Presentacion Pago de Pasivos - Crece | Asesoria Hipotecaria

Report
Pago de Pasivo Hipotecario
Switch
Abril’13
BROKER
Definición
Pago de Pasivos
Switch es un préstamo de Scotiabank a una persona, para
que liquide el Crédito Hipotecario que tiene con otra
institución financiera, mejorando sus condiciones
El Crédito Hipotecario original debió:
•
Haberse destinado sólo a la adquisición,
remodelación o construcción de una
vivienda
– No aplica para créditos de liquidez, cuyo
destino fue libre (IVA en intereses)
– No aplica para créditos en
cofinanciamiento, a menos que se pague la
parte cofinanciada.
– Si tiene Apoyo Infonavit, primero se deberá
efectuar el Pago de Pasivo y después
realizar el trámite de adhesión de nuevo
La vivienda debe:
•
Ser unifamiliar (una sola unidad
rentable) y estar 100% terminada y
habitable
– No tener locales o uso comercial
•
•
Ser evaluada por el Banco mediante un
avalúo (antigüedad, estado de
conservación, etc.)
No tener algún problema legal o
gravamen adicional a la hipoteca que se
sustituye.
Oferta de Valor
Esquema Valora tradicional
– Uno de los esquemas más atractivos en el mercado actualmente
Plazo
años
Tasa de interés por IR
Pago por mil desde
Piso
Techo
10
10.00%
11.75%
12.30 – incr. 2.4%
15
10.25%
11.75%
9.95 – incr. 2.4%
20
10.25%
11.75%
8.81 – incr. 2.4%
Reconocimiento al pago
puntual
• Reducción de tasa
• Reducción en plazo
Y de forma exclusiva para Switch
• Pago de 100% de los gastos notariales a cargo de SB
• Comisión de apertura de 1.5%, financiable (sin comisión por prepago)
• Tarifa preferencial en avalúo
• Posibilidad de obtener más crédito con Renovación (crédito adicional
para remodelar la casa)
Lanzamiento
3 mayo 2013
3
Esquema Valora
Características generales
•
Financiamiento
Plazos
Tasa Inicial
•
Saldo del crédito con el otro banco más la comisión financiada en su caso. Hasta
90% del valor de la vivienda (en función al perfil de cada cliente)
En créditos de Renovación más Pago de Pasivos se adiciona a lo anterior el importe
para realizar la remodelación en cuyo caso se considerará el valor de la vivienda
proyectado y se otorgará en ministraciones en función al calendario y avance de
obra. Hasta 70% del valor proyectado de la vivienda.
•
10, 15 ó 20 años
•
De 10.00% a 11.75%. La tasa inicial se establecerá con base en el perfil del Cliente y
se mantendrá fija durante 3 años.
•
A partir del 4to año, se efectuará una revisión anual aplicando descuentos o
incrementos de ¼ de punto porcentual en función de la puntualidad en los pagos.
La tasa piso es 10.25% para los plazos de 20 y 15 años, y 10.00% para 10 años.
La tasa techo es de 11.75% para todos los plazos.
Si en algún momento se alcanzara más de 90 días vencido, la tasa no volverá a
bajar pero puede seguir subiendo hasta el techo
Tasa por el plazo
remanente
•
•
•
CAT
•
12.5%
•
Los pagos se encuentran predeterminados. El pago se incrementara cada año en
un porcentaje fijo, el cual esta por debajo de la inflación.
Pago mensual
4
Esquema Valora
Tasas, pagos por mil y crecimientos anuales
VALORA 20 AÑOS
PAGOS CRECIENTES
IR
TASA
PPM Incmto. ppm
1
10.25% 8.81
2.40%
2+
10.25% 8.81
2.40%
2
10.50% 8.92
2.40%
3
10.50% 8.92
2.40%
4
10.75% 9.10
2.30%
5
11.00% 9.30
2.15%
Rechazos 11.75% 9.95
1.45%
Piso
10.25%
Techo 11.75%
VALORA 15 AÑOS
PAGOS CRECIENTES
IR
TASA
PPM Incmto. ppm
1
10.25% 9.95
2.40%
2+
10.25% 9.95
2.40%
2
10.50% 10.05
2.40%
3
10.50% 10.05
2.40%
4
10.75% 10.20
2.30%
5
11.00% 10.40
2.15%
Rechazos 11.75% 11.05
1.45%
Piso
10.25%
Techo 11.75%
VALORA 10 AÑOS
PAGOS CRECIENTES
IR
TASA
PPM Incmto. ppm
1
10.00% 12.30
2.40%
2+
10.00% 12.30
2.40%
2
10.25% 12.40
2.40%
3
10.25% 12.40
2.40%
4
10.50% 12.52
2.40%
5
10.75% 12.93
1.85%
Rechazos 11.75% 13.45
1.55%
Piso
10.00%
Techo 11.75%
La tasa de Rechazo, se refiere a casos en los que el sistema SEA rechazó la
solicitud, pero existe como excepción, la posibilidad de otorgar el crédito.
Estos casos se atienden uno a uno.
5
Esquema Valora
Comportamiento de tasas y pagos
TASA
14.00%
13.50%
13.00%
12.50%
12.00%
11.50%
11.00%
10.50%
10.00%
Se revisa cada año el comportamiento de
pago del crédito y subirá o bajará 0.25%
dependiendo de esta revisión.
En cualquier momento del crédito si el
cliente acumula 3 pagos vencidos,
automáticamente pierde el derecho de bajar
la tasa por pago puntual, pero si podrá
seguir subiendo en caso de pago impuntual
205 meses
1
18
35
52
69
86
Pago puntual
103 120 137 154 171 188 205 222 239
Pago impuntual
Comportamiento Posible
PAGO
El cliente puntual
ahorra más de 2
años de
mensualidades
15,000.00
13,000.00
No importando el
comportamiento de la tasa
del crédito el pago no se
altera
11,000.00
9,000.00
7,000.00
1
19
37
55
73
91
109
127
145
163
181
199
217
235
La última mensualidad del cliente puntual que terminó en 205 meses fue de $13,429.28
mientras que la última mensualidad de quien terminó en 240 meses fue de $14,478.80
6
Esquema Valora
Comisiones y seguros
•
La tarifa es preferencial y dependerá del valor de la vivienda (anexo tabla con
detalle).
Para Renovación, se cobrará en adición un dictamen técnico de la obra propuesta.
El importe será de 0.55% del presupuesto de obra, máximo $6,600
Avalúo
•
Apertura
•
1.5% del crédito, con opción de ser financiada.
•
A partir del segundo año se cobrará una comisión mensual de $250, que se
devolverá al cliente al final de cada año si paga oportunamente sus
mensualidades. La devolución será aplicada al pago mensual.
•
Permitidos en cualquier momento, sin comisión.
•
Vida e invalidez total y permanente. Cubre al titular y a su coacreditado. La prima
es de 0.5 por cada $1,000 de saldo
Daños contra incendio, rayo, explosión, fenómenos meteorológicos, etc.,
asegurando el valor destructible del inmueble. También cubre el 5% del valor
destructible en contenidos. La prima es de 0.3016 por cada $1,000 de valor
destructible del inmueble.
Desempleo. Cubre hasta 3 mensualidades, un evento por año (sin costo para el
cliente)
Autorización
diferida
Prepago
•
Seguros
•
Gastos notariales
•
Son pagados por Scotiabank en su totalidad
Beneficios fiscales
•
•
Los intereses del crédito no generan IVA
Los intereses reales efectivamente pagados son deducibles
7
Beneficios
•
Mínimo desembolso en trámite
– Gastos notariales los paga SB
– Comisión de apertura financiada
– Tarifa preferencial en avalúo
• Ahorro en pago mensual
– Ampliación de plazo
– Disminución en tasa / ppm inicial
• Reconocimiento por pago puntual
– Reducción de tasa y plazo
– Devolución de comisión por autorización diferida
• Posibilidad de crédito adicional
– Renovación, para mejoras del inmueble
8
Proceso de contratación
•Solicitud
•Comprobante de domicilio e ingresos
•Identificación
•Estado de cuenta
Entrega de
documentación
Análisis
de
Crédito
2 a 5 días
Aprobación de
crédito y definición
del monto de
crédito autorizado.
•Entrega de
recursos
•Liquidacíón de
gastos
Determinación del
valor comercial del
inmueble, objeto
de la garantía.
Avalúo
5 a 10 días
Proceso
con
Notaría
10 a 15
días
•Certificado de
libertad de
gravamen.
•Elaboración de
escritura
•Carta saldo
Tiempo total estimado 30 días naturales
Firma de
crédito
Simulador
Captura
• Nombre del Cliente y
datos generales del
crédito que tiene con
la otra institución
Simulador
Selección de esquema y Comparativo
Con comisión
financiable a
elección del
cliente
Con opción de
hacer prepagos:
‒ Igualar plazo
‒ Igualar
mensualidad
Características
del crédito con
SB.
Comparativo
del crédito
actual con el
crédito de SB.
Simulador
Selección de esquema y Comparativo
Con opción de elegir un
Pago de Pasivo +
Renovación
Se despliega la opción
del monto de la
Renovación.
Simulador
Tabla de amortización
Ejemplos
Ejemplo 1
Saldo:
Plazo Restante:
Pago Mensual:
Actual
Switch
$987,286
16 Años 7 Meses
$11,790
$1,002,095
20 Años
$9,330
-21%
Plazo por pago puntual:
Plazo con misma mensualidad:
Ejemplo 2
Saldo:
Plazo Restante:
Pago Mensual:
Actual
Switch
$917,785
13 años 4 meses
$12,071
$931,552
15 Años
$9,735
-19%
Plazo por pago puntual:
Plazo con misma mensualidad:
Ejemplo 3
Saldo:
Plazo Restante:
Pago Mensual:
17 Años 11 Meses
11 Años 9 Meses
14 años 1 mes
10 años 0 meses
Actual
Switch
$804,529
9 años 2 meses
$12,347
$816,597
10 años
$10,452
-15%
Plazo por pago puntual:
Plazo con misma mensualidad:
9 años 9 meses
7 años 9 meses
• Es recomendable, seleccionar
la oferta, de acuerdo al plazo
remanente del crédito con el
otro banco.
• Se puede observar en cada
uno de los ejemplos, que
existe
un
beneficio
al
cambiarse a SB con el producto
Switch.
• El plazo disminuye por pago
puntual y puede disminuir más
si se realizan pagos anticipados
para igualar la mensualidad
actual
Objeciones
Objeción
Respuesta
•
Plazo se incrementa
•
•
•
La tasa de interés
no es tan baja
El cambio
representa un gasto
El trámite es
complicado y
tardado
•
Con el pago puntual, el plazo se reduce por la disminución en tasa de interés que
ofrece el producto.
Se puede contratar plazos menores.
Con pagos anticipados, el plazo puede reducirse fuertemente. No hay ninguna
penalización por efectuarlos.
La tasas para los plazos de 15 y 20 años puede llegar a 10.25%, una de las mejores
en el mercado. Para el plazo de 10 años, la tasa puede bajar hasta 10.00%.
Otras instituciones tienen tasas ligeramente menores, pero amortizan menos
capital que en Scotiabank y además cobran otros conceptos como comisión por
administración mensual.
•
•
•
Los gastos notariales, que es el mayor gasto, los cubre Scotiabank al 100%.
El avalúo tiene una tarifa preferencial.
La comisión de apertura se puede financiar y por lo tanto no representa un
desembolso.
•
El Ejecutivo Especializado Hipotecario coordinará todo el trámite. El cliente
únicamente tendrá que entregar la documentación requerida.
15
Anexos
Notarías
Estado
AGUASCALIENTES
BAJA CALIFORNIA
Plaza
AGUASCALIENTES
MEXICALI
ENSENADA
TIJUANA
BAJA CALIFORNIA SUR
CAMPECHE
CHIAPAS
CHIHUAHUA
COAHUILA
COLIMA
DISTRITO FEDERAL
DURANGO
GUANAJUATO
GUERRERO
HIDALGO
JALISCO
MICHOACAN
MORELOS
NAYARIT
LA PAZ
LOS CABOS
CIUDAD DEL CARMEN
SAN CRISTOBAL DE LAS CASAS
TUXTLA GUTIERREZ
CHIHUAHUA
CIUDAD JUAREZ
SALTILLO/MONCLOVA
TORREON
COLIMA
MANZANILLO
BENITO JUAREZ
DURANGO
CELAYA
IRAPUATO
LEON
ACAPULCO
PACHUCA
GUADALAJARA
MORELIA
CUERNAVACA
BUCERIAS
No Notaria
47
5
1
3
12
11
14
2
72
39
103
1
16
37
6
9
2
6
9
11
20
47
8
10
55
138
9
19
Nombre Notario
LIC. ARTURO DURAN GARCIA
LIC. LUIS ALFONSO VIDALES MORENO
LIC. PABLO V SANCHEZ MARTINEZ
LIC. XAVIER IBAÑEZ VERAMENDI
LIC. LAMBERTO MORERA MEZQUITA
LIC. JORGE LEONCIO ALVAREZ GAMEZ
LIC. JUDITH DIAZ SPINDOLA
LIC. MARTHA CALZADA PEREYRA
LIC. MARIA GUADALUPE FLORES PEREZ
LIC. GUSTAVO RAFAEL IBARROLA SERRANO
LIC. LINDBERGH NOEL SALAZAR TELLO
LIC. MANUEL O´RELLY VARGAS
LIC. RUBEN AGUIRRE DUARTE
LIC. FRANCISCO DE JESUS DEL BOSQUE
LIC. TOMAS MATIAS ROMAN MIER
LIC. MARIO DE LA MADRID DE LA TORRE
LIC. MARCELINO BRAVO JIMENEZ
LIC. FAUSTO ALVAREZ RICO
LIC. HUMBERTO NEVAREZ PEREDA
LIC. CARLOS HURTADO CASTELLANOS
LIC. GUILLERMO GONZALEZ JASSO
LIC. ENRIQUE MACIAS CHAVEZ
LIC. ANTONIO PANO MENDOZA
LIC. HECTOR EDGARDO GUERRERO ACOSTA
LIC. ALBERTO FARIAS GONZALEZ RUBIO
LIC. FRANCISCO JOSE CORONA NUÑEZ
LIC. JOSE ANTONIO ACOSTA PEREZ
LIC. LUIS MIGUEL CASTRO MONTERO
Notarías
Estado
NUEVO LEON
OAXACA
PUEBLA
QUERÉTARO
QUINTANA ROO
SAN LUIS POTOSI
SINALOA
SONORA
TABASCO
TAMAULIPAS
VERACRUZ
YUCATAN
ZACATECAS
Plaza
MONTERREY
BAHIAS DE HUATULCO
OAXACA
PUEBLA
QUERÉTARO
CANCUN
SAN LUIS POTOSI
LOS MOCHIS
MAZATLAN
CULIACAN
CIUDAD OBREGON
GUAYMAS
HERMOSILLO
VILLAHERMOSA
CD. VICTORIA
MATAMOROS
NUEVO LAREDO
TAMPICO
COATZACOALCOS
CORDOBA
POZA RICA
VERACRUZ
XALAPA
ORIZABA
MERIDA
FRESNILLO
ZACATECAS
No Notaria
69
115
78
17
33
30
33
63
114
141
167
2
10
51
28
45
3
208
1
3
17
8
5
12
6
71
9
30
Nombre Notario
LIC. CESAR GONZALEZ CANTU
LIC. ENRIQUE LOPEZ SALINAS
LIC. MARIA ANTONIETA CHAGOYA MENDEZ
LIC. BENJAMIN DEL CALLEJO GARCIA
LIC. ALEJANDRO SERRANO BERRY
LIC. LUIS MIGUEL CAMARA PATRON
LIC. LEOPOLDO DE LA GARZA MARROQUIN
LIC. JESUS ZAZUETA SANCHEZ
LIC. LUIS ERNESTO ESCOBAR ONTIVEROS
LIC. JORGE LUIS BUENROSTRO FELIX
LIC. GERARDO GAXIOLA DIAZ
LIC. JUAN SALVADOR ESQUER ACEDO
LIC. MIGUEL ARNULFO SALAS MARISCAL
LIC. HECTOR GUILLERMO MONTEVERDE MOSQUEIRA
LIC. GUILLERMO NARVAEZ OSORIO
LIC. CLAUDIO DIAZ CASTAÑO
LIC. JUAN MANUEL GONZALEZ SALAZAR
LIC. ADRIAN GOMEZ GUTIERREZ
LIC. JOAQUIN GUILLERMO ARGUELLES FERNANDEZ
LIC. JESUS SALAS LIZAUR
LIC. LAURA REGINA ZEPEDA QUIJANO
LIC. LAURA GOMEZ CRUZ
LIC. MARIA ALEJANDRA PIANA ARGUELLO
LIC. ANTONIO LIMON ALONSO
LIC. ALBERTO VAZQUEZ URETA
LIC. JORGE ALBERTO HEREDIA TRUJILLO
LIC. DANIEL INFANTE LOPEZ
LIC. JAIME SANTOYO CASTRO
Tarifas de avalúos
Valor Inmueble
Mayor a
Hasta
Importe Fijo
Switch (-30%)
1.00
500,000.00
1,800.00
1,260.00
500,001.00
1,000,000.00
2,500.00
1,750.00
1,000,001.00
2,000,000.00
3,600.00
2,520.00
2,000,001.00
3,000,000.00
5,750.00
4,025.00
3,000,001.00
4,000,000.00
7,700.00
5,390.00
4,000,001.00
5,000,000.00
9,450.00
6,615.00
5,000,001.00
6,000,000.00
11,000.00
7,700.00
6,000,001.00
7,000,000.00
12,350.00
8,645.00
7,000,001.00
8,000,000.00
13,500.00
9,450.00
8,000,001.00
9,000,000.00
14,450.00
10,115.00
9,000,001.00
10,000,000.00
15,200.00
10,640.00
10,000,001.00
11,000,000.00
15,750.00
11,025.00
11,000,001.00
12,000,000.00
16,000.00
11,200.00
12,000,001.00
13,000,000.00
16,250.00
11,375.00
13,000,001.00
14,000,000.00
16,500.00
11,550.00
14,000,001.00
15,000,000.00
16,750.00
11,725.00
15,000,001.00
16,000,000.00
17,000.00
11,900.00
16,000,001.00
17,000,000.00
17,250.00
12,075.00
17,000,001.00
18,000,000.00
17,500.00
12,250.00
18,000,001.00
19,000,000.00
18,500.00
12,950.00
19,000,001.00
20,000,000.00
19,500.00
13,650.00
20,000,001.00
21,000,000.00
20,500.00
14,350.00
Por cotización
Por cotización
> 21,000,000
Requisitos
•
Edad de solicitante y coacreditado:
– Entre 25 años y 64 años. La suma de la edad más el plazo debe ser menor a 75 años.
•
Ingreso mínimo comprobable:
– Pago de Pasivos: $10,000
– Renovación más Pago de Pasivos: $20,000
•
•
Para alcanzar un monto mayor de crédito podrás consolidar ingresos con el
cónyuge.
Antigüedad laboral mínima:
– 3 años entre el empleo actual y el anterior, siempre y cuando tenga al menos 6 meses en el
empleo actual
– Si el solicitante es profesionista independiente o dueño de negocio, deberá tener mínimo 3
años en la misma actividad.
•
Buenas referencias de crédito bancarias.
Documentación
•
•
Solicitud de crédito: debidamente requisitada y firmada, tanto por el
solicitante como por el coacreditado o deudor solidario en su caso.
Identificación oficial vigente
– IFE, Cédula Profesional, Pasaporte, FM2/FM3 para extranjeros
•
Comprobante de ingresos, según sea su caso:
– Empleados y empleados con honorarios asimilados a sueldos: recibos de nómina del
último mes.
– Comisionistas con sueldo fijo: Recibos de nómina de los últimos 3 meses.
– Dueños de negocio, accionistas, personas físicas con actividad empresarial,
comisionistas sin sueldo fijo: últimos 6 estados de cuenta de cheques de cualquier
banco, alta de Hacienda o Registro Federal de Contribuyentes o Declaración Anual.
•
Comprobante de domicilio a nombre del solicitante
– Comprobante de pago de luz, agua, teléfono fijo, agua, gas; estado de cuenta
bancario.
– Antigüedad máxima de 3 meses.
•
•
Estado de cuenta más reciente del crédito hipotecario con el otro Banco
Para la firma del crédito: Carta de liberación con Saldo
– Es IMPORTANTE iniciar lo antes posible el trámite de este documento, ya que el
tiempo de entrega varía según la Institución.
Recomendaciones operativas
• En la carátula del fax para el envío de documentación al SIC, se debe
anotar:
– “Switch Comisión financiable” o “Switch Comisión no financiable” según sea el
caso
• Consultar la tarifa preferencial de avalúo en las tablas de costos de avalúo
en Intranet.
• El crédito a otorgar debe ser igual al saldo de la Carta de Liberación con
Saldo más el importe de la comisión de apertura en caso de que sea
financiada
• En la hoja de Liquidación de Gastos se debe dejar en blanco los campos:
– Importe de gastos notariales
– Número de cuenta de cheques del Notario
Pago de Pasivo Hipotecario
Switch

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