Beachte

Report
Beschlüsse über
Baumaßnahmen am
gemeinschaftlichen Eigentum
Prof. Dr. Martin Häublein
Universität Innsbruck
Gliederung
1. Einführung
2. Baumaßnahmen nach dem WEG im Überblick
3. Vorbereitung der Beschlussfassung durch den
Verwalter
4. Eigentümerbeschlüsse über die Durchführung von
Baumaßnahmen
5. Besonderheiten bei vermieteten Wohnungen
6. Das dicke Ende kommt zum Schluss:
Eigentümerbeschlüsse über die Kostentragung
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Einführung
• Instandsetzung und Modernisierung des Bestandes
sind Herausforderungen für die Immobilienwirtschaft
o Im Bereich des WEG bestehen besondere Probleme, die mit
dem Erfordernis einer Willensbildung der Miteigentümer
zusammenhängen.
• Da nach der Entscheidung des BGH vom 20.9.2000
(bestandskräftige) Mehrheitsbeschlüsse nur noch
eingeschränkt möglich waren, hat der Gesetzgeber
das WEG geändert (§§ 16 und 22 WEG).
• Das Gesetz soll Beschlüssen nicht mehr im Wege
stehen, durch die Kosten baulicher Maßnahmen dem
Wunsch der Eigentümer gemäß verteilt werden.
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Gesetzliche Grundlagen der
Beschlüsse über
Baumaßnahmen
Kategorien von Baumaßnahmen nach WEG
- Überblick -
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Baumaßnahmen nach dem
WEG
• Das WEG kennt verschiedene Kategorien von
Baumaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum:
o
o
o
o
Instandhaltung und Instandsetzung (§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2)
Modernisierende Instandsetzung (§ 22 Abs. 3)
Modernisierung (§ 22 Abs. 2)
Bauliche Veränderung (§ 22 Abs. 1)
• Diese gegeneinander abzugrenzen ist wegen der
unterschiedlichen Mehrheitserfordernisse bei der
Beschlussfassung unbedingt erforderlich.
o Beachte: Irrt sich der Verwalter bei der Einordnung und stellt
das Zustandekommen eines Beschlusses fest, obwohl die
erforderliche Mehrheit fehlt, tritt nach Ablauf eines Monats
Bestandskraft ein (h.M.).
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Einfache Mehrheit genügt:
• Für Maßnahmen der
ordnungsmäßigen
Instandhaltung und
Instandsetzung des
gemeinschaftlichen
Eigentums
(§ 21 Abs. 5 Nr. 2).
• Für Maßnahmen der
modernisierenden
Instandsetzung
(§ 22 Abs. 3 i.V.m. § 21
Abs. 5 Nr. 2).
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§ 21 Abs. 3 legt fest:
Soweit die Verwaltung des
gemeinschaftlichen
Eigentums nicht durch
Vereinbarung der
Wohnungseigentümer
geregelt ist, können die
Wohnungseigentümer eine
der Beschaffenheit des
gemeinschaftlichen
Eigentums entsprechende
ordnungsmäßige Verwaltung
durch Stimmenmehrheit
beschließen.
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Qualifizierte Mehrheit
gem. § 22 Abs. 2 erforderlich
Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 BGB oder der Anpassung
des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der
Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht
ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber
anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend
von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller
stimmberechtigten Wohnungseigentümer i. S. des § 25
Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile
beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1
kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer
nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
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Sonstige bauliche
Veränderungen (§ 22 I)
• Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die
über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
hinausgehen, können beschlossen oder verlangt
werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt,
dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in
§ 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt
werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit
die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der
in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.
o Beachte: Die Bedeutung von § 22 Abs. 1 WEG ist seit
Einführung des § 22 Abs. 2 WEG begrenzt.
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Vorbereitung der
Beschlussfassung durch
den Verwalter
Überblick über die Kompetenzzuweisungen des WEG
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Aufgaben des Verwalters
• Gem. § 21 Abs. 3 i.V.m. Abs. 5 Nr.2 WEG beschließen
die Eigentümer über Maßnahmen ordnungsmäßiger
Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Stimmenmehrheit.
• Der Verwalter ist gem. § 27 Abs. 1 Nr.2 WEG berechtigt
und verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.
• Daraus folgt: Dem Verwalter obliegt die Vorbereitung
und Durchführung der Maßnahmen, während die
Eigentümer über „Ob“ und „Wie“ beschließen.
o Eine Ausnahme gilt für dringende Maßnahmen, die der
Verwalter – soweit erforderlich – ohne Beschluss selbst beauftragen kann (§ 27 Abs. 1 Nr.3 i.V.m. Abs. 3 S. 1 Nr.3 WEG).
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Aufgaben des Verwalters
• Gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG obliegt dem Verwalter:
o die Feststellung von Instandsetzungsbedarf,
o das Informieren der Eigentümer sowie
o das Hinwirken auf eine Beschlussfassung in der
Versammlung der Wohnungseigentümer.
• Hinsichtlich der Formulierung des Beschlusses hat der
Verwalter ein Ermessen.
o Der Beirat ist nicht berechtigt, den Verwalter anzuweisen,
eine bestimmte Formulierung zur Abstimmung zu stellen.
• Zur Erteilung von Aufträgen ist der Verwalter
grundsätzlich erst nach vorheriger Beschlussfassung
berechtigt (s. § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG).
o Auch wenn eine entsprechende Ermächtigung im Verwaltervertrag enthalten sein sollte, empfiehlt sich bei umfangreichen
Baumaßnahmen eine vorherige Beschlussfassung.
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„laufenden Maßnahmen der erforderlichen
ordnungsmäßigen Instandhaltung und
Instandsetzung“ – eine Grauzone
• Gem. § 27 Abs. 3 S.1 Nr.3 WEG ist der Verwalter berechtigt,
laufende Maßnahmen gem. § 27 Abs. 1 Nr.2 WEG namens der
WE-Gem. zu beauftragen.
o Nach h.M. bedarf es hierzu keines Beschlusses der Versammlung.
• Wo die Grenze genau verläuft, weiß zur Zeit niemand.
o Das Meinungsspektrum reicht vom Einschluss aller Maßnahmen i.S.v. § 27
Abs. 1 Nr.2 WEG bis zur Empfehlung, § 27 Abs. 3 S.1 Nr.3 WEG als
Redaktionsversehen des Gesetzgebers zu ignorieren.
• Dem Verwalter ist dazu zu raten, eine Maßnahme i. Zw. erst dann
zu beauftragen, wenn über diese gem. § 27 Abs. 3 S.1 Nr.7 WEG
beschlossen wurde. Ferner hält die h.M. eine Konkretisierung der
durch Wertobergrenzen im Verwaltervertrag für zulässig.
o Beachte: Da die primäre Kompetenz für die Durchführung der
Maßnahmen bei den Eigentümern liegt, hat deren Beschluss stets
Vorrang vor der Befugnis des Verwalters aus § 27 Abs. 3 S.1 Nr.3 WEG.
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Aufstellen eines Sanierungsplans durch die Eigentümer
• Bei umfangreicheren Sanierungsmaßnahmen stellt
sich die Frage, ob die Eigentümer zur Planung und
Koordinierung der Maßnahmen einen sog.
Sanierungsplan aufstellen können.
• In einem vom BGH entschiedenen Fall war ein
Eigentümer der Ansicht, seine Miteigentümer seien
sogar verpflichtet, einen derartigen Plan
aufzustellen.
o Es ging um ein ca. 100 Jahre altes Gebäude im
Hochschwarzwald, für das der Eigentümer in der Zeit
von 2010 – 2014 die Durchführung bestimmter
Maßnahmen forderte.
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BGH v. 9.3.2012 – V ZR 161/11
• Zur Planung und Koordinierung verschiedener Arbeiten
kann sich die WE-Gem. eines Sanierungsplans bedienen.
• Soweit es um die Prognose der anstehenden Maßnahmen (Bedarfsermittlung) geht, ist es Aufgabe des
Verwalters, einen solchen Plan zu erstellen und zu führen
(§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG).
• Der Beschluss über einen verbindlichen Sanierungsplan
ist dagegen Sache der Eigentümerversammlung.
o Diese kann mittels Prioritätenliste - die bei neuen Erkenntnissen ggf. aktualisiert werden muss - eine sachgerechte
Planung über einen längeren Zeitraum hinweg vornehmen.
• Ob ein solcher Plan beschlossen wird, steht grundsätzlich
im Ermessen der WE-Gem.
o Ein darauf gerichteter Anspruch besteht ausnahmsweise,
wenn aufgrund besonderer Umstände nur ein solcher
Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
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Wirksamkeit von
Eigentümerbeschlüssen
Beschluss über die Durchführung der Maßnahme
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Zuordnung der Baumaßnahme zu den
Kategorien des WEG
• Von besonderer Bedeutung ist – wie gesagt – die
Frage, ob die konkrete Maßnahme (z.B. eine
Fassadensanierung, der Austausch von Fenstern
oder der Anbau eines Aufzugs) sich als
Instandhaltung/Instandsetzung, Modernisierung
oder sonstige bauliche Veränderung darstellt.
• Vor allem die Grenze zwischen (modernisierender)
Instandsetzung und Modernisierung ist bedeutsam
und in der Praxis nicht einfach zu ziehen.
• Weil das so ist, dürfen Fehler bei der Abgrenzung
regelmäßig nicht zur Haftung des Verwalters gemäß
§ 49 Abs. 2 WEG führen.
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Begriff der
Instandsetzung/Instandhaltung
• Instandhaltung umfasst pflegende und vorsorgende
Maßnahmen zur Erhaltung und zum Schutz vor
drohenden Schäden (vgl. KG ZMR 1999, 207).
• Instandsetzung bedeutet demgegenüber die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen
Zustands (OLG Hamm ZWE 2009, 261; OLG Frankfurt NZM
2011, 37).
• Beachte: Die Unterscheidung ist kaum relevant.
• Zur Instandsetzung im weiteren Sinn gehört ferner:
o Ersatzbeschaffung verbrauchter Teile (OLG München ZMR
2006, 952, 953).
o Erstmalige ordnungsgemäße, der Teilungserklärung
entsprechende Herstellung des Gemeinschaftseigentums.
o Modernisierende Instandsetzung (§ 22 Abs. 3 WEG).
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Modernisierende Instandsetzung
• Die Eigentümer haben ein Ermessen, ob sie über die bloße
Wiederherstellung des mangelfreien Zustands hinausgehen wollen, z.B. durch eine technisch bessere Lösung.
• Merke: Anders als bei der Modernisierung gem. § 22 Abs. 2
muss ein Instandsetzungsbedarf bestehen. Das ist der Fall,
wenn bei vorhandenem Gemeinschaftseigentum ein
bereits notwendiger oder absehbarer Reparaturbedarf
vorliegt (BT-Drucks. 16/887, S. 32).
• Die Ordnungsmäßigkeit der beschlossenen Maßnahme
wird am Maßstab eines „vernünftigen, wirtschaftlich
denkenden und erprobten Neuerungen gegenüber
aufgeschlossenen Eigentümer“ ermittelt.
• Liegen diese Voraussetzungen vor, kann die Maßnahme
von den Wohnungseigentümern mit einfacher
Stimmenmehrheit beschlossen werden.
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Grenzen der modernisierenden
Instandsetzung
• Für die Beurteilung, wo im Einzelfall die Grenze ordnungsmäßiger
Instandsetzung liegt, spielen verschiedene Gesichtspunkte eine
Rolle, der bisherige Zustand, etwaige Vorgaben des Gesetzes, das
Verhältnis zwischen wirtschaftlichem Aufwand und zu erwartendem Erfolg, inwieweit sich die geplante Modernisierung bereits
bewährt und durchgesetzt hat, die langfristige Sicherung des
Energiebedarfs und schließlich auch die Umweltverträglichkeit.
• Entscheidend ist eine Abwägung aller Vor- und Nachteile einer
bloßen Reparatur des vorhandenen Zustands und der Herstellung
eines neuen Zustands. Es besteht ein Ermessen der Eigentümer:
• Vgl. OLG Frankfurt, 15.11.2010 – 20 W 138/08: Auch wenn bislang
nur an einer Seite des Gebäudes infolge fehlender Dämmung in
Wohnungen Schimmel aufgetreten ist, können die Eigentümer die
Dämmung der gesamten Fassade beschließen, um die Gefahr der
Schimmelbildung an ungedämmten Wänden auszuschließen.
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OLG Hamburg v. 21.7.2005 –
2 Wx 18/04, ZMR 2005, 803
Die Ersetzung einer altersbedingt komplett erneuerungsbedürftigen Ölzentralheizung durch den Anschluss des Hauses
an das Fernwärmenetz stellt eine durch Mehrheitsentscheidung zu beschließende modernisierende Instandsetzung und
keine bauliche Veränderung dar, wenn bei einem Vergleich
zwischen dem wirtschaftlichen Erfolg, den künftigen Kosten,
der langfristigen Sicherung des Energiebedarfs und der
Umweltverträglichkeit die Fernwärmeversorgung gegenüber
der Erneuerung der Ölheizung deutlich günstiger ist.
Dies gilt insbesondere dann, wenn ein Teil der Wohnungseigentumsanlage bereits an das Fernwärmenetz angeschlossen ist, so
dass die Abrechnung der Betriebskosten auch bezüglich der
Zentralheizungswärme vereinheitlicht und vereinfacht werden
kann.
Ähnlich: LG Nürnberg-Fürth, 28.7.2010 - 14 S 438/10.
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Kosten-Nutzen-Analyse?
• KG, 2.2.1996 - 24 W 7880/95: Der maximale Zeitraum, bei dem
noch von einer wirtschaftlich sinnvollen Amortisation der
Mehraufwendungen für modernisierende Instandsetzungen
gesprochen werden kann, wird bei etwa 10 Jahren liegen.
Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass bei einer längeren
Dauer eine realistische Einschätzung der Energiepreisentwicklung kaum möglich ist bzw. immer unsicherer wird.
• Das wird aus § 11 I Nr. 1 Buchst. b HeizKostVO gefolgert und
entspricht h.M.; vgl. BGHZ 156, 192.
Auf eine Kosten-Nutzen-Analyse kommt es nicht an, wenn die
von der Mehrheit beschlossene Maßnahme gesetzlich
gefordert wird (OLG Hamm, 18.11.2008 - 15 Wx 139/08).
► Das kann insbesondere gem. § 9 EnEV der Fall sein.
• Bei der Analyse ist ferner zu berücksichtigen, welche Risiken
durch die Verbesserung des Standards verringert werden.
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Bauliche Veränderung und
Modernisierung
• Eine bauliche Veränderung liegt in der Regel vor, wenn in
die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums eingegriffen und eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung realer Teile des gemeinschaftlichen Eigentums
vorgenommen wird (OLG Frankfurt, 30.6.2003 - 20 W 254/01).
• Die Maßnahme muss über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus gehen.
• Seit dem 1.7.2007 enthält § 22 Abs. 2 einen privilegierten
Unterfall der baulichen Veränderung, für Modernisierungen
und Anpassungen an den Stand der Technik.
o Damit ist das Niveau einer anerkannten, in der Praxis bewährten,
fortschrittlichen Entwicklung gemeint (BT-Drucks. 16/887, S. 30).
• Der Modernisierungsbegriff verweist auf das Mietrecht.
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§ 559 BGB
• „Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen
durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache
nachhaltig erhöhen, die allgemeinen
Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder
nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser
bewirken (Modernisierung) […].“
• § 22 Abs. 2 WEG verweist nicht auf § 554 BGB, der die
Duldungspflicht des Mieters und die Pflicht des
Vermieters zur Ankündigung der Maßnahmen regelt.
• Diese Vorschrift kann übrigens durchaus Relevanz für
die Wohnungseigentümergemeinschaft und ihren
Verwalter haben (s.u.).
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Wohnungseigentumsrecht =
Mietrecht?
• Nein!
• Den Modernisierungsbegriff legt der BGH zu Recht
großzügig aus und bezieht sich dabei auf die vom
WEG angeordnete „entsprechende“ Heranziehung
von § 559 BGB (BGH, 18.2.2011 – V ZR 82/10; bestätigt durch BGH, 11.11.2011 – V ZR 65/11).
o Da der Gesetzgeber den Eigentümern durch § 22 Abs. 2
WEG die Chance geben wollte, einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnungsanlage an die
„Erfordernisse der Zeit“ entgegenzuwirken, genüge es, dass
die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen
Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt,
die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert der
Sache nachhaltig zu erhöhen.
o „Sache“ kann dabei durchaus die einzelne Wohnung sein!
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Schutz der veränderungsunwilligen Minderheit?
§ 22 Abs. 2 WEG nennt zwei wichtige Einschränkungen:
1. Die konkrete Maßnahme darf nicht „die Eigenart der
Wohnanlage“ verändern.
2. Kein Eigentümer darf gegenüber anderen unbillig
beeinträchtigt werden.
o Merke: Diese Einschränkungen müssen durch Anfechtung
binnen eines Monats geltend gemacht werden.
• Begriff „Eigenart der Wohnanlage“ muss m.E. eng interpretiert werden. Symmetrieveränderungen allein reichen
i.d.R. nicht aus (a. A. wohl die Gesetzesbegründung).
o In Betracht kommen nur erhebliche Veränderungen. Dafür spricht, dass
der Gesetzgeber die Anpassung der Anlage an veränderte Umstände
erleichtern wollte (Beispiel: Aufzuganbau). Außerdem wäre ein weites
Verständnis ein Widerspruch zur engen Auslegung der Merkmals
„unbillig beeinträchtigen“, das lt. Gesetzesbegr. „erheblich“ meint.
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Bauliche Veränderung gem. § 22 I Wann ist die Zustimmung entbehrlich?
• Gem. § 22 Abs. 1 i.V.m. §14 Nr.1 WEG, sofern die Rechte des
Eigentümers nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.
• Die Rechtsprechung lässt jeden Nachteilgenügen, der nicht
bloß völlig belanglosen oder bagatellartigen Charakter hat
o Merke: Jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung.
• Erforderlich ist eine Abwägung der Interessen des oder der
änderungswilligen Wohnungseigentümer einerseits und der
beeinträchtigten Wohnungseigentümer andererseits.
• Maßgeblich ist, ob sich ein redlicher Wohnungseigentümer
nach der Verkehrsauffassung in der betreffenden Situation bei
objektivierter Betrachtung verständlicherweise beeinträchtigt
fühlen darf (OLG Düsseldorf ZMR 2010, 385, 386).
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Muss stets ein Beschluss gefasst
werden?
• Nach einer verbreiteten Ansicht setzen bauliche Veränderungen seit dem 1.7.2007 stets eine Beschlussfassung
voraus. Die Gegenansicht – die m.E. zutreffend ist – lässt
es in bestimmten Fällen genügen, wenn die betroffenen
Eigentümer ihre Zustimmung ohne Beschluss erklärt haben.
• Relevant kann die Unterscheidung werden bei baulichen
Veränderungen im Individualinteresse, also solchen
Baumaßnahmen, deren Gebrauchsvorteile nur einzelnen
Wohnungseigentümer zu gute kommen
• Beispiel: Austausch eines Geländers auf der Dachterrasse unter
Veränderung des optische Erscheinungsbildes für die anderen
Eigentümer mit Dachterrasse, die aber zustimmen.
• Merke: Auf der sicheren Seite ist nur der Eigentümer, der
einen Beschluss einholt, bevor er anfängt zu bauen.
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Was muss bei vermieteten
Objekten beachtet
werden?
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Besonderheiten vermieteter
Eigentumswohnungen
• Geht die Baumaßnahme über die bloße Erhaltung
hinaus, muss ein vermietender Eigentümer sie seinem
Mieter ankündigen.
o § 554 Abs. 3 BGB fordert eine Ankündigung „spätestens drei
Monate vor Beginn der Maßnahme“.
• Zu den Maßnahmen, die über die bloße Erhaltung
hinausgehen zählt das Gesetz auch solche zur
Einsparung von Wasser und Energie.
o Beachte: Es kommt nicht auf die wohnungseigentumsrechtliche Kategorie der modernisierende Instandsetzung an.
• Da die Duldungspflicht nach h.M. erst mit der Ankündigung fällig wird, hat die Gemeinschaft ein eigenes
Interesse an der Wahrung der Frist. Das sollte der
Verwalter bei der Beschlussfassung wissen!
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Konsequenzen für den Beschluss
• Ein Beschluss über die Durchführung von Baumaßnahmen, die mit nicht nur unerheblichen Einwirkungen auf
vermietete Räume verbunden sind, entspricht grds.
nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er den
vermietenden Eigentümern hinreichend Zeit für die
Ankündigung lässt (Anfechtungsrisiko!).
• Der Verwalter muss den Eigentümern außerdem die
erforderlichen Informationen zugänglich machen über
o die Art der Baumaßnahmen,
o deren voraussichtlichen Umfang und Beginn sowie
o deren voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Kosten.
• Ungeklärt ist bislang die Duldungspflicht des Mieters
bei Anpassungen an den Stand der Technik.
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Ersatzanspruch gem.
§ 14 Nr. 4, 2. HS WEG
• Dem Eigentümer, der Eingriffe in sein Sondereigentum
dulden muss, sind u.a. folgende Posten zu ersetzen:
o Kosten einer Ersatzunterkunft des Selbstnutzers
o Mietausfälle
o Kosten einer Ersatzunterkunft des Mieters
• Gem. § 16 Abs. 7 handelt es sich um Gemeinschaftskosten.
• Zur Einstandspflicht des Versicherers im Rahmen der
Gebäude- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung BGH,
Urt. v. 11.12.2002 – IV ZR 226/01(BGHZ 153, 182):
㤠14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist ein Schadensersatzanspruch
im Sinne von § 1 Ziff. 1 AHB“
• Beachte: Es kommt aber auf die Ausgestaltung der AHB im
jeweiligen Einzelfall an!
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Beschlüsse über die
Verteilung der Kosten der
Baumaßnahme
Oder: Das dicke Ende kommt zum Schluss
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Kostenverteilung bei
Baumaßnahmen
Gem. § 16 IV können die Wohnungseigentümer im Einzelfall
zur Instandhaltung oder Instandsetzung … oder baulichen
Veränderungen … im Sinne des § 22 I und II durch Beschluss
die Kostenverteilung abweichend von Abs. 2 regeln, wenn
der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der
Möglichkeit des Gebrauchs Rechnung trägt. Der Beschluss
zur Regelung der Kostenverteilung bedarf einer Mehrheit
von drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer i.S.d. §
25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.
• Beachte: Die fett hervorgehobenen Merkmale müssen die
Eigentümer zwar beachten, damit der Beschluss
ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht; Verstöße führen
aber nur zur Anfechtbarkeit. Eine Verstoß gegen das rot
hervorgehobene Merkmal begründet die Nichtigkeit.
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BGH v. 9.7.2010 – V ZR 202/09
• § 16 Abs. 4 WEG weist den Wohnungseigentümern nicht
die Kompetenz zu, einen die Ansammlung von Instandhaltungsrücklagen betreffenden Verteilungsschlüssel zu
ändern (Leitsatz des BGH.
• Ein derartiger Beschluss regelt nämlich nicht nur eine einzelne
Maßnahme und erschöpft sich nicht in deren Vollzug, weil die
Rücklage nicht für eine einzige Maßnahme, sondern für den
zukünftigen - noch nicht konkret vorhersehbaren Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf gebildet wird.
• Eine nach dem Inhalt des Beschlusses über den Einzelfall
hinausreichende Änderung des Schlüssels ist nicht von
§ 16 Abs. 4 WEG gedeckt und daher nichtig.
• Beachte: Das gilt auch für Mehrhausanlagen.
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Kostenfreistellungsanspruch
gem. § 16 Abs. 6 WEG
• „Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme
nach § 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht
berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer
solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist
nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen. Satz 1 ist bei einer
Kostenverteilung gemäß Abs. 4 nicht anzuwenden.“
• Eine aktuelle Entscheidung des BGH zeigt, wie wichtig
es ist, zwischen baulichen Veränderungen gem. § 22
Abs. 1 und Modernisierungen gem. § 22 Abs. 2 WEG
zu unterscheiden.
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BGH v. 11.11.2011 - V ZR 65/11
Der Fall: Auf einer früheren ETV beschlossen die Eigentümer
die Sanierung des gemeinschaftlichen Schwimmbads, das
nicht nur instandgesetzt, sondern zugleich unter Einbeziehung
eines Teils der ehemaligen Hausmeisterwohnung um einen
Ruheraum erweitert werden sollte. Gleichzeitig wurde für
diese Maßnahmen eine nach Miteigentumsanteilen
bemessene Sonderumlagebeschlossen. Beiden Beschlüssen
stimmte der Kläger nicht zu. Seine gegen sie gerichtete
Anfechtungsklage war erfolglos, weil die Klagefrist nicht
eingehalten war.
In einer späteren Versammlung genehmigten die Eigentümer
unter mehrheitlich die Jahresabrechnung. In der Gesamtabrechnung waren die Kosten der Schwimmbadsanierung und
-erweiterung enthalten, die in den jeweiligen Einzelabrechnungen nach Miteigentumsanteilen verteilt wurden. Auf den
Kläger entfielen insgesamt 8.618 €.
Der Kläger ficht die Abrechnung an. Zu Recht?
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BGH v. 11.11.2011 - V ZR 65/11
• Ja, meint der BGH und stellt folgende Leitsätze auf:
1. Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen
Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht zu, ist er
gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den
damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht
darauf an, ob seine Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1
i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht.
2. Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss
die Kostenverteilung nicht abschließend regelt.
•
Beachte: § 16 Abs. 6 WEG gilt nur für Maßnahmen nach § 22 Abs. 1
WEG und ist weder auf Maßnahmen der ordnungsgemäßen
Instandsetzung und Instandhaltung gem. § 21 Abs. 5 Nr.2 WEG
anwendbar noch auf Maßnahmen gem. § 22 Abs. 2 S. 1 WEG.
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Offene Fragen
Leider bezieht sich der BGH in zwei wichtigen Punkten
auf Feststellungen der Vorinstanz:
1. Zum einen wird die Feststellung nicht beanstandet,
dass die Einrichtung des Ruheraums keine gebrauchswerterhöhende Maßnahme sei.
2. Ebenso wenig wird beanstandet, dass das Berufungsgericht den Beschluss über die Sonderumlage dahingehend ausgelegt habe, dass er keine abschließende
Regelung der Kostenverteilung enthielt.
• Für den Verwalter fragt sich vor allem, woher er wissen
soll, ob ein Eigentümer der Maßnahme zugestimmt hat.
• Ist eine namentliche Abstimmung nicht dokumentiert,
bleibt im Zweifel nichts anderes übrig, als die Kosten
nach § 16 Abs. 2 WEG zu verteilen.
•
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BGH v. 18.6.2010 - V ZR 164/09
• Der Fall: Die Anlage besteht aus 3 Gebäuden; neben
2 Neubauten eine Villa aus dem Jahre 1922, deren
Dach undicht ist. Die Sanierung kostet 65.000 €. Mit
doppelt qualifizierter Mehrheit beschließen die
Eigentümer der beiden Neubauten gem. § 16 Abs. 4
WEG, dass die Kosten von den beiden Eigentümern
der Einheiten in der Villa zu tragen sind. Diese fechten
den Beschluss an. Haben sie damit im Ergebnis Erfolg?
• Der BGH gab der Anfechtung statt, weil die für den
Einzelfall beschlossene Kostenverteilung nur dann
ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, wenn für
alle gleich gelagerten Maßnahmen unter dem
Gesichtspunkt der Maßstabskontinuität eine
entsprechende Kostenverteilung beschlossen würde.
o Die Leitsätze dieser wichtigen Entscheidung lauten:
Prof. Dr. Martin Häublein
Bremen, den 20.11.2012
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BGH v. 18.6.2010 - V ZR 164/09
1. Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung
eines abweichenden Kostenverteilungsschlüssels nach §
16 Abs. 4 ein nur eingeschränkt überprüfbares
Gestaltungsermessen; das ist überschritten, wenn der
Kostenverteilungsschlüssel nicht durch den in der Vorschrift
genannten Gebrauchsmaßstab, sondern von anderen
Gesichtspunkten bestimmt wird.
2. Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 muss den Anforderungen
einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Daran
fehlt es, wenn die für den Einzelfall beschlossene Änderung
des Kostenverteilungsschlüssels einen Anspruch der betroffenen Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung in
künftigen Fällen auslöst und so den allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel unterläuft. Ein solcher Verstoß führt zur
Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses.
Prof. Dr. Martin Häublein
Bremen, den 20.11.2012
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Praktische Auswirkungen
• In seiner Anmerkung zu dem Entscheidung kommt Becker
(ZWE 2011, 36) zu folgender überzeugender Einschätzung:
„Nach der Entscheidung des BGH verbleiben den Eigentümern auch
außerhalb von Mehrhausanlagen kaum noch Möglichkeiten, die Kosten
der Instandsetzung einzelner Gebäudeteile durch Beschluss gem. § 16
Abs. 4 WEG abweichend vom allgemeinen Verteilungsschlüssel
einzelnen … oder Gruppen von Wohnungseigentümern anzulasten.“
• Das widerspricht dem Willen des Gesetzgebers. In der BTDrucks. 16/887 heißt es auf S. 23 sinngemäß hierzu:
„Die Eigentümer beschließen über eine abweichende Kostenverteilung
häufiger, etwa wenn sie die Kosten für das Streichen von Fenstern nach
deren Anzahl abrechnen oder die Reparatur der im gemeinschaftlichen
Eigentum stehenden Teile von Balkonen nur den Eigentümern in
Rechnung stellen, zu deren Wohnung ein Balkon gehört oder wenn sie
allein die Nutzungsberechtigten von Stellplätzen oder Garagen oder mit
den Kosten der Instandsetzung belasten.“
• Gerade für Instandsetzungsmaßnahmen sollte die Norm gelten!
Prof. Dr. Martin Häublein
Bremen, den 20.11.2012
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Zu den verbleibenden Fällen erneut
M. Becker (ZWE 2011, 35, 36):
• „Eine individuelle Anlastung von Instandsetzungskosten im
Einzelfall können die Wohnungseigentümer nach § 16 IV
WEG rechtmäßig, d.h. unanfechtbar, nur beschließen, wenn
der Grundsatz der Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer keine Vorwirkung für künftige Einzelfälle zur Folge hat.
So liegen die Dinge etwa, wenn sämtliche Außenfenster im
räumlichen Bereich der einzelnen Wohnungen instandsetzungsbedürftig sind und die Wohnungseigentümer anlässlich
der Instandsetzung sämtlicher Fenster mit der nach § 16 IV
WEG erforderlichen … Mehrheit beschließen, die Kosten individuell nach der Anzahl der jeweils im räumlichen Bereich
der Wohnungen befindlichen Fenster auf die einzelnen
Wohnungseigentümer zu verteilen.“
Prof. Dr. Martin Häublein
Bremen, den 20.11.2012
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Folgekosten baulicher Maßnahmen im
Sonderinteresse –
LG Itzehoe v. 12.7.2011 – 11 S 51/10
• Sehr umstritten ist, wie es sich mit Folgekosten von
baulichen Veränderungen/Modernisierungen verhält.
o M.E. gehören diese zur konkreten Änderung = Einzelfall.
• Dieser Sichtweise hat sich das LG Itzehoe angeschlossen
(ZMR 2012, 219, 221), sofern:
o die Errichtung der baulichen Anlage ausschließlich im
Interesse einzelner Wohnungseigentümer liegt und
o der Genehmigungsbeschluss im Zusammenhang mit dem
Kostenfreistellungsbeschluss erfolgt, so dass für die von der
baulichen Veränderung Begünstigten von vornherein der
Zusammenhang zwischen Errichtungsbefugnis und
Kostenfreistellung erkennbar wird.
 M.E. kann es sich dabei aber allenfalls um Kriterien für die
Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses handeln.
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Bremen, den 20.11.2012
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