
22
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Hyödyt ammattimaisille
kiinteistönomistajille
• Sähköinen esisopimus voidaan tehdä ilman
että osapuolet ovat paikalla – siis hyvinkin
nopeasti
• Panttikirjojen käsittely on helppoa
• Lopullinen kauppakin voidaan tehdä
helposti - ehkä käytetään kahta
sopimusta?
23
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Hyödyt rahoituslaitoksille
• Sähköiset panttikirjat – helppo hallita
• Sitoumuksetkin ehkä helpommin
hallittavissa
24
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Hyödyt kuluttajille
• Panttikirjat eivät ole hukassa
25
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com
Tapio Nevala
Asianajotoimisto Juridia Bützow Oy
Fabianinkatu 29 B, 00100 Helsinki
Puh: 010 684 1300
[email protected]
www.juridia.com
26
© 2013 Juridia Bützow www.juridiabutzow.com

similar documents