nieuwe wet mede-eigendom powerpoint

Report
Nieuwe wet mede-eigendom
GUY BAELDE
ADVOCATEN BAELDE & D’HONT
www.bdlaw.be
Algemeen
Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het
Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de
mede-eigendom te moderniseren en
transparanter te maken
Algemeen
 Bouwt voort op wet van 30.06.1994
 Verfijning door aanpassingen uit de praktijk
 Wet heeft voorrang op statuten (alle artikels zijn van
dwingend recht)
 Belangrijkste wijzigingen
 deelverenigingen met afzonderlijk beheer
Transparantie in informatiestroom, boekhouding en
syndicaal beheer (corporate governance)
Responsabilisering mede-eigenaar
 Inwerkingtreding: 1 september 2010
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
3
Deelverenigingen – Ondersplitsing
Artikel 577-3 BW
Deelverenigingen - ondersplitsing
 Basis van Appartementsmede-eigendom

splitsing van eigendomsrecht = rechtshandeling,
waarbij volle eigendomsrecht van een te bouwen of
gebouwd gebouw getransformeerd wordt in meerdere
juridisch zelfstandige eenheden, appartementen
 Facultatieve splitsing in verschillende niveau’s:
hoofdvereniging en deelvereniging
(als gevolg van Cass. 3 juni 2004:
geen deelverenigingen mogelijk)
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
5
Deelverenigingen - ondersplitsing
 algemene gemene delen → beheerd door de hoofdvereninging
 particuliere gemene delen → beheerd door de deelvereniging
 Structuur:
Hoofdvereniging
Algemene gemene delen
Deelvereniging 1
Deelvereniging 2
Deelvereniging 3
Vb. Gebouw 1
Vb. Gebouw 2
Vb. Garages
 DV met rechtspersoonlijkheid: constitutieve vereisten conform
wet
 DV zonder rechtspersoonlijkheid: mogelijk, maar zelf in te
vullen, wel steeds bekrachtiging in AV.
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Deelverenigingen - ondersplitsing
 Met rechtspersoonlijkheid: Art. 577-3 § 4 BW: 2 voorwaarden:
1. Verantwoorde substructuur

Verdeling van groep van gebouwen in deelvereniging per gebouw
maar mogelijk indien min. 20 kavels


Kavel? Ruim : ook parkeervakken, bergingen, ..., maar autonoom
Deelvereniging in gebouw: indien fysieke verdeling in duidelijk te
onderscheiden onderdelen aanwezig is, vb. Garages, winkels,
handelszaken.

≠ bedoeling dat elk verdiep een mini-mede-eigendom wordt =>
bouwkundig toetsen, vb. Onderscheiden trapzalen, ...
2. Uitwerking structuur in basisakte

Regeling van deelvereniging in basisakte
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
7
Deelverenigingen - ondersplitsing

Gevolg rechtspersoonlijkheid:
 DV kan autonoom oordelen en zelf naar rechtbank
stappen
 Enkel met betrekking tot zijn particuliere gemene
delen die exclusief onder de bevoegheid van de
deelverenigingen vallen
 Kan handelen in rechte tegen HV of andere DV
 Kan afzonderlijke syndicus nemen

Afstand van rechtspersoonlijkheid: beslissing met 4/5de
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Deelverenigingen - ondersplitsing
 Zonder rechtspersoonlijkheid

Informele vergadering

Probleem opbod van deelvereniging om AV te overtuigen

Dikwijls moeilijkheden, tenzij onthouding voor alle gebouwen die
niets te maken hebben met dat ene gebouw in de groep voor wie
de beslissing belang heeft

Kan niet naar de rechtbank stappen
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
9
Deelverenigingen - ondersplitsing
 Praktische uitwerking deelvereniging:

Splitsingsakte hoofdvereniging en annex met splitsingsakte
deelvereniging

Inhoud hoofdsplitsingsakte = 577-4 BW + beschrijving
principe ondersplitsing, uitwerking deelvereniging en
bevoegdheden

Inhoud splitsingsakte deelvereniging
 Onderverdeling van de particulier gemene delen en privatieve
delen
 Aanwijzing organen en bevoegdheden
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
10
Deelverenigingen - ondersplitsing

Opdeling van bevoegdheden

DV met rechtspersoonlijkheid:
 HV exclusief bevoegd voor algemene gemene delen + zaken
die tot het gemeenschappelijk beheer behoren
 DV exclusief bevoegd voor particuliere gemene delen
 Bevoegdheidsconflict: DV kan naar rechtbank

DV zonder rechtspersoonlijkheid:
 enkel voorbereidende vergadering op algemene vergadering
 Indien misbruik van meerderheid kunnen mede-eigenaars van
DV zich tot de rechtbank wenden 577-9 BW – DV zelf kan niet
ageren
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
11
Deelverenigingen - ondersplitsing
 Nieuwe splitsingen:



Promotor voorziet in akte ondersplitsing of niet
Statuten voorzien ondersplitsing in DV zonder
rechtspersoonlijkheid: informele DV
Geen ondersplitsing voorzien in statuten:

via statutenwijziging te voorzien
 Met RP: 4/5de meerderheid (577-7 §1, 2°, f BW)
 Zonder RP: 4/5de meerderheid (577-7 §1, 2°, g BW)
 Bestaande splitsing:

Indien reeds ondersplitsing geldig voorzien: geldig volgens
nieuwe wet (niet in vorige wetgeving, daar slechts DV
zonder RP ingevolge Cass. 03.06.04):



best wel bijzondere vergadering voorzien voor implicaties
Indien niet geldig voorzien: statutenwijziging 4/5de
Indien niet voorzien: statutenwijziging 4/5de
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Wijzigingen in de statuten
Artikel 577- 4 BW
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Statuten:
Verdeling van de aandelen van gemene delen
 Wet 1994: verdeling volgens waarde
 Nieuwe wet:

Bepaling van aandeel in gemeenschappelijke delen: rekening
houden met respectieve waarde van die delen, die wordt bepaald in
functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging
van het privatief deel (= nuttigheidscriterium)

Bedenking: criterium zicht? wat indien een gebouw ernaast wordt
gezet, waardoor zicht wijzigt?

Met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeterexpert, een architect of een vastgoedmakelaar

Verslag wordt opgenomen in de basisakte

Voor alle gebouwen? Neen, enkel voor nieuwe gebouwen of
wanneer er tot een wijziging van de aandelen wordt besloten.
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
14
Statuten:
Reglement van mede-eigendom
 het reglement van mede-eigendom moet thans ook
bevatten:

Criteria berekeningswijze aandeel

Nadere regels voor hernieuwing mandaat of opzegging
syndicus en verplichtingen einde mandaat

De jaarlijkse periode van 15 dagen waarbinnen de
algemene vergadering plaatsvindt (vb. tussen 1 en 15
september)
 Het reglement van mede-eigendom mag geen
arbitragebeding bevatten
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Ondernemingsnummer
Artikel 577- 5 BW
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Ondernemingsnummer

Verplichte vermelding ondernemingsnummer op alle
documenten van de VME

Hoe aanvragen?
 Nieuwe gebouwen: via notaris bij overschrijving
statuten

Bestaande gebouwen:
 Ontstaan na 1995: automatisch, controle op
http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/zoekwoordenform.html?lang=nl
 Ontstaan vóór 1995: schriftelijke aanvraag aan
hypotheekkantoor van de ligging van het gebouw
 Bijlage: basisakte en identiteitsgegevens eigenaars
die basisakte opstelden

Kosteloos
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
17
Algemene Vergadering
Artikel 577-6 en 577-7 BW
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Algemene Vergadering
Wie mag aan de vergadering deelnemen? (art. 577-6 §1 BW)
 Principe:
iedere eigenaar van een kavel = lid van AV
 Uitz: verdeling eigendomsrecht:
 aanwijzing van lasthebber door eigenaars + verplichte
kennisgeving identiteit aan syndicus

→ discussie/geen aanwijzing: deelname geschorst

lasthebber = aanspreekpunt: wordt opgeroepen,
ontvangt documenten, ...
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
19
Algemene Vergadering
Samenroepen vergadering (art. 577-6§2)
 Op verzoek van de syndicus
 AV: verplicht binnen periode van 15 dagen voorzien
in basisakte

BAV: altijd mogelijk, indien dringende beslissingen
noodzakelijk zijn
 Op verzoek van de mede-eigenaars
 op verzoek van 1/meer mede-eigenaars die 1/5 van
de aandelen in de gemeenschappelijke delen
bezitten:
 Aanvraag via aangetekende brief aan syndicus
 Geen oproeping binnen 30 d. : zelf oproepen
 Kritiek: misbruik mgl. want geen motivatie nodig?
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
20
Algemene Vergadering
Vormvoorschriften voor bijeenroeping

Inhoud:
 plaats, dag en uur
 Agenda van de punten




(art. 577-6§3)
Punten syndicus
Punten mede-eigenaars, raad van mede-eigendom of deelvereniging:
min. 3 weken voor periode toegestuurd, zoniet voor volgende
vergadering
Regels over raadpleging documenten van geagendeerde punten
(individueel controlerecht)
Wijze:




aangetekende brief of ander communicatiemiddel, op voorwaarde dat
eigenaar uitdrukkelijk en schriftelijk toestemt (kosten voor VME)
Aan laatst gekende adres (verantwoordelijkheid eigenaar)
15 kalenderdagen op voorhand, tenzij dringend of langere termijn in RvM
Begrotingsramingen meesturen
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
21
Algemene Vergadering
Organisatie (art. 577-6§5)
 Voorzitter: mede-eigenaar, nooit de syndicus

Taak:


tijdens vergadering: ordelijk verloop AV,
beraadslaging, ondertekening notulen bij einde,...
Einde mandaat syndicus: ontvangst beheersdossier
binnen dertig dagen na einde indien niet aan de
opvolgende syndicus werd overhandigd.
 Secretaris:
 Wordt aangewezen bij begin vergadering, kan
syndicus zelf zijn
 Taak: notulering
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
22
Algemene vergadering
aanwezigheidsquorum – stemquorum
 Aanwezigheidsquorum

1 meting in het begin
indien mede-eigenaars
weglopen: blijft geldig


(art. 577-6§5 en 6)
 Stemquorum

Bij elke beslissing
stemquorum opnieuw
bepalen
Dubbel quorum:
 > ½ ME aanwezig of
vertegenwoordigd
 min. ½ van aandelen
Ook geldig indien: min.
¾ van aandelen
vertegenw. zonder dat
½ aanwezig is. ADVOCATEN BAELDE & D'HONT -
0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Algemene vergadering
Volmachten
(art. 577-6§7)
 Volmachten: voorwaarden:
 Op naam – niet meer blanco
 Algemeen of specifiek
 Slechts voor 1 vergadering (tenzij notarieel)
 Stemkrachtbeperking: Max. ½ van de stemmen van de
aanwezige eigenaars, dus niet groter dan andere
aanwezige eigenaars.
 Max. 3 volmachten, tenzij totaliteit van eigen stem en
volmacht samen niet meer dan 10% van totaal aantal
stemmen dat toekomt aan de kavels van de medeeigendom
 Syndicus = nooit volmachtdrager, zelfs niet als hij
mede-eigenaar is
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Algemene vergadering
stemquorum en recht
(art. 577-6§8)
 Stemquorum: bij elke stemming opnieuw
 Onthouding en blancostemmen worden niet
meegerekend
 Geen tegenstrijdig belang mogelijk, vb. Aannemer-
eigenaar
 Principe: volstrekte meerderheid = ½ + 1, tenzij in
wet gekwalificeerde meerderheid voorzien is
(statutair voorziene andere meerderheid geldt niet)
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Algemene vergadering
stemquota
(art. 577-7)
 3/4den meerderheid: artikel 577-7§1, 1° BW

Over oprichting Raad van mede-eigendom, onder de 20
kavels, met uitz. kelders, garages, parkeerplaatsen (voor
kleine gebouwen dus niet verplicht)
 Taak: controle syndicus, inzage documenten, halfjaarlijks verslag
 Duur: 1 jaar
 Let op: wie erin zit = gewone meerderheid, welke
opdracht/delegatie = 3/4de


Bedrag voor contracten/opdrachten waarvoor mededinging
verplicht is
Werken aan privatieven: bijzondere motivering vereist en om
economische en technische redenen (>< Cass.1 april 2004).
≠ wijziging verdeling kosten.: apparte offertes vragen voor
die privatieven. Het is niet omdat de VME beslist die werken
uit te voeren, dat de privatieven ze niet zullen moeten
dragen. Let op: beslissing uitvoering werken ≠ vrijgeleide
voor toegang tot het appartement (Rechtbank vereist)
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Algemene vergadering
stemquota
(art. 577-7)
 4/5de meerderheid
 Deelverenigingen met of zonder rechtspersoonlijkheid
 Unanimiteit: niet vereist voor:
 Werken of daden van verwerving of beschikking: indien
hoofdbeslissing ook rectificatie van aandelen
noodzakelijk maakt, zal de wijziging aandelen niet
unaniem moeten genomen worden, maar de
hoofdbeslissing volgen (vb. Verkoop woning
huisbewaarder = 4/5den)
 Wijziging aandelen ingevolge oprichting
deelverenigingen van mede-eigenaars, gezien
oprichting deelvereniging 4/5den vereist.
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Algemene vergadering
notulen
(art. 577-6§10-11-12)
 Geen verslag meer, wel “notulen”
 Op te stellen door syndicus/secretaris
 Inhoud: vermelding meerderheden en naam mede-eigenaars die
tegenstemden of zich onthielden (belang voor ontvankelijkheid verzet)
Vermelding wijziging aanwezigen aangeraden.
 Opstellen op einde vergadering en na lezing, ondertekening door
voorzitter, secretaris en aanwezige mede-eigenaars
 Schriftelijke vergadering? Ja, 2 voorwaarden: geen beslissing waarvoor
authentieke akte nodig is en unanimiteit van alle mede- eigenaars
(geen ontbrekende eigenaars) – hoe? art. 2081 BW: ‘elke electronische
kennisgeving, die kan worden overgezet naar een schriftelijke drager’
 Binnen 30 dagen: opname in register en versturing ME’s en syndici.
Indien geen ontvangst, dan syndicus ter orde roepen = geen
vervaltermijn, om te vermijden dat de verslagen dan aangetekend
zouden moeten verstuurd worden.
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
SYNDICUS
Artikel 577-8 BW
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Syndicus
Aanstelling – duur – contract – bekendmaking art. 577-8 § 1-2 B.W.
 Aanstelling: ook door iedere belanghebbende (vb.




schuldeisers)
Schriftelijke overeenkomst vereist
Duur: max 3 jaar, doch vernieuwbaar mits
uitdrukkelijke beslissing van de AV
Geen verlenging ≠ recht op vergoeding, dus
uitdrukkelijke verlenging vragen. Weigering
hernieuwing kan nooit gesanctioneerd worden.
Ondernemingsnummer vereist (professionalisering)
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Syndicus
bevoegdheden art. 577-8 § 4 B.W.
 Beslissingen AV uitvoeren en laten uitvoeren
 Vermogenbeheer via afzonderlijke rekeningen





werkkapitaal en reservekapitaal op naam van VME – ook
voor deelverenigingen
Lijst schulden binnen 30 d. na verzoek notaris
Aanplakking datum vergadering ifv huurders,…
Overdracht beheersdossier en boekhouding binnen 30
dagen na einde mandaat, met boekhouding, bewijzen,
historiek schades, ...aan nieuwe syndicus of de voorzitter
Aansprakelijkheidsverzekering (BIV), maar niet
professionele syndici moeten ook verzekerd worden.
Indien het mandaat onbezoldigd is de verzekering te
betalen door de VME
Informatie ME’s via internetsite: inzage doc’s/gegevens
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Syndicus
bevoegdheden art. 577-8 § 4 B.W.




Bewaring postinterventiedossier
Kostenramingen ingevolge mededinging
Evaluatierapport ivm leveringen
Tegenstrijdigheid van belang van syndicus bij
leveringen – meldingsplicht
 Lijst deelgerechtigden vergadering – naam – adres kavel-referenties bezorgen
 genormaliseerde boekhouding: vanaf 20 kavels (uitz.
kelders, garages, parkeerplaatsen) – anders
vereenvoudigde boekhouding.
 Begrotingsraming beheer en begrotingsraming
gebouw (inspectie bouw) – bijvoegen bij convocatie
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Syndicus
bevoegdheden art. 19 aanpassingswet
 Specifieke bevoegdheid uit aanpassingswet:
 Aanpassing statuten aan nieuwe wet


Tegen 1 september 2011
Ter goedkeuring voorleggen aan VME
 Vergadering stemt in: ok
 Vergadering stemt niet in: geen aansprakelijkheid
syndicus – wetgeving zelf is dwingend en dient
boven statuten toegepast

Wijziging reglement van mede-eigendom in dit
kader: geen overschrijving nodig tenzij wijziging
aan basisakte
 Goedkeuring met 1/2de
 Formeel besluit voorzien
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
RAAD VAN MEDE-EIGENDOM EN
COMMISSARIS VAN DE
REKENINGEN
Artikel 577-8 BW
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Raad van Mede-eigendom bij grote gebouwen
art. 577-8/1 BW
 Verplicht vanaf 20 kavels met uitzondering van
kelders, garages en parkeerplaatsen
 Op eerste algemene vergadering
 Taak:
 toezicht syndicus
 Kopie- en kennisname stukken en gegevens beheer
 Opdracht/delegatie: 3/4de
 Halfjaarlijks verslag ivm taak
 Duur: 1 jaar
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
35
Commissaris van de rekeningen
art. 577-8/2 B.W.
 Onafhankelijke deskundige
 Al dan niet mede-eigenaar
 Bevoegdheden conform reglement van
mede-eigendom
 Grote VME’s: kan bedrijfsrevisor, accountant
zijn
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
OPTREDEN IN RECHTE
Artikel 577-9 BW
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Optreden in rechte
artikel 577-9 BW
 Doel nieuwe wet: procesbevoegdheid verduidelijken



VME: Belangrijke wijziging: VME kan optreden in rechte met
betrekking tot het beheer, zakelijke en persoonlijke rechten, ook
inzake de aandelen in de gemeenschappelijke zaken en lasten
Syndicus: twee vaste procesmogelijkheden, zonder bevestiging van
AV: dringende reden of vordering in bewaring van de rechten van
de VME (achterstallen, gebreken, ...) Let op: snelle bekrachtiging
proces. Ook kennisgave van rechtsvorderingen tegen VME
Mede-eigenaar: bezwaar besluiten in notulen
 Termijn: Vier maanden vanaf datum vergadering
 Gerechtskosten:
 mede-eigenaar-eiser: vordering (gedeeltelijk) gegrond:
vrijstelling van gerechtskosten
 Mede-eigenaar-verweerder: vordering (gedeeltelijk)
gegrond: meebetalen in de gerechtskosten
 Probleem: pas teruggave na vonnis – soms in ander
boekjaar...
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Tegenstelbaarheid statuten,
reglement van orde en besluiten van
de algemene vergadering
Artikel 577-10 BW
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Tegenstelbaarheid
 Kennisgeving adreswijziging of wijziging
zakelijk statuut van mede-eigenaar:
verantwoordelijkheid mede-eigenaar –
verzending door syndicus naar laatst gekend
adres
 Tegenwerpelijkheid aan huurders/gebruikers:

Aan houder van zakelijk of persoonlijk recht,
vb. Vruchtgebruik of huur
 Kennisgeving verhuring aan syndicus
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Overdracht van een kavel
Artikel 577-11 BW
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Overdracht van een kavel
art. 577-11
 Precontractuele informatie vóór ondertekening van
de compromis/aankoopbelofte/bod door notaris,
vastgoedmakelaar, verkoper:


Niet mogelijk via opschortende voorwaarde
Info te bekomen bij syndicus – antwoord binnen 15
dagen
Werkkapitaal – Reservekapitaal
Achterstallen
Opvragingen reservekapitaal
Gerechtelijke procedure
Notulen van vergaderingen van laatste 3 jaar +
afrekeningen van laatste 2 jaar
 Recentste goedgekeurde balans






Geen antwoord syndicus: meedeling aan partijen
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Overdracht van een kavel
art. 577-11
 Informatieplicht vóór notariële akte

Te bekomen bij syndicus – antwoord bi 30 d.









Uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling vernieuwing
beslist door AV voor overdracht
Oproepen kapitaalinbreng + dringende werkzaamheden
goedgekeurd voor overdracht
Kosten verbonden aan verkrijging gemene delen
Staat van verschuldigde bedragen tgv geschillen
Geen antwoord: kennisgave aan partijen
Koper betaalt deze schulden, tenzij overeenkomst
Gewone lasten: pro rata
Buitengewone lasten en kapitaalinbreng tussen compromis en
akte: te betalen door koper, indien volmacht om deel te nemen
aan de algemene vergadering.
Notaris licht syndicus in van datum akte en adres koper –
kosten voor verkoper
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Achterstallen en authentieke
akte
Artikel 577-11/1 BW
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Achterstallen en notariële akte
 Notaris moet achterstallen afhouden van de prijs van




de overdracht, na betaling bevoorrechte schuldeisers
Indien betwisting: melding binnen de drie werkdagen
na dag van de akte aan de syndicus via
aangetekende brief
Syndicus kan binnen 12 werkdagen bewarend of
uitvoerend beslag leggen: na dag van akte of
aangetekende brief?
Geen beslag = uitbetaling aan de overdrager
Let op: inhouding door notaris creëert geen voorrecht
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Vertaling
Artikel 577-11/2 BW
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Vertaling
(art. 577-11/2)
 Iedere eigenaar kan vertaling vragen van elk
document dat uitgaat van de VME
 Taal: enkel taal van ligging van goed.
 ‘indien zulks dient te gebeuren’ = in kader van een
gerechtelijke procedure??
 Door syndicus binnen redelijke termijn
 Is niet verplicht een beëdigde vertaling, tenzij vereist
 Voor verleden: alleen basisakte en reglement van
mede-eigendom, niet het huishoudelijk reglement
Varia
Artikel 577-12 tem 14 BW
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Varia
 Vereffening VME: gedeeltelijk conform Wetboek
Vennootschappen
 Overschrijving op hypotheekkantoor: slechts op
naam van VME (vroeger ook op eigenaars)
 Inwerkingtreding: op 01.09.10 voor alles wat niet
strookt met wetgeving, behoudens:




Berekening aandelen en lasten: niet voor oude
gebouwen opgericht voor 01/09/10
Coördinatie statuten: vóór 01.09.11
Vertaling: enkel voor documenten na inwerkingtreding
wet, behoudens statuten
Boekhoudregels: na vaststelling in KB
TO DO voor de SYNDICUS
Specifiek ingevolge nieuwe wet
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
TO DO SYNDICUS
1. Toiletage statuten van bestaande gebouwen:

Via basisakte (en dus notarieel)
 Niet verplicht: verslag berekeningswijze aandeel
 Niet verplicht: creatie van deelvereniging

Via reglement van mede-eigendom
 Zo nodig: regeling hernieuwing, opzeg, einde mandaat
syndicus
 Oproepingstermijn van 15 d. voor algemene
Vergadering
 Regeling aanstelling organen: raad van medeeigenaars, secretaris, commissaris van de rekeningen
 Onwettig geworden clausules wijzigen
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
TO DO SYNDICUS
2. Informatie mede-eigenaars - bewoners





Nieuwe wetgeving
Uitdrukkelijk verzoek indien mede-eigenaars een
andere vorm dan aangetekende uitnodiging
toestaan
Aanplakking datum vergadering
Lijst van de mede-eigenaars aan wie erom vraagt
(beperkte info ingevolge schending privacy: naam,
adres, kavel)
Naam van de lasthebber in verdeeld
eigendomsrecht opvragen
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
TO DO SYNDICUS
3. Op eerste algemene vergadering
 Voorstel getoileteerde versie statuten en goedkeuring
 Uitnodiging met balans en begrotingsramingen
 Nazicht volmachten
 Benoeming voorzitter
 Aanstelling commissaris van de rekeningen en bepaling
bevoegdheden
 Aanstelling secretaris
 Oprichting raad van mede-eigendom verplicht vanaf 20
kavels, opdrachten bepalen en benoeming leden
 Voorstel minimum bedrag mededinging
 Evaluatie leveringscontracten
 Goedkeuring balans en begrotingsramingen
 Oprichten deelvereniging(en)
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
TO DO SYNDICUS









Vastleggen 15 dagen waarin jaarlijkse vergadering moet
gehouden worden
Uitleg en kostprijs toiletage statuten
Wijze van raadpleging van documenten VME + lijst in te
ziene documenten bepalen
Info schriftelijke bevestiging door eigenaar van wijziging
adresgegevens en bewoners
Tarieven vastleggen voor kostprijs kopiename (raad van
mede-eigendom)
Syndicuscontract laten bevestigen
Verslaggeving gerechtelijke procedures
Bepaling regeling kosten inlichtingen aan notaris,
vastgoedmakelaar, verkoper
Voorlezing en ondertekening notulen AV met vermelding
namen van blanco-stemmen en onthoudingen
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
TO DO SYNDICUS
4. Op tweede algemene vergadering (naast
gebruikelijke zaken)


Aanstelling of verlenging benoeming syndicus
Herverkiezing raad van mede-eigenaars
5. Algemeen


Afzonderlijke kwaliteitsrekeningen werk- en
reservekapitaal aanvragen en meedelen
Aanvragen ondernemingsnummer VME
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
BVBA Advocaten Baelde & D’hont
Brugsesteenweg 82-84 - 8460 Oudenburg
T: 059/250994 F: 059/250995
[email protected] www.bdlaw.be

similar documents