Tendencias y perspectiva para el sector de vivienda en

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Tendencias y perspectiva para el
sector de vivienda en México
Sandra Beltrán, Analyst
Septiembre 2014
Agenda
1. Antecedentes
2. Tendencias recientes en el sector de vivienda en México
3. Perspectiva para el sector
4. Implicaciones para emisores calificados
5. Cambios potenciales en las calificaciones
6. Emisores calificados
Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014
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Antecedentes
Tendencias y perspectiva para el sector vivienda en México, Septiembre 2014
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Antecedentes
Transición de la industria 2010 - 2012
Ciclos más largos de capital de trabajo, mayores costos y retrasos en subsidios generaron
presiones en la liquidez
» Desde 2010, la industria de la vivienda experimentó un periodo de transición hacia
nuevas políticas que resultaron en ciclos más largos de capital de trabajo
– Hipoteca verde
– Enfoque en construcción vertical
– Incremento en los requisitos de Infonavit
» Unos años antes, los desarrolladores de vivienda habían incrementado su oferta hacia
sectores de más bajos ingresos elegibles a subsidios
» Las elecciones presidenciales de 2012 resultaron en cambios en los titulares de las
principales entidades del sector lo cual provocó retrasos operativos
» Los subsidios también sufrieron retrasos importantes afectando la demanda de vivienda
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Antecedentes
Cambio en la política de vivienda y reglas de operación
En un principio el cambio en la política aumentó la incertidumbre en el sector
» El cambio de gobierno también resultó en una nueva política de vivienda
– En un principio había incertidumbre en torno a las reglas de operación
– Se anticipaba que los desarrolladores tendrían que cumplir con nuevos estándares y que el
registro y clasificación de las reservas resultaría en cambios en el valor de las mismas
» Ante la incertidumbre, la banca comercial comenzó a disminuir su exposición al sector
» Lo anterior creó un entorno desafiante que finalmente resultó en el incumplimiento de
las empresas más grandes del sector
» A finales del 2013, los subsidios disponibles aumentaron sustancialmente, lo cual
favoreció al sector
» El gobierno federal también anunció la disponibilidad de alrededor de $12,000 millones
de pesos para subsidios en 2014
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Antecedentes
La nueva política de vivienda
» Enfoque en
– Contención de la mancha urbana
– Ciudades compactas, vivienda vertical
– Servicios, infraestructura y fuentes de empleo
» Subsidios y crédito sujeto a perímetros de
contención urbana y clasificación de las reservas
Fuente: Guía de aplicación del Anexo de Puntaje de las Reglas de Operación para Desarrolladores y Verificadores 2014
disponible en www.conavi.gob.mx.
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Antecedentes
La nueva política de vivienda
Calificación CONAVI de acuerdo a los Perímetros de Contención Urbana del Modelo
Geoestadístico
Fuera de contorno
Registra el Propietario
según estatus de su
Reserva
U1
U2
U3
A (empleo y
vivienda)
B (sin empleo
y/o vivienda)
R1





R2





R3





R4





 Aplica para subsidio
 No aplica para subsidio
Fuente: Conavi
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Antecedentes
La nueva política de vivienda
Viviendas por contorno
Inventario de Reservas
U1
4%
U1
8%
U2
9%
FC
29%
FC
31%
U2
25%
R4-B
7%
U3
44%
R3-A
1%
R4-A
4%
U3
38%
Fuente: SNIIV de CONAVI con datos al 30 de Junio de 2014. FC = Fuera de contorno.
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2
Tendencias recientes en el sector de
vivienda en México
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Tendencias recientes en el sector de vivienda en México
Montos anuales de créditos otorgados por Infonavit y Fovissste (millones de pesos)
Miles de millones de pesos
Nueva
Usada
Ot ros
200
138
150
146
163
153
142
138
111
100
63
50
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Fuente: SNIIV de CONAVI con datos al 30 de Junio de 2014.
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Tendencias recientes en el sector de vivienda en México
Oferta de vivienda registrada (Unidades)
Evolución de Regist ro
Linear (Evolución de Regist ro )
80,000
60,000
40,000
20,000
Ene-10
Mar-10
May-10
Jul-10
Sep-10
Nov-10
Ene-11
Mar-11
May-11
Jul-11
Sep-11
Nov-11
Ene-12
Mar-12
May-12
Jul-12
Sep-12
Nov-12
Ene-13
Mar-13
May-13
Jul-13
Sep-13
Nov-13
Ene-14
Mar-14
May-14
Jul-14
-
Fuente: Registro Único de Vivienda (RUV).
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Tendencias recientes en el sector de vivienda en México
Miles de millones de pesos
Evolución mensual de monto de crédito originado por Infonavit y Fovissste por tipo de
vivienda
20
Nueva
Ot ras
16
15
10
10
Usada
9
11
13 12
14
11 12
11
10
12
10
8
9
11 10
11
5
-
Fuente: SNIIV de CONAVI con datos al 30 de Junio de 2014.
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Tendencias recientes en el sector de vivienda en México
Evolución mensual de subsidios colocados por tipo de vivienda
Millones de pesos
1,500
Nueva
Usada
Otras
1,000
500
0
Fuente: SNIIV de CONAVI.
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Perspectiva para el sector
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Perspectiva para el sector
La perspectiva para el sector es estable
Desde el cierre de 2013 nuestra perspectiva es estable pero hemos modificado nuestras
expectativas de crecimiento
» Inicialmente esperábamos que las ventas crecieran 10% en 2014
» El primer semestre del 2014 fue más débil de lo anticipado
– Bajo nivel de inventarios
– Continúan los procesos de reestructura de Geo, Homex y Urbi
» La perspectiva está soportada por medidas para impulsar la demanda de vivienda
– Presupuesto de MXN 12,000 millones para subsidios en 2014
– MXN 1.86 billones disponibles para el sector dentro del Plan Nacional de Infraestructura 2014 –
2018
– Mayor flexibilidad dentro de los criterios de elegibilidad para subsidios
– Mejores condiciones de crédito hipotecario de Infonavit y Fovissste incluyendo mayores montos y
créditos en pesos
» La perspectiva también considera la relativa fortaleza crediticia de los emisores
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Perspectiva para el sector
Ventas y rentabilidad histórica y esperada
Ingresos
1,350
31.6%
Miles de pesos
1,300
1,250
1,200
19.3%
Margen operat ivo
32.1%
29.7%
19.2%
1,178
1,153
1,150
17.2%
1,147
Margen Brut o
29.3%
27.7%
1,257
1,328
35.0%
28.1%
30.0%
25.0%
1,226
16.5%
20.0%
15.3%
15.9%
15.0%
10.0%
1,100
5.0%
1,050
0.0%
2010
2011
2012
2013
2014E
2015E
Fuente: Moody’s con base en datos de emisores calificados y estimaciones propias.
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Implicaciones para emisores
calificados
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Implicaciones para emisores calificados
Riesgos
» Reducción en la oferta de Geo, Homex y Urbi podría crear incentivos para los
desarrolladores calificados para expandirse geográficamente
– En 2009, el 95% de las viviendas escrituradas por Cadu estaban en Quintana Roo y actualmente
solamente es el 73%
– Javer, ha mostrado interés en crecer a través de adquisiciones de desarrollos
» A pesar de que la diversidad geográfica ayuda a reducir la volatilidad y ciclicidad e la
industria también podría afectar a la rentabilidad debido a mayores gastos relacionados
con abrir nuevas plazas
» Mayor monto disponible para subsidios aumenta los incentivos de los desarrolladores de
vivienda a modificar sus portafolios para atender este segmento
– Aumento en la dependencia de apoyos federales
– Deterioro en la rentabilidad por menor precio promedio
» Cambios en las estrategias de negocios también incrementan el riesgo de evento y
ejecución
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Implicaciones para emisores calificados
Mitigantes
» Estabilidad en las políticas de vivienda por el resto del sexenio
» Mayor coordinación entre entidades federales de vivienda podría resultar en estabilidad
en la política de vivienda a más largo plazo
» El modelo de negocios de las empresas calificadas ha sido probado tras la reciente
crisis del sector
– Portafolios flexibles
– Políticas financieras conservadoras
– Estrategias de crecimiento prudentes
» Fortaleza financiera relativa de los desarrolladores mexicanos frente a sus pares
internacionales provee cierto colchón bajo los niveles actuales de calificación
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Implicaciones para emisores calificados
Mitigantes
» La rentabilidad debiera beneficiarse de criterios más flexibles para la elegibilidad de
subsidios que han resultado en un mayor precio promedio de este tipo de productos
» Evidencia de una creciente confianza en los mercados de capitales en el sector
– Mejores condiciones de crédito
– Colocaciones recientes de Vinte y Cadu
– Sin embargo, esperamos que el sector se mantendrá dependiente de la banca de desarrollo para
el financiamiento a la construcción
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Implicaciones para emisores calificados
Mitigantes
Miles de millones de pesos
Monto mensual de subsidios otorgados por precio promedio de vivienda
1,400
1,200
1,000
800
600
400
200
0
$222,408
$252,717 - $364,702
$539,788
No disponible
Fuente: SNIIV de CONAVI.
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Implicaciones para emisores calificados
Mitigantes
Evolución mensual de vivienda registrada por precio promedio
$222,409
$252,717 - $364,702
$539,788
$914,620
Arriba de $1,724,980
$80,000
$60,000
$40,000
$20,000
Ene-10
Mar-10
May-10
Jul-10
Sep-10
Nov-10
Ene-11
Mar-11
May-11
Jul-11
Sep-11
Nov-11
Ene-12
Mar-12
May-12
Jul-12
Sep-12
Nov-12
Ene-13
Mar-13
May-13
Jul-13
Sep-13
Nov-13
Ene-14
Mar-14
May-14
Jul-14
$0
Fuente: SNIIV de CONAVI.
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Implicaciones para emisores calificados
Mitigantes
6.00x
Cobert ura de int ereses
PulteGroup
5.00x
Meritage
Ryland
Cadu
4.00x
Cyrela
Vinte
ARA
3.00x
DR Horton
2.00x
Toll Brothers
Lennar
Even
William Lyon
MDC Standard Pacific
M/I Homes
1.00x
Javer
Gafisa
KB Home
Beazer Homes
PDG
Viver
0.00x
AV Homes
Brookfield
-1.00x
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Deuda / Capit alización
Fuente: Moody's Financial Metrics.
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Implicaciones para emisores calificados
Mitigantes
EBIT / Act ivos
20%
15%
Cadu
Vinte
William Lyon
10%
Javer
Ryland
Standard Pacific
Gafisa
Cyrela
M/I Homes
MDC
KB Home
PDG
Beazer Homes
ARA
5%
Even
PulteGroup
Meritage
DR Horton
Lennar
Toll Brothers
Viver
0%
AV Homes
Brookfield
-5%
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
Ingresos en miles de dólares
Fuente: Moody's Financial Metrics.
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5
Cambios potenciales en las
calificaciones
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Cambios potenciales en las calificaciones
» Todos los emisores calificados tienen perspectiva estable por lo que esperamos
estabilidad en las calificaciones
» Debido a que la perspectiva del sector está basada en la estabilidad de las políticas de
vivienda esta podría modificarse si existiera evidencia de una reducción importante en el
apoyo al sector o si dejara de existir coordinación entre las instituciones de vivienda
» En general, las empresas que podrían ser más vulnerables son aquellas con mayor
dependencia a subsidios o con estrategias de crecimiento más agresivas
» Sin embargo, las empresas calificadas que cumplen con esas características han
demostrado tener portafolios flexibles adaptándose a las condiciones cambiantes del
sector
» Mientras las empresas mantengan flexibilidad no esperamos cambios en las
calificaciones
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6
Emisores calificados
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Emisores calificados
Universo de emisores calificados en México
Emisor
Calificación
Perspectiva
ARA
Ba2
Estable
Cadu
B1
Estable
Vinte
B1
Estable
Javer
B2
Estable
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Emisores calificados
» ARA
– Una de las empresas más grandes del sector con desempeño estable durante la crisis
– Políticas financieras y estrategias de crecimiento conservadoras
– Tiene un portafolio de productos diversificado y con una exposición moderada a subsidios
– Esperamos que tanto ingresos como márgenes comiencen a recuperarse en el 2S14
» Cadu
– Líder regional con escala moderada
– Enfoque en el sector de bajos ingresos con dependencia alta en subsidios
– Durante la crisis del sector mostró su habilidad para adaptarse al entorno cambiante sin afectar
sus operaciones
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Emisores calificados
» Vinte
– Desarrollador con escala moderada pero métricas crediticias sólidas
– Portafolio de productos diversificado
– Eficiencia operativa resultado del foco en control de costos
» Javer
– Logró adaptarse rápidamente al retraso en subsidios
– Foco en planes de expansión a través de adquisiciones de desarrollos
– EBITDA incremental de los desarrollos adquiridos debería resultar en mejoras graduales de su
perfil financiero
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Sandra Beltrán
Analyst
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