İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI Vaziyet Planı

Report
IV. HAFTA
İNŞAAT MUHASEBESİ
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
1
Yıllara yaygın inşaat ve onarım işlerinde bulunması gereken unsurlar
şöyle sıralanabilinir;
1) İşin Yapılmasını İsteyen Bir Tarafın Bulunması:
Çoğunlukla “iş sahibi” ya da “ihale makamı” olarak tanımlanan bu
kişiler, gerçek kişi ya da tüzel kişidir. Ayrıca iş sahibinin “kamu/ özel” kişi
olması sonuç açısından bir değişiklik oluşturmaz.
2) İşin Yapılmasını Üstlenen İkinci Taraf:
Bir gerçek ya da tüzel kişiye ait inşaat işi, gerçek kişi ya da kurumlar
tarafından belirlenen koşullara uygun yapılmak üzere üstlenilir. İşin
yapılmasını üstlenen bu kişiler müteahhit olarak tanımlanmaktadır. Söz
konusu işi yüklenen müteahhitler, taahhüt işini tek başına
üstlenebilecekleri gibi, başka firmalarla birlikte “konsorsiyum”
2
oluşturarak da işi üstlenebilir.
3) Sözleşmeye Konu İnşaat/ Taahhüt ve Onarım İşinin
Bulunması:
Başka bir gerçek ya da tüzel kişiye ait olan; müteahhit tarafından
üstlenilmiş bulunan “inşaat taahhüt ve onarım” işinin bulunması
gerekir. Sözleşmenin “ana konusunu” oluşturması bakımından bu
unsur oldukça önemlidir. Sözleşmenin varlığı inşaat işinin varlığından
kaynaklanmaktadır.
4) İnşaat Taahhüt ve Onarım İşinin Bir Ücret Karşılığı
Yapılıyor Olması:
İşi yapan “müteahhit” bir işi bedel karşılığında yapmayı üstlenmiştir.
İnşaat taahhüt işinin yapılmasıyla, işin karşılığı olan ücret (hakediş,
istihkak) arasında yakın bir ilişki vardır.
3
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
İnşaat Taahhüt İşlerinden Bahsediliyor ise;
İnşaat Sahibi
İnşaat Müteahhidi
Hakediş
4
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
İnşaat (İş) Sahibi
İnşaat sahibi, inşaat işini önceden kararlaştırılmış bedel üzerinden
müteahhide yaptıran gerçek ya da tüzel kişilerdir. Aynı zamanda, inşaat
sahibi, giderilmesini istediği gereksinimini karşılayacak olan yapıya
kavuşabilmek için, hizmetlerinden yararlandığı inşaat müteahhidine
ödemede bulunan kişi olmaktadır.
5
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
İnşaat Müteahhidi
Borçlar Kanunun “istisna akdi”ni düzenleyen 355. maddesinde
müteahhit; iş sahibine karşı ücret karşılığında taahhütte bulunan kişi
anlamında kullanılmaktadır. İnşaat sahibi ile hukuki bir sözleşmeye
giren, belirli bir bedel karşılığında bu sözleşmede belirtilen şartlara
uygun olarak, inşaat ve onarma işinin yapımını kendi nam ve hesabına
uygun olarak üstlenen gerçek veya tüzel kişidir.
6
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Müteahhidin üretime yönelik faaliyetlerini dört safhada görmek
mümkündür;
 İnşaatın yapımı için gerekli olan işçilik, malzeme ve makineteçhizatı sağlamak,
 Bu üretim faktörlerini inşaat alanına getirmek,
 Sözleşme konusu inşaatın yapımını bu elemanlarla tamamlamak,
 İnşaatın bitimi ile işçileri, arta kalan malzemeleri ve makineteçhizatı inşaat alanından geri çekmek.
7
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Hakediş
İnşaat taahhüt ve onarım işlerinde, işin başlangıcından belli bir anına
kadar yapılan işin teslim edilen kısmına ait, müteahhit tarafından
onaylanan işlemlerin, parasal olarak ölçülmesine hakediş denir.
Hakedişler müteahhit işletme tarafından sözleşme şartlarına uygun
olarak gerçekleştirilen kısma ait kullanılan malzemenin birim fiyatı,
kullanılan miktarı, tutarı ile hakediş tutarından yapılan kesintiler ile net
ödenmesi gereken tutarı da gösteren raporlardır. 4734 sayılı Kamu
İhale Kanunu ve 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu’na göre
geçici hakediş raporu ve kesin hakediş raporu olmak üzere iki çeşit
hakediş raporu vardır.
8
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
İnşaat Taahhüt ve Onarım İşleri
Gerçek yada tüzel kişilere ait bir inşaat işinin sözleşme koşullarına
uygun olarak yüklenici firma tarafından, belli bir ücret karşılığı
yapılması ve teslim edilmesi taahhüt şeklinde yapılan inşaat ve onarım
işidir. İnşaat sözleşmelerinin her ne kadar yazılı olma zorunluluğu yoksa
da, uygulamada tüm inşaat sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması söz
konusudur.
9
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Mülkiyeti başkalarına ait olacak bir yapının yapılmasını taahhüt ederek
inşaat yapan işletmelere “İnşaat Taahhüt İşletmeleri” denir.
Tanımdan da anlaşıldığı üzere inşaat taahhüt işletmeleri inşaat
yaptırmak isteyen gerçek ve tüzel kişiler adına inşaat yapım
faaliyetlerini üstlenirler.
Bu ilişki işveren (inşaatı yaptıracak gerçek veya tüzel kişi) ile inşaat
taahhüt işletmesi arasında yapılacak bir sözleşme ile başlar.
10
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
İşveren ile inşaat taahhüt işletmeleri arasında yapının inşa edilmesine
ilişkin olarak yapılacak sözleşmeden önce, işverenin yapması gereken
bazı işlemler vardır:
Projenin hazırlanması,
Keşif bedelinin belirlenmesi,
Fiyatlandırma yönteminin tespiti,
Teklif alma yönteminin belirlenmesi,
Projenin ihaleye çıkarılması,
İhaleye çıkarılan projeye, taahhüt işletmeleri tarafından teklif verilir.
Verilen teklifler işveren tarafından değerlendirilir ve en uygun teklifi
11
veren inşaat taahhüt işletmesi ile sözleşme imzalanır ve inşaata
başlanır.
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
1-) Projenin Hazırlanması
İnşaat taahhüt işlerinde yapılması gereken ilk iş yapılacak inşaata ait
projenin hazırlanmasıdır.
Proje iş sahibi, yani inşaatı yaptıracak kişi tarafından hazırlanır veya bu
konuda uzman (İnşaat mühendisleri, Mimarlar) kişilere hazırlattırılır.
İş sahibi yanında proje hazırlamakla görevli birini çalıştırıyorsa, proje
bu kişi tarafından hazırlanır. İş sahibi böyle bir kişi çalıştırmıyorsa,
projeyi
bu
alanda
firmalarına) hazırlatır.
uzman
kuruluşlara
(mühendislik,
mimarlık
12
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Yaptırılması düşünülen inşaatın ihaleye çıkartılabilmesi için:
Arsanın temin edilmiş,
Mülkiyet ve kamulaştırma işlemleri tamamlanmış,
İmar izinleri alınmış,
Proje hazırlanmış olmalıdır.
Projeler, çeşitli planlardan oluşur:
13
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Vaziyet Planı: Arazinin boyutları, yapının yerleşimi, çevre (komşu
arazi, cadde, sokak, v.s) uzaklığı ve yol kotunun belirtildiği planlardır.
Vaziyet Planı
14
15
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Kat Planı: Yapı içerisinde yer alan oda ve çeşitli bölümler ile
merdivenler, aydınlanma boşluğu, baca gibi unsurların boyutlarını
gösteren planlardır.
16
Kesitler: İnşa edilecek yapının dikey ve yatay olarak kesildiği
varsayımıyla ortaya çıkan görüntünün ayrıntılarının gösterildiği plandır.
Görünüş
Planları:
İnşa
edilecek
yapının
tüm
cephelerden
görünümünü veren planlardır.
Tesisat Planları: Elektrik, su, ısıtma, havalandırma, asansör ve
soğutma gibi tesisatların resim ve konumlarını gösteren planlardır.
Detay Planlar: İnşa edilecek yapıyı oluşturan çeşitli elemanların
düğüm noktalarını detaylı olarak belirtmek amacıyla çizilmiş planlardır.
Statik Planlar: Yapının nasıl inşa edileceğini, inşası sırasında
kullanılacak malzemelerin özelliklerini ve miktarını gösteren planlardır.
17
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Bu planlar kullanılarak, inşaatın seyrine göre oluşturulacak projeler ise
şunlardır:
1-) Avan Projeler (Ön Proje)
Belli bir yapının kesin ihtiyaç programına göre; gerekli arazi ve zemin
araştırmaları yapılmadan, bilgilerin halihazır haritalardan alındığı,
çevresel etki değerlendirme ve fizibilite raporları dahil elde edilen
verilere dayanılarak hazırlanan plân, kesit, görünüş ve profillerin
belirtildiği bir veya birkaç çözümü içeren projedir. Avan projeler olarak
da adlandırılan bu projeler üzerinde değişiklik yapılması olasılığı söz
konusudur.
18
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Avan Proje
İnşaata ilişkin hazırlanacak ilk proje taslak bir proje olup, bu proje;
Araziye ait zemin etütleri,
Temel etütleri,
Vaziyet planı,
Kat ve çatı planları,
İnşaatın mimari görünüşünün yer alacağı bir rapordan oluşur.
19
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
2-) Kesin Projeler
Yapıya ait avan projesi onaylandıktan sonra, tüm birimler
ölçülendirilip, detaylandırılır. Böylelikle kesin proje hazırlanmış olur.
Başka bir ifadeyle kesin proje, avan projesinin teknik özellikleri
itibariyle gözden geçirilmesiyle oluşturulan projedir.
Diğer bir ifade ile, Belli bir yapının onaylanmış ön projesine göre;
mümkün olan arazi ve zemin araştırmaları yapılmış olan, yapı
elemanlarının ölçülendirilip boyutlandırıldığı, inşaat sistem ve gereçleri
ile teknik özelliklerinin belirtildiği projedir.
20
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
3-) Uygulama Projeleri
Kesin projeler onaylandıktan sonra, detaylara uygun olarak mimari
elemanlar, tesisatın ölçüleri ve diğer ayrıntıların gösterildiği uygulama
projesi hazırlanır. Bu proje mimari, statik ve tesisat projeleri gibi alt
projelerden oluşur.
Bu projelerin hazırlanması, teknik açıdan uzman olan mimar ve
mühendislere aittir. Ayrıca yapılacak olan inşaat işinin özelliğine göre ,
bir inşaat projesi, ayrı ayrı alt projelerden oluşturulur. Her bir alt
projenin de tamamlanmasıyla birlikte inşaat projesi bitirilmiş olur.
Örneğin bir bina inşaatında, elektrik tesisatı projesi, su tesisatı projesi
gibi bir çok alt proje bulunur.
21
Uygulama Projesi Hazırlandığına Göre Aşağıdaki İşlemler Yapılmış Demektir.
1. Mevcut arsaya inşaat yapılıp yapılamayacağını, imara açık olup
olmadığının kontrolü
2. Arsanızın komşu parsellerle problemi olup olmadığını
3. TAKS ( Taban alan katsayısı) = Binanızın temelinin kaç m2 'ye
oturacağını
4. KAKS (Kat alan kat sayısı ) = Binanızın toplam yapılabilir inşaatının
m2'si
5. Arsanızın üzerinde yapılacak olan binanın ikiz nizam, blok nizam ya
da ayrık nizam mı olduğu ve bu duruma göre bahçe çekme mesafeleri
6. Arsanızın ticari, konut yada ticari + konut ruhsatlı bölgede olup
olmadığını
22
7. Arsanıza tevhit (birleştirme) gerekip gerekmediğini, ya da zorunlu
tevhit işlemi olup olmadığı,
8. Arsanızda ifraz (ayırma) gerekip gerekmediğini
9. Maksimum (h) bina yüksekliğinizi,
10. Zemin emniyet bilgilerini
23
2-) Keşif bedelinin belirlenmesi,
Proje hazırlandıktan sonra, yapılması düşünülen inşaatın tahmini
maliyeti belirlenir. Bu maliyete inşaatı yapacak, taahhüt işletmesinin
karı da eklenerek, inşaatın toplam maliyeti belirlenir.
Keşif bedeli; ihaleye çıkarılacak inşaatın proje ve keşif özetlerine
dayanılarak, inşaatın müteahhit tarafından yapılacağı tahmin edilen
maliyet tutarı ile müteahhit karını içeren bedeldir.
Bu bedelin belirlenmesinde, izlenen yöntemler farklı olabilir. İnşaatın
teknik özellikleri ve ekonomik koşullar bu bedelin belirlenmesinde
önemli rol oynar.
24
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Keşif bedelinin eksik veya fazla olarak tespit edilmesi çeşitli sorunlara
yol açar.
Bu nedenle keşif bedeli belirlenirken, inşaatın maliyetinin doğru olarak
hesaplanması çok önemlidir. Keşif bedelinin belirlenmesinde yapılacak
tüm giderler ayrıntılı olarak belirlenebileceği gibi, projelerde yer alan
işler için belirlenmiş birim fiyat listelerinden veya asgari inşaat
metrekare birim fiyatlarından da faydalanılabilir.
2012_yapi_yaklasik_birim_maliyetleri.pdf
İnşaatın maliyetini kalemler halinde gösteren keşfe birinci keşif adı
25
verilir. Bu keşif aşağıdaki gibi bir tabloda özetlenir:
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
26
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
1. Keşif Özeti Örneği
27
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Hizmet Binası İnşaatı Metraj Örneği
28
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Yaptırılması düşünülen inşaatın tahmini maliyeti (keşif bedeli)
belirlendikten sonra, taahhüt işletmeleri (müteahhit firma) tarafından
yapılacak
işlerin
değerlendirilmesinde
kullanılacak
fiyatlandırma
yönteminin belirlenmesi gerekir.
Belirlenecek bu fiyatlandırma yöntemi ihaleyi kazanacak taahhüt
işletmesi ile yapılacak sözleşmede yer alacağından, işin ihale
edilmesinden önce bu yöntemin, işi yaptıracaklar (işveren) tarafından
belirlenmesi gerekmektedir.
29
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Fiyatlandırma yöntemi sözleşmede belirtilmemiş ise, bu durumda
Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır. Buna göre; “Bedel, işin kıymetine
göre tayin edilmek üzere önceden kararlaştırılmamış veya takribi bir
suretle kararlaştırılmış ise, yapılan şeyin kıymetine ve müteahhidin
masrafına göre tayin edilir”.
Fiyat belirleme yöntemleri şunlardır:
Birim fiyat yöntemi
Maliyet + kar yöntemi
Götürü bedel yöntemi
30
Birim Fiyat Yöntemi
Bu yöntemde, inşaat ve onarım işleri için Bayındırlık Bakanlığı
tarafından hazırlanan ve ilan edilen birim fiyat listelerine göre yapılan
işin bedeli tespit edilir.
Bu fiyat listelerinde her işin birim fiyatı ayrı ayrı gösterildiğinden,
yapılan işin toplam bedeli yapılan işlerin birim fiyatları dikkate alınarak
hesaplanır.
Bu yöntem özellikle kamu idareleri tarafından uygulanmaktadır.
Örneğin, 200 metre küp beton dökülmüş ve bakanlık tarafından ilan
edilen birim fiyat listesinde bir metre küp beton birim fiyatı 100 TL
olarak belirlenmiş ise, işin toplam bedeli 100X200=20.000 TL olacaktır.
31
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
32
Maliyet + Kar Yöntemi
Bu yönteme göre, müteahhidin (taahhüt işletmesinin) yapılacak olan iş
ile ilgili yapmış olduğu tüm giderler, işveren tarafından kabul edilir. Bu
maliyete önceden kararlaştırılmış oranda bir kar payı verilir.
Bu
yöntemde,
maliyet
arttıkça
müteahhidin
alacağı
kar
payı
artacağından, maliyetlerin objektif olarak belirlenmesi gerekmektedir.
Bu sakıncanın en aza indirilmesi için bu yöntemi uygulayacak işveren
ile
taahhüt
işletmesi
arasında
yapılacak
sözleşmede,
maliyeti
oluşturacak işlerin ayrıntılı olarak gösterilmesi gerekir.
Sözleşmede belirtilen giderler yapıldıkça, belli dönemlerde incelenir ve
kabul edilen giderler toplamına müteahhide verilecek olan kar payı
eklenerek iş ödemesi yapılır.
33
Götürü Bedel Yöntemi
Götürü bedel yönteminde, müteahhit (taahhüt işletmesi), işverenin
yaptırmayı düşündüğü ve şartnamede özellikleri, vasfı ve niteliği
belirtilen inşaat işini, belirleyeceği toplam fiyat üzerinden yapmayı
taahhüt eder.
Bu yöntem ile iş sahibi, maliyetin artması riskinden kurtulmuş olur.
Ancak yapılacak işin özellikleri ve kalitesi şartnameye ayrıntılı ve tam
olarak yazılmamış ise ortaya çıkacak yapı istenilen kalitede olmayabilir.
Bu riskin ortadan kaldırılması için, yapılacak işin özellikleri ve kalitesi
şartnamede detaylı olarak belirtilmelidir.
İnşaatı yapacak müteahhit firma şartnamede belirtilen işin maliyetini iyi
bir şekilde tespit etmesi gerekir. Aksi takdirde zarar veya düşük bir kar
34
gibi istenilmeyen durumlarla karşılaşabilir.
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
3-) Teklif alma yönteminin belirlenmesi
Keşif bedeli; ihaleye çıkarılacak inşaatın proje ve keşif özetlerine
dayanılarak, inşaatın müteahhit tarafından yapılacağı tahmin edilen
maliyet tutarı ile müteahhit karını içeren bedel olarak tanımlanmaktadır.
Bu bedelin belirlenmesinde, izlenen yöntemler farklı olabilir. İnşaatın
teknik özellikleri ve ekonomik koşullar bu bedelin belirlenmesinde
önemli rol oynar.
35
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
4-) Projenin İhaleye Çıkarılması
İnşa işini yaptıracak olan kişi veya kurum, hazırladığı ve keşif bedelini
belirlediği projeyi, ihaleye çıkartarak, işe talip olan inşaat taahhüt
işletmelerinin bilgisine sunar. İhale öncesi yapılacak işin teknik
özelliklerinin yer aldığı bir dosya hazırlanır. Hazırlanan bu dosya
çoğaltılarak, ihale ile ilgilenenlere bir bedel karşılığı veya bedelsiz
olarak verilir. Kamu kuruluşlarında bu dosyalar genelde ücret karşılığı
verilmektedir.
İşveren, ihaleye çıkarttığı inşaat veya onarım işini, bildiği birkaç
taahhüt işletmesini doğrudan bilgilendirip, müracaat etmelerini
isteyebilir. İsterse ihaleyi gazete ilanı ile tüm ilgililere de duyurabilir.
36
İşveren bir kamu kuruluşu ise ihale ilanını gazete yoluyla yapmalıdır.
İlanın Yapılması ve İhale Belgelerinin İncelenmesi
Özel kesim inşaat işinin ilgililere duyurulmasında herhangi bir kural
yoktur, ancak kamu kesimi inşaat işlerinin ilanı belirli kurallara
bağlanmıştır.
4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’nun 25. maddesinde belirtiliği
üzere, ihale ilânlarında bulunması zorunlu hususlar şunlardır:
a)İdarenin adı, adresi, telefon ve faks numarası.
b)İhalenin adı, niteliği, türü, miktarı.
c)Mal alımı ihalelerinde teslim yeri, hizmet alımı ve yapım
ihalelerinde ise işin yapılacağı yer.
d)İhale konusu işe başlama ve işi bitirme tarihi.
e)Uygulanacak ihale usulü, ihaleye katılabilme şartları ve istenilen
belgelerin neler olduğu.
37
İlanın Yapılması ve İhale Belgelerinin İncelenmesi
f) Yeterlik değerlendirmesinde uygulanacak kriterler.
g) İhalenin sadece yerli isteklilere açık olup olmadığı ve yerli
istekliler lehine fiyat avantajı uygulanıp uygulanmayacağı.
h) İhale dokümanının nerede görülebileceği ve hangi bedelle
alınacağı.
i) İhalenin nerede, hangi tarih ve saatte yapılacağı.
j) Tekliflerin ihale saatine kadar nereye verileceği.
k) Teklif ve sözleşme türü.
l) Teklif edilen bedelin % 3'ünden az olmamak üzere, isteklice
belirlenecek tutarda geçici teminat verileceği.
m) Tekliflerin geçerlilik süresi.
n) İhaleye konsorsiyumların teklif verip veremeyeceği
38
İlanın Yapılması ve İhale Belgelerinin İncelenmesi
“İnşaat ve onarım işinden ilanla veya başka yolla bilgi sahibi olan
müteahhitler, ihale dosyasını incelemek suretiyle iş hakkında
bilgi sahibi olurlar.” İnşaat belgelerini inceleyen müteahhit veya
bu konu ile ilgili departmanın teknik elemanları, ayrıntılı çalışma
ile teklif edeceği bedeli hesaplar.
39
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
İhaleye Teklif Verilmesi
İhaleye teklif verecek taahhüt işletmelerinden istenecek belge ve
bilgilerin yer aldığı ihale dosyasını alan, taahhüt işletmeleri projeyi;
 Teknik olarak taahhüt edip edemeyeceklerini,
 Taahhüt edebilecekler ise verilecek teklif bedelinin ne olacağı,
bakımından incelerler.
İhaleye katılma konusunda karar alan taahhüt işletmeleri verecekleri
teklifi belirleyerek, ihale hangi teklif usulü ile yapılacak ise bu usule
göre tekliflerini sunarlar. İhale açan bir kamu kuruluşu ise ihaleye
katılma şartlarından biri olan geçici teminatın yatırılmış olması gerekir.
40
Aksi takdirde ilgili firma ihaleye alınmaz.
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
İhaleye Teklif Verebilme Koşulları
Yapı, tesis, onarım işleri ihalelerine katılmak isteyen müteahhitler,
ihale komisyonuna verilmek üzere bir katılma (yeterlilik) belgesi
hazırlarlar. İhaleye katılma belgesi için ihaleyi yapacak idarece
belirtilen
yere
dilekçeyle
başvurulur.
İhaleye
katılacak
olan
isteklilerden ,
Ekonomik ve mali yeterliliğin belirlenmesi için gerekli belgeler
İsteklinin iş hacmini gösteren belgeler
Mesleki ve teknik yeterliliğin belirlenmesi için gerekli belgeler
istenir ve bu belgelerin değerlendirilmesi ile birlikte uygun görülen
isteklilere yeterlilik belgesi verilir.
41
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
İhaleye Teklif Verebilme Koşulları
4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’na göre, ihalelerde, teklif edilen
bedelin % 3'ünden az olmamak üzere, istekli tarafından verilecek
tutarda geçici teminat alınır. İhale dokümanında belirtilmesi şartıyla,
danışmanlık hizmeti ihalelerinde geçici teminat alınması zorunlu
değildir.
42
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Kapalı Zarf Yöntemi
Bu yöntemde şartnamede ayrıntılı olarak belirtilen işi yapmak için
ihaleye katılan işletmeler, işi yapacakları fiyatı kapalı bir zarf içerisinde
ihale komisyonuna sunarlar. Bu yöntem daha çok kamu kesiminde
kullanılır.
İhaleye katılanlar birbirlerinin tekliflerini göremediklerinden, ihaleyi
kazanmak için verebilecekleri en düşük fiyatı vermeye çalışacaklardır.
Bu da işi yaptırmak isteyenin, işi ucuza yaptırması sonucunu
doğuracaktır.
43
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Açık Eksiltme Yöntemi (Açık İhale Usulü (Açık Teklif Usulü))
Açık eksiltme yönteminde, müteahhitler, ihale komisyonu önünde
tekliflerini sözlü olarak ifade ederler. İlanda belirtilen ihale saatine
kadar komisyon başkanlığına ulaşmış olmak şartıyla, teklifler, iade
taahhütlü bir mektupla da gönderilebilir.
İhale ilanında belirtilen saatte, ihale komisyon başkanı, müteahhitlerin
şartnamede belirtilen şartları yerine getirip getirmediklerini ve gerekli
belgeleri ihale dosyasına koyup, koymadıklarını ve varsa geçici
teminatın yatırılıp, yatırılmadığını kontrol eder. Eksiği olan taahhüt
işletmelerine belgeleri ve varsa teminatları geri verilir ve bu durum
tutanaklara geçirildikten sonra, ihaleye katılamayacak firmalar dışarı
çıkartılır.
44
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
İhaleye katılma hakkı kazananlar, önce şartnameyi imzaya, sonra sıra
ile ilk tekliflerini belirtmeye çağrılırlar. Yapılan teklifler, arttırma-
eksiltme kâğıtlarına yazılır. İlk teklifler bu suretle alındıktan sonra
varsa posta ile yapılan başvurular açılır ve bunlara ait teklifler
okutularak, arttırma-eksiltme kâğıtlarına yazılır.
İhaleye katılanlar, sıra ile tekliflerini sunmaya devam ederler, ihaleden
çekilenlerin
bu
durumu
ihaleye
ait
arttırma-eksiltme
kâğıdına
yazılarak, imzaları alınır. İhaleden çekilenler bir daha teklif veremezler.
İşin
uzayacağı
anlaşılırsa,
ihale
komisyonu
tarafından
kalan
firmalardan son tekliflerini vermeleri istenebilir. Son teklifler alındıktan
sonra ihale karara bağlanır.
45
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Belli İstekliler Arasında İhale Usulü
Belli
istekliler
arasında
ihale
usulü,
yapılacak
ön
yeterlilik
değerlendirmesi sonucunda idarece davet edilen isteklilerin teklif
verebildikleri usuldür. İşin özelliği uzmanlık ve/veya ileri teknoloji
gerektirmesi nedeniyle açık ihale usulünün uygulanmadığı mal veya
hizmet alımları ile yapım işlerinin ihalesi bu usule göre yaptırılabilir.
Ön yeterlilik değerlendirmesi sonucunda asgari yeterlilik koşullarının
sağlayan istekliler ihaleye katılabilirler.
46
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Pazarlık Yöntemi
Yaptırılacak işin özellik arz etmesi durumunda bu işi yapacak birkaç
firmadan pazarlık usulü ile teklifler alınarak, işin yapılması sağlanabilir.
Bu usulde yapılan ihalelerde herhangi bir şekil şartı yoktur. İşi
yaptırmak isteyen işi yapacağına inandığı bir veya birkaç müteahhit ile
pazarlık masasına oturur ve işi en az bedel ile yapmayı taahhüt edene
verir.
Kamu
kuruluşlarının
pazarlık
yöntemini
hangi
kullanabileceği Devlet İhale Kanunu’nda belirtilmiştir.
durumlarda
47
4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’na göre, pazarlık usulü ile ihale
yapılabilecek hususlar şunlardır:
a. Açık ihale usulü veya belli istekler arasında ihale usulü ile yapılan
ihale sonucunda teklif çıkmaması,
b. Doğal afetler, salgın hastalıklar, can veya mal kaybı tehlikesi gibi ani
beklenmeyen veya idare tarafından öngörülmeyen olayların ortaya
çıkması üzerine ihalenin ivedi olarak yapılamasının zorunlu olması,
c. Savunma ve güvenlikle ilgili özel durumların ortaya çıkması üzerine
ihalenin ivedi olarak yapılmasının zorunlu olması,
d. İhalenin, araştırma ve geliştirme sürecine ihtiyaç gösteren ve seri
üretime konu olmayan nitelikte olması,
e. İhale konusu mal veya hizmet alımları ile yapım işlerinin özgün
nitelikte ve karmaşık olması nedeniyle teknik ve mali özelliklerin
gerekli olan netlikte belirlenememesi
48
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Doğrudan Temin
Aşağıda belirtilen durumlarda ihtiyaçların ilan yapılmaksızın doğrudan
teminine gidilebilir.
a. İhtiyacın gerçek ya da tüzel tek kişi tarafından karşılanabileceğinin
tespit edilmesi,
b. Sadece gerçek veya tüzel tek kişinin ihtiyaç ile ilgili özel bir hakka
sahip olması,
49
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
c. Mevcut mal, ekipman, teknoloji veya hizmetlerle uyumun ve
standardizasyonların sağlanması için ilk alımı izleyen üç yıl içinde
ihtiyaç duyulan yedek parça, ek malzeme veya hizmetin ilk alım
yapılanın dışında başka gerçek veya tüzel kişiden temin edilememesi.
d) Büyükşehir belediyesi sınırları dahilinde bulunan idarelerin 33.076,TL (Otuzüçbin yetmişaltı Türk Lirası) , diğer idarelerin 11.021,- TL
(Onbirbin yirmibir Türk Lirası) aşmayan ihtiyaçları ile temsil ağırlama
faaliyetleri kapsamında yapılacak konaklama, seyahat ve iaşeye ilişkin
alımlar.
50
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
e) İdarelerin ihtiyacına uygun taşınmaz mal alımı veya kiralanması.
f) Özelliğinden dolayı stoklama imkanı bulunmayan ve acil durumlarda
kullanılacak olan ilaç, tıbbi sarf malzemeleri ile test ve tetkik sarf
malzemesi alımları.
g) Milletlerarası tahkim yoluyla çözülmesi öngörülen uyuşmazlıklarla
ilgili davalarda, Kanun kapsamındaki idareleri temsil ve savunmak
üzere Türk veya yabancı uyruklu avukatlardan ya da avukatlık
ortaklıklarından yapılacak hizmet alımları.
51
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Sayılan durumlarda tekliflerin hazırlanması için yeterli süre tanınmak
suretiyle davet edilecek istekli ile idarenin ihtiyaçlarını en uygun şekilde
karşılamak amacıyla teknik şartlar ve fiyat üzerinde görüşme yapılarak
ihtiyaçlar temin edilir.
52
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Tasarım Yarışmaları
Tasarım yarışmaları, bir ihale yöntemi olmamasına rağmen, bir hizmet
alma yöntemi olduğundan dolayı ihale olarak kabul edilebilir. İdareler
gerekli
gördükleri
her
türlü
etüt,
plan,
proje,
güzel sanatlar
kapsamındaki işlerin ihalesini jüri tarafından değerlenecek olan, ödüllü
veya ödülsüz tasarım yarışmaları yapabilirler.
İhale usulleri, Kamu İhale Kanunu’nun ikinci kısım birinci bölümünde
düzenlenmiş olup, sonraki maddelerde de bu usuller ayrı ayrı
tanımlanıp, uygulama şekilleri belirtilmiştir.
53
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Kamu
İhale
uygulanacak
Kanunu’na
ihale
göre
usullerinde,
yapım
kapalı
işlerinde
zarf
teklif
usulüne yer verilmemiştir. Bu kanunda; açık ihale
usulü, belli istekliler arasında ihale usulü, pazarlık
usulü,
doğrudan
temin,
tasarım
yarışmaları
uygulanacak ihale usulleri kapsamında açıklanmıştır.
54
Sözleşmenin Yapılması ve Kesin Teminat
4735 sayılı Kamu İhale Kanunu’na göre, yapılan bütün ihaleler bir
sözleşmeye bağlanır. Sözleşmeler idarece hazırlanır ve ihale yetkilisi ile
yüklenici tarafından imzalanır. Yüklenicinin ortak girişim olması halinde,
sözleşmeler ortak girişimin bütün ortakları tarafından imzalanır. İhale
dokümanında aksi belirtilmedikçe sözleşmelerin notere tescili ve
onaylattırılması zorunlu değildir.
İhale dokümanında belirtilen şartlara aykırı sözleşme düzenlenemez.
Taahhüdün sözleşme ve ihale dokümanı hükümlerine uygun olarak
yerine getirilmesini sağlamak amacıyla, sözleşmenin yapılmasından
önce
ihale
üzerinde
kalan
istekliden
ihale
bedeli
üzerinden
hesaplanmak suretiyle, %6 oranında kesin teminat alınır. Kesin teminat
alınmadan sözleşmenin imzalanması söz konusu olamaz.
55
Sözleşme hükümlerinin uygulanmasında eşit hak ve yükümlülüklere
sahip olunur. İhale dokümanı ve sözleşme hükümlerinde bu
prensibe aykırı maddelere yer verilmez. Sözleşmelerde aşağıdaki
hususların belirtilmesi zorunludur;
1. İşin adı, niteliği, türü ve miktarı, hizmetlerde iş tanımı.
2. İdarenin adı ve adresi.
3. Yüklenicinin adı veya ticaret unvanı, tebligata esas adresi.
4. Varsa alt yüklenicilere ilişkin bilgiler ve sorumlulukları.
5. Sözleşmenin bedeli, türü ve süresi.
6. Ödeme yeri ve şartlarıyla avans verilip verilmeyeceği, verilecekse
şartları ve miktarı.
7. Sözleşme konusu işler için ödenecekse fiyat farkının ne şekilde
56
ödeneceği.
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
8. Ulaşım, sigorta, vergi, resim ve harç giderlerinden hangisinin
sözleşme bedeline dahil olacağı.
9. Vergi, resim ve harçlar ile sözleşmeyle ilgili diğer giderlerin kimin
tarafından ödeneceği.
10. Montaj, işletmeye alma, eğitim, bakım-onarım, yedek parça gibi
destek hizmetlerine ait şartlar.
11. Kesin teminat miktarı ile kesin teminatın iadesine ait şartlar.
12. Garanti istenilen hallerde süresi ve garantiye ilişkin şartlar.
13. İşin yapılma yeri, teslim etme ve teslim alma şekil ve şartları.
14. Gecikme halinde alınacak cezalar.
15. Mücbir sebepler ve süre uzatımı verilebilme şartları, sözleşme
kapsamında yaptırılacak iş artışları ile iş eksilişi durumunda karşılıklı
yükümlülükler.
57
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
16.Denetim, muayene ve kabul işlemlerine ilişkin şartlar.
17.Yapım işlerinde iş ve işyerinin sigortalanması ile yapı denetimi
ve
sorumluluğuna ilişkin şartlar.
18.Sözleşmede değişiklik yapılma şartları.
19.Sözleşmenin feshine ilişkin şartlar.
20.Yüklenicinin sözleşme konusu iş ile ilgili çalıştıracağı personele
ilişkin sorumlulukları.
21.İhale dokümanında yer alan bütün belgelerin sözleşmenin eki
olduğu.
22.Anlaşmazlıkların çözümü.
58
Yapım İşlerinde Sözleşme Türleri
Bir yapı veya tesis (yapım) işinin ihalesinin planlanması sırasında, işin
ne tür sözleşme esasları dahilinde yürütüleceğinin de açık ve ayrıntılı
olarak belirlenmesi gerekir. İşin nasıl bir yöntemle ve hangi şartlar
altında sürdürüleceği ve sonuçlandırılacağı konusu, işin başlangıcından
sonuna kadar her aşamasını ilgilendirecektir. Sözleşme yapıldıktan
sonra sözleşme şartlarında, özellikle sözleşme türünde değişiklik
yapılması, normal şartlarda mümkün değildir. Bu nedenle işin nasıl bir
sözleşmeye bağlanacağının ve sözleşme şartlarının neler olacağının
önceden dikkatlice belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.
59
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Bir işin ne tür bir sözleşme dahilinde yürütüleceğini belirlemede çeşitli
faktörler etkili olmaktadır. Bunların en önemlileri şunlardır;
 İşin yapısı/ kompleks olması,
 İşin büyüklüğü ve yapım süresi,
 İşin kapsamının ne olduğunun önceden yapılmış olup olmadığı/
projenin bulunduğu aşama,
 Mevcut mali kaynakların miktarı,
 İşi yaptıracak idarenin teknik kapasitesi, yeterli kontrollük
teşkilatına sahip olup olmadığı,
 İdarenin belirli bir sözleşme türünde tecrübe sahibi olup
olmaması,
 Mali imkanların sağlandığı kurum, kuruluş veya finansörün bu
60
konudaki talepleri ve önerileri,
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
İnşaat sözleşmelerini fiyatlandırılma cinsine göre üç grupta toplamak
mümkündür;
Birim Fiyatlı Sözleşmeler
Götürü Bedelli Sözleşmeler
Maliyet+Kar Esasına Göre Hazırlanan Sözleşmeler
61
Birim Fiyatlı Sözleşmeler
Ülkemizde ve gelişmiş ülkelerde gerçekleştirilen devlet ihaleleri ile
uluslararası kuruluşlar tarafından yapılan ihalelerde en yaygın olarak
kullanılan sözleşme yöntemi birim fiyatlı sözleşme yöntemidir. İstekliler
ihaleye çıkarılacak olan işin, idarece ayrıntılı olarak tahmin edilen birçok
iş kalemleri için birim fiyat teklifinde bulunur. Sözleşme bedeli, ayrıntılı
iş kalemlerinin her biri için tahmin edilen yapılacak iş miktarı ile bu iş
kalemleri için teklif edilen birim fiyatların çarpımlarının toplamlarından
oluşmaktadır. İş yapılırken de fiilen yapılan iş, her iş kalemi itibariyle
m2, m3 gibi birim cinsinden ölçülür ve teklif edilen fiyatlarla çarpılarak
ödenecek olan hakediş miktarı bulunur. Birim fiyat yöntemi, özellikle
yapımında uzmanlık gerektiren köprü, baraj gibi işlerin yapımında
kullanılmaktadır.
62
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Bu yöntemin en önemli avantajı, ihaleye katılacak isteklilere eşit
rekabet imkanı vermesidir. Yöntemin en önemli sakıncası ise, sözleşme
dahilinde ilk olarak yapılacak olan işlerin birim fiyatların yüksek
belirlendiği
dengesiz
fiyat
tekliflerinin
karşılaştırılmasında
ve
değerlendirilmesinde ortaya çıkan güçlüklerdir. Ancak ülkemizde, birim
fiyatlar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından belirlendiği için bu
sakınca ülkemiz uygulamaları açısından geçerli değildir.
63
Götürü Bedelli Sözleşmeler
Götürü bedelli inşaat taahhüdünde, inşaat müteahhidi belirli bir sabit
fiyat karşılığında sözleşmede belirlenen işi üstlenilen kalitede ve
nitelikte yerine getirmeyi taahhüt eder. Götürü bedelli sözleşmeleri,
anahtar teslimi sözleşmeler olarak da adlandırmak mümkündür.
Bu yöntemin en önemli avantajı, inşaat taahhüt işini üstlenecek olan
müteahhidin, daha işin başında işin kendisine yükleyeceği toplam
maliyet hakkında bilgisi vardır. Diğer yandan, bu yöntemde inşaat
müteahhidi, inşaat faaliyetleri sırasında hangi işleri ne kalitede yapması
gerektiğini bilmekte ve sözleşme bedeli ile gerçekleşen toplam inşaat
maliyeti arasındaki fark, işin karını oluşturacağından sıkı bir maliyet
kontrolü altına girmesi gerektiğini hissetmektedir.37 Yöntemin en
önemli dezavantajı ise, projede önemli değişiklikler yapılmasına
müsaade etmemesidir.
64
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Maliyet+Kar Esasına Göre Hazırlanan Sözleşmeler
Maliyet+kar esasına göre hazırlanan inşaat taahhüt sözleşmelerinde,
sözleşme fiyatı, işin toplam maliyet unsurlarına, müteahhitlik ücretinin
eklenmesiyle bulunur. Eklenen bu müteahhitlik ücreti inşaat işinin
toplam maliyetinin belli bir yüzdesi olabileceği gibi, işin maliyetinden
tamamen ayrı olarak tespit edilecek bir sabit ücret de olabilmektedir.
Bu sözleşmelerde müteahhidin karı direkt olarak işin ne kadar maliyetle
yapıldığıyla ilgili olduğundan, işin başında müteahhidin karının doğru
olarak tahmin edilebilmesi için maliyet unsurlarının doğru olarak tespit
edilmesi çok önemlidir.
65
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Bu
yöntem
kamu
sektöründen
çok,
özel
sektör
tarafından
kullanılmaktadır. (Otel, fabrika inşaatları gibi.) Kamu kuruluşları
tarafından kullanılması aynı ölçüde kolay değildir, çünkü rekabet ve
açıklık şartlarının sağlandığı bir ihale, bu yöntemde oldukça güçtür.
Bu yöntemin en önemli avantajı, acil işlerde işe hemen başlanabilmesi
ve tanımlanması mümkün görülemeyen riski veya getirisi yüksek işlerin
yaptırılmasına imkan vermesidir. Yöntemin en önemli dezavantajı ise,
açıklık ve rekabet ilkelerinin olduğu bir ihale yapılmasına imkan
vermemesidir.
66
İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ VE UNSURLARI
Ülkemizde 2005 yılının ilk dokuz ayında alınan ihaleleri sözleşme
türlerine göre sınıflandırılması yapılarak, adet olarak dağılımları
incelendiğinde, toplam bazda birim fiyat sözleşmelerin % 73, götürü
bedel sözleşmelerin % 22, anahtar teslimi götürü bedel sözleşmelerin
% 4 ve diğer tür sözleşmelerin % 2 oranlarında olduğu tespit edilmiştir.
“Gelişmiş ülkelerde, Dünya Bankası ve benzeri finans kuruluşları
tarafından finansman sağlanan projelerde ve ülkemizde en yaygın
olarak uygulanan yöntem birim fiyat yöntemidir. Özellikle enerji, petrol,
güç kaynağı, telekomünikasyon gibi büyük fakat az sayıda projenin söz
konusu olduğu sektörlerde toplam bedel üzerinden anlaşarak anahtar
teslim yöntemi de uygulanmaktadır.”
67
YAPI KULLANIM SÜRECİ VE FENNİ MESULİYETLİK
68
69
70
71
72
73
74
Örnek
200 m2 taban alanına oturan, 4 katlı bir konut projesinde yaklaşık
olarak aşağıda belirtilen malzemelerden kaç birim kullanılacağını
belirleyiniz.
BASINÇ DAYANIM SINIFI C30/37 (BS 30) OLAN HAZIR BETON
DÖKÜLMESİ (BETON NAKLİ DAHİL)
16.059/1A
ø 8-ø 12 MM İNCE BETONARME DEMİRİN BÜKÜLÜP DÖŞENMESİ ø14- 23.001/1
ø 50 KALIN BETONARME DEMİRİ BÜKÜLÜP DÖŞENMESİ
23.002
BETONARME KALIP YAPILMASI
21.011
AHŞAP KALIP İSKELESİ (EN YÜKSEK 4 M)
21.054
İŞ İSKELESİ 0-12.50 M YÜKSEKLİKTE (DUVAR İÇİN)
21.065
DÜŞEY DELİKLİ 19*19*8.5 CM FABRİKA TUĞLASI İLE YARIM TUĞLA
18.081/2/MK
DUVAR YAPILMASI (TS 705)
75

similar documents