urban pierre - Serenalis Groupe

Report
(
Les SCPI Fiscales
URBAN PREMIUM
)
DEFICIT FONCIER: URBAN PIERRE
MALRAUX: URBAN VALEUR
SCELLIER RENOVE INTERMEDIAIRE: URBAN PATRIMOINE 2
Les SCPI Fiscales
Par leurs multiples avantages, les SCPI , tant fiscales que de rendement connaissent
depuis 2 ans une collecte en progression très forte.
1.
Collecte en SCPI sur 2010 :
•
Une année record
• 2.46 Milliards d’€ de collecte.
• Capitalisation de 22.31 Milliards € soit une progression d’environ 15%.
•
Une collecte avec une répartition :
• 920 Millions d’€ sur des SCPI Fiscales « type Scellier »
• 1.50 Milliard d’€ en SCPI « classiques »
2.
En 2011, la croissance de la collecte des SCPI se poursuit :
•
•
•
•
1er semestre 2011 : Collecte 962 M€ (+60% / 1er semestre 2010)
Les SCPI « Diversifiées » : + 135%
% de parts de SCPI en attente de cession : 0,14% de la capitalisation
La capitalisation au 30/06/2011 : 23,44 Md€
Les SCPI Fiscales
Avantages :
– Un moyen d’accéder au marché immobilier d’habitation diversifié
(inaccessible à titre individuel) bénéficiant d’avantages fiscaux,
– D’entrer ainsi dans une stratégie patrimoniale ayant l’immobilier
comme support financier : détention directe, familiale (via une SCI),
démembrée, parts de SCPI à comptant ou à crédit.
– Avec un ticket d’entrée réduit et modulable
– Avec une large possibilité de choix
– Via un produit collectif entièrement géré par des professionnels et
contrôlé tant par les autorités de tutelles que par les représentants
des investisseurs.
Les SCPI Fiscales
Avantages : une SCPI permet de
– De recevoir des revenus réguliers,
– De bénéficier de la valorisation long terme de l’immobilier
(TRI observé sur la durée entre 8 et 10%),
– De diversifier son risque (en capital et locatif)
– De bénéficier des avantages fiscaux prévus pour
l’immobilier direct.
Les SCPI Fiscales
Avantages : une SCPI fiscale offre
– Une bonne diversification des risques,
– Le bénéfice d’un pouvoir de négociation (des
professionnels, du cash, tout ou partie d’un immeuble),
– Dans une transparence certaine,
– Tout en supprimant tout souci de gestion.
Les SCPI Fiscales
Dans le cadre d’une organisation sécurisée
1. par différents niveaux de contrôle
Par une autorité de tutelle (AMF) sur la société de gestion
Par des représentants des investisseurs (conseil de surveillance, AG,
commissaire aux comptes
2. en organisant des règles de transparence
Évaluation à dire d’expert indépendant lui même soumis à l’AMF
Multiples documents à disposition des porteurs de parts
3. en organisant l’information
Rapports trimestriels et rapport d’AG très détaillés et normés
Les SCPI Fiscales
Inconvénients
– caractère abstrait de la pierre papier
– caractère peu liquide sauf décote directement liée à
l’absence de bénéfice fiscal. Elles sont dissoutes
généralement entre 13 et 15 ans (prolongations statutaire
prévisibles si les dispositions de la loi de finances rectificative de
septembre 2011 sont maintenues
soit 30 ans pour obtenir
l’exonération de taxation sur les plus values).
(
Les SCPI Fiscales
URBAN PREMIUM
DEFICIT FONCIER
URBAN PIERRE
)
SCPI Fiscale : Déficit foncier
En France, l’imposition sur les revenus fonciers représentent
25 Milliards d’Euros.
SCPI en déficit foncier permettant de défiscaliser sur deux
années environ 30% du prix de souscription.
Le produit qui défiscalisera efficacement dès l’année 2011.
– Parce qu’en diminution de l’assiette imposable.
– Parce que non plafonné.
Evolution de la fiscalité des
personnes physiques: rappel
Le plafonnement général :
– 25 K€ + 10 % des revenus pour la fiscalité 2009
– 20 K€ + 8% des revenus pour la fiscalité 2010
– 18 K€ + 6% des revenus pour la fiscalité 2011
– ?
Rappel de la fiscalité en France sur les revenus fonciers (suivant
modification du 24 août 2011) :
– Tranche maximale de l’IR : 44% (41% + 3%)
– Plus prélèvements sociaux de 13,5%
– Soit une économie fiscale maximale de 44 + 13.5 =
57.5%
Le Régime de droit
commun
1. En cas de revenu foncier positif,
 Il s’ajoute au revenu imposable (TMI) et supporte les
contributions sociales (CSG).
2. En cas de déficit foncier :
 Le déficit résultant des dépenses, autres que les intérêts
d’emprunt, est imputable sur le revenu global dans la
limite annuelle de 10 700 €.
 La fraction du déficit supérieur à 10 700 €, ou qui provient
des intérêts d’emprunt, est uniquement reportable sur les
revenus fonciers pendant 10 ans.
Pourquoi investir en
déficit foncier ?
Critères d’achat :
Emplacement en centre ville
La qualité architecturale du bien
Bon ratio foncier/travaux
Opération patrimoniale
Immeubles ayant des caractéristiques architecturales fortes
Choix d’immeubles plus large y compris dans les grandes villes
Une solution pour les clients « immobiliers »
La meilleure solution pour les clients ayant des revenus fonciers positifs
Bénéficier d’une solution d’investissement unique
– « hors plafonnement spécifique et global »
A qui s’adresse une SCPI
« déficit foncier » ?
3 raisons majeures :
1. Diversification patrimoniale : Actif dont le sous-jacent est de
l’immobilier ancien en centre ville de très belle facture.
2. Des crédits immobiliers dont l’amortissement se termine.
(Périssol, Besson, Robien, Borloo, ou immobilier classique)
alors qu’augmentent dès lors les revenus fonciers nets.
3. Couplage avec de la SCPI de rendement mais utilisation d’un
déficit foncier en parallèle afin d’avoir un rendement net de
fiscalité.
Exemples
Cas 1 : Contribuable sans revenu foncier
Déficit lié aux autres charges
80 000 €
Imputable sur Revenu Global
10 700 €
Si T. M. I. 44%
Gain d’impôt année 1
+ déficit reportable
Déficit lié aux intérêts d’emprunt
0€
Reportable sur Revenus Fonciers
69 300 €
4 708 €
10 ans sur R. F. = 69 300 €
Exemples
Cas 2 : Contribuable avec revenu foncier de 10 000 € / an
Nouveau RF: + 10 000 € - 80 000 € = - 70 000 €
Déficit lié aux autres charges
70 000 €
Imputable sur Revenu Global
10 700 €
Déficit lié aux intérêts d’emprunt
0€
Reportable sur Revenus Fonciers
59 300 €
Si T. M. I. 44 % (+ 13.5% de CSG-CRDS)
gain d’impôt année 1 : 4 708 € (RG) + 5 750 € (gain / revenus fonciers 57.5 %) = 10 458 €
+ déficit reportable
10 ans sur R. F. = 59 300 € (gain de 32 319 €)
Exemples
Cas 3 : Contribuable avec revenus fonciers de 90 000 € / an
Revenus fonciers : + 90 000 € - 80 000 € = + 10 000 €
Si T.M.I. 44% (+ 13,5% de CSG-CRDS)
gain d’impôt année 1 : 80 000 € X 57,5% = 46 000 €
+ déficit reportable
10 ans sur R. F. = 0 €
URBAN PIERRE
Une SCPI exceptionnelle en déficit foncier
Un process de sélection rigoureux
Des biens en centre ville de grande qualité
Un taux de travaux/ investissements élevé
Le pack Premium
Documentation et BS sur Plénitude (…..).
URBAN PIERRE
Outil patrimonial de bon sens pour la fiscalité des revenus fonciers
Régime de droit commun
Solution non soumise au plafonnement des niches fiscales et au
plafonnement global
Catégorie de travaux déductibles : entretien, réparation &
amélioration
Impact fiscal :
– immédiat (au jour du décaissement travaux)
– important (taxation sur base TMI+CSG/RDS)
Imputation du déficit foncier sur 2 ans
Déficit foncier déductible :
– sans limite sur les bénéfices fonciers
– jusqu’à 10.700€ par an sur le revenu global
URBAN PIERRE
Une économie d’impôt jusqu’à 33% du montant de l’investissement
Un investissement flexible : excédent de déficit reportable sur les
bénéfices fonciers des 10 années suivantes
Cumul possible avec un autre investissement dans la même année
Un actif de cœur de ville patrimonial
Simplification de l’investissement
Mutualisation du risque locatif
Investissement à partir de 5 000€
Pack Premium
Liquidation de la SCPI au bout de 15 ans (statutairement mais
l’exonération de plus value est obtenue au terme de 30 ans désormais , à
ce jour )
SCPI à capital fixe
URBAN PIERRE
Description de l’investissement
–
–
–
–
Un investissement de 100 000€ dans la SCPI Urban Pierre
Les travaux représenteront 57% de l’investissement
Le taux marginal d’imposition est de 44%
L’investisseur a des revenus fonciers par ailleurs
Mécanisme de réduction des revenus fonciers
– Les dépenses éligibles se déduisent des revenus fonciers existants les 2 premières
années, à raison de 45% en 2011 et 55% en 2012 :
• en 2011, montant du déficit foncier : 100 000€ x 57% x 45% = 25 650€
• en 2012, montant du déficit foncier : 100 000€ x 57% x 55% = 31 350€
Soit un montant total de déficit foncier de : 57 000 €
– La réduction d’impôts totale résultant de ce montant de déficit foncier sera donc
de:
100 000€ x 57% x 57.5% = 32 775 €
Soit environ 33% de l’investissement réparti de la manière suivante : 18 026 € de
réduction d’impôts en 2012 (sur les revenus 2011) et 14 749 € de réduction d’impôts
en 2013 (sur les revenus 2012)
URBAN PIERRE
Traitement du déficit foncier
– L’investisseur a la possibilité d’investir en 2011 dans Urban Pierre afin de réduire ses
revenus fonciers sur les 2 prochaines années , à savoir 2011 et 2012. L’investisseur peut
également investir un montant de plus de 5 fois supérieur au montant de ses revenus
fonciers annuels afin de réduire l’ensemble de ses revenus fonciers sur les 10
prochaines années, le montant des déficits étant reportables pendant 10 ans.
Revenus fonciers
– Dès le 2nd semestre 2013, l’investisseur percevra des revenus locatifs.
Plus value immobilière
– Statutairement , après 15 ans, la SCPI est liquidée, les biens sont revendus permettant à
l’investisseur de bénéficier d’une éventuelle plus value si le prix de revente est supérieur
aux prix d’achat des biens (travaux et frais de souscriptions inclus). Les nouvelles
dispositions fiscales si elles sont maintenues, entraineront à terme, une modification
des statuts votée à la majorité qualifiée des porteurs de parts.
Impôts sur les plus values immobilières : en fonction de l’évolution des
textes.
Classification
Société de gestion
Souscription
Ouverture de la
souscription
URBAN PIERRE SCPI à capital fixe.
URBAN PREMIUM
Minimum de 30 parts. Le prix de souscription est de 500 €
2ème trimestre 2011
Clôture de la souscription
20 décembre 2011. La clôture pourra intervenir par anticipation en cas de souscription
intégrale avant la date prévue.
Jouissance des parts
souscrites
Porte jouissance le dernier jour du mois au cours duquel est intervenue la souscription.
Les deux premières années la distribution de revenu sera constituée de revenus
financiers. À partir du deuxième semestre 2013, les premiers revenus locatifs seront
distribués.
Rendement
Le rendement locatif attendu sur les immeubles se situera dans une fourchette comprise
entre 3.70% et 4%.
Frais de souscriptions
12 % TTC du prix de souscription dont 11 % TTI de frais de collecte et 1 % TTC (soit 0,836
% HT) de frais de recherche.
Frais de gestion
Objectifs de rentabilités
Durée de placement
conseillée
12 % TTC (soit 10,033 % HT) basés sur les produits locatifs HT encaissés et les produits
financiers nets.
L’intérêt de ce placement réside dans ses caractéristiques d’immeubles de centre-ville
auquel s’ajoute le mécanisme de réduction des revenus fonciers. La véritable rentabilité
doit donc s’apprécier par rapport au capital investi après déduction de la réduction
d’impôt et non par rapport au montant initialement souscrit.
15 ans (sauf modification statutaire)
(
Les SCPI Fiscales
URBAN PREMIUM
MALRAUX
URBAN VALEUR
)
Le régime de droit
commun
Dans les secteurs classés Malraux, ces
investissements permettent d’atteindre les objectifs
suivants:
– Diversification patrimoniale
– Investissement dans des biens immobiliers de caractère
– Economie d’impôts et élargissement de la prévoyance
familiale (DIT du crédit mis en place)
Le régime de droit
commun
SOIT:
– 27% du montant des dépenses « ouvrant droit à réduction d’impôts » en
Z.P.P.A.U.P.
– 36% de ces mêmes dépenses en secteur sauvegardé
– Les dépenses ouvrant droit à réduction d’impôt sont retenues dans la
limite annuelle de 100 000€
– Rentrent dans le cadre du plafonnement global
– Ne se cumulent pas avec les investissements locatifs réalisés dans secteur
du tourisme, résidence hôtelière à vocations social, réduction d’impôt
Scellier ou investissements réalisés outre mer.
– Les intérêts d’emprunts n’entrent pas dans l’assiette de la réduction mais
restent déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit
commun
A qui s’adresse une SCPI
« Malraux» ?
3 raisons majeures :
1. Diversification patrimoniale : actif dont le sousjacent est de l’immobilier ancien en centre ville
de très belle facture.
2. Défiscalisation
3. Sécurité des opérations
URBAN VALEUR
Une SCPI sécurisée en MALRAUX
Un process de sélection rigoureux
Des biens en centre ville de grande qualité
Un taux de travaux/ investissements élevé
Le pack Premium
URBAN VALEUR
Un dispositif de pérennisation du patrimoine architectural et historique situé en zones
protégées (secteur sauvegardé)
Obligation de restauration de l’immeuble entier y compris le commerce, sous l’égide des
A.B.F.
Mécanisme puissant de réduction d’impôt dans la limite de 100.000€ de travaux par an :
–
–
réduction de 36% du montant des travaux si Secteur Sauvegardé
réduction de 27% du montant des travaux si ZPPAUP
Réduction d’impôt immédiate sur les revenus 2011 au minimum de 20,5% dès 2011
Investissement simple à partir de 10 000€
Mutualisation du risque locatif
Pack Premium
Liquidation de la SCPI au bout de 15 ans (modifications statutaires à prévoir))
SCPI à capital fixe
Droit de priorité à la dissolution pour les associéS
URBAN VALEUR
Description de l’investissement
– Soit un investissement de 100 000€ dans la SCPI Urban Valeur en 2011
• Les travaux représenteront environ 57% de l’investissement
• Les investissements sont réalisés en secteur sauvegardé soit un taux de
réduction Malraux de 36%
Réduction d’impôts Malraux
– En 2012 (sur les revenus de l’année 2011), l’investisseur reçoit une
réduction d’impôt de :
100 000 € x 57% x 36% = 20 520€, soit une réduction d’impôt d’environ 20.5%
Revenus fonciers
– L’investisseur percevra des revenus locatifs dès le 2ème semestre 2013
URBAN VALEUR
Plus value immobilière :
Après 15 ans, statutairement, la SCPI est liquidée, les biens sont revendus
permettant à l’investisseur de bénéficier d’une éventuelle plus value si le
prix de revente est supérieur aux prix d’achat des biens (travaux et frais de
souscriptions inclus). Les récentes modifications fiscales si elles sont
maintenues entraineront des décisions de modifications statutaires.
Impôts sur les plus values immobilières : Aucune imposition audelà de 30 ans(en l’état actuel récemment modifié des textes)
Classification
Société de gestion
Souscription
Ouverture de la
souscription
Clôture de la souscription
Jouissance des parts
souscrites
Rendement
Frais de souscriptions
Frais de gestion
Liquidités
Objectifs de rentabilités
Durée de placement
conseillée
SCPI fiscale « Malraux» à capital fixe.
URBAN PREMIUM
Minimum de 20 parts. Le prix de souscription est de 500 €
4ème trimestre 2011
31 décembre 2012. La clôture pourra intervenir par anticipation en cas de souscription
intégrale avant la date prévue.
Porte jouissance le dernier jour du mois au cours duquel est intervenue la souscription.
Les deux premières années la distribution de revenu sera constituée de revenus
financiers. À partir du 1er trimestre 2014, les premiers revenus locatifs seront distribués.
Le rendement locatif attendu sur les immeubles se situera aux alentours de 3%.
12 % TTC du prix de souscription dont 11 % TTI de frais de collecte et 1 % TTC (soit 0,836
% HT) de frais de recherche.
12 % TTC (soit 10,033 % HT) basés sur les produits locatifs HT encaissés et les produits
financiers nets.
La liquidité du placement sera limitée car l’avantage fiscal ne peut être transmis à un tiers,
par conséquent les possibilités de vente seront réduites sauf à des prix très décotés.
L’intérêt de ce placement réside dans ses caractéristiques d’immeubles de centre-ville
auquel s’ajoute la réduction d’impôt accordée. La véritable rentabilité doit donc
s’apprécier par rapport au capital investi après déduction de la réduction d’impôt et non
par rapport au montant initialement souscrit.
15 ans
(
Les SCPI Fiscales
URBAN PREMIUM
SCPI SCELLIER BBC RENOVE
INTERMEDIAIRE
URBAN PATRIMOINE 2
)
Le régime de droit
commun
Dispositif Scellier bien connu
Les biens sont loués un minimum de 12 ans, l’avantage fiscal
en 2011 est de 22% sur 9 ans puis 5% sur 3 ans,
soit une réduction d’impôt totale de 27%
Les biens acquis sont en centre ville
URBAN PATRIMOINE 2
Une SCPI Scellier maximisant la déduction fiscale en 2011 et
applicable sur les revenus 2011
Bénéficiant du même ADN que les deux précédentes SCPI
(PIERRE et VALEUR)
–
–
–
–
–
–
–
–
Immeubles pierre de taille en centre ville (en bloc)
Transformation
Villes de + de 55 0000 habitants
Résonances régionales
Zone A – A bis – B1 – B2
Revitalisation des centres villes
Avenir du centre ville
La SCPI
Actifs résistants
constitue un investissement
immobilier avant tout
OBJECTIF DE PLUS-VALUE SUR LE FONCIER
URBAN PATRIMOINE 2
Description de l’investissement
– Prenons le cas d’une personne qui investit cette année 100 000€ dans
la SCPI Urban Patrimoine 2.
– S’agissant d’une SCPI Intermédiaire dont les biens sont loués un
minimum de 12 ans, l’avantage fiscal est de 22% sur 9 ans puis 5% sur
3 ans, soit une réduction d’impôt totale de 27%
Réduction d’impôts Scellier
– Pendant les 9 premières années, l’investisseur reçoit une réduction
d’impôt de : 100 000 € x 22% / 9 = 2 444€
– Les 3 années suivantes, l’investisseur reçoit une réduction d’impôt de:
100 000€ x 5% / 3 = 1 666,67€
URBAN PATRIMOINE 2
Revenus fonciers
– L’investisseur percevra des revenus locatifs dès le 2ème semestre
2013
Plus value immobilière
– Au terme, la SCPI est liquidée, les biens sont revendus permettant à
l’investisseur de bénéficier d’une éventuelle plus value si le prix de
revente est supérieur aux prix d’achat des biens (travaux et frais de
souscription inclus)
Impôts sur les plus values immobilières
– En fonction de l’évolution des textes
URBAN PATRIMOINE 2
Une scellier ancien rénové intermédiaire BBC
27% de réduction d’impôts (et engagement de location de 9 + 3 ans)
Réduction d’impôt immédiate sur les revenus 2011
Investissement uniquement en hyper centre ville
Simplification de l’investissement
Mutualisation du risque locatif
Investissement à partir de 5000€
Pack Premium (cf la Compagnie Immobilière de Restauration)
Liquidation de la SCPI au bout de 15 ans (dispositions statutaires qui
pourront être modifiées)
SCPI à capital fixe
Droit de priorité à la dissolution pour les associés
Classification
Société de gestion
Souscription
Ouverture de la
souscription
URBAN PATRIMOINE 2 SCPI fiscale « Scellier BBC intermédiaire » à capital fixe.
URBAN PREMIUM
Minimum de 10 parts. Le prix de souscription est de 500 €.
2ème trimestre 2011
Clôture de la souscription
31 décembre 2012. La clôture pourra intervenir par anticipation en cas de souscription intégrale avant la date
prévue.
Jouissance des parts
souscrites
Porte jouissance le dernier jour du mois au cours duquel est intervenue la souscription. La première année la
distribution de revenu sera constituée de revenus financiers. À partir du 1er trimestre 2014, les premiers
revenus locatifs seront distribués.
Rendement
Frais de souscriptions
Frais de gestion
Condition de l’avantage
fiscal
Le rendement locatif attendu sur les immeubles se situera dans une fourchette comprise entre 2.80% et
2.85%.
12 % TTC du prix de souscription dont 11 % TTI de frais de collecte et 1 % TTC (soit 0,836 % HT) de frais de
recherche.
12 % TTC (soit 10,033 % HT) basés sur les produits locatifs HT encaissés et les produits financiers nets.
Conservation des parts pendant une période minimum de 15 ans de location à compter de la dernière mise
en location du dernier bien acquis pour bénéficier de la réduction d’impôt.
Liquidités
La liquidité du placement sera limitée car l’avantage fiscal ne peut être transmis à un tiers, par conséquent les
possibilités de vente seront réduites sauf à des prix très décotés.
Objectifs de rentabilités
L’intérêt de ce placement réside dans ses caractéristiques d’immeubles de centre-ville auquel s’ajoute la
réduction d’impôt accordée. La véritable rentabilité doit donc s’apprécier par rapport au capital investi après
déduction de la réduction d’impôt et non par rapport au montant initialement souscrit.
Durée de placement
conseillée
15 ans minimum (fonction évolution des textes sur l’imposition des plus values
Des supports à votre
disposition
Brochure commerciale
Supports d’aide à la vente
Le financement
–
–
–
–
Prise en charge des dépôts de financement
Banques partenaires
Suivi des dossiers jusqu’à la remise du chèque
Rétrocession des commissions
Site internet
– Un nouveau site internet
A votre disposition
– Possibilité d’organiser des réunions pour vos clients , portes ouvertes , des informations
régulières par mail…
Quelques réalisations du Groupe CIR : histoire d’une rénovation
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