Загрузка файла - Агропарк Серпуховской

Report
Инвестиционное предложение
по строительству и эксплуатации агропарка (комплекса
овощехранилищ с участком переработки и фасовки овощей) на базе
имущества бывшего совхоза «Серпуховский»
г. Москва 2014
Цели и содержание проекта
Цели проекта
 построить логистический комплекс (агропарк), специализирующийся на производстве и
переработке овощей и картофеля совокупной емкостью 43 тыс. тонн.;
 организовать эффективное функционирование комплекса за счет осуществления
посреднических, складских и перерабатывающих операций на овощном рынке г. Москвы и
Московской области.
Проект предполагает:
 приобретение земельно-имущественного комплекса бывшего совхоза «Серпуховский»;
 капитальный ремонт и переоборудование зданий под картофелехранилища путем
обустройства вентиляции и утепления, а также оборудования складской техникой для
навального хранения картофеля;
 строительство комплекса овощехранилищ ангарного типа с участком переработки овощей;
 прибыльную эксплуатацию комплекса в течение неопределенного времени (расчеты
сделаны на прогнозный период 9 лет.).
Временные рамки проекта:
 инвестиционная фаза: 4 кв. 2014-3 кв.2016;
 операционная фаза: с 3 кв. 2015 г.
Технико-экономические
показатели агропарка
Показатели основной деятельности
Объем продаж, тонн
Объем продаж, т.р.
Складские площади, кв.м.
Объем закладки, тонн.
Сохранность средняя, %
первый год
эксплуатации
23880
334946
12707,8
24992
95,55%
второй и
последующий
годы
эксплуатации
39823
617529
25697,8
43012
92,58%
Взаимодействие сторон в сделке
ПРОДАВЕЦ
КУПЛЯ-ПРОДАЖА
ПЛОЩАДКИ
ИНВЕСТОР
УПРАВЛЯЮЩАЯ
КОМПАНИЯ
УЧРЕЖДЕНИЕ
УПРАВЛЕНИЕ
Проектирование
и строительство
ИНЖИНИРИНГОВАЯ
КОМПАНИЯ
Агропарк
Поставка
оборудования
ПОСТАВЩИКИ
ОБОРУДОВАНИЯ
Участок
•
•
•
•
•
Расположение: в 75 км от МКАД к югу от
Москвы, на окраине д. Бутурлино (1,4 км.
от г. Серпухов)
Площадь: 30,85 га.
Электроснабжение: своя
трансформаторная подстанция.
Недействующий трансформаторы на 900
кВА (законсервированы). Разрешенная
присоединенная мощность, по
документам - 237 кВт. Проектом
предусмотрено увеличение разрешенной
мощности до 1,54 мВт.;
Газоснабжение: по площадке проходит
газопровод среднего давления,
протяженностью 100 м. В 1.5 км находится
РПС;
Водоснабжение: имеется внутренний
водопровод от артезианской скважины:
хозяйственно-питьевого назначения
(недействующий). По территории
комплекса проходит магистральный
водопровод среднего давления, имеется
насосная станция.
Первая очередь (этап)
строительства
Характеристики реконструированных хранилищ первой очереди
характеристики
наименование по
паспорту
Фактическое
использование
площадь
способ
хранения
овощ
масса
хранения,
тонн
энергопотр
ебление,
кВт./ч
стоимость
ремонта,
т.р.
стоимость
вентиляци
и, т.р.
всего
расходы,
т.р.
здание
картофелехранилище
здание
унифицированный
склад
полуподвальное
967,3
навал
картофель
2200
49,2
3796
3526
7322
действующий склад
971,3
навал
картофель
2000
44,8
2952
3205
6157
здание зерносклад
действующий цех
676,3
навал
картофель
1800
40,3
2585
2885
5470
здание склад фуражный
заброшенный склад
581,8
навал
картофель
1300
29,1
3112
2084
5196
картофелехранилище
не используется
1821,2
навал
картофель
3436
77
5858
5507
11365
здание коровник
не используется
1900
навал
картофель
3585
80
6111
5745
11857
здание коровник
не используется
3408,9
навал
картофель
6432
144
10964
10308
21273
здание склад сена
не используется
723
навал
картофель
1364
31
2325
2186
4512
не используется
1217,6
навал
картофель
2297
51
3916
3682
7598
не используется
440,4
12707,8
навал
картофель
831
25245
19
565
1417
43037
1332
40461
2748
83497
здание
картофелехранилище
здание склад минер.-х
удобрений
ИТОГО, т.р. С НДС
Показатели овощехранилищ
второй очереди агропарка
Внешний вид
овощехранилищ
Показатели овощехранилищ второй очереди агропарка
компл
екс
1
2
3
ИТОГО
культура
картофель
картофель
картофель
свекла
капуста
морковь
лук
переработка
способ хранения
навал
навал
навал
навал
навал
навал
навал
мойка, фасовка моркови,
лука, картофеля, свеклы
тип хранилища
иск. вент.
иск. вент.
иск. вент.
иск. вент.
иск. вент.
иск. вент.
иск. вент.
2,7 т./ч. - морковь, свекла,
5 т./ч. картофель
мощность
хранения,
тонн
6500
6500
1300
1197
778
938
989
площад
ь, кв.м.
4330
4330
потребляемая
мощность,
кВт.*ч.
175
175
требуемая
мощность,
кВт.
250
250
число
склад
ов
5
5
4330
12990
175
525
250
750
5
15
Объем и график инвестиций
323454
200000
92280
30825
350
2016
2016
4 квартал
3 квартал
2016
2 квартал
2016
1 квартал
2015
4 квартал
2015
3 квартал
2015
2 квартал
итого
ВЛОЖЕНИЯ ПЕРВОГО
ЭТАПА
Покупка комплекса
Строительство
Складское оборудование
Электроэнергия
2015
1 квартал
2014
4 квартал
источник
247690
200000
47340
0
350
75764
44939
30825
0
0
0
0
0
0
259232
190622
48528
9008
10068
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
151605
151605
0
0
0
0
0
0
0
0
68610
0
48528
9008
10068
39017
39017
0
0
0
1007
0
0
0
0
0
0
1007
0
310216
222656
87560
892902
0
0
0
0
0
0
218063
218063
4593
4593
0
-68610
146525
9645
247690
75764
0
218063
156198
0
0
-68610
0
146525
185542
9645
9645
0
ВЛОЖЕНИЯ ВТОРОГО
ЭТАПА
Строительство
Складское оборудование
Электроэнергия
Линия переработки
Прочее оборудование
(10%)
оборотный капитал
этап 1
этап 2
ВСЕГО
Объемы закупок, хранения
и сбыта
объем закупок овощей в третьем
квартале года, тонн
первый год
операционно
й фазы
этап 1
картофель
этап 2
картофель
картофель (пер.)
свекла (пер.)
капуста
морковь (пер.)
лук (пер.)
второй и
последующие
годы
операционной
фазы
объем реализации в % от объема
закупок предшествующего года
первый
квартал
года
второй
квартал
года
Всего за
год
потери за период
хранения, % от объема
закупок
предшествующего
года
наценка, %
25502
25502
38,66%
56,89%
95,55%
4,45%
70%
0
0
0
0
0
0
0
0
13133
1313
1210
786
948
999
38,66%
38,66%
38,70%
61,18%
47,45%
48,13%
56,89%
56,89%
57,01%
30,01%
46,51%
47,46%
95,55%
95,55%
95,70%
91,19%
93,96%
95,58%
4,45%
4,45%
4,30%
8,81%
6,04%
4,42%
70%
150%
150%
70%
150%
150%
Бюджет прибылей и
убытков
номер года
всего
год
1
2
3
4
6
3 кв.2019
г.-2
кв.2020 г.
7
3 кв.2020
г.-2
кв.2021 г.
8
9
3 кв.2017 г.-2
кв.2018 г.
5
3 кв.2018
г.-2
кв.2019 г.
4 кв.2014 г.-2
кв.2015 г.
3 кв.2015 г.-2
кв.2016 г.
3 кв.2016 г.-2
кв.2017 г.
3 кв.2021 г.-2
кв.2022 г.
4 кв.2022 г.-2
кв.2023 г.
ВЫРУЧКА
4765204
0
304496
561390
594399
620411
642729
660560
679450
701769
ПЕРЕМЕННЫЕ РАСХОДЫ
расходы на закуп
овощей
расходы на упаковку
расходы на
электроэнергию
3320944
0
212503
391256
414177
432284
447843
460311
473513
489058
3250287
33809
0
0
210411
0
382575
4310
405070
4531
422797
4700
438006
4847
450157
4978
463031
5134
478241
5310
36848
0
2093
4371
4576
4788
4989
5176
5348
5507
ПОСТОЯННЫЕ РАСХОДЫ
расходы на оплату
труда
взносы в социальные
фонды
амортизация
списание капитальных
расходов
налог на имущество
прочие расходы
851029
0
110076
101366
98216
102145
105640
108949
112345
112293
310414
0
12023
32585
36379
39788
42875
45838
48853
52072
93124
292414
0
0
3607
10511
9775
40805
10914
40805
11936
40805
12863
40805
13751
40805
14656
40805
15622
37073
86133
37496
31448
0
0
0
78500
3654
1780
7634
6805
3762
0
6148
3969
0
5491
4125
0
4835
4263
0
4178
4377
0
3521
4509
0
2864
4662
ПРИБЫЛЬ ОТ ПРОДАЖ
ПРИБЫЛЬ ДО НАЛОГА
налог на прибыль
ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ
593231
593231
118646
474585
0
0
0
0
-18083
-18083
0
-18083
68768
68768
10137
58631
82006
82006
16401
65605
85981
85981
17196
68785
89247
89247
17849
71397
91300
91300
18260
73040
93593
93593
18719
74875
100418
100418
20084
80334
Состав и динамика доходов
по проекту
800000
700000
600000
тыс.руб.
500000
400000
300000
200000
100000
0
4 кв.2014 г.-2 3 кв.2015 г.-2 3 кв.2016 г.-2 3 кв.2017 г.-2 3 кв.2018 г.-2 3 кв.2019 г.-2 3 кв.2020 г.-2 3 кв.2021 г.-2
кв.2015 г.
кв.2016 г.
кв.2017 г.
кв.2018 г.
кв.2019 г.
кв.2020 г.
кв.2021 г.
кв.2022 г.
-100000
РАСХОДЫ
ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ
Бюджет движения
денежных средств
номер года
год
ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК ПО ОПЕРАЦИОННОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Поступления от покупателей
Оплата операционных расходов
расходы на закуп овощей
расходы на упаковку
расходы на электроэнергию
расходы на оплату труда
прочие расходы
Оплата налогов
взносы в социальные фонды
налог на имущество
налог на прибыль
НДС к уплате
САЛЬДО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА ПО ОПЕРАЦИОННОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК ПО ИНВЕСТИЦИОННОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ЭТАП 1
ЭТАП 2
САЛЬДО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА ПО ИНВЕСТИЦИОННОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК ПО ФИНАНСОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
вложения учредителя (собственные средства)
САЛЬДО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА ПО ФИНАНСОВОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
СОВОКУПНОЕ САЛЬДО ПО ПРОЕКТУ
НАКОПЛЕННОЕ САЛЬДО ПО ПРОЕКТУ
1
2
3
4
4 кв.2014 г.-2
кв.2015 г.
3 кв.2015 г.-2
кв.2016 г.
3 кв.2016
г.-2
кв.2017 г.
3 кв.2017
г.-2
кв.2018 г.
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
334946
0
210411
0
2469
12023
2101
0
3607
3654
0
0
617529
0
382575
5086
5157
32585
4439
0
9775
6805
10137
0
0
0
100681
0
0
323454
0
5
6
7
8
9
3 кв.2018 г.2 кв.2019 г.
3 кв.2019 г.2 кв.2020 г.
3 кв.2020
г.-2
кв.2021 г.
3 кв.2021
г.-2
кв.2022 г.
4 кв.2022
г.-2 кв.2023
г.
653839
0
405070
5347
5400
36379
4684
0
10914
6148
16401
51854
682452
0
422797
5546
5650
39788
4868
0
11936
5491
17196
59591
707002
0
438006
5719
5888
42875
5030
0
12863
4835
17849
61735
726616
0
450157
5874
6107
45838
5165
0
13751
4178
18260
63440
747395
0
463031
6058
6311
48853
5321
0
14656
3521
18719
65247
771946
0
478241
6266
6498
52072
5501
0
15622
2864
20084
67391
160969
0
111642
0
109590
0
112202
0
113845
0
115679
0
117407
0
0
0
220215
0
0
39017
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-323454
0
-220215
0
-39017
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
323454
0
0
374261
0
0
195187
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
323454
0
0
0
374261
0
254727
254727
195187
0
317139
571866
0
0
111642
683508
0
0
109590
793098
0
0
112202
905300
0
0
113845
1019145
0
0
115679
1134825
0
0
117407
1252232
Состав и динамика сальдо
денежного потока
600000
500000
400000
300000
тыс.руб.
200000
100000
0
-100000
4 кв.2014 г.-2 3 кв.2015 г.-2 3 кв.2016 г.-2 3 кв.2017 г.-2 3 кв.2018 г.-2 3 кв.2019 г.-2 3 кв.2020 г.-2 3 кв.2021 г.-2 4 кв.2022 г.-2
кв.2015 г.
кв.2016 г.
кв.2017 г.
кв.2018 г.
кв.2019 г.
кв.2020 г.
кв.2021 г.
кв.2022 г.
кв.2023 г.
-200000
-300000
-400000
САЛЬДО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА ПО ФИНАНСОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
САЛЬДО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА ПО ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
САЛЬДО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА ПО ОПЕРАЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Чистый денежный поток по
проекту
САЛЬДО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА ПО
ОПЕРАЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
САЛЬДО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА ПО
ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК
прогнозного периода
ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК
постпрогнозного периода
(терминальная стоимость)
ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК с учетом
постпрогнозного периода
ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК
нарастающим итогом
ДИСКОНТИРОВАННЫЙ ЧИСТЫЙ
ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК
ДИСКОНТИРОВАННЫЙ ЧИСТЫЙ
ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК нарастающим
итогом
1
2014
4 кв.2014 г.2 кв.2015 г.
2
2015
3 кв.2015 г.2 кв.2016 г.
3
2015
3 кв.2016 г.2 кв.2017 г.
4
2015
3 кв.2017 г.2 кв.2018 г.
5
2015
3 кв.2018 г.2 кв.2019 г.
6
2016
3 кв.2019 г.2 кв.2020 г.
7
2016
3 кв.2020 г.2 кв.2021 г.
8
2016
3 кв.2021 г.2 кв.2022 г.
9
2016
4 кв.2022 г.-2
кв.2023 г.
0
100681
160969
111642
109590
112202
113845
115679
117407
-323454
-220215
-39017
0
0
0
0
0
0
-323454
-119534
121952
111642
109590
112202
113845
115679
117407
1423120
-323454
-119534
121952
111642
109590
112202
113845
115679
1540528
-323454
-442988
-321036
-209394
-99804
12399
126244
241923
1782451
-298803
-102008
96140
81305
73728
69732
65361
61353
754777
-298803
-400811
-304671
-223366
-149638
-79906
-14545
46808
801584
Определение срока
окупаемости
400000
300000
200000
тыс.руб.
100000
0
1
2
3
4
5
6
7
-100000
-200000
-300000
-400000
-500000
номер года
ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК прогнозного периода нарастающим итогом
8
9
Инвестиционные
характеристики проекта
Показатель
Значение
Чистая приведенная стоимость (NPV),
т.р.
801584
Чистая приведенная стоимость (NPV),
без учета постпрогнозного периода
104331
Внутренняя норма доходности (IRR)
22,4%
Внутренняя норма доходности (IRR)
14,2%
Срок окупаемости простой
6
Срок окупаемости дисконтированный
8
Экономический смысл
На такую сумму доход от проекта превышает доход,
который был бы получен при инвестициях под ставку
8,25%, показатель должен быть положительным
На такую сумму доход от проекта (без учета денежных
потоков постпрогнозного периода) превышает доход,
который был бы получен при инвестициях под ставку
дисконтирования,
показатель
должен
быть
положительным
Доходность проекта в %, должна быть выше ставки
дисконтирования
Доходность проекта в % не включающая стоимость
денежных потоков постпрогнозного периода, должна
быть выше ставки дисконтирования
Срок, по истечении которого инвестор компенсирует
затраченные расходы, показатель должен быть меньше
срока проекта
Срок, по истечении которого инвестор компенсирует
затраченные расходы с учетом обесценения денег во
времени, показатель должен быть меньше срока проекта
Результаты анализа
безубыточности
140%
120%
100%
80%
60%
40%
20%
0%
3 кв.2015 г.-2
кв.2016 г.
3 кв.2016 г.-2
кв.2017 г.
3 кв.2017 г.-2
кв.2018 г.
3 кв.2018 г.-2
кв.2019 г.
3 кв.2019 г.-2
кв.2020 г.
3 кв.2020 г.-2
кв.2021 г.
-20%
-40%
ТОЧКА БЕЗУБЫТОЧНОСТИ, %
ЗОНА БЕЗОПАСНОСТИ, %
3 кв.2021 г.-2
кв.2022 г.
4 кв.2022 г.-2
кв.2023 г.
Финансовые показатели
проекта
2014
2015
2015
2015
2015
2016
2016
2016
2016
4 кв.2014
г.-2
кв.2015 г.
3 кв.2015
г.-2
кв.2016 г.
3 кв.2016
г.-2
кв.2017 г.
3 кв.2017
г.-2
кв.2018 г.
3 кв.2018
г.-2
кв.2019 г.
3 кв.2019
г.-2
кв.2020 г.
3 кв.2020
г.-2
кв.2021 г.
3 кв.2021
г.-2
кв.2022 г.
4 кв.2022 г.2 кв.2023 г.
Показатели продаж
Точка безубыточности, %
Зона безопасности, %
120%
-20%
60%
40%
54%
46%
54%
46%
54%
46%
54%
46%
55%
45%
53%
47%
-5,9%
-18083
-7571
-2,5%
12,2%
68768
109573
19,5%
14,6%
82006
122811
20,7%
14,5%
85981
126786
20,4%
14,4%
89247
130052
20,2%
14,2%
91300
132105
20,0%
14,2%
93593
134398
19,8%
14,8%
100418
137491
19,6%
23880
334946
12707,8
24992
95,55%
39823
617529
25697,8
43012
92,58%
39823
653839
25697,8
43012
92,58%
39823
682452
25697,8
43012
92,58%
39823
707002
25697,8
43012
92,58%
39823
726616
25697,8
43012
92,58%
39823
747395
25697,8
43012
92,58%
39823
771946
25697,8
43012
92,58%
-119534
121952
111642
109590
112202
113845
115679
117407
Показатели рентабельности
Рентабельность продаж по прибыли от
продаж
EBIT
EBITDA
EBITDA /продажи
Показатели основной деятельности
Объем продаж, тонн
Объем продаж, т.р.
0
0
Складские площади, кв.м.
Объем закладки, тонн.
0
Сохранность средняя, %
Чистый денежный поток прогнозного
периода, т.р.
-323454
SWOT-анализ проекта
СИЛЬНЫЕ СТОРОНЫ:

использование современных технологий

диверсификация по видам овощной продукции

удобное месторасположение

экономия на капитальных расходах, за счет
использования имеющихся на площадке зданий

относительно невысокая точка безубыточности

переработка части товара
СЛАБЫЕ СТОРОНЫ:

высокая капиталоемкость

значительные потери при хранении

значительные потребности в сезонном персонале

высокая зависимость от ценовых колебаний на
овощном рынке
ВОЗМОЖНОСТИ:

значительный рынок сбыта (г. Москва и
Московская область)

стабильный спрос на товары

возможность масштабирования проекта как вверх
(постройка дополнительных хранилищ), так и
вниз (отказ от постройки части хранилищ) в
зависимости от спроса

растущая инфляция цен на продукты питания
УГРОЗЫ:

конкуренция

макроэкономическая нестабильность

рост валютных курсов
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ

similar documents