Wonen Bibliotheek Zonnehof Informatie over de opzet en

Report
Wonen Bibliotheek Zonnehof
Inleiding toelichting planopzet
19 augustus 2014
Marcel Kastein
Adviesbureau De Regie
Context
•
•
•
•
2012 initiatief transformatie bibliotheek genomen
2013 planvoorstel bij gemeente ingediend
2014 exclusiviteitspositie tot 20 september as. verkregen
2013, 2014 actieve steun provincie Utrecht (met advies en geld)
april – augustus 2014
• vereniging opgericht
• organisatieopzet uitgewerkt
• planopzet aangescherpt en opnieuw op financiële haalbaarheid
getoetst
per 20 september
• sluiten koopovereenkomst (o.a. bij voldoende deelname)
Programma
• Circa 20 à 30 koop- en vrije sector huurwoningen
• Overwegend koopwoningen, beperkt aantal huurwoningen
(maximaal ca. vijf)
• Gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen op de begane
grond en in de kelder (functies nog nader in overleg te
bepalen)
• Onderzoek mogelijkheden grandcafé op de begane grond
• Woningbergingen in de kelder
• Parkeren achter het gebouw (1 parkeerplaats per woning)
Structuurontwerp
•
•
•
•
•
Gemaakt door Jan Poolen
Verkenning welke mogelijkheden en kansen het gebouw biedt
Indeling gebouw en aantal woningen is nog flexibel
Toekomstige bewoners kunnen daar samen over beslissen
Kosten gemeenschappelijke ruimte worden naar rato van
woningoppervlak over de woningen verdeeld.
• Grandcafé kan … worden omgezet naar woningen
Park Zonnehof
•
•
•
•
Inzet vereniging en BIZ! naar gemeente: Plein wordt park
Gemeente heeft deze intentie ook uitgesproken en aanvaard
Bekrachtiging intentie door gemeenteraad (dit najaar)
Van belang bij sluiten koopovereenkomst
CPO
• CPO: collectief particulier opdrachtgeverschap
– Betekent gezamenlijk in eigen beheer een project ontwikkelen
– Meer informatie: www.zelfbouwinnederland.nl of www.iceb.nl
• Voordelen CPO:
–
–
–
–
Veel ruimte voor realisatie gezamenlijke en individuele woonwensen
Benutten schaalvoordelen door slim samenwerken
Geen winstoogmerk (kostprijs = koopprijs woning)
Wonen met gelijkgestemden / u kent uw buren / delen voorzieningen
• Beperkingen CPO:
– Intensiever traject dan gewoon een woning kopen of huren
– Opdrachtgever zijn brengt een aantal financiële risico’s met zich mee
Wonen Bibliotheek Zonnehof
Informatie over opzet en organisatie van het project
19 augustus 2014
Marcel Kastein
Adviesbureau De Regie
Status informatie
• Beschrijving situatie per 19 augustus 2014
• Zorgvuldige beschrijving huidige stand van zaken
• Project is volop in ontwikkeling
Aan de informatie kunnen daarom geen rechten worden ontleend
Vereniging en deelnemers
• Woonvereniging Bibliotheek Zonnehof koopt de bibliotheek
• De vereniging treedt op als opdrachtgever voor de
transformatie van het gebouw tot woongebouw.
• Toekomstige kopers en huurders moeten lid/deelnemer van
de vereniging worden en sluiten met de vereniging een
individuele deelnameovereenkomst.
• Deelnemers beslissen samen over de hoofdopzet van het
project.
• Kopers beslissen zelf over hun woning ‘achter de voordeur’
(plattegrond, afwerkingsniveau e.d.). Huurders doen dat in
goed overleg met de verhuurder.
Samenwerking
• De vereniging zal met diverse partijen samenwerken:
–
–
–
–
–
Architect (uitwerking ontwerp)
Adviseurs (constructie, installaties, bouwkosten etc.)
Procesbegeleider (professionele invulling rol opdrachtgever)
Aannemer (mede investeren, bouwteampartner, achtervang)
Belegger (toekomstig verhuurder woningen en grandcafé)
• Deze samenwerking krijgt in de aanloop naar 20 september as.
geleidelijk vorm
Aanmelding / communicatie
• Eerlijke selectie van deelnemers uit grote groep
belangstellenden vraagt om een zorgvuldige procedure.
• 20 september as. moet de basis voor project zijn gelegd. Dit
vraagt tegelijkertijd om een snel en efficiënt selectietraject.
• Communicatie met belangstellenden verloopt per email en
online om traject eerlijk, snel en efficiënt te kunnen doorlopen.
Vraag s.v.p. assistentie van iemand in uw omgeving als u
hiermee weinig of geen ervaring hebt!
Aanmeldingsprocedure samengevat
Datum Activiteit
Op 20 aug U ontvangt per email de vanavond gepresenteerde
informatie.
Op 21 aug Start aanmelding via online formulier vanaf 09:00 uur (wie
het eerst komt, het eerst maalt). U ontvangt per email een
link naar het online formulier.
vanaf 25 aug U ontvangt uw rangnummer, een deelnameovereenkomst
en een uitnodiging voor ondertekening (op volgorde van
rangnummer).
vanaf 29 aug U ondertekent de deelnameovereenkomst (op volgorde
van rangnummer).
vanaf 5 sep U ontvangt bericht over toelating als lid en deelnemer of
over plaatsing op reservelijst (op volgorde van
rangnummer).
Op 8 sep Volgende bijeenkomst (voor toegelaten deelnemers).
Procedure aanmelding
Stap 1
• Morgen, 20 augustus ontvangt u per email de projectinformatie
Stap 2
• Overmorgen, 21 augustus om 09:00 uur start de aanmelding.
• Aanmelding is uitsluitend mogelijk via een online formulier!
• U ontvangt per email een link naar dit online formulier
• Aan aanmelding zijn geen kosten verbonden
• Per huishouden is slechts één aanmelding toegestaan
• Bij aanmelden geeft u meteen uw woonwensen op
Procedure aanmelding [2]
Stap 3
• Vanaf 25 augustus ontvangt u per email bericht welk rangnummer aan
u is toegekend.
– Toewijzing rangnummers vindt plaats op volgorde van online
aanmelding
– Alleen tussen aanmeldingen die op de eerste dag (21 augustus)
binnenkomen, wordt geloot door het bestuur om rangnummers
toe te kennen (op 25 augustus, onder het toeziend oog van twee
vrijwilligers, wie wil daar bij zijn?)
– Bij aanmeldingen die na 21 augustus binnenkomen, is naast de
datum ook het tijdstip van binnenkomst bepalend.
– Initiatiefnemers (zes huishoudens) krijgen rangnummers 1 t/m 6
Procedure aanmelding [3]
Stap 4
• Samen met uw rangnummer ontvangt u per email een
deelnameovereenkomst en een uitnodiging om deze
overeenkomst op een specifieke dag en tijd te komen
ondertekenen.
• Aanmelders worden daartoe op volgorde van hun rangnummer
door het bestuur in de gelegenheid gesteld.
Procedure aanmelding [4]
Stap 5
• 29 augustus start ondertekening deelnameovereenkomsten (op
volgorde van rangnummer volgens strak tijdschema).
• Voordat u tekent, krijgt u ter plaatse informatie over de
woonwensen van de kandidaten die de overeenkomst al
getekend hebben.
• U hebt dan drie opties:
1. U tekent de overeenkomst
2. U tekent de overeenkomst niet en u laat uzelf met behoud
van uw rangnummer op de reservelijst plaatsen
3. U tekent de overeenkomst niet en u verliest definitief uw
rangnummer
Procedure aanmelding [5]
Stap 6
• Het bestuur neemt de getekende deelnameovereenkomsten in
ontvangst.
• Daarna beslist het bestuur over toelating van kandidaten als lid tot de
vereniging en als deelnemer tot het project.
• Kandidaten die worden toegelaten ontvangen binnen een week een
door het bestuur getekend exemplaar van de overeenkomst retour
• Het bestuur kan ook beslissen een kandidaat op de reservelijst te
plaatsen (bijvoorbeeld als verwacht wordt dat de woonwensen van
een kandidaat niet in te passen zijn).
• Deze kandidaten krijgen daarvan ook bericht en kunnen aangeven of
zij op de reservelijst willen staan of dat zij zich willen terugtrekken.
Procedure aanmelding [6]
Stap 7
• Kopers moeten binnen een maand na het sluiten van de
deelnameovereenkomst aantonen dat zij financieel in staat zijn
de woning die zij wensen te financieren.
• Zij moeten door een bank of erkende financiële tussenpersoon
een financieringsverklaring laten opstellen waaruit dit blijkt.
• Deze verklaring moeten zij tijdig overleggen aan het bestuur van
de vereniging, d.w.z. voor eind september 2014.
• Huurders moeten voor zichzelf vaststellen of zij financieel in
staat zijn de verwachte maandelijkse huur op te brengen. Zij
hoeven de vereniging geen bewijsstukken te overleggen.
Financiële bijdrage deelnemers
• Deelname is niet vrijblijvend. De deelnemers brengen tot de
start van de bouw samen het geld bijeen dat de vereniging
nodig heeft om het project te ontwikkelen. Deze aanbetaling
wordt later verrekend met de prijs van uw koopwoning of met
de waarborgsom (bij huurwoningen)
• Binnen een week na het sluiten van de deelnameovereenkomst
wordt uw eerste betaling verwacht. Kopers betalen € 750.
Huurders betalen € 500.
• Na 20 september wordt in termijnen van alle deelnemers een
vervolgbijdrage gevraagd. De hoogte en vervaldata van deze
termijnen zijn nog niet bekend en worden vóór 20 september
as. door de deelnemers gezamenlijk vastgesteld.
Besluitvorming
• De toegelaten deelnemers (leden van de vereniging) nemen
samen de belangrijke beslissingen over het project. Bijvoorbeeld
over:
– Het ontwerp van het gebouw
– Gemeenschappelijke voorzieningen
– Interne / onderlinge afspraken
– Samenwerkingsafspraken met derde partijen, etc.
• Het bestuur van de vereniging bereidt deze beslissingen voor en
voert ze uit (of stelt commissie samen om dat te doen).
Procesbegeleiding
• De Regie is door de vereniging ingeschakeld als onafhankelijk
procesbegeleider.
Ervaring:
• Ons bureau is betrokken geweest bij de totstandkoming van een
groot aantal projecten die eerder in eigen beheer zijn of nog
worden ontwikkeld. Zie www.deregie.nl
Belangrijkste rol:
• ondersteunen en adviseren vereniging en deelnemers in hun rol
als (gezamenlijk) opdrachtgever.
• Waar nodig en gewenst aansturen project
Woningkeuze
• Bij aanmelding of toetreding als deelnemer kan nog geen
woning worden gekozen. Eerst moeten de deelnemers samen
op projectniveau nog allerlei beslissingen nemen.
• Verwachting is dat eind 2014 of begin 2015 het voorlopig
ontwerp kan worden afgerond. Dan is duidelijk hoeveel
woningen er komen, waar ze zich bevinden, hoe groot ze zijn en
wat ze ongeveer zullen kosten.
• Kopers en huurders kunnen dan hun woningkeuze vastleggen in
een individuele reserveringsovereenkomst met de vereniging.
Richtprijzen woningen
Voorlopig kunt u bij het opgeven van uw woonwensen uitgaan van de volgende
globale richtprijzen (gemiddeld):
Soort woning
Per m2
Koop
Vrij op Naam Prijs
€ 2.450
Vrije sector huur
Kale aanvangshuur per maand
€ 13,25
Rekenvoorbeeld (indicatief)
• Een koopwoning van 100 m2 zal ongeveer € 245.000 VON gaan kosten. Een huurwoning
van 100 m2 heeft een kale huur per maand van ongeveer € 1.325,• De berging in de kelder (voorlopig ca. 10 m2) en het aandeel van de woning in de
gemeenschappelijke ruimte (m2 afhankelijk van de grootte van uw woning) zijn in de
woningoppervlakte en in de prijs meegenomen. De parkeerplaats zit ook in de prijs.
• Netto bevindt zich van de 100 m2 dus een gedeelte (bv. 15 m2) buiten uw woning (in uw
berging en in de gemeenschappelijke ruimte).
• De prijzen zijn gebaseerd op een complete, standaard afgewerkte woning (zonder keuken,
wel aansluitingen). Het afwerkingsniveau kan t.z.t. overigens individueel worden bepaald.
Meer informatie vindt u in het online aanmeldformulier en in de deelnameovereenkomst
Aannemer
• De vereniging is in gesprek met Heilijgers Bouw (Amersfoort)
over een mogelijke samenwerking. Een van de doelen is de
kosten en risico’s voor de deelnemers te beperken.
• Heilijgers heeft in 2012/2013 op de achtergrond al eens een rol
gespeeld bij de indiening van het plan bij de gemeente.
• De samenwerking moet gestalte krijgen voordat de
koopovereenkomst met de gemeente wordt gesloten.
• De vereniging is niet gebonden aan samenwerking met
Heilijgers. Als geen overeenstemming wordt bereikt over de
uitgangspunten, is de vereniging vrij met andere aannemers in
overleg te gaan.
Belegger
• De vereniging wil de toekomstige verhuurder van de woningen
en het eventuele grandcafé in overleg met de aannemer
selecteren.
• Voordat afspraken met een belegger worden gemaakt, moet
uiteraard helder zijn van welke huur wordt uitgegaan, hoe met
toekomstige huurprijsstijgingen wordt omgegaan, etc.
• De deelnemers hebben hier straks uiteraard ook een belangrijke
stem in.
Vereniging van Eigenaren
• Het gebouw wordt juridisch gesplitst in appartementsrechten.
• De woningen worden te zijner tijd op voordracht van de
vereniging verkocht aan de kopers en aan de belegger
(huurwoningen).
• De kopers en de verhuurder worden lid van de VvE en zijn
samen (financieel) verantwoordelijk voor het onderhoud en
beheer van het gebouw. Zij betalen de VvE iedere maand
servicekosten.
• De verhuurder berekent servicekosten door aan de huurder
• Naast de VvE blijft de vereniging (WBZ) bestaan. Daarin zitten
zowel kopers als huurders (gelijkwaardige positie). De vereniging
kan de overige activiteiten in en om het gebouw organiseren.
Indicatieve planning
Voorlopig kan ongeveer uitgegaan worden van de volgende planning:
Activiteit
Sluiten koopovereenkomst met gemeente
Afgerond
September 2014
Start procedure wijzigen bestemming
Oktober 2014
Bestemmingsplan onherroepelijk
Oktober 2015
Start bouw
Oktober 2015
Oplevering woningen
Eind 2016/begin 2017
Om woningen in de bibliotheek te kunnen realiseren moet de bestemming worden
gewijzigd. De gemeente stuurt deze procedure aan. De duur van de procedure is op
voorhand lastig te bepalen. De gemeente gaat uit van ongeveer een jaar.
Het gebouw wordt pas in eigendom overgedragen als de bestemming Wonen van
kracht is geworden. In de eerder genoemde richtprijzen is de aankoopprijs van het
gebouw inbegrepen.
Tot slot
• Tot 20 september zal de vereniging samen met de deelnemers
die binnenkort tot het project toetreden de basis voor de
aankoop van het gebouw leggen.
• Kort voor 20 september wordt gezamenlijk met alle toegetreden
deelnemers besloten welk planvoorstel aan de gemeente wordt
aangeboden.
Hartelijk dank voor uw aandacht
Aanmeldingsprocedure samengevat
Datum Activiteit
Op 20 aug U ontvangt per email de vanavond gepresenteerde
informatie.
Op 21 aug Start aanmelding via online formulier vanaf 09:00 uur (wie
het eerst komt, het eerst maalt). U ontvangt per email een
link naar het online formulier.
vanaf 25 aug U ontvangt uw rangnummer, een deelnameovereenkomst
en een uitnodiging voor ondertekening (op volgorde van
rangnummer).
vanaf 29 aug U ondertekent de deelnameovereenkomst (op volgorde
van rangnummer).
vanaf 5 sep U ontvangt bericht over toelating als lid en deelnemer of
over plaatsing op reservelijst (op volgorde van
rangnummer).
Op 8 sep Volgende bijeenkomst (voor toegelaten deelnemers).

similar documents