Genç Nüfus Potansiyeli

Report
Nisan 2012
KONUT PİYASASINDA İHTİYAÇ VE ALICI
PROFİLİNE GÖRE HEDEF KİTLE VE
KONUMLANDIRMA
© KÜRŞAT TUNCEL
Konut sahipliği oranı düşük değil ancak nitelik çok
düşük…
Konut sahipliği oranı %62 ancak
fiziksel koşulları yetersiz konutların oranı %42
ısınma koşulları yetersiz konut oranı %43
20+ yaş üstü konutların oranı %60
Tadilat ihtiyacı olan konut oranı %40
Uygunsuz yapılaşma koşullarındaki konut oranı (iskan
ruhsatsız) %70
Hane halkı büyümesi kaynaklı talep karşılanamıyor…
Toplam hane sayısı 18m.
2023 beklentisi 23.5m.
Ort. Hane halkı büyüklüğü 4
Yıllık ikamete açılan konut sayısı
400.000
Ort. konut büyüklüğü 147 m2
Ort. konut fiyatı
78.000 TL
Ort. konut m2 maliyeti 524 TL
1000 kişi başına üretilen konut miktarı 5.6
Gelecek 7 yılda 7m. konuta ihtiyaç olacak oysa mevcut
üretim temposu bunu karşılayamıyor…
3.500.000 konut hane halkı artışı kaynaklı
Göç kaynaklı 1.000.000 konut
800.000 konut yenileme kaynaklı
Kentsel dönüşüm kaynaklı 1.500.000 konut
2018 yılına kadar 7.000.000 konuta ihtiyaç
duyulacak bunun için yılda 1.000.000 konut üretilmeli
ancak yıllık üretim ilk kez 2011’de 500.000
ortalamalardan 817.000 ‘e yükselecek (2010 ruhsatları)
Nüfus artış hızı konut talebini belirleyen en temel
faktör ancak yaş dağılımı çok önemli…
73m. İstanbul nüfusu 13m.
Doğum hızı %0,17 Ortalama çocuk sayısı 2
En çok doğum yapılan yaş aralığı 20-34
Türkiye nüfusu
Ortalama yaş
29
29 yaşından küçük nüfus
20-40 yaş arası nüfus %33
Gelecek 10 yılda
%50
24m. kişi
11m. kişi bu kitleye katılacak
Ukra’nın mevcut müşterilerinin yaş profili 20-40 yaş
arası yoğunluk beklentisini teyit ediyor…
25-30 yaş %15,86
30-35 yaş %22,01 35-40 yaş %15,70
20-25 yaş %8,74
20-40 yaş arası Ukra müşterileri toplamı %62,31
40+ müşterilerin oranı %37,6
Türkiye’de evlilikler ve boşanmalar konut talebinde en
önemli belirleyicilerden birisi durumunda…
E/26 K/23
Yıllık evlilik sayısı 550.000 yıllık artış hızı %0,8
Evlilik yaş ortalaması
Evlilikte yeni ev açma oranı
%66
Yıllık boşanma sayısı 120.000 yıllık artış hızı %6
Her 5 evlilikten 1’i boşanmayla sonuçlanıyor
Boşanmaların %40’ı ilk 5 sene içinde oluyor
Resmi verilere göre gelir dağılımı oldukça sorunlu
ancak Türkiye gerçeği çok farklı…
Gelir Dilimi
Gelirden Pay
en alt
%20 %20 %20 %20 %20
%5.6
%10.3
%15.1
yoksulluk sınırı
%21.5
en üst
%47.6
ortalama
Ortalama yıllık hane halkı geliri 21.200 TL
Ortalama şehirde hane halkı aylık geliri 1.890
Yoksulluk sınırı altındaki nüfus %18
TL
Resmi verilere göre konut satın alabilme potansiyeline
sahip nüfus çok sınırlı…
Konut dışı ödemeler borçluluk oranı %60
Borçlu nüfusun %29’u borçlarını çevirmekte zorlanıyor
Tatil yapamayan nüfus oranı %87
Ani harcamaları karşılayamayan nüfus oranı %62
Mobilya yenileyemeyen nüfus oranı %82
Borçluluk nedeniyle nüfusun ancak %15’inin 11m.
kişinin konut satın alma potansiyeli var bu da nüfusun
en üst %20 diliminin dahi (14.6m. kişi) altında
Resmi verilere göre konut ödemeleri çok düşük
seviyelerde…
Tüketim harcamaları içinde ; gıda %19, sigara-alkol %3.4, ayakkabı-giyim %4.4,
konut ve kira %33.8, ev eşyası %5.2, sağlık %2.4, ulaşım %11.9,
haberleşme %4.2, eğlence %2.5, eğitim %2.8, lokanta otel %6.2, diğer %4.3
Ort. Şehir hane halkı aylık tüketimi 1.890 TL
Ort. Şehir hane halkı konut-kira harcaması 640 TL
Açlık sınırı 300 TL
Yoksulluk sınırı 850 TL
Gelir kaynakları %45 maaş ve ücret %22 teşebbüs
gelirleri %4 gayrimenkul %3 menkul
Resmi verilere göre yanlızca en zengin %20 konut alma
potansiyeline sahip…
2 ve 3ncü %20 gelir grupları yoksulluk sınırı altında
29m. kişi yoksul
4üncü %20 gelir grubu aylık 1800 TL altında gelire
sahip yani konut satın alabilme potansiyeli yok ?
En zengin %20 nüfus aylık 3500 TL gelire sahip
aylık ödenebilir konut taksidi oranı 1/3 ise bu grup ayda
1200 TL konut taksidi ödeyebilir durumda
Gelir beyan oranlarının düşüklüğü resmi satın alma
gücü verilerinin yanlış sonuç vermesine neden oluyor…
En zengin %20’nin aylık resmi geliri 3.500 TL
Üst gelir grubunda ort. gelir beyan oranı %25
Tahmini gerçek aylık geliri 14.000 TL
Alt gelir grubu ort. gelir beyan oranı %75
Tahmini gerçek aylık geliri 1.000 TL
Böylece 2nci %20 gelir grubunun aylık gelirinin 3.500 4.000 TL olabileceği ve bu grubun aylık 1.400 TL’na
kadar konut taksidi ödeyebileceği görülüyor
Düşük gelir gruplarında konut sahipliği düşük değil;
problem sayısal değil niteliksel…
%SES
A
%1.5
B
%12.2
C1
%23.3
A-B-C1 gelir grupları konut sahipliği
C2
D
E
%31.8
%23.3
%7.9
9m.
C2-D-E gelir grupları konut sahipliği oranı %65
B gelir grubunun 1/3’ünün 2.nci evi var
A gelir grubunun 1/3’ünün 2.nci evi var
A gelir grubu konut sahipliğinin en düşük olduğu grup
C1 gelir grubu araç sahiplik oranı %50
Konut sahipliği oranı düşük gelir gruplarında da yüksek;
problem sayısal değil niteliksel…
Gelir
Grubu
%SES
%20
%20
%20
%20
%20
14.6
14.6
14.6
14.6
14.6
C2
D
E
%31.8
%23.3
%7.9
A
%1.5
Konut
Sahipliği
Konut
Adedi
B
C1
%12.2 %23.3
1.1
8.9
17
_________ %134 ___________
________ 9m. _____________
milyon kişi
23.2
17
5.7 milyon kiş
_________ %65 __________
___________ 7.5m. _______
Konut alıcılarının öncelikleri değişiyor…
1 depreme dayanıklılık 2 lokasyon 3 fiyat 4 inşaat firmasının
güvenilirliği 5 yatırım değeri
%47’si markalı konutları tercih ediyor
%25’i internet haber ve emlak sitelerinden bilgi alıyor
%21’i satın alma kararında çevre ve arkadaşına güveniyor
%9’u gazeteye güveniyor
Yalnızca %5’i yasal ve teknik detayları soruyor!
Genel eğilim 3+1 konut, 140-150 m2- kuzey cephe
Satın alma süreci 15 – 17 ay arası sürüyor
Projelerin isimlerinin etkisi yok
Konut satın almada moda faktörü öne çıkıyor
ING Bank ve Bilgi Üniversitesi araştırmasına göre…
Konut alımı için en çok istenen tip konut 3+1 ve fiyatı için
135.000 TL olması uygun görülüyor
Aylık taksidinin 1.334 TL’nı geçmemesi
talep ediliyor
Kredi kullanım oranının %50’nin
altında olması isteniyor
Kredi vadesinin ortalama 73 ay olması
isteniyor
VE SONUÇ…
! Konut satışında üst gelir grubunun (A) konut sahipliği oranı
düşük…burada halen potansiyel var, proje üretirken niş,
katma değeri yüksek ve butik projeler ile yüksek kar marjı
sağlanabilir ama kitle sınırlı olduğundan ciro hacmi sınırlı
olacaktır.
! B gelir grubunda konut sahipliği oranı ve hane halkı
borçluluk oranı çok yüksek, ödeme gücü teorik olarak var
olan bu grubun reel ödeme gücü borçlarından dolayı sınırlı
ve doyum oranı yüksek.
! Yüksek ciro hacimleri için en büyük potansiyel B alt ve C1’in
üst kısımlarında var, burada %10-12’lik bir yeni satış
potansiyeli var, ancak fiyata aşırı hassas bu kitlede kar marjı
düşük dolayısıyla yüksek hacimli projeler yapmak gerekir.

similar documents