Aktuelle Rechtsprechung des BGH zum WEG 10-2013

Report
Aktuelle Rechtsprechung des BGH zum WEG
10-2013
Referenten
RA Uwe Wanderer
RA Dr. Egbert Kümmel
W.I.R.WANDERER und PARTNER
Rechtsanwälte
Tel.: 030 405994-0
Fax: 030 405994-16
E-Mail: [email protected]
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BGH, Urteil vom 28.09.2012 – V ZR 251/11
Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur Aufnahme von Krediten
BGH, Urteil vom 16. November 2012 - V ZR 9/12
Auslegung von Kostensonderzuständigkeitsbestimmungen in der Gemeinschaftsordnung
BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 162/11
Verpflichtung des Verwalters zur Vorlage der Eigentümerliste im Anfechtungsrechtstreit
BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 224/11
Einordnung einer optische Veränderungen des Gemeinschaftseigentums als
modernisierende Instandsetzung, Modernisierung oder bauliche Veränderung
BGH, Urteil vom 19.11.2012 – V ZR 246/11
Reichweite der Bezeichnungen im Aufteilungsplan; Betrieb einer Speisegaststätte in einer
als "Laden" bezeichneten Teileigentumseinheit
BGH, Urteil vom 18.01.2013 - V ZR 88/12
Auslegung der Teilungserklärung hinsichtlich der Berechtigung eines
Wohnungseigentümers zum Ausbau der Dachgeschossbereiche
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BGH, Urteil vom 26.10.2012 – V ZR 57/12
Abgrenzung Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum an Versorgungsleitungen
BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 182/12
Ordnungsgemäßheit eines Sanierungsbeschlusses
BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 220/12
Zulässigkeit der Überwachung des Gemeinschaftseigentums mit einer Videoanlage
BGH, Urteil vom 05.07.2013 – V ZR 241/12
Gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters im Beschlussanfechtungsverfahren;
Folgen der fehlerhaften Ladung eines Eigentümers, der seine ladungsfähige Anschrift nicht
mitgeteilt hat
BGH, Urteil vom 13.09.2013– V ZR 209/12
Rechtsnatur des Vorrechts der Eigentümergemeinschaft aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG
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Fragestellung:
Kann die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss über die Aufnahme eines Kredites
fassen?
Beschlusstext:
die Gesamtsanierung der Wohnanlage mit einem Aufwand von insgesamt 550.000 € sowie
dessen Finanzierung über staatliche Zuschüsse und zinsbegünstigte Kfw-Darlehen“mit einer
Zinsbindung von 10 Jahren und einer Laufzeit von 20 Jahren wird beschlossen. Die
Finanzierungskosten sollen regelmäßig in den Wirtschaftsplan eingestellt und in monatlichen
Teilbeträgen von den Wohnungseigentümern gemäß den vorliegenden Einzelauswertungen
getragen werden.
Der Beschluss wurde nicht angefochten.
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§ 27
Aufgaben und Befugnisse des Verwalters.
(1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,
4. Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in
Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche
Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;
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WEG § 21 Abs. 3 u. 4, § 23 Abs. 4 Satz 1; BGB § 242
Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur Aufnahme von Krediten
BGH, Urteil vom 28.09.2012 - V ZR 251/11
Leitsatz:
a) Es liegt in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Aufnahme eines Kredites zur
Deckung des Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen.
b) Dagegen fehlt es jedenfalls seit der vom Gesetzgeber nachvollzogenen Anerkennung der
Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) an der
Kompetenz, den Wohnungseigentümern eine gesamtschuldnerische Haftung durch
Mehrheitsbeschluss aufzubürden.
c) Ein Wohnungseigentümer hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass die
Ausführung eines bestandskräftigen Beschlusses unterbleibt; etwas anderes gilt nur dann,
wenn schwerwiegende Gründe - etwa bei einer erheblichen Änderung der tatsächlichen
Verhältnisse - die Durchführung der bestandskräftig beschlossenen Maßnahme als
treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lassen.
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Fragestellung:
Welche Tragweite haben
Gemeinschaftsordnung?
Kostensonderzuständigkeitsbestimmungen
in
der
In der Teilungserklärung heißt es:
„Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem
Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen
Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkone, Terrassen,
Veranden, Einstellplätze), sind von ihm auf seine Kosten instandzusetzen und instandzuhalten.“
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WEG § 5 Abs. 4 Satz 1 i.V.m. WEG § 10 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3
Auslegung von Kostensonderzuständigkeitsbestimmungen in der Gemeinschaftsordnung
BGH, Urteil vom 16. November 2012 - V ZR 9/12
Leitsatz
Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum
ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen
Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin
auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im
Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen.
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Fragestellung:
Ist der Verwalter verpflichtet, auf Anforderung des Gerichts im Anfechtungsrechtsstreit
eine Eigentümerliste einzureichen?
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§ 44 WEG
Bezeichnung der Wohnungseigentümer in der Klageschrift.
(1) Wird die Klage durch oder gegen alle Wohnungseigentümer mit Ausnahme des
Gegners erhoben, so genügt für ihre nähere Bezeichnung in der Klageschrift die
bestimmte Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks; wenn die
Wohnungseigentümer Beklagte sind, sind in der Klageschrift außerdem der
Verwalter und der gemäß § 45 Abs. 2 Satz 1 bestellte Ersatzzustellungsvertreter
zu bezeichnen. Die namentliche Bezeichnung der Wohnungseigentümer hat
spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu erfolgen.
§ 142 ZPO
Anordnung der Urkundenvorlegung.
(1) Das Gericht kann anordnen, dass eine Partei oder ein Dritter die in ihrem oder
seinem Besitz befindlichen Urkunden und sonstigen Unterlagen, auf die sich eine
Partei bezogen hat, vorlegt. Das Gericht kann hierfür eine Frist setzen sowie
anordnen, dass die vorgelegten Unterlagen während einer von ihm zu
bestimmenden Zeit auf der Geschäftsstelle verbleiben.
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WEG § 44; ZPO § 142
Verpflichtung des Verwalters zur Vorlage der Eigentümerliste im Anfechtungsrechtstreit
BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 162/11
Leitsatz
Bei einer Beschlussmängelklage muss das Gericht auf Anregung des Klägers der
Verwaltung aufgeben, eine aktuelle Liste der Wohnungseigentümer vorzulegen, und die
Anordnung nach Fristablauf gegebenenfalls mit Ordnungsmitteln durchsetzen (§ 142
ZPO analog).
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Fragestellung:
Ist eine Maßnahme, die zu einer optischen Veränderung des Gemeinschaftseigentums
führt, als modernisierende Instandsetzung, Modernisierung oder bauliche Veränderung
einzuordnen?
Beschluss:
Die sanierungsbedürftigen, aus Holz
gefertigten Balkonbrüstungen sollen
im Wege der modernisierenden
Instandsetzung durch solche aus
Stahl und Glas ersetzt werden.
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§ 22 WEG
Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau.
(1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige
Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen,
können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer
zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte
Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die
Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise
beeinträchtigt werden.
(2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 559
Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen
Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht
ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen,
können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller
stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der
Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des
Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt
oder ausgeschlossen werden.
(3) Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5
Nr. 2 verbleibt es bei den Vorschriften des § 21 Abs. 3 und 4.
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WEG § 14 Nr. 1, § 22 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1, Abs. 3
Einordnung einer optische Veränderungen des Gemeinschaftseigentums
modernisierende Instandsetzung, Modernisierung oder bauliche Veränderung
als
BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 224/11
Leitsatz
a) Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung der
Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch
qualifizierte Mehrheit beschlossen werden.
b) Dies setzt voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen
Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist,
den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen; an einer solchen
sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten
bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen.
c) Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage weder als
modernisierende Instandsetzung noch als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen,
bedarf sie als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller
Wohnungseigentümer.
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Fragestellung:
Kommt es für die Frage der zulässigen Nutzung von Sondereigentum auf Bezeichnungen
des Sondereigentums im Aufteilungsplan an?
Teilungserklärung: Teileigentum Nr. 1, Laden, verbunden mit einem Miteigentumsanteil
von 233/1000.
Aufteilungsplan:
Nr. 1
Nr. 1
Nr.1
Nr. 1
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§ 7 WEG
(4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:
1. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene
Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der
im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile
ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden
Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen;
§ 15 WEG
(3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum
stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem
Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus
nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem
Ermessen entspricht.
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WEG §§ 7 Abs. 4 Nr. 1, 15 Abs. 3, BGB § 1004
Reichweite der Bezeichnungen im Aufteilungsplan; Betrieb einer Speisegaststätte in einer
als "Laden" bezeichneten Teileigentumseinheit
BGH, Urteil vom 16.11.2012 - V ZR 246/12
Leitsatz
Der Aufteilungsplan ist rechtlich verbindlich. Seiner sachenrechtlichen
Abgrenzungsfunktion entsprechend regelt er aber grundsätzlich nur die räumliche
Abgrenzung und nicht die Nutzung der Räumlichkeiten.
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Fragestellung:
In welchem Umfang darf bei einem erlaubten Dachgeschossausbau in das
Gemeinschaftseigentum eingegriffen werden?
Teilungserklärung:
Der jeweilige Eigentümer der Raumeinheit
Nr. 22 ist befugt, die seiner Berechtigung
unterliegenden Dachgeschossbereiche auf
eigene Kosten zu Wohnzwecken
auszubauen und die neu geschaffenen
Räume von Teileigentum in
Wohnungseigentum umzuwandeln, sobald
hierfür die behördlichen Genehmigungen
vorliegen. Dabei ist der jeweilige
Eigentümer berechtigt, nach Maß-gabe
bauaufsichtsrechtlicher Zulässigkeit
Fenster aller Art, Gauben, Balkone,
Loggien und Dachterrassen zu errichten.
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WEG §§ 10 Abs 2 S, 13 Abs 2, 15 Abs 1, 15 Abs 3, § 22 Abs 1
Auslegung der Teilungserklärung hinsichtlich der Berechtigung eines Wohnungseigentümers
zum Ausbau der Dachgeschossbereiche
BGH, Urteil vom 18.01.2013 - V ZR 88/12
Orientierungssatz
1. Ist ein Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung zu einem Ausbau der
Dachgeschossbereiche berechtigt, "sobald hierfür die behördlichen Genehmigungen
vorliegen", kommt es bei nächstliegendem Verständnis nicht darauf an, ob die Behörde
das Vorhaben genehmigen kann (Genehmigungsfähigkeit), sondern allein darauf, ob die
für einen Baubeginn erforderlichen Behördenakte vorliegen. Ersichtlich soll mit der
Regelung sichergestellt werden, dass die zuständigen Behörden vor Baubeginn in die
erforderlichen Prüfungen eintreten, und damit der Gefahr begegnet werden, dass die
Bauaufsichtsbehörde gegen bauliche Veränderungen schon wegen formeller
Baurechtswidrigkeit einschreitet.
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Fragestellung:
Wann sind Versorgungsleitungen als Sondereigentum zu qualifizieren?
In der Teilungserklärung heißt es:
„Gegenstand des Sondereigentums sind die in § 3
… bezeichneten Räume sowie die zu diesen Räumen
gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die
verändert, beseitigt oder eingefügt werden können,
ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum
oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht
eines anderen Wohnungserbbauberechtigten über
das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus
beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des
Gebäudes verändert wird. Mithin gehören zum
Sondereigentum:
…
e) die Wasserleitungen vom Anschluß an die
gemeinsame Steigleitung an
Sperrhahn
3
2
1
20
§5
Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums.
(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume
sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert,
beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche
Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen
Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder
die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind,
sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der
Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst
wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes,
die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen
Eigentum gehören.
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WEG §5 Abs. 1, Abs. 2
Abgrenzung Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum an Versorgungsleitungen
BGH, Urteil vom 26.10.2012 - V ZR 57/12
Leitsatz
a) Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des
Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem
gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu
Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben (Bestätigung des
Senatsbeschlusses vom 3. April 1968 V ZB 14/67, BGHZ 50, 56, 60).
b) Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen
zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des
Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang
ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient (Abgrenzung zu Senat,
Urteil vom 8. Juli 2011 V ZR 176/10, NJW 2011, 2958).
Beachte: Zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören die
Leitungen nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums,
sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer
vorgesehenen Absperrmöglichkeit.
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Fragestellung:
Ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, eine Sanierung DIN-gerecht auszuführen?
Beschlusstext:
Die Eigentümer beschließen, den Echten Hausschwamm Im Dachgeschoss
entsprechend der DIN … zu sanieren.
Ja: 18 Nein: 37 Enth. 50
Beschluss ist abgelehnt
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§ 21 WEG
Verwaltung durch die Wohnungseigentümer
(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch
Vereinbarung
der
Wohnungseigentümer
geregelt
ist,
können
die
Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums
entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.
(8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme
nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach
billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz,
einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.
.
24
WEG §21 Abs. 3
BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 182/12
Leitsatz
Den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) genügt
jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine den allgemein
anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung;
da DIN-Normen die Vermutung in sich tragen, dass sie den Stand der allgemein
anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, sind solche Sanierungen grundsätzlich
DIN-gerecht auszuführen
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Fragestellung:
Kann die Eigentümergemeinschaft beschließen, z.B. den Eingangsbereich einer
Wohnungeigentumsanlage mit einer Videokamera zu überwachen?
Beschlusstext:
Die Eigentümer beschließt unter Zustimmung der Klägerin, in dem Eingangsbereich
eine Videoüberwachungsanlage zu installieren. Die Videodaten werden durch ein
zertifiziertes Unternehmen ausgelesen, wenn drei Eigentümer für ein und denselben
Vorgang mit Schadensfolge oder mit kriminellen Handlungen bei der Verwaltung oder
direkt bei einem zugelassenen Unternehmen gemeldet werden.
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§ 6b BSDG
Beobachtung öffentlich zugänglicher Räume mit optisch-elektronischen Einrichtungen.
(1) Die Beobachtung öffentlich zugänglicher Räume mit optisch-elektronischen Einrichtungen
(Videoüberwachung) ist nur zulässig, soweit sie
1. zur Aufgabenerfüllung öffentlicher Stellen,
2. zur Wahrnehmung des Hausrechts oder
3. zur Wahrnehmung berechtigter Interessen für konkret festgelegte Zwecke
erforderlich ist und keine Anhaltspunkte bestehen, dass schutzwürdige Interessen der Betroffenen
überwiegen.
(2) Der Umstand der Beobachtung und die verantwortliche Stelle sind durch geeignete Maßnahmen
erkennbar zu machen.
(3) Die Verarbeitung oder Nutzung von nach Absatz 1 erhobenen Daten ist zulässig, wenn sie zum
Erreichen des verfolgten Zwecks erforderlich ist und keine Anhaltspunkte bestehen, dass schutzwürdige
Interessen der Betroffenen überwiegen. Für einen anderen Zweck dürfen sie nur verarbeitet oder genutzt
werden, soweit dies zur Abwehr von Gefahren für die staatliche und öffentliche Sicherheit sowie zur
Verfolgung von Straftaten erforderlich ist.
(4) Werden durch Videoüberwachung erhobene Daten einer bestimmten Person zugeordnet, ist diese
über eine Verarbeitung oder Nutzung entsprechend den §§ 19a und 33 zu benachrichtigen.
(5) Die Daten sind unverzüglich zu löschen, wenn sie zur Erreichung des Zwecks nicht mehr erforderlich
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sind oder schutzwürdige Interessen der Betroffenen einer weiteren Speicherung entgegenstehen.
WEG § 21 Abs. 4, § 22 Abs. 1
Zulässigkeit der Überwachung des Gemeinschaftseigentums mit einer Videoanlage
BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 220/12
Leitsatz
Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann mit einer Videokamera
überwacht werden, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das
Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten
mitüberwacht wird, überwiegt und wenn die Ausgestaltung der Überwachung unter
Berücksichtigung von § 6b BDSG inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des
Einzelnen ausreichend Rechnung trägt.
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Fragestellung:
Ist ein Verwalter ohne weiteres befugt, die beklagten Eigentümer in einem
Bechlussanfechtungsverfahren zu vertreten und für diese einen Rechtsanwalt zu
beauftragen?
Kann sich ein Eigentümer auf seine fehlerhafte Ladung zu einer Eigentümerversammlung
berufen, wenn er dem Verwalter seine ladungsfähige Anschrift nicht mitgeteilt hat?
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§ 27 WEG
Aufgaben und Befugnisse des Verwalters.
(2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit
Wirkung für und gegen sie
2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines
sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die
Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 im
Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen;
§ 24 WEG
Einberufung, Vorsitz, Niederschrift.
(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein
Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.
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WEG §27 Abs. 2 Nr. 2; § 24 Abs. 4
Gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters im Beschlussanfechtungsverfahren;
Folgen der fehlerhaften Ladung eines Eigentümers, der seine ladungsfähige Anschrift nicht
mitgeteilt hat
BGH, Urteil vom 05.07.2013 – V ZR 241/12
Leitsatz
Nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (§ 43 Nr. 4 WEG) kann der Verwalter
die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht gemäß
§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen
Rechtsanwalt beauftragen.
Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mit und
misslingt seine Ladung zu der Eigentümerversammlung aus diesem Grund ohne
Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner
Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen; in der Versammlung gefasste Beschlüsse
können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung angefochten werden.
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Fragestellung:
Können die nach neuem Recht in der Zwangsversteigerung bevorrechtigten Ansprüche der
Eigentümergemeinschaft gegen Wohngeldschuldner nach Veräußerung der Wohnung im
Wege der Duldung der Versteigerung auch gegen den Erwerber geltend gemacht werden?
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§ 10 ZVG
(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender
Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:
2. bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf
Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums
oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 und 5 des
Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und
Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das
Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der
Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller
Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert
des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die
Gemeinschaft
der
Wohnungseigentümer.
Rückgriffsansprüche
einzelner
Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet;
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ZVG § 10 Abs. 1 Nr. 2
Rechtsnatur des Vorrechts der Eigentümergemeinschaft aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG
BGH, Urteil vom 13. September 2013 - V ZR 209/12 -
Leitsatz
Das in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht der
Wohnungseigentümergemeinschaft
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