Wohnungseigentumsrecht - aktuelle Rechtsprechung

Report
Wohnungseigentumsrecht
- aktuelle Rechtsprechung
- Praxistipps
Referent:
Volker Grundmann
RA u. FA f. Miet- und Wohnungseigentumsrecht
faktische Eigentümergemeinschaft I
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(nur bei Ersterwerb)
Voraussetzungen:
gültiger Erwerbsvertrag
Übergabe der Wohnung, (muss bewohnbar
sein)
Eintragung Auflassungsvormerkung
Anlage Wohnungsgrundbücher
Übergang Lasten und Nutzungen
faktische Eigentümergemeinschaft II
Rechte/Pflichten des Erwerbers
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gleiche Rechte und Pflichten wie
Wohnungseigentümer:
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Stimmrecht in der Eigentümerversammlung
Anfechtung von Beschlüssen
Hausgeldzahlung
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faktische Eigentümergemeinschaft III
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bisherige Rechtslage:
faktische Gemeinschaft endete durch
Eintragung des ersten Erwerbers als
Eigentümer im Grundbuch. Andere
"werdende Eigentümer" verlieren aber ihre
Rechte als werdende Eigentümer nicht
rückwirkend
WEG zw. eingetr. ET und bisherigen
"werdenden Eigentümern"
faktische Eigentümergemeinschaft IV
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neue Rechtslage:
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BGH, Urteil vom 11.5.2012, V ZR 196/11
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sachlich nicht gerechtfertigte
Ungleichbehandlung der Ersterwerber
auch nach Entstehung der
Wohnungseigentümergemeinschaft
hinzutretende Erwerber werden faktische
Eigentümer
Folge: alle Rechte (z .B. Stimmrecht) + alle
Pflichten (z. B. zur Hausgeldzahlung) eines
Wohnungseigentümers
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Ladungsmängel
(Urteil BGH vom 20.07.2012 – Az.: V ZR 235/11-)
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führen nur zu Anfechtbarkeit, nicht zu Nichtigkeit von
Beschlüssen
Anfechtbarkeit nur wenn Beschlussfassung kausal auf
Ladungsmangel beruht
Kausalität eines Einberufungsmangels fehlt, wenn
Beschluss auch bei ordnungsgemäßer Einberufung und
Durchführung der Versammlung zustande gekommen
wäre.
Beschluss nichtig bei vorsätzlich unterbliebener
Ladung; schlichter Rechtsirrtum des Verwalters genügt
(noch) nicht.
Beschlusssammlung
(Urteil LG Karlsruhe vom 21.02.2012 – Az.: 11 S 46/11).
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Abberufung Verwalter ohne Abmahnung bei
Nichtaufnahme einer gegen ihn ergangenen
Entscheidung in die Beschlusssammlung
nachträgliche Ergänzung der Beschlusssammlung muss
unverzüglich, d.h. innerhalb von drei Tagen erfolgen
(Eintragung nach 1 Woche ist zu spät).
Einsichtnahme durch alle ET sowie Dritte (z.B. Käufer,
bei Ermächtigung )
Recht umfasst Fertigung von Kopien im Rahmen der
Akteneinsicht (wohl kein Anspruch auf Zusendung:
LG München NZM 2008, 410).
Akteneinsicht
(Urteil BGH vom 11.02.2011 – Az.: V ZR 66/10)
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Gewährung von Akteneinsicht gegenüber jedem
Eigentümer,
grundsätzlich am Ort der Verwaltung zu
gewähren, wenn sich der Sitz der Verwaltung in
der Nähe der Wohnanlage befindet;
ET kann sich auf seine Kosten Ablichtungen der
Unterlagen anfertigen (lassen)
keine Verpflichtung, Ablichtungen der
Unterlagen an ET zu übersenden, auch nicht auf
seine Kosten
Belegprüfung
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regelmäßige Prüfung der Verwaltungsunterlagen durch
Beirat insbesondere Konto- und Rechnungsunterlagen
vor der Genehmigung von Jahresabrechnungen/
Wirtschaftsplänen/Sonderumlagen.
Der Verwaltungsbeirat kann sich fachkundiger Hilfe
bedienen.
Einsichtnahme beim Verwalter als Schuldner des
entsprechenden Auskunftsrechts (§ 269 BGB)
Verwalter ist nicht verpflichtet, dem Verwaltungsbeirat
den Besitz an Originalunterlagen zu überlassen
daneben kann auch jeder andere ET Einsichts- und
Kontrollrecht wahrnehmen.
Aktenvernichtung
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Aufbewahrungspflicht 10 Jahre für: Jahresabrechnungen,
Wirtschaftspläne, Buchungsbelege
Aufbewahrungspflicht 6 Jahre für: Geschäftspost
(entspr. § 257 HGB, § 147 AO).
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Fristen gelten für Wohnungseigentümer untereinander,
nicht jedoch für Verwalter.
Mehrheitsbeschluss zu kürzerer Aufbewahrungsfrist für
Verwalter ist auszulegen: Aushändigung der Unterlagen
an die Gemeinschaft nach Ablauf der Frist
Beschluss zur vorzeitigen Vernichtung der Unterlagen, ist
wegen Verstoßes gegen zwingendes Recht nichtig
Zustellungsvertreter
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§ 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG: Entgegennahme von
Zustellungen durch Verwalter
Zustellung an Verwalter steht einer Zustellung an alle
WEer gleich
Zustellung an ehemaligen Verwalter ist wirkungslos,
auch wenn er sich weiter als Verwalter geriert
Verwalter ist Zustellungsvertreter der
Wohnungseigentümer, wenn diese Bekl. sind, § 45 WEG
(auch bei gerichtlichen Auseinandersetzungen der
Wohnungseigentümer untereinander)
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Ausnahme: Verwalter als Gegner der W‘Eigentümer
oder bei Gefahr nicht sachgerechter Unterrichtung
 Ersatzzustellungsvertreter
Ersatzzustellungsvertreter
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Bestellung des Ersatzzustellungsvertreters und
seines Vertreters ist Maßnahme
ordnungsmäßiger Verwaltung
durch Beschluss oder Vereinbarung
Verpflichtung gemäß § 45 Abs 2 S 1 WEG
Bestellung durch Gericht, wenn kein
Bestellungsbeschluss zustande kommt
nicht gegen den Willen des zu Bestellenden
möglich
Jahresabrechnung vs.
Betriebskostenabrechnung
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Erstellung der Jahresabrechnung nach Ablauf
des Kalenderjahres, § 28 Abs. 3 WEG.
§ 556 Abs. 3 Satz 2 + 3 BGB: Abrechnungs- und
Ausschlußfrist
kein Schadensersatzanspruch des ET ggü.
Verwalter bei verspäteter Abrechnung
vermietender Sondereigentümer muss sich aktiv
um notwendige Unterlagen für die von ihm zu
erstellende Betriebskostenabrechnung bemühen
(Urteil LG Frankfurt/Main 14.10.2011 – Az.: 2-09 S/11)
Haftung des Verwalters für
Prozesskosten I
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Voraussetzungen: Tätigkeit des Gerichts durch
Verwalter veranlasst und grobes Verschulden (Vorsatz
oder grobe Fahrlässigkeit)
Bespiele:
fehlerhafte Erstellung der Jahresabrechnung, weil der
Kostenverteilungsschlüssel der GO nicht berücksichtigt
wurde (LG Konstanz, MietRB 2008, 147),
Mängel in der Einberufung (OLG Köln ZMR 2006, 384),
nachlässige Protokollierung der Eigentümerbeschlüsse
(NJW-RR 2005, 1036),
Haftung des Verwalters für
Prozesskosten II
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Betreibung eines Aktivverfahrens für den Verband ohne
Vollmacht (LG Hamburg ZMR 2009, 477),
Versäumnis einer Rechtsmittelfrist (BayOLG NJW-RR
2003, 302),
Verkündung eines Beschlusses trotz Nichterreichen der
erforderlichen Qualifizierung, (AG TempelhofKreuzberg, GE 2008, 343),
Unpräzise Ankündigung der Finanzierung einer größeren
Baumaßnahme und fehlende Vergleichsangebote (AG
Velbert, ZMR 2009, 565),
Haftung des Verwalters für
Prozesskosten III
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Unterlassener Hinweis auf Nichtigkeit oder
Rechtswidrigkeit eines geplanten Beschlusses
bei eindeutiger Gesetzeslage (Urteil AG
Tiergarten vom 08.10.2009 – Az.: 10 C 127/09)
Verwendung von Vollmachtstimmen zur eigenen
Entlastung (AG Neuss, ZMR 2008, 498)

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