老年人 - 國立臺灣大學財務金融學系暨研究所

Report
老人‧房子‧生活
政大地政系特聘教授 張金鶚
中
華
民
國
九
十
九
年
十
二
月
十
一
日
簡報大綱
1
前言
2
三方案的提議
3
預定實施政策的討論
4
結論與建議
2
1.前言
臺灣地區扶養比與人口老化指數表
年別(民國)
97
102
107
112
117
125
135
145
生產者與退休者之比*
7.0:1
6.4:1
4.9:1
3.7:1
2.9:1
2.2:1
1.6:1
1.4:1
人口老化指數**
61.4
80.3
113.4
146.7
184.8
248.0
336.7
369.7
資料來源:經建會(2008)。
*:生產者係指15-64歲人口;退休者係指65歲以上人口。
**:人口老化指數=(65歲以上人口)/(0-14歲人口)×100。
若台灣不推行RM,台灣的工作人口和社會福利制度,是
否承受得起老年人口急遽增加所新增的負擔?
3
 我們期待實施RM後,可以做到的是……
資產轉為現金:
年輕時努力打拼,存錢購買房屋的資深國民,在年老且需
要現金支應生活開銷時,能將房屋價值轉為現金。
4
2. 三方案的提議(於「以房養老」研討會提出)
 研討會舉辦單位
 主辦單位:
中華民國住宅學會、政大台灣房地產研究中心、經濟日報
 協辦單位:
內政部、行政院經濟建設委員會、中華民國銀行公會、台
灣土地銀行、財團法人國土規劃及不動產資訊中心
 舉辦日期:民國98年12月16~17日
 與會討論貴賓:
 Edward J. Szymanosky(任職於美國住都部,負責RM計畫)
 國內產、官、學界人士
 國內社福團體
5
政大台灣房地產研究中心於「以房養老」研討會,
提出三方案模式。
逆向抵押貸款方案(RM)
以「銀行」為主體
售後租回年金屋方案(SL)
以「保險公司」為主體
社會照護服務方案(SC)
以「社會福利機構」為主體
(SC1:附負擔贈與方式、SC2:信託方式)
6
2. 三方案的提議(於「以房養老」研討會提出)
逆向抵押貸款(RM)方案
本方案以銀行為主體,一般情況
銀行評估後接受老年人申請逆向
抵押貸款,若是較弱勢老年人可
透過社會福利機制補助弱勢老人
保費部分。
信託機構等處
理房屋抵押權
授權或信託
抵押權4
現金流
合作
3
監督
銀行
政府
補助弱勢老
人保費1.1
專業諮詢
機構
RM
2
由政府協助成立
• 可發行金融資產證券化(RMBS)
一般市
場機制
保險公司
• 協助承擔老年人壽命風險及房
屋淨值風險
申請
1.2
申請時必須經過專業諮
詢機構諮詢1.0
老年人
•強制施行
• 讓老年人充分了解各方案資訊
7
逆向抵押貸款(RM)參與角色
參與者
老年人
政府
銀行
(金融機構)
保險公司
角色
• 將房地產抵押給銀行以獲取生活零用金,持有房地產所有權
• 未來房地產增值部分將由老年人設定之受益人獲得
• 弱勢老年人可尋求社福機構專業諮詢團體協助取得保費補貼
• 協助補貼弱勢老人保費
• 監督銀行收取手續費與保費情況,與訂約合理性
• 協助成立專業諮詢機構
• 發行逆向抵押貸款
• 與保險公司合作(老年人壽命風險移轉給保險公司)
• 收取保險費用,承擔老年人壽命風險(除弱勢老年人)
• 承擔房地產負淨值風險(當民間機構無法勝任,政府才介入)
專業諮詢機構 •
•
•
•
信託機構
(option)
初期可和社福團體合作(加入相關專業人士協助)
長期應由政府協助成立機構
強制施行部分應為免費政府補貼
應由法律、財稅、不動產、社會福利及估價師等專業人士組成
• 當抵押權規模夠大時,可透過發行金融資產抵押債權證券化商
品的方式提升資產流動性,或轉售抵押權給保險公司。
8
售後租回年金屋(SL)方案
本方案以保險公司(壽險)為主體,
政府主要為審核與監督之角色。主
要保險公司購得之資產,可以委由
物業管理公司來進行管理維護,授
權資產管理公司來進行資產之有效
運用。
•針對保險公司核貸條件與制度進行審核與監督
•利用租稅減免等法規方式鼓勵保險公司提供此方案
監督
政府
資產管理公司
價
金
3
授權
處理
資產
2
保險公司
(壽險)
委託
物業管理公司
2
• 房屋管理維護等事項處理
由政府協助成立
年金
1
專業諮詢
機構
出售
申請時必須經
過專業諮詢機
構諮詢1.0
• 強制施行
• 讓老年人充分了解各方案資訊
老年人
1
出租
管理
2
• 可向保險公司購買壽險降低道德風險
• 保險公司購買房屋,故房屋之維護等
相關工作將由保險公司負責
• 老年人免交房屋稅及地價稅
9
售後租回年金屋(SL)參與角色
參與者
角色
老年人
• 出售房地產並租回居住,房地產為保險公司所有
• 可購買壽險以降低道德風險
• 無房地產所有權,無須負擔房屋稅、地價稅及修繕維護等費用
政府
• 針對保險公司核貸條件與制度進行審核與監督
• 協助成立專業諮詢機構且強制實施
• 可利用租稅減免等法規方式鼓勵保險公司配合實施
保險公司
(壽險公司)
• 承購老年人房地產
• 委託物業管理公司維護管理房地產並處理承租業務
物業管理公司 • 租約期間維護管理房地產及相關庶務
資產管理公司 • 受託進行資產處分(待資產規模足夠時,或可發行證券化商品)
專業諮詢機構 •
•
•
•
初期可和社福團體合作(加入相關專業人士協助)
長期應由政府協助成立機構
強制施行部分應為免費政府補貼
應由法律、財稅、不動產、社會福利及估價師等專業人士組成
10
社會照顧服務(SC1)方案-贈與方案
本方案以社會福利機構(NGO)為主體,
政府主要為協助與監督之角色,資金
部分可用資產貸款方式取得。本方案
可以協助社會上對於老年人福利制度
更趨於完善。
• 協助社會福利機構實施此方案,以補助或提供低
利貸款等方式介入協助
資產管理公司
資產
剩餘5
• 照護服務結束後,協助社福機構進行資產
管理或處分等工作
• 社福單位也可用於社會福利事業上,如提
供成為暫時庇護所等
償還
貸款5
授權
處理
資產4
資產貸款3
政府
監督
附負擔
贈與1.1
由政府協助成立
• 強制施
行,讓老年
人充分了解
各種方案資
訊
專業諮詢
機構
社會福利
機構(NGO)
申請時必須經過
專業諮詢機構諮
詢1.0
提供
照護
服務2
金融機構
現金流3
委託
3
老年人
管理維護房屋4
物業管理
公司
11
社會照顧服務(SC1)參與角色
參與者
角色
老年人
• 將房地產贈與(附負擔贈與)給社福機構,取得照護服務
• 無房地產所有權,無須負擔房屋稅、地價稅及修繕維護等費用
政府
• 初期以補助或減低賦稅等方式,協助社會福利機構實施此方案
• 監督社福機構,確定參與此方案的老年人獲得適當的照護服務
• 協助社會福利團體取得融資
社會福利機構 • 需繳交相關賦稅,負責照護服務並管理維護房屋
• 與政府合作,獲取相關資源、官方配合與協助
銀行
(金融機構)
• 以社福機構受贈的房地產為擔保品給予貸款,協助社福機構獲
得穩定的現金流量
專業諮詢機構 • 初期可和社福團體合作(加入相關專業人士協助)
• 長期應由政府協助成立機構
• 強制施行部分應為免費政府補貼
• 應由法律、財稅、不動產、社會福利及估價師等專業人士組成
物業管理公司 • 租約期間維護管理房地產及相關庶務
資產管理公司 • 受託進行資產處分(待資產規模足夠時,或可發行證券化商品)
12
社會照顧服務(SC2)方案-信託方案
本方案以社會福利機構(NGO)為主體,
政府主要為協助與監督之角色,結合
信託機構來保障老年人權益。本方案
可以協助社會上對於老年人福利制度
更趨於完善。
• 協助社會福利機構實施此方案,以補助或提供低
利貸款等方式介入協助
政府
合作
專業諮詢
機構
資產管理公司
資產
剩餘5
授權
處理
資產4
社會福利
機構(NGO)
提供
照護
服務3
由政府協助成立
• 強制施行,
讓老年人充
分了解各種
方案資訊
• 信託契約結束後,協助社福機構
進行資產管理或處分等工作
• 可法人或自然人私募或公開發行
支付處分收益5
信託期間取
得現金流3
監督2
信託
契約1
申請時必須經過
專業諮詢機構諮
詢1.0
老年人
管理維護房屋3
資金提供者
發行
受益
憑證2
信託機構
委
託2
物業管理
公司
13
社會照顧服務(SC2)參與角色
參與者
角色
老年人
• 與信託機構簽訂信託契約,約定社會福利團體應提供之照護服
務及未來房地產產權移轉予社會福利機構
政府
• 監督整個機制運作,監督管理信託公司契約及運作
社會福利機構 • 單純提供照護服務給老年人
• 取得資產後可授權資產管理公司做處分
信託機構
資金提供者
• 負責管理維護房屋(授權物業管理公司)
• 監督社會福利團體提供之服務是否如契約所訂定
• 發行受益憑證,取得資金提供給社會福利團體執行照護服務
• 可為自然人或法人,受益憑證購買者分享日後資產處分的報酬,
或透過資產組合的模式,定期獲得報酬
物業管理公司 • 租約期間維護管理房地產及相關庶務
資產管理公司 • 受託進行資產處分(待資產規模足夠時,或可發行證券化商品)
專業諮詢機構 • 初期可和社福團體合作(加入相關專業人士)
• 長期應由政府協助成立機構
• 強制施行部分應為免費政府補貼
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• 應由法律、財稅、不動產、社會福利及估價師等專業人士組成
三方案之利弊分析(1/2)
方案
利
弊
逆向抵押貸款(RM)
• 銀行
逆向抵押貸款配合正向抵押貸
款,資金流動性高
• 老年人
擁有產權,增值仍屬於其指定
之繼承人所有
• 銀行
風險評估不容易、貸款成數評
估不易
• 老年人
銀行收取手續費保費過高,貸
款不划算
售後租回年金屋(SL)
• 保險公司
持有產權,出租無空置率問題
• 老年人
無須負擔稅賦、房屋管理事項
,利用保險公司的壽險機制搭
配此方案降低道德風險
• 保險公司
購買分散的房地產較無誘因
• 老年人
保險公司願付價格可能偏低不
合理,造成買賣不成,可能有
道德風險問題
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三方案之利弊分析(2/2)
方案
利
弊
社會照護方案
-贈與方式(SC1)
• 老年人
機制簡單、費用產生較少,且
社福機構不只提供零用金且涵
蓋必要之照護服務
• 社會福利機構
協助有需要之老年人,幫助其
獲得更好的居家照護等服務
• 老年人
利用附負擔贈與方式,可能缺
乏監督機制
• 社會福利機構
主要專業為提供照護等社會服
務,對於風險評估、資金取得、
房地產管理較無法全方位的處
理,初期社會福利機構取得資
金較不易
社會照護方案
-信託方式(SC2)
• 主要解決社會福利機構對於
資金取得、風險評估等財務上
處理較無專業的問題,利用信
託契約的方式委由專業團隊處
理,社會福利機構專職提供照
護方式
• 透過信託機構處理,可能募
集資金不容易、手續費過高
• 老年人較為相信社會福利機
構不願意將財產信託到信託機
構等問題
16
3. 預定實施政策的討論
(1)預定實施的RM政策(整理自新聞報導):
內容
實施方式
為政府社會福利政策的一環,採「政府出資、銀行代辦」方式進行。
適用對象
六十五歲以上單身、無子女(無繼承問題),且因為擁有房地產而無法符合
低收入戶資格的近貧老人。
領取方式
終身按月領取固定生活費,即「活多久、領多久」。
行政院官員說,若對領取年限設限,失去照顧近貧老人經濟安全的用意,但
也因是領到「終身」,銀行認為風險過高,不願意自行承辦,最後是採取由
「政府出資、銀行代辦」的方式進行,代辦的銀行將從中抽取代辦手續費。
辦理方式
官員說,符合申請「以房養老」的近貧老人,自後年開始,可以向政府指定
的代辦銀行申請,將自己擁有的房地產估價,並抵押給政府。
舉例來說,若房屋價值估計為六百萬元,雙方約定每月固定給付兩萬五千元
的生活費,原本政府只需要透過銀行給付二十年,但如果申請人二十年後依
然在世,政府會繼續負擔每個月生活費,超過廿年後的經費支出,即與代辦
銀行無關。 但如果申請人提早過世,例如申請後十年就過世,由於申請人
沒有繼承問題,所以其所抵押不動產剩餘的三百萬價值,則由政府自動接收,
17
該不動產也將收歸國有。
(2)與美國HECM制度比較
台灣預定實施政策
美國HECM
政府出資
政府無須出資
•銀行貸款給老年人
•政府收到保費現金,並賺取利息(收取
保費以因應未來的風險)
根據RM申請者的年紀,給予
5~6成的貸款成數
依據美國經驗,5~6成的貸款成數,遠高
於HECM的借貸額度
成數與RM產品訂價有關
政府出資、銀行代辦撥款
美國的經驗中,政府無須出資,僅需負
擔保險。由於政府無須出資,在相同預
算額度下,政府可照顧更多RM申請者。
 銀行承做RM,沒有風險,因為未來回
收金額已經確定,沒有違約風險。
支付年限最長為20年,若超
過20年,由政府支付生活費
沒有固定年限
18
(3)對預定實施政策的幾個擔心
 代理問題?
銀行無須負擔估價過高的風險,由銀行代辦撥款,
恐出現代理問題。貸放金額過高亦為美國次貸風
暴的原因之一。
 為何有20年期限?
銀行的支付年限限定為20年,超過20年的現金由
政府支出。取國家資源挹注於RM申請人,對其他
未申請RM的老年人,造成不公平。
19
(4)站在更宏觀的角度來看RM
 RM僅為所得補充
由RM得到的金額,不應視為支應所有生活開銷,RM只是用來
改善所得狀況,做為老人所得的補充。
 無論是否實施RM,都應確保老年人最低生活水準
 沒有房子的老年人,政府如何照顧?
 即使已申請RM,若生活也尚未達到最低生活水準,政府如何照顧?
 RM不應取代社會福利的補助。
試想有兩位沒有所得的老人,一個有房子,另一個沒有房子:
 有房子的老人,從年輕時就努力奮鬥,存錢購屋。
 沒有房子的老人,在年輕時把所有積蓄都花光。
若以RM取代社會福利的補助,對有房子的老人不公平。
20
4.結論與建議
(1)RM制度的推動方向要修正
目前定位為社會福利
市場化、金融產品
21
(2)在市場化的定位下,RM具規模經濟特性
 初期推動不易,政府需投入資源建立制度,及
教育社會大眾,以推廣RM政策。
 長期若申請案例數增加,保險制度可支應壽命
風險、價格風險。
22
(3)未來應立法,訂定「以房養老條例」
 在正確的推動方向下,若實施制度與銀行法、
民法有所捍格,應透過立法—以房養老條例,
讓RM制度順利運行。例如,
 現行「銀行法」規範銀行應評估借款人償債能力
 現行「民法」對於繼承之規定
23
簡報結束
Q&A
24

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