Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters

Report
Abberufung und Kündigung
des WEG-Verwalters
Klaus Eichhorn Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
19.01.2015 Verwaltertreff Ratingen
Gesamtverwaltung §§ 20, 21 WEG
§ 20 I WEG Gliederung der Verwaltung
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
obliegt den Wohnungseigentümern … und dem
Verwalter.
§ 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer
Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch
Vereinbarung… etwas anderes bestimmt ist, steht
die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.
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§ 26 WEG Bestellung und Abberufung
(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters
beschließen die Wohnungseigentümer mit
Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens 5
Jahre beschränkt werden, im Falle der ersten Bestellung
nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf
höchstens drei Jahre. Die Abberufung des Verwalters kann
auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt
werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der
Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig
führt. Andere Beschränkungen der Bestellung oder
Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.
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Verwalter = Diener zweier Herren
Organ der Gemeinschaft
§ 27 II
• Bestellung per
Beschluss
• Abberufung per
Beschluss
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Vertreter der Eigentümer
§ 27 III
• Abschluss eines
Verwaltervertrages
• Kündigung des
Verwaltervertrages
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Verwalteramt - Trennungstheorie
Organ des Verbandes
Bestellung per Beschluss
= Regelung unter den
Eigentümern, wer
Verwalter werden soll
 kein Zwang zum
Vertragsabschluss
 sonst Vertrag zu Lasten
Dritter
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Vertragspartner
Vertragsabschluss
= konkrete Rechte und
Pflichten über § 27 WEG
hinaus
 monatliche Vergütung
 Auslagen, USt
 Zusatzvergütung
 Wichtiger Grund
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Rahmenbedingungen
 Bestellung für höchstens 5 Jahre § 26 I 1 WEG
 Erstverwalter höchstens 3 Jahre
 Wiederbestellung möglich, frühestens 1 Jahr vor
Ablauf der Bestellzeit § 26 II WEG
 Ende bei Ablauf der vereinbarten Zeit
oder bei Ablauf der Höchstdauer 3/5 Jahre
 Festlegung Grundvergütung und Dauer
 Festlegung Vertragsabschluss
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Bestellungsbeschluss
Die Hausverwaltung Heinz Müller wird vom 01.01.2015
bis zum 31.12.2016 zum Verwalter der WEG
Musterstraße 35 bestellt.
Die Verwaltergebühr beträgt € 18,00 netto monatlich je
Wohneinheit.
Die Bestellung erfolgt zu den Bedingungen des als
Anlage zum Protokoll beigefügten Verwaltervertrages.
Der Vorsitzende des Beirates wird bevollmächtigt, den
Vertrag namens und für die Gemeinschaft zu
unterzeichnen.
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Beurteilungsspielraum der Eigentümer
Bei Bestellung wie bei der Abberufung haben die
Eigentümer einen Beurteilungsspielraum.
BGH Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/11
Prognose, ob der Verwalter das Amt ordnungsgemäß
ausüben wird. Erst wenn es objektiv nicht vertretbar
erscheint, widerspricht die Bestellung ordnungsgemäßer Verwaltung
Wichtiger Grund gegen die Erstbestellung , wenn nach
Treu und Glauben eine Zusammenarbeit unzumutbar
und von Beginn an ein Vertrauen unmöglich ist.
BGH Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 170/11
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Fachlich ungeeignet ist, wer
 Grundsätze des Rechnungswesens nicht beherrscht
OLG Düsseldorf, B.v. 21.09.2005 – I-3 WX 123/05
 den falschen Umlageschlüssel anwendet
AG Neukölln B. 02.06.2005 – 70 II 242/04
 ohne Ermächtigung Verträge abschließt
OLG München, B.v. 06.03.2006 – 34 Wx 29/05
 Mitwirkungsrechte der Wohnungseigentümer
unterläuft
OLG Köln B.v.12.12.2004 – 16 WX 191/04
 Versammlungen an falschem Ort und zur falschen Zeit
anberaumt
OLG Hamm, B.v. 12.12.2000 – 15 W 109/00
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Persönlich ungeeignet ist, wer
 mit Vorsatz Beschlussprotokolle fälscht
BayOblG, B. 20.10.2000 – 2 Z BR 77/00
 Einzugsermächtigungen missbraucht
BayOblG, B. 20.10.2000 – 2 Z BR 77/00
 Vermögensdelikte verübt hat
OLG Köln, B. 30.04.2008 – 16 Wx 262/07
 Dienste anbietet ohne Angabe der Informationen
nach der DL-InfoV
Köhler, ZWE 2010, 297 (299); Reichert, Anwaltshandbuch, Teil 12, Rdn.43
 Wohnungseigentümer „Querulant“ nennt
LG Lüneburg, Urteil v. 18.02.2008 – 2 Wx 160/06
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Fehlende Kompetenz + Neutralität
…wenn der Verwalter mangels Ausbildung im Bereich
der Immobilienverwaltung die praktische Erfahrung als
allein Verantwortlicher für die Verwaltung einer
Eigentumsanlage nicht besitzt
Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 18.10.2013 – 25 S 7/13
… er im Vorfeld seiner Bestellung bereits im Lager der
Mehrheit innerhalb der zerstrittenen
Wohnungseigentümergemeinschaft gestanden hat.
Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 18.10.2013 – 25 S 7/13
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Bestellungsbeschluss unwirksam
Endet die Bestellung – z.B. per Anfechtung – endet
regelmäßig auch der Verwaltervertrag.
Bay OblG ZWE 2000, 72
Vertrag unter der stillschweigenden Bedingung,
dass Bestellung nicht für ungültig erklärt wird.
Nach rechtskräftiger Aufhebung der Bestellung keine
Ansprüche aus dem Verwaltervertrag mehr
 Schutz der Gemeinschaft vor Doppelzahlungen
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§ 26 WEG Abberufung des Verwalters
(1) Über die…Abberufung des Verwalters beschließen
die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit……
Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen
eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein
wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der
Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht
ordnungsmäßig führt. Andere Beschränkungen
der…Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.
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Kriterien der wichtigen Gründe
Gegen eine Bestellung
 Blick nach vorn in die
Zukunft
 Prognose über die
möglichen Leistungen
 Mehrheit für den
Verwalter
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Für eine Abberufung
 Blick zurück in
Vergangenheit und
Gegenwart
 Beurteilung der
tatsächlich erbrachten
Leistungen
 Mehrheit gegen den
Verwalter
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Anforderungen an wichtige Gründe
Abberufung des Verwalters
Mehrheit gegen den Verwalter
Bestellung des Verwalters
Mehrheit für den Verwalter
 Respekt vor der Mehrheitsentscheidung
 bei der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses
höhere Anforderungen an das Vorliegen des
wichtigen Grundes als bei der Abberufung
LG Düsseldorf, Urteil vom 18.10.2013 – 25 S 7/13
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Was ist ein wichtiger Grund?
……..wenn den Wohnungseigentümern unter
Berücksichtigung aller nicht notwendig vom Verwalter
verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine
Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter
nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das
erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist.
BGH, Beschluss vom 20.06.2002 – V ZB 39/01
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Regelbeispiel: Beschlusssammlung
Fehlerhaft/unvollständig geführte Beschlusssammlung
indiziert regelmäßig einen wichtigen Grund
Beurteilungsspielraum erst dann überschritten, wenn
Ablehnung der Abberufung objektiv nicht vertretbar ist
BGH, Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 105/11
Eintragung unverzüglich, nicht mehr als 1 Woche
LG München I, Beschluss v. 06.02.2008 – 1 T 22613/07
Wiedergabe von Wortlaut, Datum und Ort nicht aber
- Eintragung der Bezeichnung des TOP statt des
Beschlusswortlauts
- Fehlende Angabe des Versammlungsorts
AG München, Urteil v. 28.07.2008 – 485 C 602/07
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Einzelfälle
 Verwalter macht abgetretene Ansprüche Dritter
gegen WE oder Gemeinschaft geltend
BayOblG Beschluss v. 22.07.1993 – 2 Z BR 54/93
 Delegation der Aufgaben an Dritte
KG Beschluss v. 11.03.2002 – 24 W 310/01
 Keine JA für 3 aufeinanderfolgende Perioden
OLG Düsseldorf, Beschluss v. 17.04.2002 – 3 Wx 8/02
 Gelder der WEG auf Konto des Verwalters
OLG Rostock Beschluss v. 20.05.2009 – 3 W 181/08
 Eigenmächtige Vertragsabschlüsse
KG Beschluss v. 11.03.2002 – 24 W 310/01
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Weitere Beispiele
 Verspätete oder unterlassene Vorlage von Belegen
 Verweigerung der Einsicht in Abrechnungsunterlagen
 Unterlassene Weitergabe von Information ü.Mängel
 Zuwiderhandlung von Weisungen
 Nichtumsetzen eines Vergleiches
 Entgegennahme von Versicherungsprovisionen
 Maklertätigkeit bei Zustimmung zum Verkauf
 Eröffnetes Insolvenzverfahren über Vermögen
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Gestaltungswirkung
Abberufung
Organisationsakt der WEG
 durch Mehrheitsbeschluss
 Verkündung durch den
Versammlungsleiter
 Abberufungserklärung
 Amtsstellung endet mit
Zugang der Erklärung
OLG Hamm 2002,766
z.B. durch Verkündung
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Kündigung
empfangsbedürftige
Willenserklärung
 gegenüber dem
anwesenden Verwalter
durch Verkündung des
Beschlusses
 gegenüber dem
abwesenden Verwalter
durch Zugang der Erklärung
§ 130 BGB
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Abmahnung
 Bei einmaligen Pflichtverstößen ist zunächst eine
formlose Abmahnung zur Erfüllung der
Verwalterpflichten
 Abmahnung muss missbilligtes Fehlverhalten klar
erkennen lassen und auf mögliche Abberufung
hinweisen.
 Abmahnung kann durch Beschluss erfolgen
 Verwalter nicht stimmberechtigt
 Abmahnung muss ihm zugehen
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Frist
 Abberufung nur innerhalb angemessener Frist ab
Kenntnis der Wohnungseigentümer von
Abberufungsgrund
OLG Zweibrücken, ZMR 2007, 727
 2 Wochen-Frist des § 621 II 1 BGB zu kurz wegen des
nötigen Versammlungsbeschlusses
AG Bonn, Urteil vom 03.11.2009 – 27 C 44/09
 Zeitnahe Beschlussfassung, also maximal 2 Monate
BayOblG NZM 2000, 341
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Mögliche Hinderungsgründe
 Fehlende Abmahnung bei begrenztem Verstoß
 Zu lange Zeiträume seit Fehlverhalten
 Entlastung des Verwalters
OLG Köln NZM 1998, 960
 Neubestellung in Kenntnis des Fehlverhaltens
OLG Köln ZMR 2003, 703
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Abberufungsbeschluss
Die Hausverwaltung Heinz Müller wird aus wichtigem
Grund mit sofortiger Wirkung als WEG-Verwalter
außerordentlich abberufen.
Der mit der WEG-Verwaltung geschlossene
Verwaltervertrag wird aus wichtigem Grund mit
sofortiger Wirkung fristlos gekündigt.
Der Wohnungseigentümer Bernhard Schmidt wird
bevollmächtigt, die Abberufung und Kündigung des
Verwaltervertrages namens und in Vollmacht der
Gemeinschaft gegenüber der WEG-Verwaltung zu
erklären.
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Stimmrecht des Verwalters ?
Bei Eigeninteresse kein Einfluss auf das Abstimmungsergebnis = Stimmrechtsverbot des verwaltenden WE bei
Abstimmung über Abberufung aus besonderem Grund
BGH v.19.09.2002 – V ZB 30/02 in: ZMR 2002, 935
Kein Stimmrecht des Verwalters bei Abberufung aus
wichtigem Grund als Vertreter anderer Eigentümer
BGH ZMR 2002, 935
Verwalter kann als Vertreter von anderen WE auftreten und
deren Stimmrecht über seine Abstimmung wahrnehmen.
OLG München Beschluss v. 15.09.2010 – 32 Wx 16/10
 Differenzierung offene und gebundene Vollmacht
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Rechtsstellung des Verwalters
Amtsstellung endet nicht mit dem Beschluss sondern
mit Zugang der Abberufungserklärung
OLG Hamm 2007, 136
Jeder WE, aber auch der Verwalter kann die
Abberufung anfechten
BGH ZMR 2002, 766; OLG Hamburg, B. v. 24.03.2010- 2 Wx 6/08
Wird der Abberufungsbeschluss für ungültig erklärt ,
erhält der Verwalter rückwirkend seine alte Stellung
wieder, auch wenn ein neuer Verwalter bestellt wurde.
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Abwicklungsverpflichtungen
 Herausgabe des Verwaltungsvermögens
 Herausgabe von Verwaltungsunterlagen
 Rückgabe der Verwaltervollmacht
 Rechnungslegung zum Stichtag
 Erstellung oder Korrektur fälliger Abrechnung
 Auskunft für die Vergangenheit
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Herausgabe Verwaltungsvermögen/unterlagen
 Kontenbestände
 Verwaltungsunterlagen geordnet und abholfähig
bereithalten (Holschuld)
• Bei Weigerung Stufenklage:
Stufe 1: Auskunft
Stufe 2: Herausgabe/Zahlung (SE für Ersatz)
 Fehlende Unterlagen genau zu bezeichnen
 Bei Eilbedarf ggf. einstweilige Verfügung
 Kein Zurückbehaltungsrecht
OLG Hamm Beschluss v. 22.02.2007 – 15 W181/06
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Rechnungslegung zum Stichtag
 Gesamtabrechnung (ohne Einzelabrechnung)
 Verzeichnis Forderungen u. Verbindlichkeiten d. WEG
 Aufstellung der Kontenstände
 lfd. Wirtschaftsjahr bis Stichtag = Tag d. Ausscheidens
Dafür muss er nötige Unterlagen in Kopie geben.
fehlerhafte Rechnungslegung erneut Stufenklage oder
Ersatzvornahme durch Dritten und Schadensersatz
OLG Düsseldorf, Beschluss v. 04.11.2002, 3 Wx 194/02
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Erstellung fälliger Jahresabrechnungen
 JA muss Verwalter erstellen, der im Zeitpunkt ihrer
Fälligkeit Amtsinhaber ist, bei Wechsel zum 31.12.
also der neue Verwalter
 Gesetzliche Fälligkeitsbestimmungen fehlen.
Vertragliche Abrede bindet nur Vertragspartner
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Gerichtliche Abberufung
Jeder WE kann nach § 21 IV WEG die Abberufung eines
untauglichen Verwalters und Bestellung eines
tauglichen Verwalters verlangen
BGH Urteil v.10.06.2011 – V ZR 146/10
Voraussetzung: vorherige Anrufung einer Versammlung
nicht zumutbar oder der Versuch eines Mehrheitsbeschlusses ist gescheitert. Einzelner WE kann also
nicht wegen eines wichtigen Grundes eine Abberufung
verlangen, da Beurteilungsspielraum der Gemeinschaft
BGH Urteil v., 10.02.2012 – V ZR 105/11
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Checkliste Abberufung des Verwalters
1. Bestandskräftige Bestellung des Verwalters
2. Wirksamer Verwaltervertrag
3. Ordentliche Abberufung jederzeit möglich?
4. Beschränkung der Abberufung auf wichtigen Grund
5. Vorliegen eines wichtigen Grundes
6. Beschluss über Abberufung und Kündigung
7. Stimmrecht(sverbot) des Verwalters
8. Anfechtung der Abberufung von WE und Verwalter
9. Abwicklungspflichten nach Ende der Bestellung
10. Gerichtliche Abberufung auf Antrag eines WE
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Vielen Dank für die
Aufmerksamkeit
Klaus Eichhorn Rechtsanwalt
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