Kosten beim entgeltlichen und unentgeltlichen Erwerb von

Report
WP/StB Dr. Stefan Drawetz
Erwerb
von Immobilien
Grunderwerbsteuer und
Grundbuchseintragungsgebühr
Ein Update
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Hintergrund
VfGH 27.11.2012
 „3facher EW als Bmgl für die GrESt bei
unentgeltlichen Erwerben ist verfassungswidrig“
 Reparaturfrist für den Gesetzgeber: 31.5.2014
Bereits zuvor als verfassungswidrig erkannt:
 GrESt-Äquivalent im StiftungseingangssteuerG
 „Schein“-Reparatur durch 2,5%iges Stiftungs-
eingangssteuer-Äquivalent im GrEStG (nach wie vor
aufrecht)
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Hintergrund
 Grundbuchseintragungsgebühr
 „echte“ Reparatur durch Grundbuchsgebühren-Novelle
(GGN) v. 10.01.2013, in Kraft ab 1.1.2013
 Gleichbehandlung von entgeltlichen und unentgeltlichen
Erwerben
 Neuregelung „Familienbegünstigung“:
 3facher EW als generelle Bmgl bei Übertragungen im
begünstigten Familienkreis
 auch bei entgeltlichen Übertragungen
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
GrESt-Reparatur ab 1.6.2014
 BGBl I 2014/36 v. 30.5.2014
 s. auch BMF-Info v. 11.11.2014, BMF-010206/0101-VI/5/2014

Bemessungsgrundlage NEU:
 ähnliche Regelung wie Grundbuchsgebühr
 Grundsatz: „Verkehrswert“ (VW)
1. „Wert der Gegenleistung“:
 = der bezahlte Kaufpreis,
 = Wert des hingegebenen Grundstücks bei Tausch (mE
missverständlicher Gesetzeswortlaut, deutlich aber
etwa Fellner in ÖStZ 2014/407, 270)
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):
 einschl. Nebenabreden, übernommene Belastungen etc
 einschl. Leistungen des Erwerbers oder Dritter an den
Veräußerer oder Dritte zur Möglichmachung der
Liegenschaftsübertragung (zB Zahlungen für den
Verzicht auf ein Belastungs- und Veräußerungsverbot)
 weitere „Spezialfälle“ wie Enteignung
 = Wert bezahlter Renten, Bauzinse etc.
 befristet oder „immerwährend“: Jahreswert x Dauer
(Abzinsung 5,5%), max. x 18 (§ 15 BewG)
 lebenslang: Lebenserwartungswert, abgezinst 5,5% (§ 16
BewG)
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):
 Grundsatz: „Verkehrswert“
1. Wert der Gegenleistung
2. Gemeiner Wert (GW)
 = erzielbarer Kaufpreis (§ 10 (2) BewG )
 Anwendung immer dann, wenn Gegenleistung
 nicht vorhanden (= unentgeltlicher Erwerb) oder
 nicht ermittelbar oder
 geringer als GW (!)
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):
 Zweck: Vermeidung von Steuerumgehungen
durch nicht fremdübliche Gestaltungen
 Negativ-Beispiel: Ausübung einer Kaufoption:
 IdR nur, weil Verkehrswert inzwischen
gleich geblieben oder gestiegen ist.
 wenn aber gestiegen: nicht Kaufpreis
sondern GW greift ein (krit. dazu
Prodinger/Hacksteiner, SWK 2014, 1220)
 BMF-Info 11.11.2014: Es ist davon auszugehen, dass die unter Fremden vereinbarte
Gegenleistung dem GW entspricht
 keine Aussage zu Options-Problematik
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):
 Grundsatz: „Verkehrswert“
 Ausnahme: Familienbegünstigung
 bei allen Übertragungen (auch entgeltlich)
 Allgemeine Familienbegünstigung
 3facher EW als Bmgl,
 max. 30% des Gemeinen Wertes
 Landwirte-Familienbegünstigung (ab 1.1.2015)
 1facher EW
 1.6.2014 – 31.12.2014: 3 facher EW lt BMF-Info
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):
 Familienbegünstigung (Forts.)
 Familienkreis: Erwerber ist (gem. § 7 (1) Z 1 u. 2 GrEStG)
 Ehegatte, eingetragener Partner, Lebensgefährte
 wichtig: auch bei Aufteilung des ehelichen/
partnerschaftlichen Gebrauchsvermögens
 Gerade Linie: 1 rauf, 2 runter
 Elternteil
 Kind, Enkelkind, Adoptivkind, Stiefkind
 Schwiegerkind
 Detto: Steuersatzbegünstigung 2%
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):
 Vgl: Familienkreis lt BMF-Info: Erwerber ist (Quelle: BMFInfo v. 11.11.2014)
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):
 Familienbegünstigung (Forts.)
 Zum Vergleich: Familienkreis für die Grundbuchseintragungsgebühr: begünstigte Erwerber
 Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie
generell
 also auch zB Großeltern, Schwiegerenkelkind etc.
 Pflegekinder
 Kinder von Stief-/Adoptiv- und Pflegekindern und deren
Ehegatten/eingetragene Partner
 Seitenlinie 1. und 2. Grad
 Geschwister (Ehegatten, eingetragene Partner)
 Nichten u. Neffen (Ehegatten, eingetragene Partner)
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer
Gewinner 1: Familien
 Begünstigte Übertragungen im Familienkreis weiterhin
möglich
 Zusatz-Deckel: 30% des GW
 auch für entgeltliche Übertragungen
 zB Übertragung ½ Ehewohnung an Ehepartner gegen
Übernahme der ½ Schulden
 oft mühsame Gegenleistungsbewertung für die
Ermittlung der Bemessungsgrundlage entfällt
 Wohnrechte, Fruchtgenussrechte, Renten
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer
Gewinner 2: Scheidungen
 Übernahme von Liegenschaftsanteilen und anteiligen
Schulden des einen durch den anderen
 bisher: Gegenleistung als Bmgl (außer nicht
ermittelbar)
 jetzt: generell 3facher EW als Bmgl
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer
Verlierer: Alle unentgeltlichen Übertragungen außerhalb des begünstigten
Familienkreises
Verlierer 1: Zuwendungen an begünstigte
Rechtsträger
 gemeinnützige Vereine, Kirche etc.
 Künftig GrESt + Eintragungsgebühr: 3,5% + 1,1% = 4,6%
vom Verkehrswert statt 3fachen EW
Verlierer 2: Zuwendungen an Privatstiftungen
 Künftig GrESt + Stiftungseingangsteuer-Äquivalent +
Eintragungsgebühr: 3,5% + 2,5% + 1,1% = 7,1% vom
Verkehrswert statt 3fachen EW
 Auch bei Zuwendungen an begünstigte Privatstiftungen!
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer
Verlierer: Alle unentgeltlichen Übertragungen außerhalb des begünstigten
Familienkreises
Verlierer 3: Zuwendungen im weiteren Familienkreis
 zB. GrStk-Schenkung/-Vermächtnis an Urenkerl (GrESt
vom VW, GG vom 3fachen EW)
 Vgl. aber BMF-Info 11.11.2014: gerade Linie generell
begünstigt
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer
Gewinner 3: Fiskus
 Übertragungen im Familienkreis:
 wenig Steuerausfall
 „echte“ VW-Verkäufe selten
 idR „nur“ Wohnrechte, Fruchtgenussrechte, kleine
Renten als Gegenleistung
 größte „Verluste“: Scheidungen?
 VW-Besteuerung aller anderen unentgeltlichen
Zuwendungen
 einiges an Mehraufkommen
 Vgl.: bei Annahme EW-VW-Verhältnis 1 : 10  VW 1 Mio,
3facher EW 300T€:
 Allgemein: Diff. TEUR 700 x 4,6% = TEUR 32
 Privatstiftung: Diff. TEUR 700 x 7,1% = TEUR 50
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt   Grundbuchsgebühr: Gleiche Bmgl?
Weitere Abweichungen bei der
Bemessungsgrundlage
O-Ton der Erläuterungen zur geplanten GGG-Novelle: „Die
GrEStG-Novelle 2014 (ab 1.6.2014) führte die Bmgl nun
wieder "näher zusammen“.“
 Weitere Abweichungen
 zB Tausch
 GrESt: Wert des hingegebenen Grundstücks
 GB: Wert des erworbenen Grundstücks
 zB Landwirte im Familienkreis
 GrESt (ab 2015): 1facher EW
 GB: 3facher EW
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt   Grundbuchsgebühr: Gleiche Bmgl?
Weitere Abweichungen bei der
Bemessungsgrundlage
 weitere "Teufel im Detail“
 lt Fachliteratur zB
 Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren
 GrESt: im Wesentlichen Meistbot
 GB: VW des erworbenen Grstks
 Vergleiche
 GrESt: Wert der Gegenleistung für das Grstk
 GB: VW des erworbenen Grstks
 und einige andere mehr
Fazit: Der Teufel steckt im Detail und macht die
gleichzeitige Berechnung von GrESt u. GB-Gebühr
sehr fehleranfällig!
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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Ausblick: Gerichtsgebühren-Novelle 2014
Derzeit: Gesetzesentwurf
 betrifft u.a. auch GB-Eintragungsgebühr
 Ziel (u.a.): Wiedereinführung der Voraussetzungen für die
gemeinsame Entrichtung von GrESt u. Eintragungsgebühr durch Parteienvertreter.
 Tatsächl. Inkrafttreten der gemeinsamen Entrichtung erst zu
einem späteren Zeitpunkt gem. VO des BMJ.
 Bis 1.1.2013 war dies möglich u. Regelfall.
 Seit Reparatur Grundbuchsgebühr unterschiedliche
Bmgl von GrESt u. Eintragungsgebühr.
 Die GrEStG-Novelle 2014 (Inkrafttreten 1.6.2014) führte
die Bmgl nun wieder "näher zusammen" (O-Ton
Erläuterungen GGG-Novelle).
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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Ausblick: Gerichtsgebühren-Novelle 2014
 Der Plan im Detail:
 Eine gemeinsame Erklärung an das FA, das dann die die
Daten für die Eintragungsgebühr elektronisch (!) an das
Gericht übermittelt.
 Entrichtung auch der Grundbuchsgebühr an zuständ.
FA, das dann an Gericht weiterleitet.
 Zuständig: zentral FA für Gebühren, Verkehrssteuern u.
Glücksspiel in Wien
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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Ausblick: Gerichtsgebühren-Novelle 2014
 Der Plan im Detail:
 Vereinfachungen:
 Vereinfachung 1 für Parteienvertreter: U.a. die
Angaben zur Bewertung der Liegenschaft nur einmalig zu
machen.
 Vereinfachung 2 für Parteienvertreter: Nur 1
Zahlung.
 Vereinfachung 3 für Gerichte: Vorschreibung der
Gerichtsgebühr entfällt (derzeit in allen Fällen, in denen
nicht Abbuchung bzw. Einziehung erfolgt).
 Neu im Detail (soweit jetzt schon bekannt; VO folgt noch):
 "Zusammenwirken " von FA u. Gericht
 wenn keine oder zu geringe Entrichtung:
Verständigung der Vorschreibungsbehörde durch FA
u. Eintreibung nach Regeln des GEG
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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Ausblick: Gerichtsgebühren-Novelle 2014
 Der Plan im Detail:
 Akteneinsicht in GrESt-Akt für Gericht auf Anfrage
 Prüfung/Korrektur, falls sich nachträgl. die Unrichtigkeit
der Grundbuchsgebühr zufolge unrichtiger Angaben in GrEStSelbstberechnungserklärung herausstellt:
 Neubemessung von Amts wegen
 auch trotz Rechtskraft
 Nachforderung trotz Verjährung möglich (!!!)
 Info an FA betr. Unrichtigkeit ohne unnötigen Aufschub
für Korr. der GrESt
 Kritik des ÖHGB
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Dr. Stefan Drawetz
Steuerberater & Wirtschaftsprüfer
Petersgasse 128, 8010 Graz
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Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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