основа новой модели налога на недвижимость

Report
Особенности
применения
методических подходов
для оценки объектов
недвижимости нежилого
фонда
Бойко А.Ю.
Санкт- Петербург
+7 (812) 320-97-75
Москва
+7 (495) 698-47-05
Кельн
+49 (221) 330-56-30
Кадастровая оценка ОКС
Объект оценки
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
Что из этого следует?
Как корректно выделить землю и фактор местоположения?
Что делать если объект расположен под/над землёй или
рассматриваются сложносоставные
объекты?
Что делать, если земля не разграничена / не выделена под конкретным
объектом?
2013
Встроенные помещения, не регистрируемые объекты… как быть?
Кадастровая оценка ОКС
Нежилой фонд
УЛУЧШЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Характеристики объектов?
Принципы ценообразования?
Какие подходы предпочтительны?
2013
Исходные данные
Перечень объектов
Идентификаторы
2013
Адресная привязка
Основные
характеристики
Исходные данные
Характеристики объектов
Объёмнопространственные
2013
Физические
характеристики
Адресная привязка
Назначение
Экономические
характеристики
Выбор подхода
Подход
Сравнительный
поверочно
2013
Доходный
поверочно
Затратный
Расчёт
2013
Подготовка исходных данных
V  S o * k mc
2013
hназ  hподз
*
 S o * k mc * hпривед
n
hпривед  (hподв * nподв  hнорм.эт * nэт  hперекр * nперекр  hчерд ) /(nподв  nэт )
Определение затрат на
создание улучшений
Использованы сборники
укрупнённых расценок
УПСС
(КО-ИНВЕСТ)
СУПСС-87
(по арх.памятникам)
УПБС - 2001
УПВС
2013
Для пересчёта в текущие цены
Для справочников УПСС
использованы индексы Ко-Инвест
для остальных справочников - индексы Госстроя (КЦЦС)
Прибыль предпринимателя
Общий вид формулы ПП (для инвестиций в улучшения ЗУ):
n
ПП   Di * ((1  Y ) n(i 1)  1)
, где
i 1
ПП – прибыль предпринимателя;
Di – доля инвестиций в создание улучшений в общем объеме в i-тый период (%);
i – порядковый номер периода;
n – количество периодов инвестирования (продолжительность строительства);
Y – норма доходности (ставка наращения), % в рассматриваемый период (месяц,
квартал, год);
(1  Y )n(i 1) – фактор наращения стоимости для инвестиций в улучшения.
Продолжительность строительства определялась по СНиП 1.04.03-85* , в
T=
зависимости от величины инвестиций в строительство (С), по формуле:
A1 * C + A 2 * C , где А1 и А2 – заданные параметры в СНиП
Для каждого класса конструктивного решения было выведено индивидуальное
уравнение продолжительности строительства, в зависимости от объёма инвестиций.
Результат округлялся до целого квартала.
Продолжительность ПИР принята равной 20%
от продолжительности инвестиций в строительство
2013
Физический износ
Расчётная модель линейного накопления износа
Формула расчёта имеет общий вид:
ФизИз 
ЭВ
ДВ

ЭЖ НСС
При достижении
нормативного срока
службы, износ объекта
соответствует износу в
предельном (максимально
допустимом для
эксплуатации состоянии
в 60-80%
Расчёт проведён для 70%
В случае ДВ≥НСС, износ
назначен равным износу
в предельном состоянии
2013
Экономическое устаревание
Разность между депрессивным и развитым районами в отдельных
субъектах
достигала 85%, относительно средних показателей по
2013
субъекту до 40%
Бойко Андрей Юрьевич
[email protected]
www.avg.ru
2013

similar documents